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 Posté - 06 mai 2011 : 10:33:25
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Bonjour,
Je suis syndic bénévole d'une petite copropriété (5 copropriétaires) depuis bientôt un an. Lors de ma nomination j'avais proposé la création d'un CS, chose qui a été acceptée par les autres copropriétaires et donc voté en AG avec désignation de deux membres.
Par contre une erreur a été commise à l'époque puisque nous n'avions pas établi de réglement de fonctionnement du CS. Il n'y a de ce fait pas de président du CS et aucune réunion du CS n'a eu lieu.
Aujourd'hui un problème se pose puisque je n'ai pas de rapport du CS à joindre à la convocation de la prochaine AG. Que faire dans ce cas?
Les 2 membres du CS m'ont aidé au cours de ce mandat (aide dans le choix de prestatiares, conseil ...). Par contre je m'interroge sur l'utilité d'avoir un CS dans la mesure où je pense qu'ils seraient également prêt à me fournir ce soutien en tant que copropriétaire (d'ailleur un autre copropriétaire a joué le même rôle sans être membre du CS).
Pouvez-vous me dire qu'elle est votre expérience de CS (ou non) dans le cas d'une petite copropriété?
Merci
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Édité par - copro64aff le 06 mai 2011 11:57:03 |
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BANZAI
Contributeur vétéran
1376 message(s)
Statut:
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Posté - 06 mai 2011 : 11:10:29
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citation: Initialement posté par copro64aff
Par contre une erreur a été commise à l'époque puisque nous n'avions pas établi de réglement de fonctionnement du CS. Il n'y a de ce fait pas de président du CS et aucune réunion du CS n'a eu lieu.
la nomination du président du CS n'a rien à voir avec l'établissement (ou non) d'un RFCS!
Par ailleurs, ces copropriétaires semblent ignorer le fonctionnement d'un CS: il est autonome....relisez les nombreux sujets de ce forum (rubrique conseil syndical) |
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 2
Posté - 06 mai 2011 : 11:34:30
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un RFCS n'est pas obligatoire.
et la loi dit :
citation: Article 21
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
Il reçoit, en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.
Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.
Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs.
Le conseil syndical élit son président parmi ses membres........
Donc vos deux membres désignent parmi eux le président.
Pour aller un peu plus loin, avez vous réfléchi au syndicat coopératif. Les interets :
* le syndic n'est pas isolé : dans votre cas actuel, en cas de voyage, maladie, le syndic est absent... il faut attendre une AG pour endésigner un autre.
* le président du CS est désigné par les membres du CS parmi les siens. Dans votre cas, vous pourriez être trois. Et le président du CS devient de fait le syndic.
* il peut être désigné un vice-président qui pallie aux absences du président donc du syndic.
* le président peut changer par simple décision des memebres du CS sans convocation par LRAR, etc....
Gedehem qui est un orfevre en la matière a certainement une fiche toute prete à vous donner ....  
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GĂ©dehem
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Posté - 06 mai 2011 : 12:20:03
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Attention : "un RFCS n'est pas obligatoire"
"D. Art. 22 - (27 mai 2004) - A moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Le conseil syndical rend compte à l’assemblée, chaque année, de l’exécution de sa mission.
(....)"
Ces dispositions sont impératives.
Un RFCS est OBLIGATOIRE pour tout CS, soit prévu au RDC, soit adopté par une une AG.
La question qui se pose sans ce petit syndicat est celle du fonctionnement du CS, dans lequel le syndic n'a pas Ă intervenir. Les conseillers ne font pas leur travail ? Dommage pour le syndicat !
La question de fond qui se pose en pareil cas, valable pour tout syndicat se gérant lui-même par un syndic-copropriétaire, est celle de l'insécurité du syndicat et du syndic, s'agissant de la gestion par un syndic en nom propre, solitaire !
C'est un danger permanent pour tous, solution qui devrait-ĂŞtre proscrite sur le long terme.
Le syndic en nom propre solitaire tombe malade, est hospitalisé, a un accident, part en vacances 5 semaines pour un safari, est blessé au fin fond de l'Australie, bref se trouve indisponible plus ou moins longtemps 1, 2, 4 mois ou plus : situation du syndicat durant cette absence, qui gère ?
Ce syndic part 3 semaines en vacances. Le lendemain de son départ arrive une notification (LRAR) ... : qui va la retirer ???
Il décède (tout arrive, et pas qu'aux autres !) : syndicat dépourvu de syndic (Certes, ce n'est plus l'affaire du syndic décédé...  )
Ces situations n'existent pas avec un syndic pro "société" ... ainsi qu'avec un syndicat de forme "coopératif".
Lorsqu'un syndicat veut se gérer lui-même sur le long terme, il faut adopter la forme "syndicat coopératif" le plus rapisement possible, une fois passée la période de mise en place du syndic non pro.
Il s'agit d'une gestion collective par un "collège" de copropriétaires, le Conseil syndical coopératif.
A 2 ou 3, (3 c'est parfait), il est possible de gérer un syndicat, serait-il composé de 5 membres, avec un vice-pdt à même de suppléer le syndic lorsqu'il est absent, indisponible.
Le syndic étant désigné par le CSCoop parmi ses membres, donc sans passer par l'AG, syndic comme syndicat sont sécurisés en toutes circonstances : il y a permanence dans la fonction de gestionnaire.. Il suffit aux conseillers de se réunir dans l'heure qui suit la disparition ou l'absence du syndic pour en désigner un autre.
On résout aussi la question du fonctionnement du CS, puisque c'est le syndic qui convoque le CScoop ! 
A noter que si le RFCS est obligatoire pour tout CS, un RFCScoop est impérativement une obligation "obligatoire " pour tout CSCoop ....
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Édité par - Gédehem le 06 mai 2011 12:28:07 |
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Posté - 06 mai 2011 : 12:52:14
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je vous l'avais dit, gedehem a l'explication toute prĂŞte : Bravo Gedehem !!!! |
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GĂ©dehem
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5
Posté - 06 mai 2011 : 15:43:43
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En effet : Etagère 25, dossier 72, feuillet 34. |
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snp
Contributeur actif
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Posté - 07 mai 2011 : 16:47:40
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Gédehem va encore me traiter de magouilleur, mais pourquoi faire peur à copro64aff ? Ceux qui veulent prendre et assumer de telles responsabilités sont déjà si peu nombreux.
Avec les moyens de communication actuels, il est possible de gérer à distance. Le gros problème qui inquiète Gédehem, c’est la notification !!! Ou plutôt le fait d’une notification, alors que le syndic non pro se trouve sur une plage australienne ; (Au fait, l’Australie, c’est une fixette pour Gédehem ??)
Un tel problème se résout, Gédehem le signale lui-même:
« Pour le syndic en nom propre, syndic non pro, il n'y a que lui, personnellement, pour retirer la LR. Certes, à moins que l'AG n'autorise cette délégation à son épouse, sa copine, son voisin ... » (cf post « rémunération syndic » Gédehem Posté - 14 mars 2011 : 10:33:27)
Dans le cas du décès (inévitable à plus ou moins long terme!!!) comme de l’indisponibilité de quelque nature qu’elle soit, Gédehem avait aussi prévu le coup :
« Article 69 - Empêchement ou carence du Syndic – Administrateur provisoire
En cas d’empêchement du Syndic (non professionnel ou professionnel), pour quelque cause que ce soit (incapacité physique, hospitalisation prolongée, décès, démission sans préavis, …) ou en cas de carence de sa part, dûment constatée par le Conseil syndical ou l’Assemblée Générale, à exercer les droits et actions du Syndicat, les fonctions de Syndic seront de plein droit exercées provisoirement par le Président du Conseil syndical dans le but de convoquer une Assemblée Générale statuant sur la nomination d’un nouveau Syndic (professionnel ou non professionnel), dans un délai ne pouvant dépasser trois mois, à compter de l’empêchement ou l’observation collégiale du Conseil syndical de la carence. » ….
Article introduit dans le règlement de copropriété, comme le préconisait Gédehem, et enregistré par notaire.
Pour revenir au problème de copro64aff, le rapport du CS, il peut être fait en demande aux deux membres de l’écrire. Ils ont réalisé quelque chose, ils ont vérifié les comptes….le rapport est fait. Que les deux soient dans le CS ou en dehors, cela change quoi pour eux ? Ils s’investissent dans le maintien de la copropriété et dans le contrôle du syndic ? Cela ne change rien.
Mais attention, copro64aff, ce ne sont que des conseils d’un magouilleur patenté (TM ??) qu’un syndic pro n’oserait donner !!!!
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 Posté - 13 mai 2011 : 15:57:20
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Merci pour vos réponses.
Le syndicat coopératif comme présenté par Gédehem semble effectivement être la solution pour notre petite propriété. Je vais regarder ça de plus près et commencer à en discuter avec les autres copro. Comme la discussion peut être très longue je pense que nous allons encore fonctionner sur le mode actuel au moins pour le prochain exercie.
Pour être dans la légalité j'ai donc mis à l'odre du jour de la prochaine AG l'adoption d'un RFCS. J'ai également convoqué les 2 membres du CS pour une réunion préparatoire à l'AG et je leur ai demandé à l'issue de cette réunion de me fournir un rapport d'activité de CS. Un des membres semblent ok pour le faire, à suivre.
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GĂ©dehem
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8
Posté - 13 mai 2011 : 17:03:31
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Snp :
".... mais pourquoi faire peur Ă copro64aff ?"
Il ne s'agit pas du tout de faire peur ! Il s'agit simplement d'ouvir les yeux sur certaines réalité juridiques.
C'est la forme qui compte : car sur le fond, ce sera toujours copro64 qui fera tout tout seul, les 2 autres conseillers pouvant être aux abonnés absents. Sauf que le syndicat ne sera pas coincé si Copro64 est indisponible, un peu ... beaucoup ... ou définitivement ! 
"Article introduit dans le règlement de copropriété, ....."
Très bonne initiative ! 
A défaut de cette clause au RDC, obligation de passer par le juge !
Toutefois, cela impose une grande rigueur dans le fonctionnement du CS, qui passe bien entendu par la présence obligatoire d'un RFCS, mais aussi et surtout par la tenue d'un registre des PV des réunions de CS, afin d'y noter "... l’observation collégiale du Conseil syndical de la carence." |
Édité par - Gédehem le 13 mai 2011 17:09:29 |
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