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Romarin
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 Posté - 23 mai 2011 : 13:14:26
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Quel avantage ou désavantage consiste à voter pour un budget prévisionnel sur deux ans dans une AG.
Le sujet a été traité il y a deux ou trois ans, mais je ne le retrouve pas.
Merci pour vos réponse.
Robert
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 23 mai 2011 : 14:01:40
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citation: Initialement posté par Romarin
Quel avantage ou désavantage consiste à voter pour un budget prévisionnel sur deux ans dans une AG.
Le sujet a été traité il y a deux ou trois ans, mais je ne le retrouve pas.
Merci pour vos réponse.
Robert
on ne peut pas voter un budget prévisionnel sur une durée différente de celle de l'exercice
mais on vote un budget prévisionnel pour l'exercice d'après, pour pouvoir appeler les provisions trimestriels |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 23 mai 2011 : 14:35:15
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.... pour pouvoir appeler les provisions trimestriels des 2 trimestres précédant l'AG N+1 quand vote en année N. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 23 mai 2011 : 16:05:02
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Décider un budget prévisionnel 1 ou 2 ans à l'avance n'a que des désavantage en matière de "maitrise des charges" !
Chacun connait la méthode. "On" commence par mettre "+ 5%" aux honoraires de syndic, si ce n'est plus, en pratiquant "à la louche" pour quasi tous les postes, ce qui donne des budgets en hausse systématique dans des proportion au moins du double de ceux de l'inflation.
Et l'on peut compter (c'est le cas de le dire...) sur le gestionnaire pour dépenser ce qu'il a calculé et fait voter, ... voire (un tout) petit peu plus !
Il a pourtant été dit et redit ici que le vote d'un budget prévisionnel anticipé n'avait pour unique raison d'être de rendre exigibles la ou les premières échéances.
Il n'a aucune autre justification ! Certainement pas de savoir que l'on va dépenser tant pour le chauffage ou pour les réparations d'entretien.
Si le syndicat veut réellement s'inscrire dans une démarche "maitrise des charges", comme chacun le fait pour ses dépenses personnelles selon ses ressources, c'est de décider d'autoriser le syndic à appeler la ou les 2 premières échéances (D.art.43 al.2), le budget annuel étant décidé au cours de l'année qui le concerne.
Comme le syndicat sera attentif à ce que l'AG soit convoquée au plus tard dans les 3 mois suivant la fin de l'exercice précédent, il saura maitriser ses dépenses annuelles, au plus près des réalités selon des besoins bien identifiés.
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Édité par - Gédehem le 23 mai 2011 16:10:24 |
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Romarin
Nouveau Membre
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4
 Posté - 23 mai 2011 : 17:30:52
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Merci pour vos réponse,
En résumé quelque précision sur le passé.
Compte 2007 (en 2008) et 2008 (en 2009) non accepté sous l'ancien syndic pour désordre complet dans les comptes. Dû au changement du syndic fin juin 2009, le nouveau syndic change, sans vote et de son propre initiative, notre année comptable de l'année civil (1 jan - 31 dec) au 1 juillet 2009-30 juin 2010. Il nous présente les comptes de 2009 seulement a partir de sa mise en place c.à d. à partir du 1 juillet 2009. Il manquait donc une demi années dans les comptes (1 jan 2009 - 30 juin 2009) ces comptes aussi ont été refusé avec la demande de nous présenté les comptes conforme à notre année comptable. Seulement en décembre 2010 monsieur se décide finalement pour une nouvelle AG mais de nouveau avec le manque de la première moitié de l'année 2009. En plus, deux jours avant l'AG, il fait distribuer par son employé un nouveau ordre du jour avec plusieurs changements. L'AG a été suspendu a l'unanimité après élection d'un bureau avec la vive demande de refaire une nouvelle AG à ses frais. Il a obstinément refusé de produire un PV.
Une nouvelle AG est prévu pour le 30mai avec vote d'acceptation des comptes depuis 2007. Seulement il nous présente de nouveau les comptes de 2009 comme avant (1 juillet 2009 - 30 juin 2010 et le compte de 2010 du 1 juillet au 31 décembre et sans décompte individuel, ni pour l'année 2009, ni pour l'année 2010. Dans cette AG il nous demande le vote pour un budget prévisionnel sur deux ans (2011 et 2012).
Ces pas beau tout ça.
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Édité par - Romarin le 23 mai 2011 17:37:42 |
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JPM
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Posté - 24 mai 2011 : 00:14:05
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Il y a semble-t-il un problème au niveau du conseil syndical aussi dans votre immeuble.
Il convient de faire simplement ce que dit la loi.
Elle ne permet pas au syndic de changer les dates de l'exercice. Elle ne le permet que restrictivement à l'assemblée elle-même.
Elle dit qu'au cours de l'assemblée annuelle tenue en 2011
On approuve les comptes de 2010 arrêtés au 31/12/2010
On modifie éventuellement le budget prévisionnel 2011 adopté en 2010
On adopte impérativement le budget prévisionnel de 2012.
Celui-ci pourra être modifié si besoin est en 2012.
Il est vain de faire valoir l'inconvénient qu'il y aurait à voter en avril 2011 le budget 2012 puisqu'il est possible de le modifier au cours de l'assemblée annuelle tenue en 2012.
Il est logique que la loi impose le vote d'un budget avant le premier jour de l'exercice concerné dès lors que la première provision est exigible à compter de cette même date, et que la seconde sera exigible, dans la plupart des cas, avant la date d'exigibilité de la seconde provision.
Le dispositif évoqué par Gedehem n'est qu'un dispositif de secours pour remédier à une situation exceptionnelle. Son utilisation doit être motivée et autorisée par une assemblée qui ne peut être qu'extraordinaire (autre que l'assemblée annuelle) puisqu'elle doit se référer à un évènement justificatif forcément postérieur à l'AG annuelle.
Hormis ce cas, il ne présente aucun intérêt et son utilisation habituelle doit être sanctionnée par l'annulation de la décision.
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Gédehem
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Posté - 24 mai 2011 : 15:14:37
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Mon petit doigt m'avait bien dit que JPM ferait un petit tour dans le secteur ..... 
Apportant de l'eau à "mon" moulin :
"Il est vain de faire valoir l'inconvénient qu'il y aurait à voter en avril 2011 (date AG 2011.ndlr) le budget 2012 puisqu'il est possible de le modifier au cours de l'assemblée annuelle tenue en 2012 (avril 2012 .ndlr).
Il est logique que la loi impose le vote d'un budget avant le premier jour de l'exercice concerné dès lors que la première provision est exigible à compter de cette même date, et que la seconde sera exigible, dans la plupart des cas, avant la date d'exigibilité de la seconde provision.
CQFD depuis toujours !
Le vote d'un budget prévisionnel (en avril 2011), fabriqué "à la louche" début 2011 soit 10 mois avant le début de l'exercice 2012, n'a pas pour but de déterminer le budget de l'exercice 2012.
Il est UNIQUEMENT destiné à rendre exigibles les 2 premières provisions (1er janvier, 1er avril).
Il n'a aucun autre but, aucune autre nécessité. Il faudra même bien souvent décider d'un "budget prévis rectificatif".
Si c'est une simplification pour le gestionnaire, ce n'est pas du tout une saine méthode pour les copropriétaires s'agissant de "maitrise des charges"
L'alinéa 2 n'énonce pas une régle "de secours", pas plus qu'il n'apporte les restrictions qu'il présente.
(Une AG "extraordinaire" autre que l'AG annuelle ????? Diantre !!!  )
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Édité par - Gédehem le 24 mai 2011 15:19:51 |
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JPM
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Posté - 24 mai 2011 : 16:42:46
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Bof, Gedehem, depuis " marquer le syndic à la culotte " on a fini par tomber à peu près d'accord sur bien des points.
Budget à la louche ? Pourquoi ? Dans mon immeuble (chauffages individuels) les soldes individuels au 31/12/2010 ont été de 1,17 à 3,98 € sans qu'on ait touché aux prévisions initiales (35 000 €). Par contre les budgets individuels chauffage EDF ou GDF ont été blackboulés ces deux dernières années. C'est bien connu.
90 % des budgets prévisionnels ne comportent aucune ligne pour les frais de contentieux. Cela reste vrai dans des syndicats moyens qui ont chaque année entre 1200 et 4000 € de frais à ce titre et en contrepartie 700 à 2200 € de rentrées (art 700 intérêts et dépens).
L'an dernier on a tablé sur 2% pour beaucoup de postes, toujours arrondis à la centaine supérieure (2745 = 2800). 5% pour l'assurance (au final 4,3 %). 5 % pour les travaux d'entretien courant + solde inemployé de 2009 (650 €) et voilà !
Le coup du solde inemployé est une excellente mesure qui lisse ce poste sur 10 ans très logiquement. Une pratique habituelle des anciens syndics architectes. Un détail pratique on rembourse effectivement le solde créditeur de 2009 et on majore le BP 2010 d'autant.
Pour moi il ne s'agit nullement de travail à la louche.
Pour le chauffage ? Un volcan qui s'encolère, uune révolution des violettes ou jasmins et hop !!! le prix du baril s'envole. Qui peut prétendre maîtriser ces catégories de charges ? Personne. Il est donc nécessaire d'avoir un " fonds de roulement " correct. Tout cela est le B A BA de la bonne gestion du pater familias.
De toute manière il est absurde d'établir en avril 2012 le budget de 2012.
Il est raisonnable d'adapter, s'il y a lieu, le budget 2012 voté en 2011 et de modifier en conséquence les appels de juillet et Octobre 2012.
Pour votre système, le syndic doit être préalablement autorisé par l'assemblée (art D 44). Quand ? si, systématiquement, l'assemblée annuelle d'un syndicat décide qu'on ne votera le BP de l'exercice suivant que lors de l'assemblée annuelle suivante, il y a contournement manifeste de la règle et illégalité de la décision.
Comme la manoeuvre est dans la pratique inutile, il est bien inutile aussi de courir un tel risque qui peut s'avérer lourd dans un syndicat dont les appels sont importants.
Récitez 10 fois l'article D 44 et allez bien en Paix
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Gédehem
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Posté - 24 mai 2011 : 17:15:07
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Effectivement, nous sommes au final généralement d'accord sur bien des points...
Restent quelques "détails" pratiques, à la marge ....
S'agissant de D.art.44, que j'ai relu 5 fois vos propos m'ayant mis un doute à ce que j'en savais, je ne vois pas trop ce qu'il vient faire dans cette histoire de budget prévisionnel quant à l'exigibilité des 2 premières provisions, puisqu'il traite des dépenses non comprises dans le B Prévis., dépenses décidées comme il est dit L.art.14-2.
Quant au .. "contournement de la règle", .... une "illégalité" .... !!!! Hum ...... !!
Amen ! 
PS : .."dont les appels sont importants."
Lorsqu'in syndicat doit provisionner des sommes importantes au titre du fonctionnement courant, il doit être particulièrement vigilant sur le budget prévisionnel élaboré par le syndic.
La difficulté : se figer sur une "règle" alors que nous parlons essentiellement ici de "maitrise des charges" !
Faire des budgets prévisionnel pour le courant (L.art.14-1) à la louche (c'est la réalité pratique) 10 mois à l'avance, budget en augmentation constante de + 5% au moins (c'est le mini par sécurité) avec dès le départ 4 ou 5 % de plus sur les seuls honoraires du syndic (inflation 2010 2%), ce n'est pas de la bonne gestion, ce n'est pas maitriser les charges.
C'est de cela dont il s'agit prioritairement ! |
Édité par - Gédehem le 24 mai 2011 17:28:23 |
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JPM
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Posté - 24 mai 2011 : 23:06:38
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C'est bien entendu de l'article D 43 qu'il s'agit et non D 44.
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Budjet prévisionel 
