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masek33820
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France
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 Posté - 04 juin 2011 : 08:44:58
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Bonjour,
Je possède 3 appartements dans une petite résidence de 15 en totalité.
Je suis élue la présidente du conseil syndical.
Nous avons un syndic qui faisait un peu près son travail; mais depuis 2009; c'est le laxisme complet; son contrat se termine en 2012.
Je lui adressé à plusieurs reprises des comptes rendus avec tous les points constatés dans la résidence (photos, etc.)
Je lui adressé des mise en demeures ; mais sans réponse, il fait la sourde oreille; le mépris total.
Le plus grave, nous avons un propriétaire parisien qui n'a jamais mis les pieds dans la résidence et qui possède 2 appartements, il ne se déplace jamais, il les loue téléphone sans voir les locataires; résultats une dégradation totale d'un appartement avec une porte d'entrée défensée, des squatteurs qui arrivent souvent mais l'appartement est dans un état lamentable.
Ce propriétaire ne paye pas ses charges depuis 3 ans, il doit une somme de 7581€ et un volume d'eau de 1500m3 (octobre 2010).
Ce Monsieur a fait un gros trou dans la façade pour passer un tuyau, j'ai alerté à plusieurs reprises le syndic par des courriers en recommandés et mise en demeure afin de faire respecter la loi du 10 juillet 1965 et le règlement de copropriété.
Les locataires de ce Monsieur ont stockés dans leur cave, un volume impressionnant de déchets, cartons, anciens vélos, etc.., vous imaginez le risque dans le cas d'un incendie, sur 15 caves, c'est la seul qui a la porte défoncée dans des déchets à l'intérieur.
Nous venons de recevoir une convocation pour une réunion d'assemblée générale et surprise un ordre du jour léger qui parlent du vote du quitus uniquement et qui nous annonce qu’il ne se représente pas à la fin de son mandat en avril 2012.
En vertu du décret du 20 avril 2010, l'ordre du jour doit être établi avec le conseil syndical or nous n'avons pas été consulté pour l'élaborer ensemble; le pire depuis 2009 aucun document n'arrive au conseil syndical; aucune communication avec nous, le calme plat.
J'ai l'intention de lui envoyer un courrier en recommandée dès lundi prochain (mise en demeure en lettre en recommandée) pour l'obliger de refaire un ordre du jour avec tous les points que je lui envoyé par courrier depuis des mois.
Nous avons de savoir qu'est ce qu'il a fait et justifier ses actions vis à vis de ce propriétaire indélicat et les autres mauvais payeurs.
Question: en vertu de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a le droit d'hypothéquer le bien d'un individus qui doit beaucoup d'argent, il n'a pas besoin d'autorisation de l'assemblée générale, or ce syndic n'a rien fait.
J'ai alerté la FNAIM de cette affaire; mais aucun résultat, j'ai l'impression qu'ils sont tous copain et ne se bouffent pas entre eux.
J'ai l'intention d'écrire au préfet pour demander son aide.
Mon objectif est de mettre à la porte ce syndic avant avril 2012; tous les propriétaires sont d'accord, ils sont remontés contre lui et ils me suivent.
Je demande votre avis avant de faire le nécessaire dès lundi.
Merci de votre aide
Michelle
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Posté - 04 juin 2011 : 11:17:03
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avez vous la liste et les adresses de tous les copropriétaires ainsi que leurs tantièmes ?
en effet, si vous etes amenée à convoquer vous-même une AG pour révocation du syndic, il vous faut ces infos... car la seule solution est aujourd'hui la révocation surtout si vous avez fait des mises en demeure sans effets.
rapporchez vous d'une association de copropiétaires |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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 2
 Posté - 04 juin 2011 : 11:39:49
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en tant que présidente du CS, vous pouvez activer certains leviers
vous êtes vous rendu dans les locaux du syndic pour obtenir la liste des copropriétaires à jour (avec leurs adresses) ?
avez vous demandé le relevé des dépenses (même en cours d'année)?
avez vous demandé le grand livre ? |
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domsez
Contributeur actif
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3
Posté - 04 juin 2011 : 13:22:00
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Il faut aussi que vous vous mettiez Ă la recherche d'un nouveau syndic.
En principe, le syndic doit lancer une procédure contre le propriétaire mauvais payeur. Le vôtre, l'a t-il fait ? |
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ABCT
Contributeur senior
993 message(s)
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Posté - 04 juin 2011 : 17:39:08
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Il vous faut également "activer" la Caisse de garantie par lettre recommandée, en les informant de tous les dysfonctionnement relevés... et demander à ouvrir un dossier "sinistre" |
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masek33820
Contributeur actif
France
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Posté - 11 juin 2011 : 09:23:18
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Bonjour,
Désolé ne pas répondre à vos interrogations concernant notre problème avec le syndic et un copropriétaire indélicat, car j’ai été obligé de partir quelques jours à DUBLIN pour raison professionnelle.
En effet, dès lundi dernier, j’ai adressé au syndic un courrier en recommandée pour exiger (suivant le décret du 20 avril 2010) de refaire l’ordre du jour avec les points que le conseil syndical a demandés.
Le syndic est furieux mais ce n’est pas grave, car je suis en contact avec un avocat spécialiste qui suit la situation de très près.
J’ai découvert une tope (traitre) dans le conseil syndical et qui ramener les infos au syndic mais je l’ai canalisé et n’a plus droit de se réunir avec nous ; ni d’avoir contact.
En résumé, la situation un syndic véreux, un copropriétaire débile et une tope; voilà le résumé de la situation.
1. Pour le syndic nous avons trouvé un autre syndic, il est au courant du dossier et prêt de prendre le relais dès que possible.
2. La tope au conseil syndical (traitre) est canalisé, il ne peut plus bouger ; car il n’a plus d’infos à donner.
3. Le copropriétaire débile :
Ce copropriétaire débile habite à Paris et n’a jamais mis les pieds en province, il a deux appartements au rez de chaussée qui louent par téléphone et sans baux de location.
Les locataires sont à majorités des manouches qui n’ont jamais payé et qui habitent à plusieurs.
Ce copropriétaire doit une somme de 7659€ et ses locataires ont un volume d’eau de 1500€ ; nous avons une facture d’eau de 5600€ qu’il faut régler à la régie des eaux.
Il y a une procédure contre ce Monsieur ; mais pour le moment pas de nouvelles.
Par contre nous avons découvert dans le courrier envoyés par le syndic un courrier envoyé par ce copropriétaire débile en 2009 avec des propos xénophobes et racistes vis-à -vis d’un membre du conseil syndical.
Les locataires (manouches) de l’appartement du copropriétaire débile ont tous démolis dedans, un vrai massacre, même la porte d’entrée de l’appartement est en milles morceaux, la police ne veut pas intervenir, la DASS n’ont plus.
Un visiteur qui rentre dans notre immeuble est impressionné par l’image de cette porte démolie et ne donne pas envie de rentrer dans l’immeuble.
A travers ses éléments et devant la situation, j’ai décidé personnellement de saisir la justice contre ce copropriétaire débile pour les points suivants :
1. non respect du règlement de copropriété et la loi du 10 juillet 1965.
2. Cause de trouble dans la copropriété.
3. Incitation à la haine et xénophobie a l’encontre d’un membre du conseil syndical.
J’ai commencé à faire faire des attestations à tous les occupants (propriétaires ou locataires) et je remets le dossier à l’avocat pour une assignation en référé contre ce copropriétaire débile.
Le syndic n’a pas eu l’intelligence d’hypothéquer ses appartements, il s’est contenté de faire la procédure comme nous l’avons exigé.
Mais dans le nouveau ordre du jour, nous avons exigé lune résolution d’hypothéquer les appartements de ce copropriétaire débile afin de régler ses charges
Que pensez-vous ? Avez-vous une ou plusieurs idées pour en finir avec ce copropriétaire qui n’a aucun respect aux autres ?
Merci d’avance
Michelle
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Posté - 26 juin 2011 : 10:11:33
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Vous avez ouvert trois fils sur le meme sujet, ca va etre difficile a suivre.
Ne lancez pas des messages personnels en parallèle, ca devient vite insuivable, et de plus le forum a une contrepartie, vous obtenez des réponses, mais celles ci peuvent servir à d'autres, ce qui n'est pas le cas d'une réponse personelle.
Vous avez découvert une taupe?
Vous n'avez pas le droit en tant que président du conseil synidcal de lui interdire quoi que ce soit, vous devez deja procéder a un vote pour le révoquer.
Votre premier porblème semble être votre syndic, puisque l'ordre du jour ne contient pas l'élection d'un autre syndic, hormis le cas ou qqn voudrait se présenter comme syndic bénévole, ne serait-ce que pour le temps de la préparation de l'AG suivante, il va vous falloir le faire révoquer.
Il faut commencer par cela, et ne pas tout mélanger.
Il faudra comme dit plus haut sans doute l'attaquer en justice pour ses défaillances.
Mais n'engagez pas un avocat a titre personnel pour défendre le syndicat, vous seriez assez voite débouté, sauf a ce que votre avocat aille faire révoquer le syndic en justice mais ca va etre tres cher, aléatoire, alors qu'il y a plus simple a faire.
En tant que conseil syndical et même président, ce n'est pas vous qui pouvez faire la loi dans la copropriété, y compris virer les taupes, calmer les débiles, etc..... Ca ne se passe pas comme ca. |
Édité par - ribouldingue le 26 juin 2011 10:26:12 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 26 juin 2011 : 10:26:34
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ABCT écrit : citation: Il vous faut également "activer" la Caisse de garantie par lettre recommandée, en les informant de tous les dysfonctionnement relevés... et demander à ouvrir un dossier "sinistre"
Que viendrait faire la Caisse de garantie dans cette affaire ?
Il y a peut-ĂŞtre des fautes de gestion dans cette affaire qui est fort difficile Ă suivre effectivement mais il n'est pas question, du moins en l'Ă©tat, d'un quelconque sinistre financier.
Il faut en finir avec le délire obsessionnel de la saisine des Caisses de garantie.
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 26 juin 2011 : 11:43:11
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La corporation des syndics s'est débrouillée pour qu'ils soient en pratique "inamovibles" : C'est ici qu'on trouve exposée la meilleure manière d'en changer et qui est pratiquement de préparer l'assemblée générale avant qu'elle ne se tienne, or c'est le syndic qui détient tout le nécessaire pour rassembler les copropriétaires : adresses etc..., c'est lui qui a le "monopole" de l'information dans cet univers "clos" qu'est la copropriété privée.
Dans ma copropriété il y eu distribution de tracts "anonymes" émanant de copropriétaire et critiquant les solutions proposées ("imposées") par le syndic et le conseil syndical, qui ne se sont pas gênés, non sans succès auprès de certains naïfs, de les disqualifier au motif de leur "anonymat" que les auteurs avaient préférés sans doute par crainte d'ennuis ultérieurs.
Pour le révoquer il faut un motif établi, sauf à lui verser des indemnités, déjà rassembler le quart des tantièmes (ou des copropriétaires -je ne sais plus - voir la loi de 1965) pour l'obliger à convoquer l'assemblée de sa révocation (je ne sais pas s'il y a eu des exemples , je n'en n'ai jamais vu).
Pour en changer à la fin de son mandat c'est encore plus difficile, il faut réunir au moins le tiers des tantièmes pour le changement sans qu'il n'y ait un autre tiers pour le maintien, et préparer un véritable "coup de force" en assemblée (refus que le président soit le président du cs, refus que le syndic soit le secrétaire,que les scrutateurs ne fassent partie des "pour le maintien", copie ou confiscation des feuilles de présence etc...)
Quand on a un mauvais syndic, c'est comme quand on a des voisins bruyants : Il faut "faire avec" et essayer de se débrouiller sans lui, en attendant qu'il ne commette une faute suffisante pour que l'assemblée de sa désignation soit contestée au tribunal et qu'un administrateur judiciaire ne procède à la désignation "régulière" d'un syndic en concurrence entre plusieurs candidats.
J'ai la chance d'habiter dans une grande copropriété avec près de 2000 copropriétaires (sur 2800 lots), souvent jeunes et dans la vie active et dont le bon sens ne peut être ignoré par les syndics (l'union fait la force contrairement à ce qu'on semble penser chez les "responsables" de copropriété), mais je me doute bien des difficultés que rencontrent les petites copropriétés (du moins celles qui n'ont pas la chance d'avoir un juriste émérite et intègre comme président de leur conseil syndical) et dont je découvre l'illustration en lisant ce forum.
Michelle, il faut essayer de vous arranger avec le Monsieur parisien ... Allez le voir et faites lui la bise !
Peut-être qu'il s'appelle Daniel (en référence aux beatles pour ceux qui s'en souviennent !). ... parce-que ce sont deux noms qui vont très bien ensemble ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 26 juin 2011 11:45:50 |
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Posté - 26 juin 2011 : 12:27:12
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masek : mĂŞme histoire que l'autre post !!!!!!
masek : citation: Question: en vertu de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a le droit d'hypothéquer le bien d'un individus qui doit beaucoup d'argent, il n'a pas besoin d'autorisation de l'assemblée générale, or ce syndic n'a rien fait.
Le syndic doit dès le 2 trimestre de charges impayés lancer la machine, d'abord mise en demaure, action au tribunal, prise d'hypothèque légale sur le lot, .. tout ceal sans accord de l'AG? c'est son boulot, si il ne fait rien, il met le syndicat dans une position financière difficile, ce qui doit être le cas avec ces 7500 e d'impayés.
L'AG a t'elle voté un fond de solidarité ( avance remboursable) ?? SI cela n'a pas été fait comment fait ce syndic pour payer les charges ?? Quel est le montant total des impayés ??
En tant que présidente du CS, comme tout autre copropriétaire, vous pouvez saisir le tribuanl pour demander la nomination d'un AJ si ce mantant d'impayés est supérieur à 25% des charges courantes.
POur mettre le syndic à la porte vous devrez attendre 2012, c'est la fin de son contrat !!!! Comment comprez vous procéder pour le virer avant la fin de son contrat ???
Vous êtes présidente du CS, vous n'avez pas à porter de jugement sur les copropriétaires : comme " débile", la "taupe du syndic" , ..... Vous devez vous occuper de ce syndic et le marquer à la culotte. Ne fiates pas une affaire privée des problèmes du SDC. ces polémiques sont toujours stériles et les autres copropriétaires ne s'interressent pas à cela mais au bien commun !!!! |
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domsez
Contributeur actif
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Posté - 27 juin 2011 : 08:15:48
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Filomat
Le syndic est un prestataire de services "employé" par les copropriétaires. Comme dans toutes les relations commerciales, on peut négocier les tarifs et ne pas renouveler le contrat.
Dans ma copro, le 1er syndic a été désigné par le constructeur, mandat renouvelé une fois, puis changement de syndic (on a perdu 60 clefs au passage) cela s'est fait sans problème, il est vrai que nous ne sommes que 50 copropriétaire, ce qui facilité la communication.
En revanche, il faut vraiment être en permanence "sur le dos" du syndic . Faites ceci, faites cela, pourquoi vous n'avez pas fait ceci ou cela. Pas une semaine sans un échange de mails. Avant l'AG, on contrôle les comptes, la concordance des relevés d'eau. Si quelque chose n'est pas clair, on demande jusqu'à ce que l'on obtienne une explication claire.
Au quotidien, le + difficile est de faire passer la notion de RV. Les entreprises : ascensoriste, controle de la porte de garage, des blocs de sécurité viennent quand cela les arrange, sans prévenir et ......... elles râlent parce qu'elles n'ont trouvé personne.
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JPM
Modérateur
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Posté - 27 juin 2011 : 10:16:35
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De Domsez : citation: Le syndic est un prestataire de services "employé" par les copropriétaires
Chez vous, c'est peut être un larbin, mais il faut en rester aux bons principes du régime de la copropriété, quitte à faire sanctionner les dérapages :
Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires, désigné par l'assemblée, chargé d'administrer la syndicat et de gérer l'immeuble. Il est doté du pouvoir disciplinaire. Il n'est ni un employé ni un prestataire de services. Il est un mandataire social.
Il est vrai qu'il y a actuellement une dérive de type commercial pour certains syndics.
Il faut lutter contre. On peut espérer un retour proche des syndics indépendants, déja amorcé.
Par ailleurs l'assemblée prend des décisions. Le syndic doit les exécuter et rendre compte de sa gestion.
Tout cela est parfaitement équilibré. Quand on se goberge avec : " moi je marque le syndic à la culotte ", l'équilibre est rompu.
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Posté - 27 juin 2011 : 12:06:12
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JPM : citation: Quand on se goberge avec : " moi je marque le syndic Ă la culotte ", l'Ă©quilibre est rompu.
JPM : vous avez mal interprété mes propos, alors que depuis le début de ma participation sur UI, je ne cesse de répéter que le syndic est un mandataire et que ce mot à un sens,qu'il doit rendre des comptes devant l'AG, qu'il gère des fonds, et qu'en aucun cas on ne peut le comparer à un prestataire de services.
Relisez donc mes interventions, vous constaterez que ne me "goberge" pas avec une expression footballistique ( un reflex certainement, car champion de France de football universitaire en 1975 !!!)
Quand j'écris " marquer à la culotte ", cela concerne les liens entre syndic et CS. Le syndic rend des comptes à l'AG, exécute les décisions de l'AG.
La mission du CS est également bien défini par la loi, et les dérapages courants de certains président de CS cassent aussi cet équlibre dont vous parlez.
Le CS CONTROLE la gestion du syndic, vérifie les comptes du SDC, s'occupe des dossiers importants sans demander l'accord du syndic, et vérifie si le syndic a bien exécuté les décisions de l'AG.
Ma réponse concernait la réactionde masek, qui est surprise que l'AG arrive, que le syndic n'est pas convoqué le CS pour l'ODJ, que les devis n'arrivent pas, ........
JPM : ne pas confondre le "marquer à la culotte" qui concerne un bon arrière efficace qui bloque l'avant centre,et les " méchants tacles" qui concerne plutot un arrière violent sansctionné par un carton rouge !!!
Un bon CS est un CS actif et pugnace, qui rencontre le syndic, qui ne laisse pas passer les mois sans rien faire, qui vérifie les comptes sérieusement et ne coche pas que les factures, qui suit les dossiers des impayés, qui propose et compare les devis, ET qui rend compte AUSSI de sa mission.
Voilà le "marquage à la culotte". JPM vous pourrez remplacer cette phrase par " pugnace " (que j'aime assez). Je fus un joueur de foot très pugnace tout en étant régulier sur l'adversaire.
Pour info : il fuat être deux pour maintenir cette équilibre - le président du CS et le syndic.
Dans le cas de masek, le syndic sourd d'oreilles n'a pas respecté ce CS et ce syndicat !!! il faut le changer.
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 27 juin 2011 : 16:49:06
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citation: Initialement posté par domsez
Filomat
Au quotidien, le + difficile est de faire passer la notion de RV. Les entreprises : ascensoriste, controle de la porte de garage, des blocs de sécurité viennent quand cela les arrange, sans prévenir et ......... elles râlent parce qu'elles n'ont trouvé personne.
Merci domsez, les syndics jouent beaucoup en effet avec la disponibilité des copropriétaires : "l'entreprise doit voir ... la semaine prochaine "est-ce-que vous êtes là ?" ... on attend toute la semaine, ils ne viennent pas ..., il a aussi "est-ce que vous avez un téléphone, on ne peut rien faire si vous n'avez pas de téléphone" ... et aussi le "on va voir et on vous tiendra au courant"...et évidemment vous pouvez toujours attendre longtemps qu'on vous tienne au courant.
Il y a, au-dessus de chez moi, un appartement qui appartient à un "gros" bailleur (10% des tantièmes à peu près), je ne compte plus nombre de fois où ses plafonds ont été refaits après les dégâts en provenance des terrasses, tandis que pour ma fuite 3 étages au-dessous celà fait des années que je réclame qu'on y mette fin et que je me fais lanterner (une fois on m'a même dit que les travaux concernant la fuite chez le bailleur auraient du résoudre la mienne !).
Le syndic est en effet un "mandataire social" , une sorte de shériff pour reprendre un terme que j'ai déjà employé ici, il est loin d'être l'employé des copropriétaires comme je pense avec vous que ce devrait être le cas ... Entre la loi de 1938 et celle de 1965 il ne s'est écoulé que 27 ans , et la loi de 1965 a déjà 46 ans ... pour une dame c'est encore très jeune, mais pas pour une loi ! |
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Édité par - filomat le 27 juin 2011 16:51:16 |
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domsez
Contributeur actif
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Posté - 27 juin 2011 : 18:12:26
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JPM : prestataire de service ou mandataire social, au qutidien, c'est pareil. C'est le conseil syndical qui demander à ce que le syndic fasse réaliser des travaux, demande des devis, les soummette et après accord; gère la réalisation des travaux décidés. C'est quand même aux copropriétaires de savoir ce qui fonctionne ou pas dans leur immeuble.
Filomat : dans le cas de fuite d'eau ou d'infiltration , il faut faire un constat de dégats des eaux avec votre voisin du dessus et mentionner les références de l'assurance de la copro. Les assureurs se débrouillent.
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Posté - 27 juin 2011 : 18:42:16
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citation: C'est le conseil syndical qui demander à ce que le syndic fasse réaliser des travaux, demande des devis, les soummette et après accord; gère la réalisation des travaux décidés. Il vaut mieux lire ça que d'être aveugle, mais bon, c'est tout faux... |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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16
Posté - 27 juin 2011 : 19:17:34
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"C'est quand même aux copropriétaires de savoir ce qui fonctionne ou pas dans leur immeuble."
Sauf que dans bien des cas, 80% des copropriétaires se moquent de ce qui fonctionne ou pas dans la copropriété, l'oeil uniquement rivé sur les appels de charges, charges qui sont toujours trop élevées, c'est bien connu !
Quant Ă se pencher sur le pourquoi elles le sont, alors lĂ ........
Sur le syndic, ce n'est certainement pas un "larbin" !
Mais à l'inverse, il ne faut tout de même pas le mettre sur un piédestal, ou du moins le voir autrement que ce qu'il est effectivement dans de très nombreux cas : une société commerciale.
Une dérive, ou un état de fait ??
Quant aux gestionaires, dont on à dit tous leurs manques en matière de formation, ils sont de ce fait quasi "prestataires de services", dans leurs pratiques.
Il faut dire à leur décharge que les copropriétaires n'en attendent généralement pas autre chose ..... |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 27 juin 2011 : 19:22:58
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citation: Initialement posté par domsez
Filomat : dans le cas de fuite d'eau ou d'infiltration , il faut faire un constat de dégats des eaux avec votre voisin du dessus et mentionner les références de l'assurance de la copro. Les assureurs se débrouillent.
Ce n'est pas l'assureur qui téléphone au plombier. |
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domsez
Contributeur actif
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18
Posté - 27 juin 2011 : 20:39:14
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Je ne considère pas le syndic comme un larbin.Je respecte leur travail. Dans mo copro, le CS a réussi à discipliner les copropriétaires. Ex : l'ascenseur est en panne. Un copro se charge d'appeler le syndic ou l'ascensoriste (le soir , le we, ...) . Pas la peine de leur faire perdre du temps à répondre à 5 ou 6 appels qui disent la même chose.
Pour moi, il n'y a aucune honte au coté "commercial" :tout le monde essaie de faire rémunérer son travail de financer ses projets, son développement, ... : le pharmacien, le médecin, ... le bailleur, la coiffeuse, ... même le curé.
Oui, les charges sont très élevées et surtout elles ne baissent jamais . Là le syndic et le CS peuvent faire de la pédagogie. Et si on regarde les comptes, les contrats, ... on voit à quoi correspondent ces sommes. OK, il y a peut-être dans certains cas 80% des copro qui s'en moquent (ce n'est pas le cas dans ma copro), alors qu'ils ne s'étonnent pas de n'être considérés que comme juste bons à payer. .
Il me semble que la qualité du syndic réside davantage dans la qualité de l'interlocuteur dédié à la copro nque dans la renommée de l'enseigne.
Il me semble impossible de maitriser les aspects juridiques et techniques (c'est très pointu et spécialisé) et certainement que les syndics devraient mieux formés leurs collaborateurs. Et là , on retombe dans le coté commercial. Si le collaborateur est en formation, il ne travaille pas , il faut qu'un autre le remplace, ... |
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JPM
Modérateur
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19
Posté - 27 juin 2011 : 23:10:07
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Le sujet montre bien ce qu'est la relativité : tout dépend de l'emplacement de l'observateur  A cet égard, tout le monde a raison dans le sujet. Je précise donc :
Pour l'essentiel le texte de la loi est de 1965. C'est en 1965 qu'il faut donc se placer pour apprécier ce qu'est le syndic vu par la loi de 1965, mais aussi ce qu'était réellement un syndic en 1965.
C'est avant tout une personne physique déterminée ! M. Syndic exerce en mode libéral ; il peut être déjà à l'époque le dirigeant d'une société commerciale par la forme mais d'importance généralement moyenne et totalement indépendante ; il peut être aussi dans cette société un principal de copropriété fonction et titre pratiquement équivalents à ceux d'un principal de notaire ou d'avoué.
M. Syndic n'est pas un personnage inaccessible. De toute manière c'est lui qui tient les assemblées générales et cela est vrai pour les " cabinets " importants. On y voyait toujours des Messieurs Ginot, Bazin, et autres notables de la profession. Ils étaient accompagnés d'une gestionnaire certes, mais présents en personne et connaissant les problème du syndicat concerné.
On ne peut à cette époque négliger les architectes syndics, qui fonctionnaient dans des conditions identiques.
La CNAB est à l'époque l'organisation professionnelle principale, pour ne pas dire unique, pratiquement Ordre des Administrateurs de biens et qui s'est s'est inspirée d'ailleurs des règles de l'Ordre de Avocats de Paris pour établir son règlement de déontologie qui imposait notamment à tout ADB saisi d'une proposition de nouvelle désignation d'en informer son confrère en place avant tous pourparlers .
Il était interdit aux membres de la CNAB d'exercer l'activité d'agent immobilier.
A cette époque commence le développement exponentiel du secteur de la copropriété. D'abord avec les immeubles locatifs que les ADB géraient et qui, consécutivement aux inconséquences de la loi de 1948, sont divisés par leurs propriétaires et vendus par appartements aux locataires prioritaires dont beaucoup se sont grandement enrichis à cette occasion. Puis avec les constructions nouvelles.
A ces Messieurs, les pouvoirs publics ont cru devoir imposer la taxation administrative de leurs honoraires, aggravée par l'application très abusive qui en a été faite par le Service des prix de sinistre mémoire.
Cette taxation a généré le délabrement progressif de la profession. Les ADB ont dû étendre leur activité à celle d'agent immobilier. C'est le début de la commercialisation.
Tels étaient les syndics visés par la loi de 1965.
Ils géraient les trésoreries syndicales par compte bancaire unique parce que c'était le pratique normale pour la gestion locative. Les ADB mandataires des propriétaires bailleurs détenaient véritablement les fonds provenant de l'encaissement des loyers et rendaient leurs comptes trimestriellement avec un chèque. Ils ont continué la pratique tout naturellement pour les copropriétés et la loi de 1965 a validé le système des comptes trimestrels de copropriété qui permettaient d'établir sans retard les comptes des locataires.
Mais la réglementation antérieure à la loi Hoguet de 1970 a permis aux jeunes qui commençaient à exercer d'ouvrir des comptes séparés en guise de garantie financière. Le système a été abandonné par le régime Hoguet.
La loi Hoguet a été conçue pour les agents immobiliers. Son organisation initiale ne concernait qu'eux. On y a raccroché à la va-vite l'activité de syndic de copropriété sans étude sérieuse du particularisme de cette activité.
De la suite, je ne rappelle que la " libération des honoraires " de 1982 et le fameux contrat de syndic que la loi de 1965, modifiée des dizaines de fois, ne connaît toujours pas.
Voila, en très condensé, ce qu'il faut savoir pour comprendre l'extraordinaire décalage que l'on constate de nos jours entre le statut de la copropriété et la réalité présente de ce qu'est l'activité de syndic.
Respect étant dû et marqué à la République populaire, c'est un peu l'Acropole gérée par une société chinoise.
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domsez
Contributeur actif
151 message(s)
Statut:
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20
Posté - 27 juin 2011 : 23:54:18
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Merci pour ce rappel historique - très interessant - mais aujourd'hui, les sociétés "syndic" type L.. & D, S... F.., et les autres gros ou petits quelquess oit leur forme juridiqie emploeient des salariés, onbt des locaux donc doivent financer tt cela.
Ainsi, vous ne m'empécherez pas de penser que facturer 0,30€ la photocopie et 10€ (ou 20€) c'est du commerce ! Les honoiraires sont libres. C'est normal. Par conséquent cela se négocie et la différence sera faite sur la qualité du service, ce qui est bcp + humain.
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