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tavik92
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 Posté - 17 juin 2011 : 10:01:15
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à y voir plus clair dans l'univers complexe de l'urbanisme...!
Je suis propriétaire d’un lot dans une résidence en lotissement de 26 lots avec maisons et jardins privatifs, livrées en 2009 par Nexity. Nous sommes organisés en ASL. Un colotis a fait une demande de SHON disponible en vue d’agrandissement. Quelles sont les règles de distribution?
Parcelle initiale faisant 5306m2 soit une SHON de 3714m2 (COS 0.7). SHON construite est de 3069m2 (maisons + locaux collectifs sur un total de 4526m2), soit une SHON disponible de 644m2.
En effet, nous avons des lots avec des la SHON excédentaire (surplus) et des lots avec la SHON déficitaire (maison plus grande que la SHON autorisée).
- 279m2 provenant des parties « privatives » (lots ayant une SHON théorique supérieure à la SHON construite)
- 527m2 de la SHON des parties « collectives ».
- certains lots ont bénéficié d’une SHON supérieure à la SHON parcellaire maximale admissible, venant, ainsi, amputer le solde de la SHON totale résiduelle. Ainsi la SHON totale initiale de la parcelle de 806 m2 (279+527) a été amputé de 162 m2 (cumuls de la SHON des maisons en dépassement) et a été réduite, ainsi, à 644 m2 (806-162)
Un colotis a fait une demande de SHON disponible en vue d’agrandissement. Le Syndicat de l’ASL a proposé la répartition suivante :
1. Le propriétaire du lot conserve sa SHON excédentaire, en se basant sur le fait que les parcelles sont privatives.
2. La partie collective est divisée en part égale à chaque lot.
La proposition du Syndicat (Le propriétaire du lot conserve sa SHON excédentaire, en se basant sur le fait que les parcelles sont privatives) va réduire la SHON résiduelle restante pour distribution à 644-279=365m2.
Questions :
1) pouvons nous remettre en cause le raisonnement du Syndicat sur les bases de article R. 442-9 du code de l’urbanisme et décider de distribuer librement la totalité de la SHON résiduelle du lotissement (partie individuelle et collective)? Par exemple : pouvons nous décider de repartir d’une manière égale la totalité des 643m2 (643m2/26)?
2) Suite au calcul, un lot ayant déjà bénéficié de la SHON collective, aura de nouveau une SHON de 14m2 = 365m2/26lots. Fait que je trouve injuste.
3) Quelles sont les règles de répartition de la SHON résiduelle dans un lotissement sous ASL ?
Merci d’avance
**modération**
sujet nouveau : fil spécifique créé par désassemblage
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Édité par - Emmanuel Wormser le 17 juin 2011 10:25:26 |
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Posté - 17 juin 2011 : 10:21:05
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ha ha ha !
encore un point qu'il aurait fallu régler au début.
accessoirement, j'espère que vous ne considérez pas que les parties communes affectées à la voirie sont encore porteuses de droit à SHON, si ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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 Posté - 17 juin 2011 : 10:39:50
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Comment lashon a t elle été repartie dans l autorisation de lotir ou d' aménager?
- dans le règlement et par lot
- par une attestation du lotisseur lot par lot
- par app.cation des règles du pis/plu
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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tavik92
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Posté - 17 juin 2011 : 11:24:19
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Bonjour,
citation: Emmanuel Wormser :encore un point qu'il aurait fallu régler au début.
quel début? le Cahier des charges à été fait par le promoteur et soumis avec toutes les actes par le notaire. Nous y habitons depuis 2 ans seulement. C'est la deuxième AG.
apparemment le promoteur / lotisseur est libre de repartir la SHON comme il le souhaite, sans tenir compte de la superficie du chaque lot et du COS du lot, selon les dispositions de l'article R442-9 du Code de l’urbanisme : « Lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est applicable, la surface de plancher hors oeuvre nette maximale autorisée ne peut être supérieure à celle qui résulte de l'application de ce coefficient à la totalité du terrain faisant l'objet de la demande d'autorisation de lotir. Elle peut être répartie librement entre les différents lots, sans tenir compte de l'application du coefficient d'occupation des sols à la superficie de chaque lot. »
citation: Jean-Michel Lugherini : Comment lashon a t elle été repartie dans l autorisation de lotir ou d' aménager?
- dans le règlement et par lot
- par une attestation du lotisseur lot par lot
- par app.cation des règles du pis/plu
Extrait Cahier des charges ; partie II - Autorisation de construire :
" La xxx a obtenu en date du yyy, sous le numéro zzz un permis de construire sur ledit terrain immobilier de 26 maisons groupées, d'une surface hors-oeuvre nette totale de 3070m2.
Ledit permis de construire valant autorisation de division parcellaire, conformément aux dispositions de l'article R-421-7-1 du Code de l'Urbanisme. "
Extrait Cahier des charges ; partie III - Tableau de la répartition de la SHON constructible :
"Il a été déposé à l'appui de la demande de permis de construire ci-dessus énoncé, et approuvé par le maire, le tableau des surfaces constructibles par lot ci-après littéralement reproduit : "
 Document: repartition SHON Cahier des charges.pdf ( 16441 octets )
Uniquement la SHON construite a été noté, mais pas la SHON affectée.
citation: Emmanuel Wormser : accessoirement, j'espère que vous ne considérez pas que les parties communes affectées à la voirie sont encore porteuses de droit à SHON, si?
Le service de l’urbanisme de la mairie nous a confirmé que nous disposons de 644m2 de la SHON. Donc oui, le parties communes affectées à la voirie sont encore porteuses de droit à SHON. Nous avons, d'ailleurs, demandé une confirmation formelle.
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Posté - 17 juin 2011 : 12:13:32
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si le lotissement est achevé, c'est totalement bidon... à mon avis |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 17 juin 2011 : 14:36:29
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Mais!!!!!
Ce n est un lotissement, mais un permis de construire valant division parcellaire r421-7-1 avec comme cela était prévu les pièces exigibles des lotissements!
On est dans un ensemble immobilier non régie par le droit commun des lotissements.
A suivre!
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 17 juin 2011 14:40:03 |
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tavik92
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Posté - 17 juin 2011 : 15:10:51
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merci encore pour vos réactions.
citation: Jean-Michel Lugherini : Mais!!!!!
Ce n est un lotissement, mais un permis de construire valant division parcellaire r421-7-1 avec comme cela était prévu les pièces exigibles des lotissements!
On est dans un ensemble immobilier non régie par le droit commun des lotissements.
A suivre!
Dois je comprendre, qu'il faut consulter les pièces du permis de construire pour :
- identifier si la SHON totale autorisée pour la parcelle est marquée dans ces documents?
- si un mode de répartition de la SHON a été définie par lot?
merci |
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Posté - 17 juin 2011 : 15:20:30
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il faudrait déterminer quelle est l'autorisation initialement accordée : PC groupé , PCVD, ou autorisation de lotissement. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 17 juin 2011 : 17:10:48
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Selon le cdc qui est indique: r421-7-1 donc permis!
Et je suppose que c'est Le meme promoteur qui a réalise toutes vos constructions?
Si tel est le cas, chacun est propriétaire de son lot et ce sont les règles du plu qui s appliquent en matière de , lot par lot sans possibilité de transfert
Et vous oubliez celle des espaces communs comme Emmanuel l a évoque!
Je ne vois pas aucune possibilité de raisonner sur l ensemble!
Aujourd'hui vous avez 26 propriétaires de propriétés bâties totalement indépendantes avec juste une ASL propriétaire des espaces commun |
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tavik92
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Posté - 17 juin 2011 : 19:03:55
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citation: Jean-Michel Lugherini : Selon le cdc qui est indique: r421-7-1 donc permis!
CdC : "permis de construire valant autorisation de division parcellaire" , donc un PCVD (?).
citation: Jean-Michel Lugherini :On est dans un ensemble immobilier non régie par le droit commun des lotissements.
c'est plus simple? ou plus compliqué? c'est un ensemble immobilier, clôturé de tous les côtés, avec une voie privée et 2 locaux pour les ordures ménagères.
citation: Jean-Michel Lugherini : Et je suppose que c'est Le meme promoteur qui a réalise toutes vos constructions?
oui, c'est le même promoteur.
citation: Jean-Michel Lugherini : Si tel est le cas, chacun est propriétaire de son lot et ce sont les règles du plu qui s appliquent en matière de , lot par lot sans possibilité de transfert
PLU => SHON = S Terrain x COS?
PLU :
"Article 9 - emprise au sol : terrains d'une surface supérieure ou égale à 160m2 - l'emprise au sol des bâtiments ne pourra excéder 50% de la supérficie du terrain; terrains d'une serface inférieure à 160m2 - l'emprise au sol des constructions est limitée à 80m2.
Article 14 -Coefficient d'occupation du sol : Le COS est fixé à 0.7 pour le secteur. La règle de COS ne s'applique pas :
- aux services publics ou d'intérêt collectif
- extensions limitées, dans la limite de 50m2 de SHON, sur les terrains de surface inférieure à 250m2.
Pour toute division du terrain intervenue postérieurement à la date d'approbation du PLU, il est fait application des dispositions de l'article L.123-1-1 du code de l'urbanisme. " validé le 4 juillet 2007 et modifié le 1er juin 2010.
citation: Emmanuel Wormser: si le lotissement est achevé, c'est totalement bidon... à mon avis
Mais, si la SHON initiale a été calculée pour l'ensemble de la parcelle, il est raisonnable d'en déduire que tant que la limite n'est pas atteinte...R442-9 :« Lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est applicable, la surface de plancher hors œuvre nette maximale autorisée ne peut être supérieure à celle qui résulte de l'application de ce coefficient à la totalité du terrain faisant l'objet de la demande d'autorisation de lotir."
d'autant plus que :
- CdC, Article 2- Désignation du périmetre :
"
le périmètre de l'ensemble immobilier dénommé "LCC", ainsi que le sol des voiries, réseaux et parties collectives ... est cadastré Section (), Numéro (), Lieudit (), Contenance (00ha53a70ca).
Ledit ensemble immobilier comprendra sur le terrain ci-dessus désigné :
- vingt six (26) maisons individuelles à usage d'habitation, avec garage intégré et jardin privatif, édifiées chacune sur un terrain privatif,
- douze (12) parkings extérieurs privatifs,
- et des parties collectives à l'usage de tous les propriétaires de l'ensemble immobilier..
Il sera divisé en diverses parties privatives et collectives, qui seront ci-après désignées par l'indication de leur référence cadastrale, de leur nature et de leur superficie :
- parties comprenant 26 lots destinés à recevoir des maisons individuelles avec jardin et à faire l'objet de propriété privative. Ces lots sont numérotés de 1 à 26 inclus.
- parties comprenant 12 lots destinés à recevoir des parkings extérieurs et à faire l'objet de propriété privative. Ces lots sont numérotés de 27 à 38 inclus.
- Parties affectées à l'usage de tous les habitants de l'ensemble immobilier et dont la propriété doit être transférée, à titre gratuit, à l'ASL.
Constitution des lots - pour chaque lot, y inclus les parties collectives :
N lot (); Nature (); Type (); SHAB en m2 (); section cadastre (); numéro cadastre (); supérficie ().
"
citation: Jean-Michel Lugherini:Aujourd'hui vous avez 26 propriétaires de propriétés bâties totalement indépendantes avec juste une ASL propriétaire des espaces commun
Oui. Mais appartenant à l'ASL cet espace est "privatif", est cadastré et, donc, porteuse d'une SHON (?).
Or, il est possible de déposer un permis de construire pour deux lots jouxtes. Donc, Monsieur X, peux déposer une demande de permis de construction conjointement avec l'ASL (administrée par le Président). Les SHON de deux lot se cumulent et Monsieur X peut compenser le déficit de sa SHON par la SHON de l'ASL.
A l’occurrence, on peut décider de poser un permis par an regroupant toutes les demandes de colotis. Il en reste toujours la question de la répartition de la SHON "privative" des espaces collectifs...
Un responsable du promoteur, contacté par mail ce jour, m'a donné la réponse suivante :
"- chaque propriétaire dispose d’une SHON affectée à sa parcelle, qui peut être excédentaire ou déficitaire.
Si elle est excédentaire, le propriétaire la conserve.
Si elle est déficitaire, il bénéficie de l’excédent de SHON affecté à l’ensemble de la parcelle assiette du programme
La SHON résiduelle doit être répartie mais selon des critères validés par la Ville de CHATILLON.
Car demain , si Mr X demande une construction avec tel surface de SHON résiduelle et que la mairie a prévalidée cette SHON, le dossier sera accepté sans difficulté.
L’idée est donc de fixer en assemblée générale une clef de principe de répartition de la SHON résiduelle qui serait faite à due proportion de la SHON définie en page 5 du CdC pour chaque lot en excluant les parties collectives ( pour exemple, le lot 26 dispose de 128,15 / 3051 en termes de quote part)
Ensuite et postérieurement à l’AG, il convient de faire valider ce mode de répartition à la mairie et de définir précisément de manière officielle la SHON restante sur ce programme."
la législation régularise les éléments avant la construction, mais rien après.
Je pense que la meilleure chose a faire -> demander aux services d'urbanisme de :
- confirmer formellement la SHON disponible
- se prononcer sur le mode de répartition de la SHON résiduelle.
de tout façon c'est les services d'urbanisme qui validerons les permis de construire et les déclarations...
quelle galère!
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Posté - 17 juin 2011 : 19:40:24
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la réponse du promoteur est la bonne : depuis l'ach_èvement du programme, chacun sa SHON sur son lot.
la SHON des espaces communs est perdue a priori... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 17 juin 2011 : 19:46:14
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Donc rien à voir avec un lotissement.
citation: CdC : "permis de construire valant autorisation de division parcellaire" , donc un PCVD (?).
PCVD , c'est l'appellation nouvelle depuis octobre 2007
citation: c'est un ensemble immobilier, clôturé de tous les côtés, avec une voie privée et 2 locaux pour les ordures ménagères.
Relisez l'ancien article R421-7-1!
Ou la division était prévue en jouissance et c'était une copro (loi de 65)
ou elle était envisagée en pleine propriété et une ASL était créé (comme en lotissement) à qui l'on transérait les voies et équipements communs.
Ce qui fait qu'aujourd'hui (je le redis) vous avez des propriétaires totalement autonomes bénéficiant ou pas selon la situation actuelle de leurs constructions de droits à batir (CES/COS/etc...prospects) uniquement par rapport au POS/PLU .
Oui S X cos.
Il convient toutefois d'avoir un double regard, celui du CDC qui lui restent garant des règles de droits privés entre les différents propriétaires
citation: Mais, si la SHON initiale a été calculée pour l'ensemble de la parcelle, il est raisonnable d'en déduire que tant que la limite n'est pas atteinte...R442-9 :« Lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est applicable, la surface de plancher hors œuvre nette maximale autorisée ne peut être supérieure à celle qui résulte de l'application de ce coefficient à la totalité du terrain faisant l'objet de la demande d'autorisation de lotir."
Oubliez définitivement !
citation: Oui. Mais appartenant à l'ASL cet espace est "privatif", est cadastré et, donc, porteuse d'une SHON (?).
Pouquoi pas ?.....mais certainement pas transférable....! Pour faire un club house....?! Oui !
citation: Or, il est possible de déposer un permis de construire pour deux lots jouxtes. Donc, Monsieur X, peux déposer une demande de permis de construction conjointement avec l'ASL (administrée par le Président). Les SHON de deux lot se cumulent et Monsieur X peut compenser le déficit de sa SHON par la SHON de l'ASL.
A l’occurrence, on peut décider de poser un permis par an regroupant toutes les demandes de colotis. Il en reste toujours la question de la répartition de la SHON "privative" des espaces collectifs...
Et un petit tour chez le Procureur.......(Fraude, pour moi)
citation: Si elle est déficitaire, il bénéficie de l’excédent de SHON affecté à l’ensemble de la parcelle assiette du programme
La SHON résiduelle doit être répartie mais selon des critères validés par la Ville de CHATILLON.
Pas du tout...pour moi !
citation: L’idée est donc de fixer en assemblée générale une clef de principe de répartition de la SHON résiduelle qui serait faite à due proportion de la SHON définie en page 5 du CdC pour chaque lot en excluant les parties collectives ( pour exemple, le lot 26 dispose de 128,15 / 3051 en termes de quote part)
Ensuite et postérieurement à l’AG, il convient de faire valider ce mode de répartition à la mairie et de définir précisément de manière officielle la SHON restante sur ce programme."
itou !
citation: Je pense que la meilleure chose a faire -> demander aux services d'urbanisme de :
- confirmer formellement la SHON disponible
- se prononcer sur le mode de répartition de la SHON résiduelle.
de tout façon c'est les services d'urbanisme qui validerons les permis de construire et les déclarations...
En espérant qu'ils connaissent ces questions........vous aurez une réponse négative......
Et j'y reviens,
- le transfert de shon ne parait nullement envisageable et merci pour un article du code à me proposer
- Quand bien même , les majorités requises pour envisager (ce que je considère comme non réalisable) devraient être pévues par l'ASL
(Rappel, ce n'est pas un lotissement)
- le CDC devrait être totaleent respecté et toutes modifications prises à l'unamité (sauf cas très particuliers dument prévus)
Enfin, faire éclater l'ASL et céder ces biens par parties divises à chacun semble pourrait sur le papier être proposé mais s'avèrerait une belle usine à gaz et avec la non-assurance que cette shon engendrée pourrait être admise (Voir EW qui a une JP en tête )
NON, non, .......pour moi! |
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tavik92
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Posté - 01 juil. 2011 : 18:43:37
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Bonjour,
après plusieurs recherches sur le net j'ai trouvé ça :
"L’abrogation de l’article L 111-5 a entraîné la disparition d’une règle de fond consistant à n’affecter au terrain détaché d’une unité foncière bâtie qu’un droit de construire résiduel déterminé par différence entre la densité construite sur le terrain d’origine et le COS (Coefficient d’Occupation des Sols) applicable lors de la division. Cette notion de SHON résiduelle a disparu avec la loi SRU ce qui permet lorsque l’on divise un terrain bâti de bénéficier sur le terrain issu de la division, d’un COS plein. Le nouveau texte rétablit la notion de droit à construire résiduel résultant de l’application du COS à la condition, toutefois, que le PLU contienne dans son règlement, la nouvelle règle de gestion des
droits à construire résultant de l’article L 123-1-1 pour être opposable aux demandeurs d’autorisation d’occuper le sol. Dans le cas contraire, il n’y a pas de notion de SHON résiduelle et nous continuerons à bénéficier d’un COS plein. Ce dispositif n’est donc ni obligatoire, ni systématique." "- Que la nouvelle règle ne s’applique que si la municipalité décide de l’appliquer." page 2 du document ci joint
J'en déduit que c'est à la commune de décider. Dois je comprendre que ci la mairie nous autorise de redistribuer la SHON collective donc c'est bon?
Document: perspectives_communes.pdf ( 94027 octets )
Cdt |
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Posté - 01 juil. 2011 : 19:30:34
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Le L123-1-11 n'a rien à voir.
Vous devriez rester sur les réponses qui vous ont été données.....sur le présent post |
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tavik92
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Posté - 06 juil. 2011 : 10:24:18
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Bonjour,
Malgré mes mises en garde et cédant à la pression du président, l'AG d'hier a validé le mode de partage de 1/26 de la SHON collective résiduelle (une part égale à tout le monde). Le principal argument avancé - c'est à la mairie de se prononcer sur les règles d'urbanisme de la commune. La prochaine étape - demande de validation de la SHON repartie pour chaque lot par la mairie.
.. sans vous dire les accusations de mauvaise fois à mon égard..
bien à vous
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Posté - 06 juil. 2011 : 10:51:53
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tavik92
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Posté - 06 juil. 2011 : 12:36:43
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citation: Amusant et cela revêtira qu'elle forme juridique ?
la délivrance par la mairie d'une autorisation travaux ou permis de construire en utilisant la SHON individuelle + la partie collective (extrait de CdC et délibération de l'AG avec la répartition de la SHON).
Ex: aménagement de 15m2 de combles : 10m2 individuelle + 5 m2 collective
Il reste néanmoins à déterminer le volume exact de ladite SHON restante à repartir (l'AG a valide le principe de partage), dont une confirmation a été demandée à la mairie.
A suivre.
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Posté - 06 juil. 2011 : 12:51:07
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Alors, nous connaitrons un scoop !
Une AOS délivrée en fonction d'un CDC et d'une décision de je ne sais quelle ASL !!!!!!!
Il y a quelques fondamentaux qui vascillent ! |
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Posté - 06 juil. 2011 : 13:22:40
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ouaip, là c'est pour le moins exotique !!! |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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tavik92
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Posté - 07 juil. 2011 : 11:49:23
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En effet je me suis mal exprimé.
Je pense que la délivrance du AOS se fera toujours sur la base du PLU et du permis initial de construire, délivré au promoteur conformément aux dispositions de l'article R-421-7-1 du Code de l'Urbanisme. Mais le calcul par la mairie de la SHON autorisée se fera sur la totalité autorisé par la parcelle.
La procédure se passe en deux temps :
1. Selon les propos du Président de l’ASL (avocat au barreau de Paris), pour faire une demande AOS chaque colotis doit passer en AG pour valider son projet. L’AG vérifie la SHON disponible allouée à chaque propriétaire par l’AG récente.
Dans l’exemple mentionné, le propriétaire s’est fait alloué 15m2 de SHON collective :
a) S x COS –SHON utilisée =10m2
b) X / 26 – SHON utilisée = 15m2 – 0 m2 =15m2
Donc la SHON disponible pour ce propriétaire est de 10+15=25m2
2. Munit de cette validation en AG de 15m2 de SHON le proprio fait une demande à la mairie d’une AOS de 15m2.
Lors du dépôt de cette demande la mairie prendra en compte la différence entre la SHON totale autorisée et la SHON totale utilisée par l’édit permis de construire (642m dans notre cas). Donc, la demande qui concerne de 15m2 de SHON sera accordée. Et ainsi de suite pour chaque demande jusqu’à l’épuisement de la SHON restante.
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Posté - 07 juil. 2011 : 11:57:20
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il n'y a pas de colotis.....
et sauf à ce que vous soyez en copro.... |
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