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moli
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 Posté - 15 août 2011 : 15:01:22
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Bonjour , je suis sur le point d ' acheter une maison avec un jardin . Mon notaire rentre dans 10 jours .
Il semble exister un problème important sur cette maison .
Elle a été achevée en 2004 suite à un PC de 2001 .
Le problème est le suivant , il n ' a jamais été demandé de visite d ' achèvement de travaux et donc pas de conformité . Le garage est devenu un agrandissement du salon et la maison dépasse donc la shon possible du PLU ...
De plus , un sous sol important existe avec un garage n ' existant pas sur le PC ( Ã la place du vide sanitaire ... ) .
Après consultation en mairie , la maison dépasse de 30 m2 le shon existant . IL existe une possibilité de faire un garage de 50m2 ( shob?) .
Il n 'existe pas de recours des tiers ni de la mairie contre le PC .
De plus les voisins directs ( x2) qui ont vendu ce terrain ( et qui dépasse eux aussi le plu ... ) ont témoigné dans un document établit par huissiers que la maison est dans l ' état existant depuis 2004 ( pour prendre date pour les 30 ans de recours de l' urbanisme ??? ) .
Existe t ' il de grave risque si j ' achète cette maison ?
Si le jour ou je fais construire une piscine déclarée à l ' urbanisme , biensur , celà peut il permettre un controle de la maison par l' urbanisme ?
Pour l ' achèvement des travaux , est ce que les représentants de l ' urbanisme rentre dans la maison ?
Merci de vos éclairements en espérant que cette magnifique maison de mes rêves ne deviennent cette de mes cauchemars ...
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Fred333
Nouveau Membre
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Posté - 15 août 2011 : 15:11:19
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Oui, vous avez une construction "illégale"... Il peut ne jamais rien se passer... ou bien, on peut vous demander de la "mettre en conformité" sur la base des autorisations d'urbanismes existantes, voire dans le pire des cas, la faire démolir (extrêmement rare mais déjà vu). Donc oui, il y a des risques, et aucun notaire ne peut vous vendre cela sans précaution, vous faisant écrire que vous comprenez les risques et que vous les assumez.
Maintenant, le vendeur est responsable de la situation, vous pouvez exiger que ce dernier fasse le nécessaire pour régulariser la vente AVANT l'acte authentique. En clair, il dépose un PC rectificatif, obtient toute les autorisations nécessaires pour régulariser, et vous livre le bien objet de l'avant contrat avec toutes les autorisations d'urbanisme nécessaires. C'est un peu le travail de votre agent immobilier de superviser cela. En attendant, vous demandez un avenant à votre avant contrat exigeant la mise en conformité, et donnant des délais précis. |
Édité par - Fred333 le 15 août 2011 15:12:43 |
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Posté - 15 août 2011 : 15:30:31
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Pas du tout!
Si ces travaux sont termines depuis plus de 3 ans, l on ne peut rien vous demander!
Ni de démolir , ni de mettre en conformité! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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moli
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Posté - 15 août 2011 : 15:46:00
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Nous avons vraiment un coup de foudre pour cette maison ! De plus lors de la visite de cette maison , nous avons une offre d ' achat pour notre maison ( en vente depuis 2 ans , un signe :) ).
Mais je veux arriver à dormir tranquillement la nuit .
Si une fois achetée ou lors d' une visite de l ' urbanisme , suis je en droit de condamner l ' entrée du garage en sous sol ( cette entrée est dans une partie du terrain en restanque , je pourrais faire une trappe par la maison pour bénéficier d' une " cave " ) et de refaire le garage initial contre le salon ?
L ' agent immobilier me dit qu ' il y a aucun risque ....
Merci de vos réponses
N.B. : Mr Jean-Michel Lugherini , j ' aime votre réponse !!! :) |
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Fred333
Nouveau Membre
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Posté - 15 août 2011 : 15:47:25
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Ce n'est pas ce que j'ai vécu... m'enfin... Si le notaire engage sa responsabilité en disant que la construction n'est pas illégale et que tout va bien^^
l'AI veut sa commission.
Si tout va bien, pourquoi ne pas demander au vendeur de régulariser? |
Édité par - Fred333 le 15 août 2011 15:48:53 |
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Posté - 15 août 2011 : 16:17:28
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citation: Après consultation en mairie , la maison dépasse de 30 m2 le shon existant . IL existe une possibilité de faire un garage de 50m2 ( shob?) .
Vous avez la possibilité de faire réaliser une construction supplémentaire de 50 m2 avec les droits à construire résiduels ? |
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Posté - 15 août 2011 : 16:21:28
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La prescription pénale est de 3 ans!
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 15 août 2011 : 16:22:43
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Quand a SHOB et SHON, ne vous prenez pas trop "la tête" avec ces deux notions amenées à disparaître incessament sous peu...
"Il s’agit donc de remplacer la SHON et la SHOB par une surface simple qui accompagne la densification et favorise la performance énergétique"
voir, mis en ligne par un "érudit" en la matière... 
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=10362 |
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moli
Nouveau Membre
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Posté - 15 août 2011 : 16:31:39
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citation: Initialement posté par quelboulotcitation: Après consultation en mairie , la maison dépasse de 30 m2 le shon existant . IL existe une possibilité de faire un garage de 50m2 ( shob?) .
Vous avez la possibilité de faire réaliser une construction supplémentaire de 50 m2 avec les droits à construire résiduels ?
non , les garages sur le PC ( shob ) sont devenus un agrandissement du salon . La maison dépasse la SHON permise par le PLU car la surface du garage est devenu de l ' habitation . |
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moli
Nouveau Membre
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9
Posté - 15 août 2011 : 16:43:12
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Le PC initial était au maximum des possibilités du PLU . Le propriétaire à donc dépassé les règles de ce PLU en annexant le garage au salon puis en créant un garage dans le vide sanitaire initial .... ainsi la surface habitable dépasse les possibilités de ce PLU .
Pour avoir accès à cette maison , il faut traverser un chemin privée ( appartenant au terrain de cette maison et permettant la desserte d' une autre maison par ce droit de passage ) . Un agent de l ' urbanisme peux t ' il entrer sur ce terrain sans autorisation ?
Je pose cette question car en discutant avec une connaissance , cette personne s ' est trouvée avec 2 personnes du service de l ' urbanisme sur son terrain PRIVEE en train de faire sa piscine ! ( envoyé par un voisin ... ) |
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lidia
Contributeur actif
193 message(s)
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Posté - 16 août 2011 : 10:21:08
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citation: Initialement posté par moli
Le PC initial était au maximum des possibilités du PLU . Le propriétaire à donc dépassé les règles de ce PLU en annexant le garage au salon puis en créant un garage dans le vide sanitaire initial .... ainsi la surface habitable dépasse les possibilités de ce PLU .
Pour avoir accès à cette maison , il faut traverser un chemin privée ( appartenant au terrain de cette maison et permettant la desserte d' une autre maison par ce droit de passage ) . Un agent de l ' urbanisme peux t ' il entrer sur ce terrain sans autorisation ?
Je pose cette question car en discutant avec une connaissance , cette personne s ' est trouvée avec 2 personnes du service de l ' urbanisme sur son terrain PRIVEE en train de faire sa piscine ! ( envoyé par un voisin ... )
En effet, on peut demander "un inspecteur" au service urbanisme de la mairie et normalement ils doivent accèder à cette requête si elle est bien fondée (photos, témoignages...). |
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 Posté - 16 août 2011 : 10:22:34
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la visite doit être précédée d'un courrier. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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moli
Nouveau Membre
9 message(s)
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Posté - 16 août 2011 : 22:01:39
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En conclusion , il semble que je prends peu de risque à acheter cette maison . |
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gloran
Contributeur senior
969 message(s)
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Posté - 18 août 2011 : 10:53:48
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Bonjour,
Pour moi je vois deux risques :
- de ne plus pouvoir faire de modification comme vous le souhaiteriez sur cette maison (agrandissement, annexe), en fonction du dépassement des droits à construire d'une part et des autorisations accordées sur les parties à modifier d'autre part,
- d'avoir un titre de propriété tellement blindé pour le vendeur, bourré d'exonérations de garanties jusqu'à la douille (avant tout le notaire se protégera, accessoirement il protégera l'acquéreur), qu'au moindre pépin vous risquez d'avoir vos yeux pour pleurer et ne pouvoir vous retourner contre qui que ce soit même si le pépin n'est pas directement lié aux problèmes que vous citez.
Soyez vigilant et "pilotez" votre notaire.
Cordialement, |
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Posté - 18 août 2011 : 11:03:08
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Mais pourquoi être si alarmiste?
D' autant qu en 2014, les compteurs seront remis a zéro? |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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findus
Nouveau Membre
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Posté - 19 août 2011 : 19:26:31
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bonjour M Jean michel lugherini
Mais pourquoi être si alarmiste?
D' autant qu en 2014, les compteurs seront remis a zéro?le compteur à zero !voulez vous vous expliquer mieux pour qu'on puisse comprendre
merci d'avance car le sujet nous interesse tous
cordialement
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Posté - 19 août 2011 : 19:59:08
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Bonsoir
Prenez connaissance de l'article l 111-12 du code de l urbanisme qui fait état de la prescription decenale |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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moli
Nouveau Membre
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Posté - 25 août 2011 : 21:12:43
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Merci à tous pour vos éclairements .
Je reprends une de mes questions . Si je décide de construire une piscine , par exemple 1 an après l ' achat de cette maison , avec les demandes et déclarations légales qu' il se doit .
Est ce que je risque un "controle" de cette maison lors de l ' achèvement de ma futur piscine si un agent de l ' urbanisme vient controler cette piscine finie ??? |
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moli
Nouveau Membre
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Posté - 29 août 2011 : 21:42:52
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Cette question car s' il n ' existe pas de déclaration d ' achèvement des travaux peut on faire " une déclaration préalable de travaux " pour une piscine ou doit on attendre 10 ans ???
Merci |
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