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oxymore06
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 Posté - 19 déc. 2012 : 14:55:30
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Je suis copropriétaire dans un petit immeuble d'un logement avec un jardin en jouissance privative. Une des copropriétaires devait me vendre son appartement avec le terrain en jouissance privative qui jouxte le mien. or, elle ne veut plus vendre son appartement mais veut bien me céder la jouissance privative de son terrain. Peut-on attribuer la jouissance privative de son lot au mien ou est-elle définitivement attachée à son lot ? Peut-on décider de ce transfert de jouissance d'un lot à un autre en assemblée générale à l'unanimité puis devant notaire ?
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Posté - 19 déc. 2012 : 15:52:03
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Si le jardin est rattaché à l'appartement......je cherche désespérément la solution! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 19 déc. 2012 : 17:02:10
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que dit l'EDD ? un appartement avec un jardin en jouissance privative....
pour faire comme vous dites, il faudrait qu'une AG décide de transférer cette partie commune (le jardin) d'un appartement à un autre, et que cette dame formule de façon express qu'elle accepte de renoncer à un droit de jouissance privative (avant !).
Il faudrait aussi reprendre l'EDD et les tantièmes, etc....
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Posté - 19 déc. 2012 : 17:59:11
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oxymore : un jardin à jouissance privative est une parties communes du SDC. Il est attaché à un lot de copropriété appartement, ce n'est PAS un lot de copropriété; il ne peut pas être cédé. |
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Posté - 19 déc. 2012 : 20:14:11
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Je confirme mon propos de départ et confirme également ne pas avoir de solutions techniques à proposer, ni trouver de notaires qui m'en aient proposé!
Pour autant, cela ne me convient pas et je reste persuadé que cela devrait être possible du moment à l'évidence qu'il n'y a pasd'opposition!
Reste à proposer le montage technique!
À votre écoute! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Gédehem
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Posté - 19 déc. 2012 : 20:58:23
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Un droit de jouissance exclusif est bien entendu cessible puisqu'il fait partie du patrimoine du bénéficiaire.
La difficulté ici : droit de jouissance qui serait attaché à la propriété du lot X qui jouxte ce jardin.
Il faut voir ce qu'en dit le RDC ou la résolution d'AG attribuant ce droit, mais il ne me semble pas possible à priori de le détacher du lot auquel il est lié, indivisible ....
Quand bien même, l'affaire doit passer par une autorisation d'AG s'agissant de diviser un lot qui comprendrait ce droit de jouissance.
L'AG peut-elle le refuser ?
L'autre aspect : privée de ce droit de jouissance, cette propriétaire ne pourrait plus à quel que titre que ce soit "fouler du pied" ce jardin...... |
Édité par - Gédehem le 19 déc. 2012 21:01:57 |
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oxymore06
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 Posté - 19 déc. 2012 : 22:48:54
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Je précise que cette dame ne tient pas à garder ce terrain qui n'a pas d'accès direct à son appartement .nous ne sommes que 4 coproprietaires et il ne devrait pas y avoir de difficultés pour décider à l'unanimité mais il faudrait être sûr de pouvoir detacher cette jouissance du lot initial pour l'affecter à l'unanimité mon lot.de plus,quid du prix de cession ?
à répartir entre tous les coproprietaires ? |
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Posté - 20 déc. 2012 : 07:48:47
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c'est le RdC et l'EDD qui indiquent les droits de jouissance privative. ensuite le notaire retranscrit cela sur un acte notarié d'achat.
Donc, à mon humble avis, comme je l'ai dit, il suffirait que l'AG a l'unanimité décide la modification du RdC et surtout de l'EDD pour dire (en gros) :
1- le lot appartement x n'a plus la jouissance privative exclusive du jardin
2- le lot appartement y récupère en plus de la jouissance déjà existante la jouissance du jardin de l'appartement précédent
il convient de rajouter d'autres résolutions :
* diminution des tantièmes du lot de la dame (car il est possible qu'à l'origine ces tantièmes intègrent la jouissance exclusive)
* augmentation d'autant des tantièmes du lot d'oxymore
* modification du RdC pour intégrer ces nouveaux tantièmes
ensuite devant notaire, les actes de oxymore et de la dame sont modifiés pour tenir compte de ces évolutions et ne pas avoir de pb à la revente.
Il n'y a pas de prix de cession, car ces jardins sont des parties communes et appartiennent déjà en indivis à tous les copros  . Maintenant, si oxymore veut payer une boite de chocolats à la dame, pourquoi pas .... |
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nefer
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Posté - 20 déc. 2012 : 08:13:33
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puisque c'est une partie commune, pourquoi ne pas envisager de la vendre? |
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Posté - 20 déc. 2012 : 08:35:14
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Pour mémoire.
http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=1
Et je ne vous parle pas des échanges sur des forums réservés aux professionnels de ces sujets!
Pourtant, je suis certain qu'il serait inconcevable que ne puisse être cédé un droit réel!
Reste à trouver le bon formalisme hypothécaire....et les possibilités offertes par la loi de 65.
Un notaire et un conservateur des hypothécaires seraient souhaités su UI!
"lot transitoire?" passage par la case cession au syndicat et revente? |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 20 déc. 2012 08:36:35 |
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Gédehem
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Posté - 20 déc. 2012 : 11:54:23
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Je n'ai pas tout relu du sujet indiqué en lien par JML, mais il me semble tout de même nécessaire de vérifierr dans le RDC si existe des restriction à la libre disposition de ce droit de jouissance.
Ce serait le cas si le droit de jouissance est attaché à tel lot privatif, lien indivisible. On ne peut pas alors diviser le lot, partie privative d'un coté, droit de jouissance de l'autre.
Mon analyse sur un "pourquoi ?" :
La division d'un lot ne pose pas de problème : chacun en dispose librement, les tantièmes d'origine etant ventillés entre les nouveaux lots créés (rappel sur la division de lot : le lot initial disparait de l'EDD/RDC pour donner naissance à X nouveaux lots portant chacun une fraction des tantièmes du lot initial et une nouvelle numérotation EDD/RDC)
Ici la division est impossible, le droit de jouissance n'étant pas par lui-même "lot". Il est constitutif du lot sans pouvoir en être détaché. Ce que rappellent quelques arrets.
On ne peut pas non plus lui affecter des tantièmes pour ce 'droit', ceux-ci étant intégrés aux tantièmes de la partie privative.
Toute autre chose serait le bénéfice d'un droit de jouissance sur un terrain identifié distinctement, un jardin qui ne serait pas attaché indivisiblement à un lot. Le titulaire du droit peut alors disposer librement de ce droit patrimonial, pour le vendre, le louer.... |
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oxymore06
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Posté - 20 déc. 2012 : 19:15:44
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J'entends bien toutes vos réponses, je vous signale que le lot que j'occupe a été évalué par un expert dans le cadre d'une succession, et le jardin en jouissance privative a été évalué avec un prix, indépendamment de l'appartement. Serait- parce qu'il lui ajoutait de la valeur? de fait, l'appartement de la dame perd de sa valeur s'il est amputé de la jouissance privative d'un terrain...
le prix de cession et sa répartition entre les copros a été évoqué par un notaire...
Dans le règlement de copro qui date de 1959, les parties en jouissance privative n'ont pas de trantièmes attribués, seulement les appartements. Mon voisin qui a la même surface d'appartement sans jardin privatif a les mêmes tantièmes que moi.
le notaire dit aussi que des tantièmes seront attribués au terrain privatif si je le récupère mais pas mon ardin actuel, ce qui parait assez illogique..
En tous cas merci de vos réponses qui éclairent un peu ma lanterne...
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Gédehem
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Posté - 20 déc. 2012 : 21:58:21
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Hum .... petite mayonnaise dans tout cela !
"le prix de cession et sa répartition entre les copros a été évoqué par un notaire..."
A quel titre ????
La répartition entre copropriétaire n'intervient que lorsque ceux-ci, en AG, décident de la vente d'une partie commune ou d'un lot privatif propriété du syndicat.
Il n'y a rien de cela ici !
Le droit de jouissance sur ces jardins est "propriété" de chacun des bénéficiaires. Si l'un d'eux vend ou loue son droit d'usage, cela ne concerne en rien le syndicat. Les copropriétaires n'ont aucun 'droit' sur ce droit de jouissance dont bénéficie exclusivement telle personne.
"les parties en jouissance privative n'ont pas de trantièmes attribués, seulement les appartements."
C'est normal ! Les appartements sont des "lot de copropriété", lots privatifs propriété de diverses personnes.
Ces lots comprennent indivisiblement une partie privative (apparte ou autres) ET une fraction (quote-part) de tout ce qui est commun entre tous les copropriétaire, fraction estimée en 'tantièmes'.
Chacun est donc en pleine propriété pour ses parties privatives et en propriété indivise sur les parties communes. (d'où la répartition entre tous lors de la vente d'une partie commune indivise.)
Concernant la partie en jouissance exclusive, il s'agit avant tout d'une partie commune, laquelle est grevée d'une servitude, qui peut être de passage, ou comme chez vous "d'usage" avec l'attribution d'un droit exclusif d'en jouir.
Cela ne fait pas de cette partie commune une partie privative.
Il n'y a donc pas de tantièmes à ce droit d'usage, et il ne peut y en avoir s'agissant d'une partie commune.
le notaire dit aussi que des tantièmes seront attribués au terrain privatif si je le récupère "
Sur ce que vous exposez, il n'y a pas ici de "terrain privatif", l'intégralité du sol de l'emprise foncière de votre copropriété étant "partie commune". Même si la cession de droit de jouissance était possible, ce qui reste à démontrer si ce droit est attaché au lot privatif qui jouxte le jardin (*), elle ne peut en aucun cas entrainer l'attribution de tantièmes à ce jardin qui n'est pas "lot", qui est et reste "partie commune".
Le bénéfice d'un droit de jouissance exclusif sur un terrain ne donne pas la propriété de ce terrain. Il s'agit d'un "droit d'usage/jouissance de surface".
Le bénéficiaire d'un droit de jouissance sur une surface n'a aucun droit pour construire, creuser, le sol lui-même étant propriété d'autrui.
Il y a donc ici une grande confusion sur cette affaire, faute sans doute de mettre les bon mots là où il faut..
Sans doute vient-elle de votre RDC, manifestement "hors des clous", ici des dispositions légales.
Il est de 1959. Soit antérieur à la loi de 1965 !!!
Il doit très certainement faire référence à la loi de 1938, abrogée par la loi de 65 !
Il est certainque de nombreuses clauses ayant trait à l'administration des parties communes ne soient pas en phase avec les dispositions législatives actuelles.
La loi de décembre 2000 obligeait à se mettre en conformité, et ce avant 2008...... Votre syndic (le CS ???) l'a oublié ?
(*) il faudrait transcrire ici le descriptif des lots disposant d'un droit de jouissance sur un jardin tel qu'ils sont mentionnés dans l'EDD/RDC. |
Édité par - Gédehem le 20 déc. 2012 23:18:57 |
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Posté - 21 déc. 2012 : 09:28:55
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oxymore : vos explications prouvent que ces terrains sont bien à jouissance privative, et sont attachés à un lot de copropriété.
Ils n'ont pas de tantièmes car ces jardins ne sont pas des lots de copropriété, ils font partie du lot appartement et ne peuvent donc pas être vendus !!!
Ces jardins sont des parties communes, en indivision avec tous les copros !!
Votre notaire mélange aussi un peut tout !!! pas de terrains privatifs dans ce dossier !!
Le SDC peut céder des parties communes, et le produit de la vente doit être distribué à tous les copropriétaires.
Mais ici ces jardins/parties communes sont à jouissanc exclusive; Ils ne peuvent pas être vendus car attachés à un lot.
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Posté - 21 déc. 2012 : 09:47:29
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citation: La loi de décembre 2000 obligeait à se mettre en conformité, et ce avant 2008...... Votre syndic (le CS ???) l'a oublié ?
Gédehem, c'était une faculté, pas une obligation, et cette faculté est désormais prorogée sans limite de durée...
Sur un plan plus général, un droit de jouissance sur des parties communes attaché à des parties privatives est effectivement cessible : article 9 d'ordre public de la loi. Mais cela peut poser des problèmes pratiques pour celui qui cède : il faut qu'il condamne son accès... Sur le plan juridique, il faut une modification de l'état descriptif de division avec modification des tantièmes respectifs des lots, modification à somme nulle évidemment. Dès lors que la destination de l'immeuble n'est pas affectée, la copropriété ne peut pas s'y opposer et a priori, il n'y a rien à lui demander...
Enfin, il ne peut être question de cession par la copropriété de partie de terrain : le terrain est nécessairement partie commune de tous les copropriétaires. Il faudrait faire une division du terrain ce qui ne peut s'envisager pour un bout de jardin au milieu de la copropriété... |
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Gédehem
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Posté - 21 déc. 2012 : 11:37:52
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Pour ce qui concerne la mise en conformité L.art.49, le texte précide :
"....l'assemblée générale décide, à la majorité ....."
Comme chaque fois que les textes précisent "...le syndic fait ceci , .... le CS élit son pdt, ....la mutation est notifiée ..., il est tenu une feuille de présence ....., l'AG décide...." etc etc, il s'agit là d'obligations !
A distinguer des disposition prévoyant que "le syndicat peut ...." il peut être ....", etc etc ....disposition non contraignante.
Concernant L.art.49, il faut distinguer l'obligation qui est faite de soumettre la question de la mise en conformité du RDC avec sa réalisation effective.
L'autre aspect concerne les droits perçus pour l'enregistrement, d'où les 2 seuils à 5 puis 8 ans qui avait été prévus.
Mais il n'y a aucun doute sur la volonté du législateur de voir les syndicats mettre leur RDC en conformité. D'où l'obligation au moins faite au syndic de prévoir cette question à l'ODJ d'une AG.
Sur un autre sujet, un Uinaute met en avant une clause de son RDC pour justifier sa position (pas besoin d'une AG pour décider sur une partie commune spéciale)...., sauf que son RDC est de 1960 (statut 38), et que ce type de clause est à jeter aux orties .....
Sur la cession du droit de jouissance du jardin.
L.art.9 n'est pas concerné ici, portant sur la libre disposition des parties privatives. (*)
Un droit de jouissance exclusif sur une partie commune ne fait pas de celle-ci une partie privative.
On peut céder un droit d'usage sur un terrain propriété d'autrui, mais pas en copropriété lorsque ce droit est attaché à un lot de copropriété, attache indivisible.
On ne peut mettre en avant la liberté de diviser son lot. Ce jardin constitutif du lot ne peut être détaché dans la mesure où, n'étant pas par lui même "partie privative", il ne peut constituer un nouveau lot.
Ou alors, par une décision d'AG d'aliéner cette partie de terrain, de la faire borner pour qu'elle soit identifiable, et d'en faire un "lot de copropriété". Lequel, comme tout lot, peut alors être vendu ou loué.
Mais nous sommes alors dans une toute autre opération que celle envisagée : cession d'un droit de jouissance sur un jardin partie commune.
(*) il a été jugé que la surface objet d'un droit de jouissance excusif d'un terrain attaché à un lot de copropriété n'entrait ni dans le calcul de la surface privative vendue ni dans celui de la loi Carrez.
Par ailleurs, lorsque le droit de jouissance est affecté "au lot" il n'est pas divisible de celui-ci, à la différence d'un droit de jouissance affecté à une personne, qui en dispose librement.
Ajout : la question peut aussi se poser lors de la division d'un lot. Le droit de jouissance étant (par exemple) attaché au lot N° 312 du syndicat, quid lors de sa suppression pour créer 2 nouveaux lots ??
On pourrait admettre qu'il reste attaché à l'un ou l'autre des nouveaux lots, mais certainement pas totalement détaché de l'un ou l'autre de ces lots puisqu'il était indivisible du lot initial .... |
Édité par - Gédehem le 21 déc. 2012 20:59:27 |
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Posté - 24 déc. 2012 : 15:48:45
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citation: Initialement posté par Gédehem
Mais il n'y a aucun doute sur la volonté du législateur de voir les syndicats mettre leur RDC en conformité. D'où l'obligation au moins faite au syndic de prévoir cette question à l'ODJ d'une AG.
Tout à fait d'accord la dessus.
citation: Initialement posté par Gédehem
Sur la cession du droit de jouissance du jardin.
L.art.9 n'est pas concerné ici, portant sur la libre disposition des parties privatives. (*)
Un droit de jouissance exclusif sur une partie commune ne fait pas de celle-ci une partie privative.
On peut céder un droit d'usage sur un terrain propriété d'autrui, mais pas en copropriété lorsque ce droit est attaché à un lot de copropriété, attache indivisible.
On ne peut mettre en avant la liberté de diviser son lot. Ce jardin constitutif du lot ne peut être détaché dans la mesure où, n'étant pas par lui même "partie privative", il ne peut constituer un nouveau lot.
Ou alors, par une décision d'AG d'aliéner cette partie de terrain, de la faire borner pour qu'elle soit identifiable, et d'en faire un "lot de copropriété". Lequel, comme tout lot, peut alors être vendu ou loué.
Mais nous sommes alors dans une toute autre opération que celle envisagée : cession d'un droit de jouissance sur un jardin partie commune.
(*) il a été jugé que la surface objet d'un droit de jouissance excusif d'un terrain attaché à un lot de copropriété n'entrait ni dans le calcul de la surface privative vendue ni dans celui de la loi Carrez.
Par ailleurs, lorsque le droit de jouissance est affecté "au lot" il n'est pas divisible de celui-ci, à la différence d'un droit de jouissance affecté à une personne, qui en dispose librement.
Ajout : la question peut aussi se poser lors de la division d'un lot. Le droit de jouissance étant (par exemple) attaché au lot N° 312 du syndicat, quid lors de sa suppression pour créer 2 nouveaux lots ??
On pourrait admettre qu'il reste attaché à l'un ou l'autre des nouveaux lots, mais certainement pas totalement détaché de l'un ou l'autre de ces lots puisqu'il était indivisible du lot initial ....
D'accord avec tout cela : notamment qu'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune ne fait pas de celle-ci une partie privative, et qu'un lot tel qu'il en existe dans certaines copropriétés issues de propriétés rurales, qui ne comporte qu'un droit de jouissance sur un jardin ne confère pas à son propriétaire la qualité de copropriétaire, ni le droit de participer aux assemblées, mais ni aussi le devoir de participer aux charges, quand bien même ce "lot" serait assorti de tantièmes (paradoxe soulevé par la Cour de cassation : Cass. 3ème Ch. Civ. , 06 juin 2007, n° 06-13477, Cass. 3ème Ch. Civ., 06 novembre 2002, n° 01-03436, et Cass., 3ème Ch. civ., 2 décembre 2009, n° 08-20310).
Mais on peut aussi regarder le droit de jouissance sur un jardin privatif attaché à des parties privatives comme un droit accessoire à ces parties, et le considérer comme cessible dès lors qu'il peut être attaché à d'autres parties privatives dans les mêmes conditions pratiques (appartements de rez-de-chaussée contigus donnant accès au même jardin...). Les droits accessoires sont librement cessibles : voir par exemple celui de surélévation...
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Posté - 24 déc. 2012 : 16:54:31
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Je souscrit pleinement aux observations de "rédaction universimmo", mais je le répète les praticiens s'interrogent sur le formalisme à mettre en œuvre pour y arriver!
Accessoirement, je ne partage pas certaines observations sur les remarques liées aux tantièmes de ces jardins.....jouissances privatives
Les règles de calculs de certaines professions affecteront à deux appartements identiques l'un sans jardinet et l'autre jardinet des tantièmes différents.
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 24 déc. 2012 : 17:15:12
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redaction Universimmo : " Mais on peut aussi regarder le droit de jouissance sur un jardin privatif attaché à des parties privatives comme un droit accessoire à ces parties, et le considérer comme cessible dès lors qu'il peut être attaché à d'autres parties privatives dans les mêmes conditions pratiques"
La jouissance exclusif d'un jardin parties communes ne peut pas être cédé; il est attaché au lot de copropriété, et ce droit ne peut être cédé !!!
redaction Universimmo : donnez nous donc des jurisprudences qui confirmeraient votre affirmation ! 
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Posté - 24 déc. 2012 : 17:42:08
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O)))))))
Nous sommes Noël!
Ce que l'homme a pu faire, l'homme peut le ..... Détacher! 0)))
Que la magie de Noël nous fasse trouver la solution technique, mais répétons-le il s'agit d'un droit réel....donc cessible.
Bon.....joyeuses fêtes ....la loi de 65 sera encore là demain
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 24 déc. 2012 17:43:53 |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 24 déc. 2012 : 18:42:01
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"Mais on peut aussi regarder le droit de jouissance sur un jardin privatif attaché à des parties privatives comme un droit accessoire à ces parties,...."
On pourrait le voir ainsi !
Ce qui voudrait dire que ce droit accessoire attaché à des parties pricatives ne pourrait être cédé sans la cession (de tout ou partie) de la partie privative à laquelle il est lié.
D'où l'impossibilité de le détacher, de rompre ce lien serait-ce pour l'attacher à une autre partie privative. C'est la solution que semble adopter quelques arrets ....
En copropriété, dans le silence des titres, les droits accessoires sont attachés aux parties communes, comme celui de surélévation.
Un droit accessoire à des parties privatives ??? 
Si le fond de la question, il semble que nous soyons devant un vide juridique en copropriété, d'où la difficulté pour ce qui concerne la libre disposition de ce droit sur un jardin partie commune ....
Ce qui ne va pas m'empecher de sabler le champagne entre amis, avec modération bien que je n'ai pas à conduire, sans limite pour le foie gras, pour lequel on n'a pas (encore) de ballon testeur ..
Et c'est heureux : .
Bonnes fêtes à tous ! |
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