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ninimi
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 Posté - 23 juil. 2009 : 21:49:52
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ce que j'ai lu sur les procedures ne me rejouit pas
depuis des années un copro sur les 6 que nous sommes est un mauvais payeur - depuis deux ans la situation a empiré - un premier proces en mai 2008 n'a rien donné ; le jour de l'audiance il a pretendu avoir reglé -nous avons tout perdu sur les frais pour cause de bonne foi
en realite il a depose 3 cheque de 1000€ qu'il a demande au syndic de ne pas encaisser !!! neanmoins fin aout j'ai demande au syndic de mettre les cheques en banque -resultat le dernier est revenu pour -manque de provision et malgre les demandes a l'huissier pas de mise en recouvrement pour 800€ !!!!
depuis plus rien n'est payé -nouvel echeancier a l'AG de 2009 avec vote de procedure pour vente au premier accroc
il a signé une autorisation de prelevement- tous ont été rejetés !!!
comme le ravalement a été voté , sa dette est passée a plus de 9000€
donc le syndic assigne, l'arc me dit que nous aurions du faire une injonction, les avis sur forum sont negatifs je me demande ou on va !!
puisque la procedure existe je ne vois pas pourquoi les juges ne suivent pas
pourquoi un individu doit il prendre en otage tout un immeuble
la copro n'est pas une obligation si on ne peut payer les charges de syndic d'acsenseur de menage de sortie de poubelles ... on choisit la maison indiv ou on reste locataire
si un individu ne paie pas ses mensualite de pret la banque n'aura pas de probleme pour faire vendre mais nous non !!!encore le pot de terre contre....
pour le moment nous n'avons rien eu a debourser grace au loyer des antennes qui est bloqué mais le ravalement devient urgent (+ 20 ans) du beton tombe des balcons - si on doit attendre 10 ans de procedure dans quel etat sera l'immeuble , les reparations couteront de plus en plus cheres - a cause d'un sale individu on doit vivre dans un immeuble pourri ou presque que conseillez vous ?????
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Posté - 23 juil. 2009 : 22:31:59
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votre procès était une saisie immobilière ?
c'est le syndic avec l'avocat qui ont mené les conclusions en participant à l'audience du procès ?
je suis surpris de la réaction du syndic.
Dites nous en plus ?
il existe une procédure très normalisée, qui certes prend du temps mais aboutit en général... |
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Posté - 23 juil. 2009 : 23:12:33
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ninnimi : ce copro. est de mauvaise foi. Ces chèques sont sans provisions. le syndic doit faire une nouvelle injoction de payer au tribunal, qui sera beaucoup moins clément car ce copro n'a pas respecter sa parole devant le tribunal.
Il faudra mettre à la prochaine AG la mise ne vente du lot de ce débiteur. L'aG va voter cette msie en vente. C'est le moyen de pression le plus efficace ( expérience perso.), ce copro paiera tout ou une partie de ses retads de charges. Sinon, le syndic saisit le tribunal avec cette autorisation de l'AG.
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ninimi
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3
Posté - 23 juil. 2009 : 23:44:10
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le premier proces de 2008 etait "simplement" pour recuperer les charges : 3000€ seul l'avocat etait present
l'AGO de 2009 a deja vote pour la saisie vente si non reglement des impayes
donc meme le vote de l'AG pour la vente ne le fait pas bouger
il aurait la possibilite de vendre son box mm ça il refuse : son appart serait devalorisé !!!!
l'injonction a payer me semble depasser maintenant
en plus avec le prochain appel on va passer les 10 000€ de dette soit avocat obligatoire
c'est pourquoi le syndic veut lancer une nouvelle procedure pour demander le paiement et la vente
et tout le monde semble dire qu'on ne s'en sortira pas
quelle autre solution |
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4
Posté - 24 juil. 2009 : 10:22:44
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la procédure est l'autorisation de l'AG de demander au tribunal la saisie immobilière.
cela va prendre du temps et soit il paie, soit vous faites vendre.
Bien sur il faut avoir respecter toutes les autre démarches : rappel, mise en demeure avec menace de saisie, etc...
Il faut y aller, car avec 10000 € de dettes, vous risque de vous retrouver en difficulté de trésorerie. Sachez qu'entre temps, il faudra à tous les autres copros prévoir de procéder à ce qu'on appelle "l'emprunt de solidarité". C'est à dire vous avancez les fonds de cette dette pour ne pas vous trouver en trésorerie rouge et lorsque la dette est perçue, elle est remboursée aux copros. |
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Posté - 24 juil. 2009 : 15:58:19
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minimi : l'avocat va au tribunal pour défendre le dossier du SDC, demander des DI,....
Il ne fuat jamais attendre qu'un copro soit débiteur de plusieurs milliers d'€. le syndic n'a pas besoin de mandat de l'AG pour lancer la procédure dès le 2ème trimestre de charges impayés, mise en demeure, avant de lancer une injonction de payer au tribunal. Si ce copro débiteur ne respecte pas la décision du tribunal qui généralement accorde des délais de paiement pour la dette, tout en sachant que celui-ci doit s'acquitter des appels de fonds trimestriels à venir.
Mise en vente du lot de ce copro mauvais payeur soumis au vote de l'AG.
ninimi : Tous les autres copros vont devoir boucher le trou pour que le syndic puisse payer les charges, sinon c'est la faillite du syndicat et administarteur judiciaire.
Ne vous occupez pas de savoir si celui ne veut pas vendre son garage, sa voiture, .... l'avocat du SDC défend ce dossier, le CS DOIT le suivre de très près.
ATTENTION le SDC ne pourra récupérer que années de retard et l'année en cours, il n'y a pas de temps à perdre et de gentillesse à avoir si celui-ci est de mauvaoise foi. la valuer de son lot ne regarde que le tribunal si celui-ci le saist, ce copro perdra la totalité de son bien, et l'acheteru paiera généralement 50% du prix actuel de son lot. ( généralement des professionnels sont les seuls présents au tribunal pour enchérir )
Suivez votre syndic, il ne doit pas tarder à lancer la procédure de saisie immobilière. Pas de sentiments à , faire la dedans, vous allez devoir sortir votre portefeuiile, c'est certain.
ninimi : le SDC a un privilège immobilier, si le lot est vendu par adjudication vous récupérerez tout ou une partie des impayés, mais vous aurez à payer l'avocat,,... De toute manière il vous faudra payer une partie des frais car l'article 700 et les DI ne couvrirons pas la totalité.
ninimi : Que dit votre CS la dessus ???
Il faudra aussi plusieurs mois après la vente ( expérience perso.) pour récupérer les fonds après la vente. la copro doit continuer à vivre et payer ces factures, prévoyez déjà une bonne augmentation de charges avent de récupérer votre " prêt " auprès du SDC.!!!!
Plus vous disccuterez, plus vous perdrez !!!!  il n'y a pas d'autres solutions. Demandez donc à l'avocat du SDC. le CS l'a t'il rencontrer ??? c'est un minimum. |
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ABCT
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6
 Posté - 24 juil. 2009 : 18:27:49
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Pourquoi votre syndic n'a pas déposé initialement les 3 chèques?????de 1 000€ chacun?????
La résolution lors de l'A.G. 2009 est très "floue"!!!!!! "avec vote de procedure pour vente au premier accroc" (mais peut être le texte de la résolution est différend???)
Qu'est ce qu'un accroc????? qui va déterminer la date de cet incident????
Il n'y a plus de temps à perdre, comme expliqué ci-dessus, il faut faire voter en "A.G SUPPLEMENTAIRE" la saisie immobilière des lots concernés....
Votre "récalcitrant" connaît la musique..... il "saupoudre" un peu de charges pour vous faire miroiter qu'il va s'amander et le débet s'accroit.
N'hésitez pas avec le vote de vos tavaux c'est le moment d'enfoncer le clou....
Comme évoqué précédemment votre syndicat dispose du super privilège MAIS SEULEMENT pour l'année en cours et les deux années précédentes.
Il est peut être le temps d'agir et de bousculer le syndic. |
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ninimi
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7
Posté - 25 juil. 2009 : 12:09:17
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Résolution n° 14 : Procédure de saisie Immobilière à l'encontre de M ...
(Article 24)
L'Assemblée Générale autorise le Syndic à entreprendre une procédure de saisie immobilière à l'encontre de ... , propriétaire des lots x, y z et de se faire assister de toutes personnes de son choix et de régler tous frais et honoraires y afférents (honoraires, publicité, etc...)
La mise à prix sera de 30 000€
La dette à ce jour est de 4 123.16€"
donc je pense que le vote est conforme -ça c'etait en mars ou il a signé une autorisation de prelevement et que tous ont ete rejeté par la banque - depuis avec les appels du ravalement (qui devait commencer en septembre) la dette est de 9000€ et sera de 11000€ debut aout
comme le ravalement va etre repousse et que tous les auttres payent il y aura de l'argent pour faire face jusqu'a la vente
donc le syndic a contacte un avocat pour lancer la procedure et c'est la que je me suis affolé tellement j'ai lu d'avis negatifs -meme l'arc- sur cette demarche !!!!
donc je vais lui dire qu'il ne faut pas attendre et suivre le dossier et l'avocat - pas comme la 1ere fois - chat echaudé ....
si vous avez encore des conseils sur les tarifs a negocier les pieges a eviter ...etc je suis preneur
merci de vos avis |
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Posté - 25 juil. 2009 : 12:17:26
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il aurait été bien dans la résolution de motiver la procédure de saisie : "suite à la dette de M. X d'un montant de .... , des relances et des mises en demeure ont été faites sans effet positif pour cette dette envers le syndicat (dates des lettres...), l'AG décide.....".
Mais il faut foncer....
Attention, votre contradicteur pourra arguer qu'il n'a pas à payer le ravalement puisque les travaux sont repoussés sans l'accord de l'AG qui avait décidé une date de début de travaux en même temps que des dates d'appels de fonds. 
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ninimi
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9
Posté - 25 juil. 2009 : 15:44:08
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S'il avait fallu rappeller toutes les procedures anterieures on en avait pour 10 pages....
le dernier appel de fonds est debut aout et les travaux prevu en septembre
le debiteur a vote pour (il ne s'est mm pas abstenu)
devons nous faire une AGE pour repousser les travaux car cela sous entendait que les travaux debuteraient a l'issue du reglements des appels de fonds
verbalement le syndic nous a precisé que les travaux ne commenceraient pas avant d'avoir les fonds car - il n'est pas question de payer aussi son ravalement 6300€
je vous precise que sur les 6 copros nous sommes 4 retraités donc avec des moyens tres limités !!!!!
merci encore de toutes vos reponses |
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Posté - 25 juil. 2009 : 16:56:55
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vous savez mettre noir sur blanc ce qui a été fait a deux côtés bénéfiques :
1- remettre sur un document tout ce qui s'est fait sur plusieurs années et donc de récapituler
2- s'apercevoir que finalement on a que trop tardé 
ce n'est pas le syndic qui décide si le ravalement doit être fait ou non. Mais c'est vrai qu'il va vous manquer 6300 €, ce motif est beazucoup plus valable que "lui payer son ravalement". Le ravalement concerne la protection de son bien immobilier : pensez vous mieux vendre avec un crépis cloqué, qu'avec un crépis neuf...
lancez à fonc la procédure de recouvrement en y incluant ces charges. |
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Posté - 25 juil. 2009 : 16:57:43
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ninimi : l'AG a voté la mise en vente du lot, il faut que le syndic lance la procédure immédiatement. 11000 euros d'impayés, cela est important.
le syndic ne eput lancer les tarvaux si il a la totalité des fonds. lancer des travaux de ravalement avec un tel impayé mettrait votre syndicat en grande difficulté.
le syndic ne peut se servir des appels de fonds travaux pour gérer le quotidien de la copro. D'ailleurs comment fait il pour gérer votre petite copropriété ?? quel est votre budget annuel ( hors travaux) ??
Rambouillet : 11000 € d'impayés est la meilleure preuve qe ce copro est de mauvaise foi, cheques sans provison, prélevenment signé sans provisions, ceci est condamnable. . Motivez ceci dans le PV ne sert à rien. le tribunal est le seul juge dans ce cas.
Un copro qui doit 11 000 € , et qui réclame que les travaux votés soient fiat ?? c'est une plaisanterie ?? Le syndic sera responsable si il lance les travaux sans les fonds. Cette copro est petite - 6 copros -il la mettrait directement en faillite. Le ravalement peut attendre, les repousser est une question de bon sens et de bonne gestion. Pas besoin d'accord de l'AG pour cela; l'AG décide, mais les copros doivent payer ensuite, NON ???
Je serai ninimi , je ne paierai pas l'appel de fonds travaux.
L'avocat de votre syndicat doit déposer le dossier pour la vente de ces lots dès la semaine prochaine. Il ne faut plus discuter, ne plus lire les dossiers sur internet. Dès à présent vos charges ont augmentés avec les frias d'avocats, et si votre copro. est en difficulté, il vous faudra aussi boucher ces 11 000 € à 5 copros. Personne d'autres que vous 5 fera un chèque, sauf ce mauvais copro.
Comment ce syndic peut gérer votre copropriété avec cet énorme impayé ??? Le syndic a l'accord de l'AG pour lancer cette procédure de mise en vente, ce copro est de très mauvaise foi, le juge n'appréciera pas son dossier.
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ninimi
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Posté - 26 juil. 2009 : 11:40:13
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pour repondre a vos dernieres questions nous arrivons a gerer car depuis 4 ans le loyer annuel des antennes mobiles (6000€) est bloqué pour provisions travaux
en plus nous avons conserve le fonds de roulement de 3800 € compte tenu des impayés recurant de ce debiteur ;
avec une dette a 4000€ ça s'equilibrait et les frais de contentieux etaient pour nous !!!
c'est depuis les appels ravalements mai juin juil aout que la dette va passer les 10000€
notre budget annuel 2009 11000€ frais contentieux non provisionnés cette année
quand au ravalement chiffré a 100 000 € donc prevu en 3 tranches et seule la 1ere tranche a ete votée ce n'est pas qu'une question de crepis vu l'etat de l'immeuble !!!! |
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Posté - 26 juil. 2009 : 11:51:21
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ninimi : raisons de plus pour ne pas tergiverser et aller au bout pour récupérer le maximum possible de la dette et des frais et cela sans état d'âme.
au fait , est ce que la procédure a bien été respectée (résumé dans les grandes lignes) :
* lettres de relance
* lettres de mise en demeure
* injonction de payer par huissier
* résolution d'AG pour autorisation de saisie
* saisie du tribunal |
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nefer
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Posté - 26 juil. 2009 : 14:37:41
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il y aura un problème avec cette procédure
le montant d e mise en vente est beaucoup trop bas: le tribunal ne donnera pas droit à votre requete
il doit être en rapport avec la valeur du bien
ceci a été modifié suite à des abus de mise en vente pour des sommes ridicules |
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Posté - 26 juil. 2009 : 18:01:15
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nefer : bien évisemment, mais c'est le moyen de pression le plus sur pour faire payer les mauvais payeurs.
Sinon nefer , quelle est votre méthode pour faire payer ce genre de personnages qui jouent avec la lenteur de la justice, la lenteur de raction des syndics, la froideur des copropriétaires,. ???? |
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Posté - 26 juil. 2009 : 18:21:10
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la dette de ce copro atteint des valeurs pour lesquelles j'ai vu un tribunal trancher en défaveur du débiteur. |
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ninimi
Contributeur débutant
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Posté - 27 juil. 2009 : 11:21:12
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pour faire suite a vos observations j'ai bien peur que depuis le dernier proces rendu en mai 2008 pour une dette arretée en nov 2007 il y a eu en janv 2009 le comandement a payer par hussier pour le solde et malgré les relances huissier rien du solde
mars 2009 etant donné que rien a été versé au titre des charges 2008 l'AG a vote pour l'autorisation de vente
mais le debiteur a signe une autorisation de prelevement sensé soldé sa dette (nouvel espoir ) et ... rejetés depuis
en definitif depuis 2008 2009 je crois qu'il n'y a eu que des propositions d'echeancier mais pas de LRAR ,MD, injonction ... uniquement le vote de l'autorisation de vente a l'AG de mars 2009
dans mon esprit etant donné que le proces de 2007-2008 n' etait meme pas soldé a quoi bon recommence les demarches 2007 LR MD..... on pouvait directement faire une nouvelle instance avec ces elements et les nouveaux accords non respectés
donc avant de lancer le proces pour saisie doit on a nouveau faire LR, MD injonction de payer au TI (maintenant avec avocat car + de 10000) et seulement apres (UN AN ?) nouveau proces pour vente immo
car l'invonction de payer ne donnera rien le syndic pense qu'il a accumule des dettes probablement fiscales (mais pas de certitude )
faut il refaire une AGE pour repousser le ravalement et modifier le montant (une mise a prix n'est pas un prix de vente non?)
j'attends vos reponses avec tjrs autant d'interet !!! |
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Posté - 27 juil. 2009 : 11:41:11
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ninimi : ce copro n'a jamais respecté les délais accordés, a fait des chèques sans provisions, n'a jamais répondu au commandement de l'huissier, a été condamné en 2008 au tribunal, pourquoi voulez vous relancer la procédure depuis le début ??? cela allongera les délais, et vous ne pourriez plus récupérer la totalité de la dette.
Votre syndicat a t'il pris une hypothèque légale sur ce lot ?? celle-ci vous garantira de récupérer la totalité de la dette, c'est la première action à faire des cette semaine. le syndic doit demander à l'avocat de faire cette démarche. Démarche qui engendra encore des frais, mais vous y êtes obligés si vous voulez récupérer vos fonds et une partie des frais de procédures.
Sans condamnation, ce copro est super trnaquille !!! Un petit chèque sans provision, et vous arretez la procédure !!
Pour info le SDC ne peut récupérer le montant des charges dues en totalité sur l'année en cours et les 2 années précédentes, et 50% des 2 autre années. Le privilège immobilier ne jouera pas après. depuis quelle date ce copro ne paie pas ces charges Vous parlez d'un proçes en 2008, ce qui veut dire qu'il n'a pas payé depuis 2007, attention vous êtes déjà dans la première limite de récupération des 3 années.
l'AG a voté la vente de ce lot, le syndic doit faire un recommandé pour donner un délai de huit jours pour régler la totalité des charges impayées, sinon il éxcécutera la décision de l'AG pour la mise en vente. Ce copro aura beaucoup de mal a se défiler devant cette menace réelle. Le syndic ne doit accepter aucuns autres accords.
Vous ne m'avez pas répondu sur la gestion de votre syndict. Comment fait le syndic quand il lui manque plusieurs milliers d'euros ??? quel est votre budget annuel ??? Comment fera le syndic pour fiare ces taravux alors qu'un copro ne paiera pas sa quote-part ??? Il ne pourra pas lancer ce ravalement, si c'est un syndic sérieux. !!
Ce copro doit avoir certianements d'autres dettes - emprunts bancaires, impots,... - ces organismes ne vont pas tourner autour du pot pour lancer la vente par adjudication. |
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ninimi
Contributeur débutant
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Posté - 27 juil. 2009 : 12:37:02
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PHILIPPE
Pour gerer il y a les loyer antennes (6000€) et le fonds de roulement (3600€)
la solde 2007 etait de 800€, les charges 2008 2009 , 3500,€ et le reste les recents appels ravalements (3 sur 4)
celui ci doit debuter quand tout les fonds seront recuperer (observation verbale non inscrit au PV de l'AG)
donc pas de raison de prendre une hypo aujourd'hui ... |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 27 juil. 2009 : 13:48:16
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ninimi:
je crois que vous ne comprenez pas ce que les intervenants vous disent....
il est impératif de prendre une hypothèque légale de suite
après il sera trop tard: s'il y a d'autres créanciers ils passeront avant le syndicat.... |
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