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 Posté - 27 juil. 2009 : 13:59:47
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ninimi: je crois que vous ne comprenez pas ce qui vous attends. Vous mélangez fonds de roulement, budget, loyer, travaux de ravalement,...
- Quel est votre budget annuel, c'est à dire celui que vous votez à l'AG chaque année, et qui comrends les charges habituelles de gestion - honoriares du syndic, assurance de la copro, eau, électricité, entretien de l'immeuble, FRAIS d'AVOCATS,....
- le fond de roulement ne sert PAS à gérer et à payer les dépenses courantes et pas A BOUCHER les trous de trésorerie. Il sert en cas de dépenses urgentes que le syndic devrainet lancer AVANT de les faire approuver par l'AG - fuite sur le toit, dégats de la temp^te,...
- Les loyers, qui sont un revenu pour votre SDC, peuvent venir au crédit de ce budget, ce qui vous sert à faire baisser les dépenses courants du budget, ou à payer des travaux si l'AG décide de cette affectation. En aucun cas il ne peut boucher le trou des impayés.
- Si vous gérez comme vous le dites 6000 € d'antenne + fonds de roulement de 3500 e, qui me parait important pour 6 copros. Normalement il ne peut dépasser 1/6 du budget annuel, mais c'est l'AG qui décide. Ce fond de roulement rapporte des intérêts, MAIS pour le compte du syndic. De plus le fond de roulement n'est plus obligatoire, car le syndic appelle les charges tous les trimestres. Il peut être voté par l'AG au 1/6, en prévision d'urgence. JAMAIS pour boucher les trous des impayés. Si vote vosin vend son lot, il RECUPERE son fonds de roulement, que fiates vous maintenant qu'il a disparU ?? de plus le fond de roulement est une somme qui appartient au copros, sa somme est fixe dans les comptes, vous avez 3500 €.; mais vous ne l'abondez pas chaque année. Vous l'avez mangé, il est de 0€
Si le syndic appelle des fonds pour voucher les trous de trésorerie, alors c'est vous 5 qui prêté des fonds au Syndicat, cette somme vient au fond de roulement de chacun, il vous sera remboursé en cas de paiements des impayés, ou en cas de vente de votre lot.
- Ne pas prendre ou non une hypothèque légale n'a pas de rapport avec l'impayé de 10 000 €. Cette somme est une dette, elle vous manque dans votre gestion et votre comptabilité. VOUS ne devez pas la rapprocher avec le compte de dépenses annuelles. Ceci est une faute.
Prendre une hypothèque légale est une GARANTIE de récupérer la totalité des sommes dues. Si vous ne le faites pas, vous ne récupérerez que 3 ans de charges impayées. C'est une erreur de ne pas le faire.
- Vous mélangez aussi les fonds de trvaux de ravalement votés par l'AG . ces fonds sont destinés à des trvaus, ILS NE PEUVENT SERVIR A BOUCHER LES TROUS DE TRESORERIE; Si le syndic joue de la sorte, il commet une faute grave de gestion.
Vous n'avez pas bien appréhendé tout ces sujets - comptes de dépenses annuelles, budget annuel, appel de fonds pour trvaux, impyés de charges, fond de roulement,...
Ces 10000 € manquent. En aucun cas le loyer des antennes peut boucher ce trou, comme les 3500 e du fonds de roulement. Ces 10 000 e proviennent de la quote part du mauvais payeur des appels de fonds trimestriels du budget annuel, et des appels de fonds travaux.
Pouevz vous nous répondre sur le montant de votre budget annuel voté pour 2009?? le montants des honoraires du sydnic ?? celui de l'assurance de la coporo ?? des factures d'électicité, d'eau, de gaz ?? de l'entretien de l'immeuble ??.....
Vous trouverez tout cela sur le compte de dépenses annuelles que vous remet le syndic pour que vous approuviez ceci. Il sert bien évidemment à faire le budget annuel de l'année suivante.
Votre gestion met en danger votre syndicat. Vous vous servez de sommes pour boucher le trou qui ne sont pas destinées à cela. ( illégalité pour les appels de fonds travaux!!). Si vous ne prenez pas d'hypothèque légale sur ce lot, vous devrez payer à 5 les charges du 6ème copro. Si vous prenez les fonds du ravalement pour payer les facrures et boucher le trou, expliquez moi comment vous allez faire ces travaux de ravalement, puisque les fonds ne seront plus la ??? vous devrez aors REPAYER les mêmes appels de fonds du ravalement !!!  |
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Posté - 27 juil. 2009 : 14:15:59
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pour compléter ce que dit philippe388 et pour regarder plus loin : si votre budget n'est pas très important et qu'il vous manque 25%, vous serez déclaré "copropriété en difficulté" avec tous les frais supplémentaires que cela entraine citation: Article 29-1
Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le président du tribunal de grande instance d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc.
etc....
aussi la question sur votre budget annuel posé par philippe388 n'est pas anodine.  |
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Posté - 27 juil. 2009 : 15:08:22
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ninimi : je viens de relire le post, j'avais zappé que votre budget était de 11 000 € .
Vous ne gérer pas la copro avec les 6000 € de loyers, et les 3500 € de fond de roulement.
Vous avez écrit également que les loyers d'antenne sont sur un fonds de travaux, le syndic n'a pas le droit de les employer pour autre chose sans que l'AG décide. Si ils ont servi à payer autre chose que des travaux décidés par l'AG - honoraires du syndic, factures de fournisseurs,... le syndic a pris de gros risques, car ceci est illégal.
Ce copro ne paiera pas sa quote-part des travaux , quel est le montant des travaux de ravalement votés ?? quelle est la quote-part du mauvais payeur ???
Je ne comprends pas comment votre syndic gère votre copro. vous dites que les frais d'avocats ne sont pas compris dans ce budget!!
Si je suis ce que vous dites, votre trésorerie doit être débitrice du montant de la quote-part des charges annuelles ( sans les travaux !!! ).
Quelle est la position de votre syndic ?? Avez vous vérifier le solde de votre compte bancaire ??? comment pouvez vous savoir que le fond de roulement n'a pas été touché ?? Le syndic a t'il bien régularisé les soldes positifs ou négatofs du compte de dépenses en vous remboursant le trop perçu ou en appelant un supplément de charges ???
Vous remarquerez que nous vous inciotns tous à prendre une hypothèque légale, car dès 2010, vous ne pourrez récupérez les impayés de 2007!!!! Ce n'est pas sérieux de ne pas le faire, à moins que votre syndicat ne gagne au loto !!!!! 
Si vous pensez faire des économies en ne prenant pas un avocat, en laissant ce copro. faire ce qu'il veut, en attendant que quelqu'un d'autre paye à votre place,... vous avez tort. Ce copro n'a pas versé un seul Euros, chaque trimestre qui court agrandit le trou, vous serez 5 copros à payer pour le 6ème, mais c'est votre choix, vous ne pourrez accuser quelqu'un de ne pas avoir été averti !!!
Attention, le syndic pourra mettre votre copro sous administrateur judiciaire, comme l'a souligné rambouilelt. Vous n'en êtes pas très loin il me semble !!! Vous pourrez alors sortir vos chéquiers, et la note sera très lourde!!!
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ninimi
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Posté - 28 juil. 2009 : 21:12:25
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Il va etre difficile de faire le tri de tout ce qui a été ecrit mais je vais essayer et ce qui est sur c'est que les choses vont s'accelerer (MD, injonction de payer, hypotheque et procedure saisie ...)
pour le moment la tresorerie est assurée par le budget provisionnel ,l'avance tresorerie (ancien fonds de roulement ) et le loyer annuel des antennes de l'année non affecté
je vous rappelle qu'avant les appels de fonds "travaux" la dette n'etait que de 4000€ et que la somme est passé a 10 000 avec les recents appels "travaux"
travaux qui n'ont pas debuté et qui ne commenceront pas avant d'avoir tous les fonds ,donc pas de tresorerie debitrice
merci de votre nombreuse participation j'espere qu'on va s'en sortir pour ce probleme qui n'est pas le seul !!!!!
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Posté - 30 juil. 2009 : 08:47:10
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ninimi : donc tout va bien pour vous. Vous oubliez totalement la dette, la politique de l'autruche !!!
Le reveil va être difficile lorsque ce copro. devra plus de 3 ans de charges et de travaux !!! ( ce qui semble être le cas)
Je vous prie de prendre en compte que les appels de fond travaux ne sont destinés qu'aux travaux, et ne peuvent boucher un trou de trésorerie ( totalement illégal) , et qu'un fond de roulement ne peut pas boucher ce trou de trésorerie,.....
Ce copro doit 4000 € de charges courantes, ce qui représente plus de 25% du budget annuel, votre syndicat est en grande difficulté ( regardez les textes de loi que vous donné rambouillet) et donc proche de la faillite.
Il vous doit 6 000 € sur les travaux, si d'autres appels de fond travaux suivent, votre ravalement ne sera jamais fait, ET vous aurez avancer des fonds pour rien !!!! Attention à ce que le syndic ne commande pas ses travaux, il commettra une fuate, qu'il réglera en appelant aux copros bons payeurs la quote-part de ce mauvais payeur !!! ( espérience perso.)
Abandonner la pocédure, ne pas prendre une hypothèque légale sur son lot, ne pas mettre à l'ODJ la vente de son lot est une " GROSSE" bétise. TRES GROSSE bétise |
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ninimi
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Posté - 02 août 2009 : 15:23:38
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philippe il n'est pas question d'abandonner, au contraire MD, injonction de payer, hypotheque et procedure de saisie voila le programme mis en route d'urgence
et la 1ere tranche des travaux ne commencera pas avant d'avoir les fonds -c'etait prevu |
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snp
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Posté - 02 août 2009 : 16:40:34
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Simple remarque concernant une partie du post de philippe388 (30 juil. 2009 : 08:47:10):
Anciennement appelé "fonds de roulement", et maintenant "avance de trésorerie" est justement pour combler les "trous de trésorerie"...d'où son nom! Sinon pas lieu d'être.
Ceci étant, il y a vraiment urgence à agir.
Et la saisie sur salaire? sur revenus fonciers?
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Posté - 02 août 2009 : 18:34:46
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snp : Le fond de roulement ou avance de trésorerie ne sert pas à boucher les trous des impayés.
Ce fond de roulement ou l'avance de trésorerie n'est plus obligatoire, mais l'AG peut décider de le maintenir à 1/6 du budget.
Le copro de ninimi doit 4000 € de charges annuelles, si leur fond de roulement est à hauteur des 1/6, cela fait 1833 €. La dette de ce copro est de 3 fois supérieure à ce fond de roulement.
Je me demande comment ce syndic peut gérer et payer les factures avec un tel mauvais payeur !!! Il se sert certainement des fonds travaux ou des appels de fond travaux, ce qui est totalement illégal, et dangereux pour cette copropriété.
snp : vous savez que si 25% du budget annuel est impayé par un ou plusieurs copros, cette copro est en difficulté et au bord de la faillite, le syndic DOIT alors demander un administrateur judiciaire au tribunal.
4000 € de dettes sur 11 0000 € de budget, nous sommes dans cette situation catastrophique, qui ne peut s'arranger qu'avec une condamnation de ce copro, le paiement de sa dette, des DI et de la'article 700.
ninimi : Ã quel hauteur est votre fond de roulement ???
snp : pour boucher ce trou, le syndic peut également appeler des fonds aux autres copropriétaires. Ces fonds seront un prêt au SDC, remboursables dès que le copro aura payé, ou que son lot soit vendu ( par lui-même ou par adjudication ). On évite ainsi un administrateur judiciaire et des frais supplémentaires pour le SDC. |
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Posté - 02 août 2009 : 19:17:53
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on pourrait se poser cette question : quelle somme y a t il sur le carnet de chèque du compte séparé ou sur le sous-compte du compte chèque unique ?  |
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snp
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Posté - 02 août 2009 : 21:51:23
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Réponse à philippe388 (02 août 2009 : 18:34:46)
La remarque portait uniquement sur le fait qu'une "avance de trésorerie" sert pour un trou de trésorerie.
D'un autre côté, il est évident que le syndic ne doit pas ordonner des travaux, votés en AG, sans en avoir le montant. L'avance de trésorerie, qui n'est pas obligatoire sert à combler les trous du à un écart entre prévision du budget de fonctionnement et dépenses réelles ou imprévus (canalisation perçée, ou autre)
Le syndic aurait du se bouger depuis longtemps. ninimi parle de plusieurs années. En principe, un syndic n'attend pas le déluge pour agir, en tout cas il devrait. Il serait peut-être opportun de lui signaer qu'il serait, éventuellement, responsable de cette position de "copropriété en difficulté". |
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ninimi
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 Posté - 04 août 2009 : 09:07:13
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pour vous repondre l'ancien fonds de roulement a été transformé a l'ag de sept 2007 en avance de tresorerie legale et avance tresorerie supplementaire car a cette date le dossier etait deja chez un avocat depuis plusieurs mois (initiative de l'ancien syndic sans passer par injonction a payer !!)
nous avons un compte separé et un livret A et forcement il y a compensation pour ne pas etre debiteur
nous appeler des fonds pour un pret ? n'est ce pas ce que nous faisons deja en nous servant des sommes mis sur livret , certes pour travaux - si vraiment cela pose probleme le loyer 2009 pourra etre affecté a ce pret et il ira de toute façon sur le livret d'epargne
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nefer
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Posté - 04 août 2009 : 09:28:27
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attention: le montant de l'avance de trésorerie doit être d'un montant maximum de 1/6 du budget prévisionnel |
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Posté - 04 août 2009 : 09:56:23
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ninimi : comme je l'avais supposé le syndic a déjà appelé des fonds pour combler la trésorerie.
Vous parlez de compensation entre 2 comptes, ceci est totalement illégal, et continuez à puiser sur votre livret A est un jeu dangereux.
Quand le syndic appelle des fonds SUITE à la décision de l'AG pour combler le trou de trésorerie et payer les factures et les honoraires, il doit porter la somme payée par chaque copro. sur le fond de roulement, ceci est le PRET que fait chaque copro. au Syndicat !!!
L'explication est simple, en cas de vente d'un ou plusieurs voisins, ceci récupèreront leur fond de roulement PLUS leur prêt.
Le syndic appelle des fonds travaux que le syndicat placent sur un Livret A. Ces sommes ne doivent être employé que POUR les travaux, et en AUCUN CAS pour payer les factures.
Comment le syndic pourra rembourser les fonds travaux, si aucuns travaux n'a été entrepris, si ces sommes ont disparues dans le trou de trésorerie. Il engage sa responsabilité en gérant ainsi votre syndicat, c'est uene faute grave.
Cette gestion de boucher un trou par ci ou un trou par la n'est pas sérieuse. De la part du syndic car il doit gérer cette copro., et des copropriétaires qui laissent cette situation perdurée.
Cette gestion s'apparente à une famille en surendettement qui prend des crédits revolving pour payer les anciens crédits revolving, qui servaient à payer d'autres crédits, qui eux payaient ...... !!!! Votre copropriété est dans cette spirale.
Un syndic sérieux, et qui veut se préserver de toutes actions en justice à son encontre n'aura pas d'autres choix que de demander au tribunal un administrateur judiciaire.
Un jour ou l'autre vous devrez payer deux fois les travaux, les frais d'avocats, .... ce copro ne devra payer que 3 ans de charges seulement, si vous n'avez pas encore pris d'hypothèque légale. Avez vous lancé cette action ???
Ce copropriétaire a t'il payé quelquechose depuis ces mois passés ??? Le syndic a t'il écrit à ce copro. pour le prévenir qu'une résolution pour la vente de son lot sera inscrite à la prochaine AG. Le syndic peut également convoquer une autre AG pour lancer cette action, et expliquer la situation critique de votre résidence.
Ce serait la première chose sérieuse à faire en septembre, sans écouter les copros qui ne vont pas manquer de dire qu'une 2ème AG coute chère !!!!
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ninimi
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Posté - 15 févr. 2010 : 17:11:53
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six mois apres mes premiers messages nous en sommes toujours au meme point ou presque
le syndic a fait une 1ere injonction de payer au tribunal -1er refus motif " presenter un decompte expurger des sommes de .... et expliquant comment les paiements sont ventilés"
2eme demande qq mois plus tard nouveau refus : absence de convocation aux AG de Me , preuve de notification des PV a Me , absence d'appel de fonds et MD a Me
qu'est ce que cela signifie le syndic devait il mettre sur chaque document Mr et ME et il ne l'aurait pas fait ? devait il adressé les documents individuellement aux deux conjoints ou il me manque une piece du puzzle ???
merci d'avance |
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nefer
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Posté - 15 févr. 2010 : 18:09:12
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citation: Initialement posté par ninimi
six mois apres mes premiers messages nous en sommes toujours au meme point ou presque
le syndic a fait une 1ere injonction de payer au tribunal -1er refus motif " presenter un decompte expurger des sommes de .... et expliquant comment les paiements sont ventilés"
2eme demande qq mois plus tard nouveau refus : absence de convocation aux AG de Me , preuve de notification des PV a Me , absence d'appel de fonds et MD a Me
qu'est ce que cela signifie le syndic devait il mettre sur chaque document Mr et ME et il ne l'aurait pas fait ? devait il adressé les documents individuellement aux deux conjoints ou il me manque une piece du puzzle ???
merci d'avance
il est évident que votre syndic n'a pas présenté un dossier complet
ne pensez vous qu'il vaudrait mieux passer par le commandement de payer à condition aussi que le syndic puisse justifier auprès de l'huissier de tous les montants réclamés... |
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ninimi
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Posté - 16 févr. 2010 : 19:31:27
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une sommation a payer delivrée par huissier (198€) a été faite en sept 2009 sans resultat ensuite donc les injonctions au tribunal echec
que faire maintenant ? la procedure classique !!! |
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Gédehem
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Posté - 16 févr. 2010 : 21:47:40
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nini .. sur le peu que vous exposez, et comme le précise Nefer, il semblerait que votre syndic ne présente pas au juge des dossiers bien ficelé de A à Z.
Résultat : le juge envoie le syndicat sur les roses !
C'est de ce coté là qu'il faut chercher : soit la créance n'est pas réelle, exigible, soit le dossier est tellement mal monté que le juge tappe en touche !
Si rien ne va bien, il n'y a rien d'autre à faire !
QUI monte le dossier ? Si le juge déboute le syndicat au motif que le syndic n'est pas capable de démontrer quoi que ce soit et/ou que son dossier est mal fichu, il faut engager sa responsabilité ! Cela vous coute combien cette rigolade ?
Et que fait le CS ??? |
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ninimi
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Posté - 17 févr. 2010 : 14:24:16
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le CS c'est moi probablement la demande a été mal ficele - ont ete adressé au tribunal le jugt de 5/08 avec le solde non payé malgre transmission huissier , le decompte des charges dues depuis 10/2007, lettres RAR non reclamée, PV des AG 2006 a 2009, matrice cadastral, sommation de payer , lettre MD
et la reponse est :rien n'a été notifié a madame
et en effet j'ai le double d'une MD de 7/09 elle est adressé a Mr uniquement
alors maintenant que faire |
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Gédehem
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Posté - 17 févr. 2010 : 14:38:23
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C'est cela un "Dossier mal ficelé" : il manque une virgule, un document !
Il vous faut tout recommencer : la MED adressée à M.ou Mme, etc .... |
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ninimi
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40
Posté - 17 févr. 2010 : 15:27:50
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merci gedehem je vais essayer de suivre au mieux
surement a un de ces jours!!!! |
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