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merlin
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 Posté - 06 juin 2009 : 21:59:35
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bonjour
j'ai achete un appartement en VEFA la livraison va avoir bientot lieu , la premiere AG aussi ; je decouvre que l'un des syndics proposé prevoit lau niveau du budget previonnel un decoupage en syndic principal et plusieurs syndics secondairess Cette decision de decoupage ne devrait-elle pas faire l'objet d'une " bonne" resolution et non pas etre proposé en "catimini" ? ou alors cette decision peut-elle figurer deja dans le reglement de coporopriete ou l'acte de vente ?
merci pour les reponses
merlin
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mespres
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Posté - 06 juin 2009 : 22:11:37
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les syndics secondaires sont à fuir : outre le manque de respect des textes (vous avez raison, créer des syndics secondaires demande un vote) voilà un syndic qu'il ne faut pas prendre. |
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JPM
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 2
Posté - 06 juin 2009 : 23:13:48
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Vous détenez le règlement de copropriété.
Voyez déjà ce qu'il en est ! la division en syndicats secondaires est sans doute prévue dans ce document.
Si oui ? la question est réglée.
Dans de nombreux cas, cette organisation est excellente. Encore faut-il que les bâtiments soient séparés et distincts. La Cour de cassation vient d'annuler une division en syndicats secondaires dès l'origine de la copropriété en raison du non-respect de cette condition.
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manech
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3
Posté - 07 juin 2009 : 08:25:01
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citation: je decouvre que l'un des syndics proposé prevoit lau niveau du budget previonnel un decoupage en syndic principal et plusieurs syndics secondairess
Outre ce qui vous a été dit (soit ce type d'organisation est prévu par le règlement de copropriété, soit il est soumis au vote), deux points m'étonnent:
Il est un peu étrange que le découpage concerne seulement le budget prévisionnel.
Il est aussi un peu étrange que un seul syndic prévoie ce découpage: s'il y a un syndicat principal et des syndicats secondaires, chaque syndicat doit avoir son propre syndic (même si c'est le même qui est nommé chaque fois, il faut une AG par syndicat).
Que prévoient les autres syndics proposés?
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Posté - 07 juin 2009 : 09:17:59
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BOnjour. Juste 1 question. Est ce bien des syndicat secondaires ou juste des clauses de spécialisation des charges ? |
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merlin
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 Posté - 07 juin 2009 : 13:20:44
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bonjour
pour repondre aux differents intervenants , je me suis penche sur le reglement de copropriete et j'ai decouvert qu'il est prevu d'avoir un syndicat principal et plusieurs syndicats secondaires ( donc les carottes semblent bien cuites ....).
Dans quelles conditions et a quel moment pourrait -etre remise en cause ce qui a ete ecrit dans le reglement de coporopriete ????? sur cette question ...
merlin mal ...heureux |
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manech
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Posté - 07 juin 2009 : 15:35:01
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Normalement vous devez avoir au moins 2 assemblées générales, une pour le syndicat principal et une pour le syndicat secondaire auquel vous appartenez: Chacune de ces assemblées générales doit avoir son ordre du jour et élire son syndic. Normalement vous devriez avoir reçu 2 convocations. Est-ce le cas?
Pourriez vous me dire quelles sont, selon votre RDC, les parties communes générales qui relèvent du syndicat principal.? (j'ai fait la même expérience que vous, et nous sommes en train de sortir de ce type d'organisation)
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Édité par - manech le 07 juin 2009 15:36:02 |
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merlin
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Posté - 07 juin 2009 : 17:25:39
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bonjour
pour repondre a "manech": nous avons achete en VEFA
pour l'instant je n'ai recu qu'une convocation mais ds le RDC il est dit que" les coproprietaires se reuniront en AG ds le cadre du syndicat secondaire au plus tard six mois apres la date alaquelle le quart des lots composant un batiment se trouvera appartenir a des coproprietaires differents et de toute facon dans l'anne de la creation du syndicat principal "
Le syndicat principal s'occupe de l'ensemble des parties communes ;il est concevable de choisir un syndic pour le syndicat principal et un autre pour l'un des syndicats secondaires mais que d'argent foutu en l'air car c'est une organisation complexe ca va etre dur de ne pas tomber dans les crocs de CITYA et de ses copains ......;
Merci de me dire comment vous allez proceder pour inverser la vapeur .
merlin +un brin de colere
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JPM
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Posté - 07 juin 2009 : 18:39:47
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Il ne faut pas rêver d'une modification ultérieure de l'organisation en syndicats secondaires avec syndicat principal. Rien que le coût de l'opération, indépendamment des formalités nécessaires, vous découragerait rapidement.
C'est une excellente organisation qui laisse une relative autonomie aux copropriétaires des différents bâtiments. Il arrive qu'elle soit adoptée au cours de la vie de la copropriété lorsqu'elle n'a pas été prévue à l'origine. De toute manière les copropriétaires de l'un des bâtiments peuvent, dans ce cas, se constituer en syndicat secondaire sans que les autres puissent s'y opposer. Il en résulte impérativement la naissance d'un syndicat principal, qui se confond avec le syndicat d'origine si les autres bâtiments ne suivent pas le mouvement.
Il est donc préférable d'en exploiter les bons aspects.
La meilleure solution est d'avoi le mĂŞme syndic pou tous les syndicats, le principal et les secondaires. Mais ce n'est pas une obligation.
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merlin
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Posté - 07 juin 2009 : 22:57:23
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bonjour
je veux bien jouer aussi le"moderateur" mais je continue à penser que pour une copropriete de 50 appartements un syndic principal + 3 ou 4 syndics secondaires c'est de l'argent foutu en l'air ou donné à un syndic pour un benefice quasiment nul et un paquet à embrouilles si le syndic principal et un des syndics secondaires sont differents ; il faut appeler un chat un chat et le promoteur , en question un fripon ....
merlin ... fin |
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manech
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Posté - 08 juin 2009 : 08:12:46
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Pourriez vous lire votre RDC et recopier exactement la liste des parties communes générales (hors donc les parties communes propres à chaque syndicat secondaire) qui relèvent du syndicat principal?
Par ailleurs qu'en est-il de la division au sol possible? combien de bâtiments distincts?
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merlin
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Posté - 08 juin 2009 : 08:38:43
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bonjour cher " contributeur debutant " mr Manech
pour repondre vite a votre question le syndicat " principal s'occupe de toutes les parties communes :
"le syndicat principal a pour objet la conservation et l'administration des parties communes de l'ensemble de la residence "
Dit autrement le syndic secondaire n'aura a s'occuper que des travaux relatifs aux murs et au toit ; on peut penser que dans une residence neuve cela n'arrivera pas souvent et qu'a l'AG de ce batiment ( 15 coproproprietaires) il n'y aura que 2 ou 3 personnes qui viendront et qui prendront les decisions ; donc encore une fois syndicat secondaire + du boulot donne aux syndics , pour ppratiquement aucun interet dans une copropriete de 50 appartements .
j'espere avoir repondu a votre question ....
merlin |
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JPM
Modérateur
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Posté - 08 juin 2009 : 08:41:07
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Dès lors qu'il y a une organisation en syndicats secondaires, le terrain d'assiette est d'un seul tenant et commun à tous les syndicats.
D'une manière générale, l'éventualité d'un retrait est le plus souvent un leurre.
C'est le cas a fortiori en présence de syndicats secondaires.
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manech
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Posté - 08 juin 2009 : 09:00:25
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Je dirais seulement que, quoi qu'en dise JPM, la scission n'est pas toujours un leurre; La preuve, après 2 ans d'existence, la dernière AG de notre syndicat prinicpal l'a votée, et elle se fera, sans qu'il y ait à payer de droits de mutation.
Pour votre cas, il faudrait connaître vraiment votre ensemble immobilier et votre RDC pour voir si le projet est faisab le, et s'il est rentable. |
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merlin
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Posté - 08 juin 2009 : 10:03:32
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cher mr manech
je ne suis pas bien sur d'avoir compris votre évolution de situation étiez vous avec un seul syndicat et vous avez souhaité avoir un syndicat secondaire ou est-ce l'inverse ; Si c'est le dernier cas je suis fort interessé à savoir comment vous avez reussi aà supprimer le ( les) syndicats secondaires.
Dans la coproprieteédont je parle depuis peu pour 50 appartements il y aura 5 syndicats secondaires ( y compris le syndicat secondaire pour les parkings ) .... du délire pourquoi pas faire compliqué quand on peut faire simple ...
merlin
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manech
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Posté - 08 juin 2009 : 16:02:49
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citation: sans qu'il y ait Ă payer de droits de mutation. d'abord une rectification: il s'agit des droits d'enregistrement.
Ensuite un lien http://www.coproprietes.org/anah/se...SousRubrique
Il faut d'abord vous renseigner auprès d'un géomètre, de la mairie pour savoir si la division au sol est possible dans votre cas. |
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merlin
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Posté - 09 juin 2009 : 17:04:16
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bonjour
je viens de rencontrer un syndic ( theoriquement au fait des questions de copropriete puisque president de sa region ...) qui me dit que l'on peut modifier l'organisation originale en syndic principal et syndics secondaires en proposant une resolution qui doit etre adoptée à la majorite renforcée ( au niveau du syndicat principal ou au niveau syndicat principal et syndicats secondaires ?) qu'en pense JPM ???,
merlin |
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manech
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Posté - 09 juin 2009 : 17:39:31
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Bien sûr que c'est possible; on le sait, on vous l'a dit, et je vous recopie l'article 28 de la loi de 1965 citation: Article 28 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 10° JORF 14 décembre 2000
I. - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :
a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.
II. - Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.
L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.
Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24.
Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.
La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial. ;
J'ai souligné les 2 conditions. Vous n'êtes pas plus avancé. C'est possible, mais ce n'est pas sûr que ce soit possible dans votre cas particulier.
Vous devriez enfin relire votre règlement de copropriété attentivement: vous prétendez que les syndicats secondaires ne s'occuperont que des murs et du toit? Figurez_vous que dans l'administration et la gestion des parties communes de chaque syndicat secondaire, normalement (lisez les passages concernés) il devrait y avoir, l'éclairage de chaque bâtiment, le nettoyage des escaliers etc..., la sortie des poubelles, l'ascenseur peut-être, peut-être l'assurance (lisez votre RDC), peut-être les contrats de sécurité incendie etc...
Chaque fois qu'on vous a posé une question précise, vous avez esquivé par des généralités qui n'apportaient aucune information.
Visiblement vous n'avez pas le courage de lire votre RDC (on vous comprend) et de voir exactement quelles sont les parties communes qui dépendent du syndicat principal (parties communes à tous les syndicats secondaires pris ensemble, par exemple peut-être les espaces verts, ou bien un portail unique d'entrée, ou bien l'assurance de l'ensemble immobilier). Il est donc impossible de vous aider. Je vous conseille de vous adresser à un professionnel, (ou à des professionnels notaire, géomètre) auquel vous montrerez votre RDC et les plans de votre ensemble immobilier.
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merlin
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Posté - 09 juin 2009 : 17:56:28
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bonjour
j'ai dĂą, mal formuler ma demande , donc je recommence :
dans une copropriete où a ete institué une division en syndical principal et syndics secondaires , peux -t-on revenir à un seul syndicat de coproprietaires ? et quelle majorite est requise ? decision prise à quel niveau ?
merci pour votre collaboration
merlin un brin pas clair ? |
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manech
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Posté - 09 juin 2009 : 18:34:54
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J'ai dû mal formuler ma réponse, et le syndic que vous avez consulté aussi.
Les réponses à vos questions sont dans l'article 28 que je vous ai cité intégralement.
-Oui à la première question
-majorité de l'article 25 (sans recours possible à l'article 25-1 pour la deuxième
-au niv eau de chaque syndicat secondaire et au noveau du syndicat principal pour la troisième.
Tout ceci à la condition préalable que la division de la propriété du sol soit possible |
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GĂ©dehem
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Posté - 09 juin 2009 : 20:00:20
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Merlin, j'ai du mal à comprendre la structure de votre copropriété (l'age sans doute) ...
Je résume ce que je comprends de ce que vous exposez :
- 1 immeuble de 50 lots placé sous le régime de la copropriété organisé en 5 syndicats secondaires (de 10 lots chaque ?).
Il était de la volonté du législateur, dès l'origine, de faciliter la division d'un syndicat en syndicat secondaire lorsqu'il y a plusieurs bâtiment physiquement distincts (d'où sans doute la cassation rapportée par JPM).
Le syndicat secondaire n'a compétence QUE sur son seul bâtiment. Il es organisé comme tout syndicat : une AG décisionelle, un syndic qui met en œuvre, un CS qui controle.
Il fonctionne certes dans le cadre du RDC général, mais il a son propre RDC. C'est sans doute une façon de "spécialiser les charges", mais pas uniquement. C'est surtout avoir une gestionau plus près des copropriétaires qui décident de ce qui est bon pour "leur" bâtiment.
Le syndic est souvent un des copropriétaires
Le syndicat principal ? il n'a compétence que sur ce qui est commun aux syndicats secondaires : les espaces verts et l'entretien des équipements ou services communs à tous.
S'il est garant de l'unité de l'ensemble immobilier, il n'a pas son mot à dire dans la vie des syndicats secondaires.
Quid de votre structure ?
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Édité par - Gédehem le 09 juin 2009 20:18:32 |
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