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ben100002
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 Posté - 29 déc. 2010 : 21:53:25
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Bonjour,
fidèle lecteur de votre site et forum,
je me permets de solliciter votre avis,
car je m'apprête à acheter une propriété qui comprend une maison, ainsi qu'une bâtisse de trois pièces (sans eau ni électricité) et un bureau en fond de parcelle. Cette maison date de 1960, les derniers travaux ayant été effectués vers 1970 (extension)
Après consultation de l'urbanisme avec mon architecte, il s'avère que :
- ce qui est actuellement une véranda, avait été déclarée comme terrasse sur la demande de permis
- la bâtisse de trois pièces n'a pas du tout été déclarée. (elle a été construite le long d'un mur de 3,5m de haut, mur construit par la propriété voisine pour cacher un parking d'immeuble.
Sachant que
- ces travaux datent de plus de trente ans (ils sont d'ailleurs cadastrés depuis longtemps je crois)
- ils ne sont pas conformes au PLU actuel (véranda trop proche du voisin et 3 pièces sur une limite latérale, ce qui est interdit par le PLU actuel)
- il n'ont fait l'objet d'aucun recours et ne gênent personne semble t il
Pensez-vous que l'urbanisme puisse :
- m'obliger à détruire la véranda ainsi que la bâtisse de trois pièces
- empêcher toute réhabilitation de ces différentes parties de la propriété
(isoler la véranda, qui est en fait une extension du salon actuel), isoler les trois pièces...
- me refuser un permis de construire pour les extensions que je compte faire à l'étage si je ne détruis pas l'existant non légal ?
- ai-je une chance d'obtenir une régularisation de ce bâti si je démontre qu'il a plus de 30 ans ?
Merci d'avance pour vos avis.
Bonnes fêtes,
ben
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Posté - 29 déc. 2010 : 22:03:47
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citation: Initialement posté par ben100002
(....)
Pensez-vous que l'urbanisme puisse :
- m'obliger à détruire la véranda ainsi que la bâtisse de trois pièces
non : ^prescription triennale de l'action pénale en démolitioncitation:
- empêcher toute réhabilitation de ces différentes parties de la propriété
c'est plus compliqué que çacitation:
(isoler la véranda, qui est en fait une extension du salon actuel), isoler les trois pièces...
- me refuser un permis de construire pour les extensions que je compte faire à l'étage si je ne détruis pas l'existant non légal ?
c'est quoi, des extensions à l'étage ?citation:
- ai-je une chance d'obtenir une régularisation de ce bâti si je démontre qu'il a plus de 30 ans ?
noncitation:
Merci d'avance pour vos avis.
Bonnes fêtes,
ben
quelle est la surface de la véranda ? celle de l'annexe ?
c'est la barre des 20m2 qui compte. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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ben100002
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Posté - 29 déc. 2010 : 22:16:28
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- la véranda fait 13,8 m2
- l'annexe : (trois pièces) : 45 m2
Concernant le projet d'extension: deux chambres +SDB à l'étage, il est conforme au PLU (dépôt en bonne et due forme. Par ailleurs il n 'y a pas de COS sur la zone, donc les constructions illégales ne viennent pas interférer sur ce point).
Merci pour votre aide,
ben |
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chomiste
Contributeur actif
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Posté - 29 déc. 2010 : 22:20:47
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Bonsoir,
Tu poses une question très intéressante. La principale difficulté, que tu ne soulèves pas, est le raccordement à l'eau potable et surtout à l'électricité.
Pour la création du réseau E.R.D.F, pas de mystère:
- soit ru disposes d'un P.C et c'est O.K.
- soit tu n'en disposes pas et il te faudra l'accord de la Commune, pas gagné d'avance.
Pourquoi le bien n'a t-il JAMAIS été raccordé?
C'est la question qu'il faut poser au vendeur.
Sur la démolition, bien sûr, aucun risque.
D'un autre côté, rien ne dit que les constructions soient illégales, en 1960, sauf erreur, le P.C n'existait pas (à vérifier).
Renseigne toi vite auprès de E.R.D.F.
Bon courage. |
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 Posté - 29 déc. 2010 : 22:23:14
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la véranda profite de la prescription décennale du L111-12 ... car elle n'était soumise qu'à DP.
l'annexe en revanche était soumise à PC : pas de prescription possible donc. si elle est conforme au POS/PLU, il faut la réuglariser par un PC de régularisation, sinon vous ne pourrez rien y faire.
à l'étage : le plancher existe déjà ? |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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ben100002
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Posté - 29 déc. 2010 : 22:33:35
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merci chomiste,
en fait l'absence d'eau et d'électricité est uniquement sur l'annexe de 45 m2 qui servait à entreposer des machines de ferronnerie.
(il y a peut-être même un point d'eau, j'ai subitement un doute).
La maison est bien alimentée.
Il devrait être possible de faire venir le courant depuis la maison jusque là (15 m maximum), non ?
J'ai bien vérifié au PLU, il y a eu des permis de construire sur cette maison en 1958 (je crois) et 1965 !
ben |
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ben100002
Nouveau Membre
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Posté - 29 déc. 2010 : 22:38:29
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EW:
"la véranda profite de la prescription décennale du L111-12 ... car elle n'était soumise qu'à DP.
l'annexe en revanche était soumise à PC : pas de prescription possible donc. si elle est conforme au POS/PLU, il faut la réuglariser par un PC de régularisation, sinon vous ne pourrez rien y faire.
à l'étage : le plancher existe déjà ?"
Non,votre question m'inquiète !
Le projet de construction à l'étage n'a pas soulevé d'objection de la part de l'urbanisme.
Merci pour vos réponses,
ben
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Posté - 29 déc. 2010 : 22:54:18
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ce n'est pas une extension qui est prévue à l'étage mais la construction d'une surface nouvelle, sans extension... l'extension, c'est normalement s'étaler plus dans le terrain !
l'annexe est distincte de la construction où sont prévus les travaux à venir : on ne vous reprochera donc pas son existence lors de la demande., mais elle n'est pas régularisable si elle ne respecte pas le POS/PLU, c'est tout. |
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cordialement
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ben100002
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Posté - 29 déc. 2010 : 23:10:10
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citation: ce n'est pas une extension qui est prévue à l'étage mais la construction d'une surface nouvelle, sans extension... l'extension, c'est normalement s'étaler plus dans le terrain !
désolé !!
citation:
l'annexe est distincte de la construction où sont prévus les travaux à venir : on ne vous reprochera donc pas son existence lors de la demande., mais elle n'est pas régularisable si elle ne respecte pas le POS/PLU, c'est tout.
merci pour ces informations. Par contre j'aurais voulu viabiliser en partie l'annexe (en faire un studio...) et détruire une autre partie.
donc j'imagine que ça, c'est à oublier définitivement ?
Encore merci pour votre aide !
ben |
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Posté - 29 déc. 2010 : 23:23:59
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il faut oublier sauf si
*la commune décide de fermer les yeux sur l'irrégularité originelle : ça arrive souvent.
*c'est régularisable en regard du POS/PLU .
au fait... (pour chomiste surtout), les PC, c'est des arrêtés en 1946... après un,e ordonnance du 29/10/1945 |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 29 déc. 2010 23:26:19 |
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ben100002
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10
Posté - 03 janv. 2011 : 12:50:56
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Bonjour, autre question sur la même propriété :
ma future propriété comprend un ancien atelier d'artisan (qui lui est conforme et tout à fait légal contrairement aux annexes dont j'ai parlé ci-dessus), que je compte transformer en habitation afin de la louer (donc travaux, dépôt permis de construire...)
Cet atelier qui n'est plus en fonctionnement depuis 20 ans.
Ma question est : cette transformation nécessite-t-elle un changement d'affection ? ou alors l'atelier est juste une annexe ?
Merci d'avance pour votre aide.
ben
ps : |
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ben100002
Nouveau Membre
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Posté - 08 juil. 2011 : 14:02:43
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bonjour,
suite de mes aventures,
une question :
Accolé à l'atelier qui se trouve sur ma propriété et qui a fait l'objet d'un permis dans les années 60, se trouve une extension de 20,1 m2, qui elle n'a pas été déclarée (et qui n'est pas régularisable, c'est ce que j'ai appelé le "bureau" plus haut)
Est-il possible que l'urbanisme me refuse le permis pour la surélévation de cet atelier à cause de cette extension illégale ?
Merci d'avance pour votre aide,
ben
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Posté - 08 juil. 2011 : 17:19:56
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voir récemment http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=8566 |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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ben100002
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Posté - 08 juil. 2011 : 23:09:41
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merci pour votre réponse,
mais le cas est assez différent :
l'atelier est légal; c'est l'extension qui ne l'est pas.
J'ai déjà utilisé cet arrêt:
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Dès lors que les travaux projetés portent sur un ouvrage physiquement dissocié d’une construction illégale, le permis de construire s’y rapportant n’a pas à porter également sur celle-ci aux fins de la régulariser.
CAA. Marseille, 15 mai 2008, Cne de Fuveau, req. n°06MA00807 & CAA. Nancy, 26 juin 2008, M. Aloyse X…, req. n°07NC00436
http://jurisurba.blogspirit.com/arc...thalamy.html
/////////////////////////
Cela m'a sauvé in extremis pour le pc de ma maison, mais, le cas est ici un peu différent car atelier et extension ne sont pas "physiquement dissociés". Mais je veux faire des travaux uniquement sur la partie légale .
une idée ?
Merci de votre aide
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