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jukilo
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 Posté - 22 mai 2011 : 20:03:17
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Bonjour,
Je suis propriétaire dans une copro d'un appart, d'une cave et d'une dépendance. Le lot correspondant à la dépendance est privatif (tout le batiment est à moi). Cela correspond à 3 lots.
J'ai récemment réhabilité une dépendance dont je suis propriétaire.
Pour ces travaux, je n'ai rien sollicité : pas de permis de construire ou d'autorisation quelconque.
Pas de création d'ouverture
Pas d'augmentation de surface
Pas de modification de l'aspect extérieur
Pas de gros oeuvre
En conformité avec la destination du bien... (local accessoire d'un bâtiment d'habitation)
Selon moi, il ne s'agit que d'aménagement intérieur : grand nettoyage, électricité, eau courante, wc, douche, isolation très sommaire.
Je reçois un courrier émanant de la mairie: "Mes services me signalent que vous avez effectué des travaux au n° de la rue ... Je vous informe que ces travaux sont soumis à l'obtention d'une autorisation de construire que vous n'avez jamais sollicitée. Je vous remercie de bien vouloir prendre contact avec le service Droit des sols de la direction de l'urbanisme afin de fixer un RDV pour constater les travaux réalisés dans votre propriété..."
A quoi dois je m'attendre ? Que me conseillez vous ?
Vraisemblablement, un voisin a cru bon d'appeler la mairie pour dénoncer ces travaux (?) qui sont légaux selon moi ?
Mon imposition risque d'augmenter ? Est ce que cette surface de dépendance sera comptabilisée comme surface habitable ? la dépendance n'est pas attenante à l'immeuble principal.
Je n'y habite pas et je ne souhaite pas le louer comme surface habitable.
Merci
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 Posté - 23 mai 2011 : 07:22:55
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votre imposition va évidemment augmenter car vous allez spontanément faire une déclaration H1 aux services fiscaux pour mise à jour de l''assiette de calcul des taxes d'habitation et foncière.
en revanche, je ne vois pas bien ce que l'urbanisme vient faire lĂ dedans ; allez les voir pour le leur demander! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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jukilo
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Posté - 23 mai 2011 : 09:44:39
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Déclaration H2 il me semble pour les appart et leurs dépendances. ???
Est ce que je suis dans le cas d'un changement de caractéristiques physiques ?
= travaux d'amélioration important qui dépassent l'entretien normal. Il en est ainsi de la remise en état d'un immeuble ( réfection des toitures, des façades, …) , de l'installation d'équipements nouveaux (salle de bains, ascenseur, …) ou, à l’inverse, de la décrépitude d’un immeuble.
Cependant, pour que la prise en compte de ces changements intervienne, il faut, ainsi que le prévoit l’article 1517 du CGI, qu’ « ils entraînent une modification de plus d'un dixième de la valeur locative ». Si la valeur locative nouvelle n’est pas supérieure de 10% à l’ancienne valeur locative, le changement ne sera pas pris en compte.
* Les changements de caractéristiques physiques affectent la structure même de la construction.
D'une manière générale, ils résultent de l'exécution de travaux importants hors de proportion avec les travaux d'entretien normaux qui incombent au propriétaire.
Les changements de caractéristiques physiques et les changements d'environnements ne font pas l'objet de déclaration par les redevables. ils sont constatés d'office par l'administration au vu d'info provenant des proprio ou locataires/ soit de demandes émanant de la mairie ou des impots/ du ministere de l'agriculture/ d'une autre source.
La valeur locative n'est rectifiée que si l'incidence cumulée dans le temps des changements est appelée à faire varier l'évaluation initiale de plus de 10%.
Les propriétaires doivent déclarer les changements d'affectation des locaux susceptibles d'être concernés dans les 90 jours de l'achèvement des travaux.
http://doc.impots.gouv.fr/aida/broc.../ud_014.html
Est ce que je suis dans ce cas de figure ?
merci a vous. Je vous avoue que ce sujet me pose qlq inquiétudes.
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Posté - 23 mai 2011 : 09:54:16
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vous ĂŞtes bien dans ce cadre Ă mon sens mais je ne vois toujours pas ce que l'administration communale vient fouiner lĂ dedans. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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jukilo
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Posté - 23 mai 2011 : 09:59:11
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Selon moi, un de mes voisins suspicieux est surement aller trouver la mairie pour leur signaler que j'avais du faire des travaux (bruit de travaux, arrivée de matériaux ...) sans permis de construire ou quelque chose comme cela.
Est ce que le service droit des sols de la direction de l'urbanisme (qui doit venir constater les travaux réalisés) est habilité à constater les travaux à l'intérieur de la dépendance et des logements ou est ce que cela se limite à l'aspect extérieur ?
Merci |
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Posté - 23 mai 2011 : 10:12:13
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il n'y a pas de droit de visite...hors des travaux autorisés/déclarés sans engager une action pénale avec enquête à la demande du procureur, etc... après, par contre, ils peuvent tout visiter.
appelez les !
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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jukilo
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Posté - 23 mai 2011 : 10:24:27
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Je viens de les appeler :
La mairie me dit que j'aurai du faire une déclaration préalable de travaux car la transformation d'un garage en atelier/débarras... crée de la surface habitable supplémentaire : de la shon. |
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jukilo
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Posté - 23 mai 2011 : 10:49:32
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Pour ma dépendance : l'echelle qui permettait d'accéder aux comble (pour la partie sup à 1.80m) a été remplacée par une échelle de meunier ... donc, aménagé ou pas, c'est de la surface habitable : que je m'en serve comme débarras ou comme bureau ?
Pour le RDC, si c'est un garage, c'est pas du SHON ... On ne peut pas y mettre de voiture, car il faut passer par la hall de l'immeuble, mais une moto et des vélo oui, est ce que cela en fait un garage ?
Mon RDC n'est pas clairement l'un ou l'autre : il y a un évier sous l'escalier, et mo établi dans un coin = donc du shon, mais c'est aussi mon garage à vélo , moto (et poubelle), donc pas du shon. Pas de cloison qui sépare l'un de l'autre ...
Ce bâtiment est décrit dans le règlement de copro et dans mon acte de vente comme ceci : LOT N°19 : La totalité du bâtiment B, à usage actuel de remise ou garage (anciennes écuries), comprenant un rez-de-chaussée et combles sur le tout, partie de cour sure le devant jusqu’au bâtiment C, et les 26/1000° des parties communes générales.
Merci |
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Posté - 23 mai 2011 : 11:13:40
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jukilo
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Posté - 23 mai 2011 : 12:29:50
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Au RDC de ma dépendance, j'ai en effet cloisonnée pour créer un espace "salle d'eau" qui comprend une douche, un Wc et un lave main. Cet espace doit faire 3M2, donc moins de 10m2. il s'agit bien là de transformation de SHOB en SHON. Mais à moins de 10m2 , pas besoin de déclaration préalable de travaux ?
Et même s'il me compte 2 ou 3 autre m2 en plus pour l’évier sous l'escalier, je ne serai pas à 10m2 de transformé.
"Notice explicative pour les demandes de permis de construire, permis d’aménager, permis de démolir et déclaration préalable"
et plus particulièrement l'article :
"2.2. Autres travaux et changements de destination sur construction existante"
on peut lire : "La transformation de plus de 10 mètres carrés de SHOB en SHON (R.421-17g) Déclaration préalable"
Question : où pius je me procurer la déclaration de SHON actuel de mon appartement ? comment savoir si ma remise était déjà comptée en SHON ou SHOB ? en remise ou garage ?
Merci
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Posté - 23 mai 2011 : 12:36:21
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non et non !
le local était il ou non affecté au stationnement de véhicules ? |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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jukilo
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Posté - 23 mai 2011 : 13:43:24
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Je ne comprends pas.
Comment savoir a quoi mon local est il affecté ? Est ce un terme règlementaire ou me parlez vous simplement de l'usage que j'en ai ?
La dépendance est une ancienne remise qui servait apparemment au début du siècle à garer la charrette. l'étage devait être utilisé pour y stocker du foin. Les chevaux étaient a coté, sous un abri.
Pour ma part, lors de l'achat, la dépendance était : du bâtiment B, à usage actuel de remise ou garage (anciennes écuries).
Elle servait effectivement de remise.
Aujourd'hui, je l'utilise (au RDC) comme débarras, atelier, cuisine d'été, garage a vélo, pour ranger mes vélos, planches a voile, stockage carton
etc ... + petite salle d'eau + bureau débarras à l'étage.
Le RDC peut servir de garage à 2 roues également. ai je intérêt à y garer la moto ?
Qu'en est il lorsqu'une personne gare sa voiture dehors et rempli son garage de carton ?!
Je pense que c'est déjà de la SHON dans son intégralité, mais comment le vérifier ? C'est tout du moins ce que m'a dit mon syndic après une recherche rapide, a faire confirmer auprès des impôts. ??
En tout cas, merci de vos réponses. |
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Posté - 23 mai 2011 : 13:51:37
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je vous parle de réalité, pas de virtuel..
si vous pouvez démontrer, notamment parce qu'"on ne peut plus y accéder en voiture, que cette dépendance ne peut être qu'une remise, le tour est joué : est-ce le cas ? |
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jukilo
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Posté - 23 mai 2011 : 13:56:51
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Je voudrais vérifier comment est declarr cette remise, en SHOB ou SHON.
Si elle est déjà déclarée en SHON (remise) alors, je suis déjà imposé dessus comme surface habitable, donc, je peux l'aménager comme bon me semble (ou presque).
Si elle est déclarée en garage SHOB, qu'elle le reste, au moins en partie, pour limiter mon imposition, car je l'utilise en partie comme garage a 2 roues.
C'est un double enjeu : avoir le droit d'y avoir fait les travaux que j'y ai fait + ne pas me voir ajouter de la surface habitable Ă mon appart, et voir mon imposition exploser. |
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Posté - 23 mai 2011 : 13:59:06
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cessez de mélanger SHON et surface habitable. L'une intéresse l'urbanisme, l'autre les impots locaux.
une fois que vous aurez compris ça, vous répondrez effectivement aux questions qui permettraient de vous guider ...
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jukilo
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Posté - 23 mai 2011 : 14:09:27
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En effet, je m'y perds un peu.
Quelles conséquences pour moi si y a bien création de SHON, si il s'agit bien d'un garage transformé en atelier ou autre ?
Quel lien entre le SHON et mon imposition ? |
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Posté - 23 mai 2011 : 14:11:47
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jukilo
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Posté - 23 mai 2011 : 14:25:29
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Et où puis trouver les règles de POS/PLU ?
Surface aménagée/aménageable ... ou se situe la différence ?
Est ce que le rapport de l'Urbanisme sera transmit Ă la direction des impĂ´ts ?
L'étage de ma dépendance a été nettoyé et rangé. Du mobilier y est stocker... a partir de quand est ce que cela devient aménagé ? dois je remettre en bazarre ? remettre qlq carton en vrac ? etc ...pour que ca ressemble bien a un grenier et ne prendre aucun risque ?
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Posté - 23 mai 2011 : 14:28:32
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et si vous commenciez par répondre à la question que j'ai posée plus haut ?
à part ça, payer des impots locaux, c'est normal. |
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jukilo
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Posté - 23 mai 2011 : 14:34:04
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si vous pouvez démontrer, notamment parce qu'"on ne peut plus y accéder en voiture, que cette dépendance ne peut être qu'une remise, le tour est joué : est-ce le cas ?
C'est effectivement le cas, aucune voiture ne peut y entrer, et ce depuis bien longtemps.
Je ne suis pas contre payer mes impôts, mais je ne voudrais pas payer plein pot des impôts pour un grenier aménagé qui me sert 5 fois par an, sur la même base que le reste de mon appartement.
Cette dépendance c'est du rudimentaire ! pas d'isolation, un radiateur dans un coin, portail en bois en guise de porte, pas de fenetre au RDC, j'ai fait ca avec de la récup' etc ... |
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Posté - 23 mai 2011 : 14:36:54
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alors commencez par vous débarasser de la question de l'urbanisme en expliquant que cette dépendance à usage de remise n'était pas précédemment à usage de garage car inaccessible pour les véhicules.
puis faites votre déclaration aux impots en décrivant l'aménagement de la dépendance... pour information, je paye des impots locaux sur ma chambre d'amis qui est utilisée 20 nuits par an et je trouve ça normal. |
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Emmanuel Wormser
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