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walt92
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 Posté - 04 juin 2011 : 08:26:56
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Bonjour Ă tous.
Je souhaite faire construire une annexe à proximité de ma maison. La destination des annexes est prévue dans le POS (garage, cellier, réserve ...). Le service urbanisme "accepte" que cette annexe soit contiguë au bâtiment principal (nécessaire dans mon cas) mais "refuse" toute communication entre la maison et la nouvelle construction en se fondant non pas sur le POS (muet sur ce sujet) mais sur CAA Marseille 28/09/2000 et CE 11/07/2001 que l'on retrouve ici http://adef.org/BDD/CJ/093_jurisprudence.pdf.
J'en appelle aux experts du forum pour savoir si une argumentation juridique est opposable Ă ces deux jurisprudences.
D'avance merci.
Walt92
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Posté - 04 juin 2011 : 17:10:17
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citation: Initialement posté par walt92Bonjour à tous. Je souhaite faire construire une annexe à proximité de ma maison. La destination des annexes est prévue dans le POS (garage, cellier, réserve ...). Le service urbanisme "accepte" que cette annexe soit contiguë au bâtiment principal (nécessaire dans mon cas) mais "refuse" toute communication entre la maison et la nouvelle construction en se fondant non pas sur le POS (muet sur ce sujet) mais sur CAA Marseille 28/09/2000 et CE 11/07/2001 que l'on retrouve ici http://adef.org/BDD/CJ/093_jurisprudence.pdf. J'en appelle aux experts du forum pour savoir si une argumentation juridique est opposable à ces deux jurisprudences. D'avance merci. Walt92
Pouvez-vous nous expliquer comment les services instructeurs ont su que vous comptiez mettre en communication les 2 parties, sachant qu'il leur est interdit depuis 2007 de demander des plans d'aménagements intérieurs ?
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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walt92
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Posté - 04 juin 2011 : 17:37:04
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citation: Initialement posté par Laurent CAMPEDEL
Pouvez-vous nous expliquer comment les services instructeurs ont su que vous comptiez mettre en communication les 2 parties, sachant qu'il leur est interdit depuis 2007 de demander des plans d'aménagements intérieurs ?
Bonjour Laurent,
Effectivement sans avoir transmis de plans d'aménagements, la communication entre la maison et l'annexe semble inévitable car le bâtiment principal est implanté en limite séparative des deux cotés et la verrière envisagée (positionnée à l'opposé de la rue) ne serait accessible que depuis la maison.
Bien cordialement,
Walt92. |
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Posté - 04 juin 2011 : 18:10:20
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walt92
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Posté - 04 juin 2011 : 18:14:11
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citation: Initialement posté par Laurent CAMPEDELcitation: Initialement posté par walt92
Bonjour Laurent,
Effectivement sans avoir transmis de plans d'aménagements, la communication entre la maison et l'annexe semble inévitable car le bâtiment principal est implanté en limite séparative des deux cotés et la verrière envisagée (positionnée à l'opposé de la rue) ne serait accessible que depuis la maison.
Bien cordialement,
Walt92.
Et pourquoi cette véranda ne pourrait pas être accessible depuis le jardin uniquement ?
Il faut traverser la maison existante pour accéder au jardin. C'est l'éternel débat annexe contre extension. Sauf que la destination (atelier de peinture d'agrément) serait différente du bâtiment principal (habitation). |
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Posté - 04 juin 2011 : 19:10:42
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walt92
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Posté - 04 juin 2011 : 19:24:22
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citation: Initialement posté par Laurent CAMPEDELcitation: Initialement posté par walt92
Il faut traverser la maison existante pour accéder au jardin.
Oui et alors ? Si vous installiez un abri de jardin au fond de celui-ci, en quoi serait-ce une extension de votre maison et non une annexe ?
La maison et la nouvelle construction sont contiguës. Dans les jurisprudences évoquées une annexe est requalifiée d'extension pour cette raison notamment parce que les deux bâtiments communiquent.
citation: Initialement posté par Laurent CAMPEDELcitation: Initialement posté par walt92
[quote]
C'est l'éternel débat annexe contre extension. Sauf que la destination (atelier de peinture d'agrément) serait différente du bâtiment principal (habitation).
Non, ces destinations sont strictement identiques. Mais le problème n'est pas là . Si vous accolez une véranda à votre maison dont le seul accès se fait par un porte donnant sur le jardin, impossible de la considérer comme une extension.
La verriere permettra l'accès au jardin depuis la maison (ouverture des deux cotés), sinon le jardin est condamné. |
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Posté - 04 juin 2011 : 19:54:12
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 Posté - 04 juin 2011 : 20:22:49
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Laurent, les règles diffèrent certainement selon qu'on a une annexe ou une extension de construction existante... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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walt92
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Posté - 04 juin 2011 : 23:10:43
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
Laurent, les règles diffèrent certainement selon qu'on a une annexe ou une extension de construction existante...
Oui tout Ă fait. Voici les articles 1 et 2 plus celui qui s'applique dans mon cas.
1.1 Sont autorisées les occupations et utilisations du sol définies ci-après :
Dans l’ensemble de la zone :
- Les constructions nouvelles à usage d’habitation et leurs annexes.
- Les équipements collectifs ou d’intérêt général
- Les installations et constructions à usage d’équipements techniques liées aux réseaux divers et voiries.
- L’aménagement, la transformation et l’extension des constructions existantes.
1.2 Sont autorisées les occupations et utilisations du sol suivantes sous conditions :
1.2.1 Dans l’ensemble de la zone
- Les constructions de bureaux, Ă condition :
. Qu’il s’agisse de construction mixte comportant des logements et des bureaux, dont la surface hors oeuvre nette de bureaux, ne devra pas dépasser 50 % du total de la S.H.O.N. autorisée.
- Les constructions à usage de parc de stationnement et les aires de stationnement en surface complémentaires d’une occupation du sol autorisée.
- Les affouillements et exhaussement de sol, s’ils sont nécessaires aux travaux de construction ou d’aménagement paysager des espaces libres.
- Les projets de constructions dans les zones inondables, sous réserve d’un avis favorable des services de la navigation. La construction peut, si elle est autorisée, être soumise à conditions.
1.2.2 Dans les secteurs a, b et d :
- Les constructions à usage commercial ou artisanal, les constructions à usage de services à condition qu’elles n’entraînent, pour le voisinage, aucune nuisance.
- Les installations classées à condition :
. que soient mises en oeuvre toutes les dispositions utiles pour les rendre compatibles avec les milieux environnants,
. d’éviter toute pollution, nuisance ou dangers non maîtrisables,
. qu’elles soient nécessaires et complémentaires à la vie et à la commodité des habitants.
- Les chaufferies et autres installations, qui par leur nature, leur importance ou leur aspect ne sont pas incompatibles avec la sécurité, la salubrité, la commodité ou le caractère du voisinage.
1.2.3 Dans le secteur c et e :
L’aménagement, la transformation et l’extension des constructions existantes. Ces travaux doivent se faire dans le respect du caractère architectural des bâtiments existants.
ARTICLE 2 – Occupations et utilisations du sol interdites
Dans l’ensemble de la zone, sont interdites toutes les occupations et utilisations du sol, autres que celles définies à l’article 1.
ARTICLE 7.7: Toutefois, sous réserve que les murs situés en limite séparative soient aveugles ou ne présentent que des jours de souffrance, les annexes de moins de 15 m2 et dont la hauteur totale n’excède pas 2,60 m peuvent s’implanter en limite séparative ou en retrait minimum de 1m sur l’ensemble de l’unité foncière. En cas de baies les prescriptions des articles 7.1 à 7.3 s’appliquent.
D'où mon interrogation initiale sur une argumentation juridique permettant d'édifier une annexe contiguë et communicante avec le bâtiment principal.
D'avance merci de vos réponses,
Walt92 |
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Posté - 05 juin 2011 : 07:11:59
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Posté - 05 juin 2011 : 07:19:28
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walt92
Nouveau Membre
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Posté - 05 juin 2011 : 08:24:03
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citation: Initialement posté par Laurent CAMPEDELcitation: Initialement posté par walt92
1.1 Sont autorisées les occupations et utilisations du sol définies ci-après :
- L’aménagement, la transformation et l’extension des constructions existantes.
Walt92
Vu cette phrase, je ne comprends pas du tout la position du service instructeur. Vous n'avez pas le droit d'étendre votre maison ? Pourquoi (d'après le service instructeur) ?
Laurent, pour vous répondre, je copie d'autres articles du POS:
7.3 Implantation par rapport aux limites séparatives au-delà de 20 m
7.3.1 Sont autorisés :
. les constructions d’annexe, à condition que leur hauteur totale maximale n’excède pas 2,60 m,
. les aménagements et extensions limitées à 30% de la SHON (existante à la date d’approbation de la présente révision du P.O.S), des constructions principales à usage de logement et d’annexe, existantes avant la date d’approbation de la présente révision du P.O.S.
7.3.2 Les constructions autorisées doivent s’implanter en retrait.
7.4 Cas des unités foncières enclavées : unités foncières dont plus des 3/4 de la superficie sont situés en dehors de la bande de 20 m constructible à partir de l’alignement. Cette unité foncière enclavée est constructible si, il existe un accès direct à la voirie ou une servitude de passage établie par un acte authentique. Dans ce cas, une seule construction principale à usage de logement est autorisée, et elle doit s’implanter en retrait conformément aux prescriptions de l’article 7.1.
7.5 Les constructions peuvent être implantées à une distance moindre que celle définie ci-dessus, lorsque les deux propriétaires voisins, par acte authentique transcrit, s’obligent réciproquement à créer
une servitude de cour commune propre à respecter les prescriptions de l’article 8. En l’absence d’accord amiable, il peut être fait application des dispositions de l’article R.451.1 du Code de l’Urbanisme.
7.6 Des retraits inférieurs aux prescriptions de l’article 7.1 peuvent être autorisés sous condition, dans le cas de constructions existant à la date d’approbation de la révision du P.O.S., et ne respectant pas
les dispositions des articles 7.1 Ă 7.3 pour :
. la surélévation d’un niveau maximum, d’une construction, si la surélévation des murs concernés ne comporte pas de baies autres que des jours de souffrance, et à condition qu’elle se fasse dans le prolongement des murs existants,
. une extension de faible importance (5 % de l’emprise au sol existante) dont le but est l’amélioration du confort (ascenseurs, sanitaires, mise aux normes, locaux déchets ménagers, locaux vélos, ...) des
constructions principales existant à la date d’approbation de la présente révision du P.O.S.
. une extension d’un niveau habitable maximum (au delà de la bande de 20 mètres) ou dans la limite des hauteurs fixées à l’article 10 (dans la bande de 20 m), et dont l’implantation se réalise dans le prolongement des murs existants, sous réserve que les façades donnant sur les limites latérales ne comportent pas de baies autres que des jours de souffrance.
Je ne peux pas m'appuyer sur l'article 7.3.1 car le POS actuel a été modifié le 21 Février 2008, soit après la construction de ma maison. Toutefois il ne s'agirait pas d'une révision de POS dans le sens de l'article 7.6, mais seulement d'une modification mineure, selon le service instructeur.
C'est pour cela que je dois m'appuyer sur l'article 7.7 qui n'a pas cette contrainte.
Walt92 |
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Posté - 05 juin 2011 : 09:02:22
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Ok pour les articles, mais que vous oppose exactement le service instructeur ?
Pourquoi ces travaux doivent impérativement être considérés comme une annexe et non comme une extension ?
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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walt92
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Posté - 05 juin 2011 : 09:40:29
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citation: Initialement posté par Laurent CAMPEDEL
Ok pour les articles, mais que vous oppose exactement le service instructeur ?
Pourquoi ces travaux doivent impérativement être considérés comme une annexe et non comme une extension ?
Voici l'argumentation du service instructeur:
Une extension n'est pas possible car la maison n'était pas construite à la date de révision du POS (bien qu'elle était achevée à la date de modification du POS).
Une annexe ne peut pas être contiguë au bâtiment principal.
Avec mon argumentation juridique, j'ai établi qu'une annexe peut être contiguë au bâtiment principal.
Il me reste à établir qu'une annexe et un bâtiment principal peuvent communiquer ensemble.
Pourtant cela me semble relever du bon sens: un garage peut être contiguë et communiquant avec le bâtiment principal. Cela resterait tout de même une annexe, pas une extension de la maison.
Walt92 |
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Posté - 05 juin 2011 : 10:23:27
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citation: Initialement posté par walt92
Voici l'argumentation du service instructeur:
Une extension n'est pas possible car la maison n'était pas construite à la date de révision du POS (bien qu'elle était achevée à la date de modification du POS).
Et tout ça parce que vos travaux sont prévus au-delà de la zone des 20m, c'est ça ?
citation:
Une annexe ne peut pas être contiguë au bâtiment principal.
Avec mon argumentation juridique, j'ai établi qu'une annexe peut être contiguë au bâtiment principal.
Bah oui.
citation:
Il me reste à établir qu'une annexe et un bâtiment principal peuvent communiquer ensemble.
Je dirais aussi oui.
citation:
Pourtant cela me semble relever du bon sens: un garage peut être contiguë et communiquant avec le bâtiment principal. Cela resterait tout de même une annexe, pas une extension de la maison.
Exactement.
citation:
Walt92
La jurisprudence citée est, rapportée à votre cas, un présomption de fraude totalement anormal.
La jurisprudence dit : "Oui c'était bien des annexes qui étaient prévus au PC initial. Mais très peu de temps après ces annexes ont été transformées en pièce de vie, et donc il est manifeste que le pétionnaire n'a visé qu'une chose : contourner le règlement. En conséquence, il faut considérer que pour la procédure contre le PC est recevable car ces annexes n'en sont pas."
L'argumentation du service instructeur est fallacieuse et de mauvaise foi car le jugement ne sanctionne pas le fait que ces parties de bâtiment soient communiquantes avec l'existant, mais le fait qu'elles ont été transformées en pièce de vie peu de temps après la construction ! Et qu'en fait ces pièces ne sont pas des garages et une chaufferie, mais un contournement du réglement pour construire des pièces de vie !
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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walt92
Nouveau Membre
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Posté - 05 juin 2011 : 15:48:19
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citation: Initialement posté par Laurent CAMPEDELcitation: Initialement posté par walt92
Voici l'argumentation du service instructeur:
Une extension n'est pas possible car la maison n'était pas construite à la date de révision du POS (bien qu'elle était achevée à la date de modification du POS).
Et tout ça parce que vos travaux sont prévus au-delà de la zone des 20m, c'est ça ?
Exactement.
citation: Initialement posté par Laurent CAMPEDELcitation: Initialement posté par walt92
Une annexe ne peut pas être contiguë au bâtiment principal.
Avec mon argumentation juridique, j'ai établi qu'une annexe peut être contiguë au bâtiment principal.
Bah oui.
3 mois de perdus pour démontrer que lorsqu'une pomme se détache d'un arbre, elle tombe et ne flotte pas malgré la force du vent en présence.
citation: Initialement posté par Laurent CAMPEDELcitation: Initialement posté par walt92citation:
Il me reste à établir qu'une annexe et un bâtiment principal peuvent communiquer ensemble.
Je dirais aussi oui. citation:
Pourtant cela me semble relever du bon sens: un garage peut être contiguë et communiquant avec le bâtiment principal. Cela resterait tout de même une annexe, pas une extension de la maison.
Exactement. [quote] Walt92 La jurisprudence citée est, rapportée à votre cas, un présomption de fraude totalement anormal. La jurisprudence dit : "Oui c'était bien des annexes qui étaient prévus au PC initial. Mais très peu de temps après ces annexes ont été transformées en pièce de vie, et donc il est manifeste que le pétionnaire n'a visé qu'une chose : contourner le règlement. En conséquence, il faut considérer que pour la procédure contre le PC est recevable car ces annexes n'en sont pas." L'argumentation du service instructeur est fallacieuse et de mauvaise foi car le jugement ne sanctionne pas le fait que ces parties de bâtiment soient communicantes avec l'existant, mais le fait qu'elles ont été transformées en pièce de vie peu de temps après la construction ! Et qu'en fait ces pièces ne sont pas des garages et une chaufferie, mais un contournement du réglement pour construire des pièces de vie !
Mais sans démonstration juridique sur la communication entre l'annexe et le bâtiment principal, je vais droit vers le refus d'autorisation pour ma déclaration préalable.
C'est pour cela que si quelqu'un a des munitions, je veux bien m'en servir car je suis Ă court d'argument.
Je crains malheureusement que le bon sens ne suffise pas.
Walt92. |
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Posté - 05 juin 2011 : 18:33:25
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Aucune démonstration juridique n'existe car la loi ne précise pas ce genre de chose.
Seule issue : déposer l'autorisation d'urbanisme et attaquer le refus au tribunal administratif. |
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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Posté - 05 juin 2011 : 18:45:52
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et vraisemblablement se faire bouler au TA parce qu'il s'agit d'un POS et pas d'un PLU. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 05 juin 2011 : 19:11:34
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Le refus d'une autorisation d'urbanisme qu'on estime illégitime, ce n'est pas au TA qu'on l'attaque ? |
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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Posté - 05 juin 2011 : 20:07:01
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oui, mais entre "estimer illégitime" et avoir gain de cause au TA qui reconnaitrait l'illégalité... le chemin peut être long. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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