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 Sujet  |
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chabert3834
Contributeur débutant
France
64 message(s)
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 Posté - 05 janv. 2012 : 11:54:31
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Bonjour
En cas de défaillance financière du syndic, que devient l'argent avancé suite à décision de l'assemblée générale de réaliser des travaux importants ?
Merci !
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Posté - 05 janv. 2012 : 12:11:34
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chabert3834 :
. si vous avez un compte séparé au nom du syndicat vous avez peut-être une chance de récupérer vos fonds
. si ces fonds travaux ont été placés sur un compte d'épargne, comme un livret A au nom du SDC vous récupérez ces fonds
. MAIS si vous avez rien de tout cela, c'est à dire que les fonds sont versés sur le compte du syndic, ils seront perdus !!!  |
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Posté - 05 janv. 2012 : 19:07:24
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citation: . MAIS si vous avez rien de tout cela, c'est à dire que les fonds sont versés sur le compte du syndic, ils seront perdus !!!
Nous ne pouvons vous laisser dire cela : la garantie financière des syndics et administrateurs de biens est justement là pour permettre aux mandants d'être indemnisés de toute perte subie. Il est vrai qu'il y a un hic : il faut être capable de prouver la perte et donc de justifier des fonds que le syndic était censé détenir. Mais tout moyen est bon et même si certaines copropriétés rencontrent quelques difficultés, dans la grande majorité des cas l'indemnisation est effective.
Deux précautions doivent être toujours être prises par les conseils syndicaux, même lorsqu'ils ont un compte séparé :
- s'assurer chaque année que le syndic dispose d'une garantie financière valable (même avec un compte séparé, il peut partir avec l'argent puisqu'il dispose seul de la signature),
- demander régulièrement des balances et des grands livres (trimestriellement pour les balances et semestriellement pour les GL)... |
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etc
Contributeur senior
627 message(s)
Statut:
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Posté - 05 janv. 2012 : 20:45:50
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citation: Nous ne pouvons vous laisser dire cela : la garantie financière des syndics et administrateurs de biens est justement là pour permettre aux mandants d'être indemnisés de toute perte subie.
Oui, c’est vrai, il fallait quand même rappeler que les syndics ont une caisse de garantie.
En ce sens, l’affirmation de philippe388 était incomplète.
MAIS…
citation: dans la grande majorité des cas l'indemnisation est effective.
Oui, dans la grande majorité des cas…
Tout d’abord, garder à l’esprit que quand un syndic avance « Montant de la garantie : N millions. », ces N millions ne sont pas pour chaque copropriété mais pour le tout géré par le syndic.
Ces N millions ne couvrent pas forcément ce tout, et au-delà = perte sèche !
De plus, pour faire jouer cette garantie et récupérer ses fonds, il arrive souvent que ce soit la croix et la bannière, car les caisses de garantie dont la F…. exploitent toutes les failles possibles pour ne rien lâcher (du genre vices de procédure : est-ce que l’AG a mandaté le nouveau syndic pour agir en justice ?! voire elles-mêmes attaquer des syndicats!!!)
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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Posté - 06 janv. 2012 : 11:12:00
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redactionuniversimmo : citation: Deux précautions doivent être toujours être prises par les conseils syndicaux, même lorsqu'ils ont un compte séparé :
- s'assurer chaque année que le syndic dispose d'une garantie financière valable (même avec un compte séparé, il peut partir avec l'argent puisqu'il dispose seul de la signature),
- demander régulièrement des balances et des grands livres (trimestriellement pour les balances et semestriellement pour les GL)...
Cela est totalement absurde; écrire que le syndic doit vérifier les comptes trimestriellement et qu'il dispose d'une garantrie financière suffisante ne garantie en rien la faillite du syndic et de la couverture par les caisses de garantie . Les CS ignore le montant exacte des sommes gérées par un syndic !!!
Il est très difficile pour un SDC de retrouver tous ces fonds, affirmer le contraire est mensonger.
L'ARC et de nombreuses revues ont soulevé ce problème de faillite de syndic et des caisses de garantie.
En voilĂ un exemple :
ARC / Abus n°2443 : 08 12 10/©
Les défaillances des syndics : vos témoignages dans le mensuel Le Particulier
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Dans son mensuel du mois de décembre, Le Particulier dénonce les nombreuses défaillances des syndics professionnels.
Grâce aux témoignages qu’il a recueillis de la part de copropriétaires, Le Particulier attire l’attention de chacun sur les dérives de la profession.
Voici des extraits de l’article du Particulier :
« Avec la crise économique, les défaillances de syndics sont de plus en plus fréquentes.
Syndic aux abonnés absents laissant l’immeuble se dégrader, comptabilité mal tenue, agences mettant la clé sous la porte en partant avec les fonds des copropriétaires… les pratiques douteuses, voire malhonnêtes de certains syndics commencent à défrayer la chronique.
«Je suis propriétaire d’un appartement dans le XIe arrondissement de Paris. Nous avons changé de syndic de copropriété en 2007. Fin mai 2010, nous n’avions toujours par reçu les appels de charges pour le deuxième trimestre. Je téléphone régulièrement à l’agence et personne ne répond. En outre, nous n’avons toujours pas eu d’assemblée générale cette année.»
L’Union des syndicats de l’immobilier (Unis) et la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), les deux grandes fédérations représentant les administrateurs de biens, tentent de minimiser l’ampleur des défaillances de syndics.
L’avocat Jean-Claude Nebot qui voit de plus en plus de copropriétaires désemparés affluer dans son bureau témoigne «Les cas de carence de syndic ou de disparition de celui-ci avec la caisse ne sont pas si rares, affirme-t-il. Seulement, tous ne sont pas signalés.»
Des faillites retentissantes ces dernières années
L’association des responsables de copropriété (ARC) confirme ce constat et rappelle quelques affaires retentissantes qui ont embarrassé les administrateurs de biens au cours de ces dernières années, comme celles des cabinets Hermabessière à Paris, Verdier à Toulouse, ou encore Vranchkx à Limoges, trois syndics qui ont fait faillite laissant des copropriétaires désemparés derrière eux.
Quant à l’affaire Urbania, qui a éclaté au printemps 2010, «elle montre que l’incident peut intervenir à l’échelle d’un groupe important et toucher d’un coup 400 000 lots de copropriétés», explique Bruno Dhont, directeur de l’ARC.
Rappelons que la Société générale avait porté plainte contre l’administrateur de biens Urbania après avoir constaté l’impossibilité pour celui-ci de reconstituer les comptes reflets que lui avait ouverts la banque. Des sommes comprises entre 200 et 400 millions d’euros ont été placées dans des investissements risqués et n’ont pu être restituées en intégralité à la Société générale.
Les garanties financières des syndics sont parfois insuffisantes
Les systèmes de garantie qui prennent le relais en cas de défaillance du syndic ne jouent pas toujours leur rôle.
Depuis la loi Hoguet du 2 janvier 1970, les syndics doivent détenir une carte professionnelle, être assurés en responsabilité civile et garantis par une caisse qui s’engage, en cas de faillite ou de détournement de fonds, à rembourser à la copropriété les sommes lui appartenant. Les syndics peuvent choisir librement leur caisse de garantie.
Concrètement, le syndic doit payer une prime d’environ 0,47 % des sommes maximales détenues sur le compte du syndic pour assurer ces fonds. Mais, pour diminuer le montant de leur prime, certains syndics n’hésitent pas à sous-estimer le montant des sommes qu’ils gèrent.
Lorsque la faillite survient ou en cas de détournement de fonds, seule une partie du préjudice est garantie. Le cabinet Vranckx à Limoges a ainsi laissé une dette de 800 000 €, alors qu’il n’était couvert que pour un montant de 150 000 €. Les copropriétaires ne seront donc que peu ou pas indemnisés.
D’autre part, sachez que toutes les caisses de garanties ne se valent pas. Si des irrégularités sont constatées, à l’occasion d’un contrôle de la caisse de garantie, un syndic peut se voir retirer sa garantie. Il a alors le droit de faire appel à une autre caisse, moins exigeante mais aussi moins fiable pour les copropriétaires. Selon l’ARC, certaines compagnies d’assurances sont prêtes à délivrer une garantie de complaisance, sans intention de couvrir véritablement la faillite du syndic ou le risque de détournement de fonds.
En cas de faillite, la copropriété doit prouver sa créance
Même lorsque le syndic est garanti par une caisse sérieuse, il est difficile pour les copropriétaires de se faire indemniser.
La copropriété doit justifier que la «créance est certaine, liquide et exigible» (art. 39 du décret n° 72-678 du 20.7.72). Mais, le plus souvent, les documents comptables qui lui appartiennent (grands-livres et journaux) ne lui ont pas été restitués. Parfois, les archives ont été détruites, ont disparu ou, pire, la comptabilité n’a pas été tenue. Il est donc impossible pour le syndicat des copropriétaires de prouver sa créance et de se faire rembourser.
La seule protection efficace semble être le compte séparé, car il permet d’examiner attentivement les mouvements et de prouver ensuite la créance. Espérons que le projet de loi sur les syndics, qui devait être présenté au second semestre de 2010, mais semble repoussé à 2011, imposera le compte séparé et instituera un conseil de discipline dans chaque région pour anticiper ces problèmes de défaillance.
Carence de syndic : Lorsque le gestionnaire est aux abonnés absents
L’article 18 de la loi de 1965 liste précisément les missions de celui-ci. S’il manque à l’un de ses devoirs, comme tenir la comptabilité ou convoquer l’assemblée générale, il y a carence de sa part. Cette carence de syndic peut se produire, par exemple, au cours de périodes de transitions, par exemple lorsqu’un petit cabinet de syndic est racheté par un grand groupe. Mais elle est, hélas, souvent le signe avant-coureur d’ennuis plus graves, comme la faillite pure et simple du syndic. Dans certains cas de carence, les syndics ne réalisent pas les travaux votés en assemblée générale.
C’est notamment ce qu’il est reproché à Logessim qui gère une copropriété à Bourges. Le syndic n’a toujours pas fait réaliser les travaux d’assainissement demandés par la mairie et votés en AG en 2000, alors que les fonds avaient été appelés et jamais restitués. Dans les cas les plus graves, la situation perdure alors que les immeubles devraient faire l’objet de travaux de conservation d’urgence.
Comptabilité litigieuse : le syndic ne communique pas les comptes ou ces derniers sont mal tenus
La comptabilité est l’élément le plus important dans une copropriété: si les comptes ne sont pas bien tenus, il est impossible de poursuivre les mauvais payeurs ou de savoir si les fournisseurs ont été payés.
Hélas, les syndics ont eu de grandes difficultés à appliquer les nouvelles règles comptables mises en place par le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005. Vos témoignages montrent qu’ils ont souvent fait preuve d’un certain laxisme dans la tenue de la comptabilité des immeubles dont ils ont la charge. «Mon syndic, Foncia, tient les comptes de façon fantaisiste et fait parfois des appels de fonds couvrant une année et demie. En outre, mon compte individuel est faux, puisque tous les chèques que j’envoie pour le paiement de mes charges sont portés à mon débit», s’indigne une copropriétaire de l’allée des Romarins, à Martigues. Lorsqu’ils veulent vérifier les comptes, les copropriétaires éprouvent d’ailleurs les plus grandes peines du monde à obtenir les pièces nécessaires. Les comptes doivent pourtant être accessibles à tous les copropriétaires qui en font la demande et, à plus forte raison, au conseil syndical.
Frédéric A. a ainsi été contraint de mener une action en justice pour obtenir les comptes de l’association syndicale libre (ASL) que Foncia (gestionnaire de l’ASL) ne voulait pas lui communiquer et qui présentaient pourtant une dette importante. Autre problème fréquent les faux comptes séparés. Il est utile de s’assurer que ce compte a bien été ouvert. Un copropriétaire habitant Juvisy-sur-Orge a gagné son procès contre le cabinet Wurtz qui avait ouvert un compte séparé au nom du syndic, et non au nom du syndicat des copropriétaires. Mais il lui a fallu plus d’un an de procédure. Comble de l’ironie: le syndic voulait faire supporter au syndicat les frais de procédure.
Fonds détournés : lorsque le syndic puise dans la caisse de la copropriété
Nombreux sont les témoignages de lecteurs qui ont le sentiment d’avoir répondu à des appels de fonds sans fondement, ou constatent des débits non justifiés. Dans de nombreux cas, la tenue fantaisiste des comptes et l’opacité avec laquelle certains syndics gèrent les immeubles laissent penser que des fonds appartenant à la copropriété ont été prélevés par le syndic. Un copropriétaire niçois habitant un immeuble de 146 lots au budget de 529 800 € géré par Urbania Belvédère nous a transmis des documents attestant du paiement par la copropriété d’un séjour de deux personnes au carnaval de Venise pour une somme d’environ 600 €. Ce même syndic a acheté, toujours aux frais de la copropriété, un ordinateur et un logiciel pour le même montant. Autre exemple: des copropriétaires d’un immeuble de la rue Max Dormoy à Paris, géré par Foncière Lelièvre, se sont aperçus que le contrat de location d’un panneau d’affichage Giraudy devait leur rapporter une redevance annuelle de 6 860 €. Or, celle-ci n’a jamais été versée en totalité au syndicat des copropriétaires. Même mésaventure à Malakoff, où un immeuble de l’association syndicale libre (ASL) de Malakoff Nord géré par le syndic FCP comporte 5 panneaux publicitaires sont censés procurer 47 570 € par an. Or cette somme ne semble pas avoir été portée au crédit de la copropriété. Dans ces deux derniers cas, il est vraisemblable que l’argent ait été versé sur le compte du syndic.
Disparition du syndic : le dirigeant part avec les fonds ou la société fait faillite
La situation la plus grave pour les copropriétaires reste, bien entendu, la disparition du syndic, soit pour cause de faillite, soit parce que le dirigeant est parti avec les fonds de la copropriété. Une situation qui peut leur coûter cher. En effet, en attendant que les procédures engagées pour récupérer les fonds aboutissent, il faut les reconstituer rapidement pour pouvoir régler les fournisseurs et faire fonctionner la copropriété. «Je suis copropriétaire dans un immeuble récent, où j’ai investi en Scellier, témoigne, Hervé L. L’an dernier, le syndic est parti avec l’équivalent d’un an de charges. Le nouveau syndic a dû rappeler tous les fonds. En dépit de cet événement, les copropriétaires n’ont pas souhaité voter un compte séparé et ont décidé de faire confiance au nouveau syndic!», ajoute-t-il, désabusé. Aujourd’hui, sur les 12 % de copropriétés recensées comme étant en difficulté, nombreuses sont celles qui ont glissé dans cette situation suite à la disparition de leurs fonds de fonctionnement. Parmi les témoignages, celui de Chantal S, présidente de conseil syndical, à Bray-Dune (59) est édifiant. En 2009, son syndic, Nord Immobilier, a cédé son fonds de commerce à Fontenoy Immobilier, une agence de Bray-Dune, sans que la copropriété n’en soit informée. Quelques mois plus tard, le livret A de l’immeuble avait été clôturé et vidé. Les copropriétaires se sont rendus dans les locaux de Fontenoy Immobilier et ont découvert que la garantie professionnelle n’était pas à jour. Grâce à leur vigilance, ils ont rapidement mis fin à ces agissements montrant un début de détournement de fonds. Désormais méfiants, ils ont décidé de désigner un copropriétaire comme syndic bénévole.
Dossier réalisé par Nathalie Coulaud »
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Posté - 06 janv. 2012 : 11:18:21
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ERREUR : "écrire que le syndic doit vérifier les comptes trimestriellement " il faut lire le CS et non le syndic !!! |
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Posté - 06 janv. 2012 : 14:10:38
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Nous connaissons tout cela (lisez bien tout ce qu'écrit l'ARC là dessus, ce avec quoi nous sommes tout à fait d'accord) ! Nous n'avons jamais dit que c'était une partie de plaisir, mais omettre de mentionner l'existence de la garantie financière alors que des indemnisations prennent place couramment, même avec difficultés, revient à induire les gens en erreur. Même si c'est difficile, il faut savoir que ça existe et de toutes façons il n'existe pas de moyen autre de se prémunir contre le risque de perte des fonds, puisque même avec un compte séparé, le syndic - professionnel ou non - peut partir avec la caisse. Avec un syndic non professionnel c'est encore pire car là il n'y a pas de moyen de souscrire une garantie financière...
Pour vous éviter un post inutile, nous allons reconnaître que cette dernière avanie est impossible, car les syndics non professionnels sont nécessairement tous honnêtes. |
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Posté - 06 janv. 2012 : 14:55:02
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redactionuniversimmo : citation: Pour vous éviter un post inutile, nous allons reconnaître que cette dernière avanie est impossible, car les syndics non professionnels sont nécessairement tous honnêtes.
Rien d'inutile à vous répondre, nous savons que les syndics pros n'aiment pas les syndics bénévoles - honnêtes ou malhonnêtes !!
Mais les syndic bénévoles sont élus dans les très petites copropriétés qui n'interressent plus les syndics !!!
Quand au compte séparé, les syndics pros tiennent toujours un discours mensongés en expliquant que la garantie financière ne concerne pas le compte séparé mais exclusivement le compte du syndic, et en proposant des honoriares pour gérer un compte séparé 20% plus cher !!!
autre abus interressant sur le site de l'ARC :
Le compte séparé sans dispense possible :
La seule solution pour « garantir les copropriétaires
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I. Faillite ou détournement des fonds par un syndic
Nous revenons une fois de plus sur le compte séparé à l’occasion d’un article écrit par le Conseiller Honoraire à la Cour de Cassation Pierre CAPOULADE - par ailleurs Président de la Commission Relative à la Copropriété (CRC - 12 membres titulaires dont l’ARC).
Celui-ci a écrit, en effet, dans un article intitulé : « L’impossible preuve de la créance du syndicat (en cas de défaillance du syndic) » ceci :
« Le syndicat des copropriétaires qui veut mettre en œuvre la garantie financière d’un syndic défaillant doit établir auprès du garant que sa créance est « certaine, liquide et exigible ». L’analyse de la jurisprudence récente montre que cette preuve est parfois impossible à rapporter, ce qui rend nécessaire d’engager une réflexion sur les solutions à apporter à cette situation ».
Pourquoi cette preuve est-elle « parfois » (façon de dire : souvent) « impossible » à apporter. Tout simplement parce que le syndicat ne dispose pas de compte séparé…
II. Les solutions
C’est pourquoi parmi les solutions, Pierre CAPOULADE voit celle du compte séparé obligatoire sans dispense possible, surtout après un arrêt récent de la Cour de cassation.
Voici ce qu’écrit Pierre CAPOULADE :
« Revient aussi (comme solution) l’ouverture du compte séparé (…). Il résulte, en effet, de la particularité d’une espèce récemment jugée par la Cour de cassation (Cass. Civ. 3è, 23 septembre 2009, pourvoi n° 08-18-355) que la délivrance de relevés bancaires mérite attention car elle pourrait ouvrir des perspectives pour établir la preuve complète de la créance certaine liquide et exigible à l’encontre du garant financier ».
On ne peut pas ĂŞtre plus clair.
III. Que dit la Cour de cassation ?
La Cour dit en effet ceci dans l’arrêt évoqué par Pierre CAPOULADE :
« Les fonds déposés sur les sous-comptes d’un administrateur de biens placé en liquidation judiciaire font partie de la liquidation et ne peuvent par conséquent être remis aux copropriétés ».
On ne peut être plus explicite : l’argent des copropriétaires déposé SOIT sur le compte d’un syndic, SOIT sur un sous-compte (faux compte séparé), NE PEUT ETRE RESTITUE AUX COPROPRIETAIRES ;
Conséquence : il FAUT les comptes bancaires séparés et très séparés.
Le compte séparé sans dispense possible :
La seule solution pour « garantir les copropriétaires »
[/quote]
bien évidement, un syndic peut vider également le compte séparé, mais il s'agit alors d'une escroquerie et d'un détournement de fonds.
Les fodns des SDC déposés sur le compte du syndic font partie de l'actif du cabinet du syndic, et non les fonds sur un compte séparé. Cela a son importance; mais en attendant la liquidation définitive du syndic, ce qui peut demander de très nombreuses années suivant l'humeur du liquidateur ou le jugement pour escroquerie du syndic ayant détourné les fonds du compte séparé, le SDC doit vivre et les coprorpiétaires d'avancer des fonds pour payer les factures !!!
Mais les copropriétaires sont tous des riches !! et ne risquent rien, les caisses de garantie vont immédiatement rembourser les fonds volés ou disparus !!! Surtout quand il s'agit de caisses à l'étranger comme les LLoyds !!!  |
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faillite du syndic 
