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marcel75
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 Posté - 27 déc. 2013 : 14:28:23
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Les travaux d’amélioration sont votés à l’article 26.
Est-il vrai qu’ils vont, bientôt, pouvoir être décidés à l’article 25 ?
J’ai entendu cette information à la radio mais ne trouve nulle part aucune confirmation.
Par avance, merci infiniment.
Bonnes fêtes à tous les membres de la Communauté Universimmo.
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Posté - 27 déc. 2013 : 15:54:22
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marcel75 : les travaus d'améliorations se votent bien à l'article 26 jusqu'à la promulgation de la loi ET du décret d'application !!
AU sujet de la nouvelle loi ALUR de Duflot, le compte séparé était redevenu obligatoire sans aucune dérogation mais depuis quelques jours, et bien avant le vote de la loi, cela est déjà "obsolète" car 70% car la dérogation sera de nouveau proposé pour 70% des copropriétés, celle de moins de 15/20 lots !
Le " nouvel ordre" des syndics avait disparu, il est de nouvau d'actualité !!!
Etc, etc, ............................ le lobby des syndics est en marché forcé. Mme Duflot continue de démonter cette loi ! un misinstre comme elsd autres, on se fout des copropriétaires   |
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mespres
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Posté - 02 janv. 2014 : 07:48:53
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au fil des ans l'article 25 se dote d'exceptions. Nous en sommes à l'alinea "p". L'article 26 est promis à une mort certaine, quand ?
Observons également qu'une résolution demandant l'article 26 peut se voter à l'article 25, en exploitant une faille de la loi.
vote à l'article 25, attente de deux mois à compter la réception du PV : l'affaire est dans le sac  .
J'ai utilisé ce stratagème pour faire voter le carrelage d'un sas de sous sol : 1500 € pour 25 copros. Il fallait l'article 26. En accord avec le syndic (merci !), nous avons voté à l'unanimité des présents ce carrelage sans réunir la double majorité. Deux mois écoulés, aucun absent n'ayant pris un avocat pour aller au TGI), nous avons fait carreler.
La loi de 1965 demande un grand toilettage : le ravalement demande l'article 24, une bricol de quelques centaines d'euros peut justifier l'article 26 car amélioration.
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sparte
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Posté - 02 janv. 2014 : 19:26:25
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D'accord avec vous Mespres sur le côté parfois ubuesque de la nature des travaux à voter au 26.
Il n'empêche que si un copropriétaire assigne, c'est le syndic qui sera au final en 1ère ligne pour défaut de conseil et avoir fait voter en toute connaissance de cause des travaux à une mauvaise majorité.
Souvenez-vous que seul le syndic est pro et qu'une fois que le juge aura condamné le SDC, le syndic n'aura plus qu'à sortir son carnet de chèque, le montant de la franchise de la RC étant en général inférieur au préjudice.
Sauf à avoir des copropriétés d'une honnêteté et d'une loyauté indéfectible qui accepteront de payer...le syndic n'a plus le droit de se permettre de sortir des clous.
L'époque de la gestion "en bon père de famille" où d'innocentes entorses étaient tolérées n'existe plus.
Et ce n'est qu'un début. |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 02 janv. 2014 : 23:06:33
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j'ai besoin d'un éclaircissement . Supposons qu'un opposant veuille assigner : sauf s'il est particulièrement bourrin et crétin (autant éviter de payer un avocat), il va d'abord écrire au syndic. Le syndic pourra alors stopper. Mais si l'opposant se réveille après les deux mois, tant pis pour lui ! Correct ?
Autant biaiser sur l'article 26 sur de gros travaux d'amélioration (pose de marbre sur les paliers) est dangereux, autant le faire sur une misère à 2000 € me paraît être de risques quasi nul. Tout dépend du syndicat, on sait très bien à l'avance si la copro est doté d'un sinistre individu prêt à engager 1000 € d'avocat pour contester des travaux de 2000 €, votés à l'unanimité des présents ou représentés.
Il existe également des cas tordus, ou l'article 24 est utilisé discrètement, l'article 26 étant nécessaire. Exemple : remplacement de portes de cabine vétustes d'ascenseur, avec un opérateur monovitesse. Remplacement à l'identique : article 24. Remplacement avec un opérateur à variation de fréquence : article 26 (les portes sont alors commandées en douceur). Pas convaincu que beaucoup de copro s'enquiquinent à invoquer l'article 26 ... |
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Sunbird
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 Posté - 03 janv. 2014 : 10:37:47
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Il est difficile de maîtriser un syndicat, et les raisons d'assignation pour contestation d'une résolution au mauvais article sont très variables.
Vous pouvez avoir un copropriétaire qui va s'être disputé avec un membre du conseil syndical, à qui le syndic à fait un LRAR .... et qui si il est au courant de la loi risque d'assigner.
La majorité des copropriétaires n'assignent pas car ils ne s'intéressent pas aux AG et surtout ne comprennent rien au majorité. Plus les copropriétaires seront informés, plus ils contrôleront le syndic, et pendant cette période c'est là que sont les risques car certains syndics continuent leur gestion en bon père de famille. |
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 05 janv. 2014 : 14:11:36
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citation: Initialement posté par mespres
j'ai besoin d'un éclaircissement . Supposons qu'un opposant veuille assigner : sauf s'il est particulièrement bourrin et crétin (autant éviter de payer un avocat), il va d'abord écrire au syndic. Le syndic pourra alors stopper. Mais si l'opposant se réveille après les deux mois, tant pis pour lui ! Correct ?
Mespres, si le copropriétaire se réveille après les 2 mois, effectivement, tant pis pour lui.
En revanche, seule une assignation dans le cadre de l'article 42 peut stopper avant le délai de purge de 2 mois le syndic de son obligation de commander les travaux.
L'AG est souveraine, elle a pris une décision et quand bien même aurait-elle été prise à la mauvaise majorité, elle doit être exécutée.
Le syndic ne peut de façon régalienne décider d'appliquer ou non une décision!
Donc si le syndic reçoit un recommandé du copropriétaire que vous définissez comme"bourrin" qui dit je résume : "si vous ne me confirmez pas par écrit avant telle date que la décision X prise à la mauvaise majorité ne sera pas appliquée, j'assignerai art 42.", le syndic ne pourra évidemment pas répondre favorablement car il prendrait le risque de voir le SDC assigné par un autre copropriétaire qui lui pourra exiger que la décision soit exécutée...
C'est ce qui s'appelle avoir le cul entre 2 chaises.
Donc, on attend les 2 mois, on fait brûler un cierge en espérant que c'était du bluff... |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 05 janv. 2014 : 19:47:05
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Sparte, nous sommes en phase |
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Gédehem
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Posté - 05 janv. 2014 : 22:30:34
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Vous me connaissez : pas moi ...
"seule une assignation dans le cadre de l'article 42 peut stopper avant le délai de purge de 2 mois le syndic de son obligation de commander les travaux.
Si l'on veut bien se pencher un peu sur L.art.42, chacun pourra y lire que l'exécution des travaux décidés par une AG qui relèvent des maj.art.25 et 26 est suspendue durant les 2 mois de contestation qui sont prévus.
Peu importe qu'il n'y ai pas de contestation effective devant un juge.
"C'est ce qui s'appelle avoir le cul entre 2 chaises"
Pas du tout, et au contrire : conforté par L.art.42, le syndic est bien assis sur son derrière !
Autrement dit, si le syndic n'a pas pouvoir de décider s'il exécute une décision ou pas, L.art.42 lui en impose la suspension d'exécution lorsque ces travaux ne sont pas d'entretien courant relevant de L.art.24. (*)
Ajout : autre chose est la mise en œuvre de la décision de travaux en présence d'une action en contestation le dernier jour des 2 mois ....
Dans ce cas, le syndic a tout interet à ne pas s'enteter, au préjudice du syndicat, s'il est avéré de la décison prise est entachée de nullité. Le Cs doit particulièrement y veiller.
(*) NB : c'est la nature des travaux qui détermine la majorité nécessaire ...et non l'éventuelle indication portée sur la convocation.
Il est évident qu'une décision relevant de la maj.art.26 (mettons des travaux de transformation), une autorisation de travaux privatifs (maj.art.25) qui serait indument adoptée à la majorité relative de l'art.24 (il n'y a pas les voix art.25 ou 26), est entachée de nullité, sera à coup sur annulée s'il y a assignation.
An syndic (au CS) de ne pas s'entêter. |
Édité par - Gédehem le 05 janv. 2014 22:43:45 |
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A quel art les travaux amélioration sont-ils votés 
