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evy
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PostĂ© - 29 dĂ©c. 2013 :  16:41:48  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Est ce la meme que pour les charges? Bonne journee

philippe388
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 1 PostĂ© - 29 dĂ©c. 2013 :  16:50:15  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
evy : les charges de copropriétés sont :

1. les charges de fonctionnemetn courant qui sont adoptées chaque année, c'est le budget de base : honos syndics, assurances, salires et charges des employés, eau et élecricité des parties communes, entretien des éléments communs, entretien des parties communes, ....

Ces charges sont a payer chaque 1er de chaque trimestre, sauf décision différente de l'AG. L'avis envoyé par le syndic n'est pas une obligation

2. les charges de travaux hors budget courant. L'AG adopte devis, choix de l'entreprise ET dates des appels de fonds. Elles ont donc à régleur aux dates prévues par l'AG

Il n'y a aucune différence entre cers charges en cas d'impayés de charges. Le solde DU est à régler en totalité.

Les procédures que DOIT lancer le syndic ne font aucun distinction entre ces 2 catégories de charges. Un copro. doit 1 214 € de charges, le syndic met ce copro. en demeure, puis prendra toutes les actions afin de récupérer ces fonds au plus vite.

Édité par - philippe388 le 29 déc. 2013 16:51:05

rambouillet
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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 29 dĂ©c. 2013 :  17:57:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
les recouvrements ne se font pas de la même manière entre ceux de la gestion courante et ceux des charges exceptionnelles.

pour la gestion courante, le syndic peut utiliser une procédure dite rapide prévue par l'article 19-2 :

citation:
A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.
Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles. L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.


pour ce qui concerne les travaux ou charges exceptionnelles, on commence par l'injonction de payer soit par le tribunal de proximité (inférieur à 4000€) soit le tribunal d'instance (entre 4000 et 10000 €). Ceci peut se faire sans avocat. La contestation est possible durant 30 jours.
S'il y a appel, il faut passer à un jugement de "fond", on saisit, suivant la somme à recouvrer, le tribunal de proximité, d'instance ou de grande instance, mais avec un avocat. On a tout intérêt à demander des mesures conservatoires afin d'éviter que le copro n'organise l'insolvabilité. Le syndicat peut demander les intérêts légaux (peu d'interets actuellement ) et des DI et l'article 700 et ne pas oublier les frais de recouvrement qu'il faudra bien lister au fur et à mesure des actions.

evy
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Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 29 dĂ©c. 2013 :  18:37:15  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci a vous deux. A force je vais devenir syndic (enfin avec une petite formation complementaire hein...)

philippe388
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Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 29 dĂ©c. 2013 :  18:44:55  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
evy : l'article 19.2 est très rarement appliqué, et la procédure est la même que celle citée par rambouillet, sans oublier la prise d'hypothèque légale.

evy
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Statut: evy est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 29 dĂ©c. 2013 :  19:44:38  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci Philippe. La non utilsation de cet article n entraine t elle pas une derive des impayes? Ce sont les syndics ou le tribunal qui ne suivent pas?

philippe388
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Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 29 dĂ©c. 2013 :  19:54:31  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
evy : les syndics trainent toujours les pieds pour aller en justice, et ils commencent à bouger bien après le 1er ou le 2ème trimestre d'impayés, alors appliquer cet article est déjà trop tard.

Il faut un CS actif et pugnace pour controler la gestion du syndic au sujet des impayés. La prise d'hypothèques légales est aussi rarement prise, et c'est une grave erreur ( expérience perso).

Une action en justice est longue, il faut donc s'y prendre dès le premier trimestre d'impayés.

La solution de facilité pour le syndic ET aussi CS est de faire voter une fond de solidarité pour boucher les trous de trésorerie.

Les syndics ET les CS attendent assez souvent que les débiteurs vendent leurs lots; dans ce cas le SDC récupérera la dette.

Il ne faut surtout pas oublier qu'après 3 années de charges impayés ( budget ET travaux) il est impossible de récupérer la totalité de la dette, et après 5 années plus rien du tout !! malgré le privilège immobilier.

3 ans en copropriété c'est très court.
 
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