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JPM
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 Posté - 19 avr. 2023 : 09:28:38
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Depuis plus de vingt ans l'article 14-3 de la loi de 1965 précise que " les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement. L'engagement est soldé par le règlement"
L'engagement juridique c'est quoi ? L'expression vient du droit public et donne en droit privé : L'engagement juridique est l'acte par lequel une personne crée ou constate à son encontre une obligation de laquelle résultera une charge financière. Elle résulte notamment d'un contrat, d'un marché d'une convention, d'une lettre de commande, d'une délibération.
Il n'est pas douteux que le syndic envoyant un ordre de service (lettre de commande) à un fournisseur engage le syndicat. Il devra payer les travaux dès que ceux ci seront achevés convenablement.
Il est d'intérêt général que cette dette conditionnelle à date future figure dans la comptabilité du syndicat dès le jour de sa naissance. Tout consultant peut ainsi connaître la situation financière du syndicat. Il peut craindre cette dette quasiment fixée, ou au contraire être satisfait par l'exécution d'un travail nécessaire. Dans le système ancien on trouve l'engagement après réception de la facture ou même après le paiement. Aucun intérêt pour le public et surtout les acquéreurs potentiels.
Dans l'autre sens une indemnité d'assurance doit être enregistrée dès qu'elle a été définitivement fixée et avant l'encaissement.
Peu de temps après la promulgation de la loi du 13 décembre 2000 le professeur GIVERDON et Mme JAFFUEL, magistrate à la Chancellerie, avait exprimé cette règle en titre de leur étude : L'engagement juridique c'est l'ordre de service. Mme JAFFUEL a réitéré l'avertissement dans Inf. rap. de la copropriété n° 613 : De la comptabilité de la ménagère à la comptabilité d'engagement. Elle vise explicitement l'ordre de service.
Mieux encore la Cour de cassation a retenu la responsabilité d'un syndic
ayant attendu le paiement effectif d'une indemnité pour l'enregistrer dans la comptabilité. Il devait le réaliser dès la naissance incontestable de la créance.
Cass 05-02-2014 n° 12-19047 et aussi Cass 15-04-2015 n° 14-13.255
Il est regrettable qu'actuellement encore des personnalités incontestables indiquent aux syndics que l'engagement juridique résulte de l'arrivée de la facture ou même de son paiement.
Ou serait l'engagement dans ce cas ? C'est une confusion inadmissible avec la pratique ancienne du recensement des factures non parvenues.
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JB22
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Posté - 19 avr. 2023 : 11:29:20
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Bonjour,
JPM revient sur sa vision de l' engagement "juridique" avec le renfort du Professeur GIVERDON et de et Mme JAFFUEL,
On ne peut que constater que pratiquement aucun syndic n' applique cette méthode;
Aucun compte n' a été créé pour ce suivi, et malgré de nombreuses demandes, JPM n' est pas en mesure de fournir des exemples.
Il ne peut encore moins démontrer l' intérêt de sa méthode. |
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JPM
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Posté - 19 avr. 2023 : 13:54:26
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C'est le régime légal. La Cour de cassation a jugé que les syndics doivent l'appliquer. Point c'est tout.
Comme pour la garantie financière toujours en vigueur pour des syndics qui ne détiennent pas de fonds c'est la chienlit qui domine.
L'intérêt collectif est de faire marcher les choses correctement
Il est mal venu de parler de ma vision de l'affaire alors qu'il s'agit d'un texte législatif en vigueur. De nos jours il y a des syndics, certes minoritaires, qui l'appliquent pour l'essentiel. Sauf à modifier la loi, tout le monde y passera.
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GĂ©dehem
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Posté - 19 avr. 2023 : 15:11:49
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 On est en France ; les règles sont faites pour être contournées, le juge qui fait des rappels à la règle un empêcheur de tourner en rond !!
Ou alors il faut 30 ou 40 ans pour qu'elles entrent dans les pratiques ....
Accessoirement, on peut relever que le syndic qui passe commande doit disposer des fonds pour l'honorer en totalité, y compris si les paiements sont dans la pratique fractionnés, étalés dans le temps. |
Édité par - Gédehem le 19 avr. 2023 15:16:15 |
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Posté - 19 avr. 2023 : 15:58:45
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JPM, nous ne pouvons que nous incliner devant tant de constance dans votre interprétation de l'article 14-3. C'est le plan comptable de l'arrêté du 14 mars 2005 qui n'est pas à la hauteur de votre interprétation, que nous ne contestons pas. Il manque des comptes d'engagement "hors bilan". On ne peut enregistrer une charge en classe 6 en comptabilité sans pour contrepartie une dette au passif. Au moment de l'ordre de service, il n'est pas possible d'inscrire une dette, mais simplement un engagement juridique de payer le montant du contrat à l'exécution de celui-ci. C'est une écriture qui ne crée ni actif (la chose commandée n'est pas livrée) ni de passif (dette).
Nous sommes d'accord pour demander la création de comptes d'engagements hor bilan ! |
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JPM
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Posté - 19 avr. 2023 : 22:12:32
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Voila de bonnes paroles ! Mon commando occitan va ĂŞtre surpris.
Je revenais avec l'argument suprême et totalement oublié pour la discussion juridique : il s'agit de la modification des termes de l'article 14-3 qui, dans un premier temps visait le paiement. Vite rectifié bien sur. C'est dans les travaux parlementaires qu'il faut toujours chercher fortune.
Il faut présenter un projet bouclé. Sinon ce sera 6 ans de délai.
Nous passons en direct UI-JPM mais il faut rebrancher l'alerte aux nouveaux messages.
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JPM
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Posté - 22 avr. 2023 : 11:58:37
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La déception de JB 22 va être grande.
Il ne sait sans doute pas que dans mon site j'ai consacré plusieurs pages à tout cela en partant du droit public puisque le principe de l'engagement juridique en vient à propos des collectivités territoriales.
Universimmo évoque à juste titre les comptes d'engagement hors bilan de la comptabilité traditionnelle.
Il est possible d'utiliser une classe 8.
Il demeure scandaleux qu'on cherche encore à réformer le statut de la copropriété dans le but exclusif de faire des travaux d'isolation thermique dont une partie est fort contestable alors que la comptabilité et la garantie financière demeurent à l'abandon.
Faut il rappeler qu'il a fallu six ans pour sortir des textes comptables dont une partie est satisfaisante, une autres est contestable.
Je vais ressortir l'excellent plan comptable proposé il y a soixante ans par un excellent spécialiste.
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andre78fr
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 Posté - 25 avr. 2023 : 14:24:04
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Et qu'est ce qui vous fait penser que la comptabilité d'une copropriété de quelques dizaines de lots et avec un budget de quelques milliers d'euros se rapproche davantage de celle d'une administration, d'un hôpital ou d'une collectivité locale que de la comptabilité d'un artisan ou d'une PME au juste ?!?
Et quelle idée saugrenue d'utiliser la classe 8 et le hors bilan (rares et spécifiques sont les entreprises qui font ça) alors même qu'il manque la classe 2 des immobilisations et la classe 3 des stocks...
Pour moi, si on doit revoir des choses dans la comptabilité des copropriétés c'est un peu d'harmonisation et de cohérence avec la comptabilité générale et surtout toute la gestion délirante des travaux et ces comptes 102 / 120 / 67x / 702 avec les annexes 4 et 5...
Et ne pas oublier les emprunts !!! #MieuxVautEnRire |
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JPM
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Posté - 25 avr. 2023 : 20:49:39
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Il est excellent, dans une copropriété de 17 lots, qu'un candidat acquéreur puisse
voir dans la comptabilité qu'un OS a été passé pour un ravalement de 120 000 € le 28 juillet. Là est l'un des avantages de l'engagement juridique.
La classe 8 ? Qu'importe ! Des comptes d'engagement hors bilan ? Pourquoi pas ? et d'ailleurs : quoi Ă la place ?
L'arrĂŞt de la cour de cassation est aussi satisfaisant pour un petit immeuble que pour un grand |
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andre78fr
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Posté - 25 avr. 2023 : 21:15:22
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Aucun n'OS n'est passé si l'AG ne vote pas les travaux avec ses modalités de financement !!! |
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Posté - 26 avr. 2023 : 07:12:29
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"voir dans la comptabilité qu'un OS a été passé pour un ravalement de 120 000 €"
je ne suis pas sur que l'éventuel acheteur ait le droit d'accès à ce niveau comptable, n'étant pas dans le SDC.
Par contre si l'OS a été donné, il en lira la décision dans les PVs d'AG auxquels il a normalement accès. |
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JPM
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Posté - 26 avr. 2023 : 15:57:57
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** Sur citation: Aucun n'OS n'est passé si l'AG ne vote pas les travaux avec ses modalités de financement !!!
Je ne vois pas ce que cela vient faire ici.
**Sur citation: je ne suis pas sur que l'éventuel acheteur ait le droit d'accès à ce niveau comptable, n'étant pas dans le SDC
Un candidat acquéreur peut demander à voir la comptabilité. Le vendeur se débrouille. La législation pourrait d'ailleurs être modifiée à cette fin.
** Sur citation: Par contre si l'OS a été donné, il en lira la décision dans les PVs d'AG auxquels il a normalement accès.
Cette phrase ne tient pas debout. On ne trouve aucun trace de l'ordre de service dans le procès verbal de l'assemblée. On sait seulement qu'il y aura un OS mais sans indication de date.
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GĂ©dehem
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Posté - 26 avr. 2023 : 19:06:02
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On a du sauter un épisode .... pour l'acquéreur, l'information des 120000 € de travaux décidés par une AG est mentionné dans l'état daté. On sait qui devra les supporter.
Combien en ont connaissance, y jette un oeil ?
Pour la commande, quelques posts plus haut, même si ce n'est pas 'comptable' : Accessoirement, on peut relever que le syndic qui passe commande doit disposer des fonds pour l'honorer en totalité, y compris si les paiements sont dans la pratique fractionnés, étalés dans le temps. |
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JPM
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Posté - 29 avr. 2023 : 07:48:42
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C'est souhaitable mais cela n'est pas une règle, alors surtout que dans bien des cas l'assemblée a décidé qu'un ou deux appels de fonds seront effectués après le début du chantier.
La responsabilité du syndic à l'égard de l'entreprise s'est engagée que lorsque le syndic a donné l'OS alors qu'il ne pouvait ignorer des difficultés majeures de recouvrement des fonds.
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JPM
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Posté - 15 mai 2023 : 17:26:24
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Voilà du nouveau à propos de l'engagement juridique, mais curieusement par le biais du numéro 688 des Informations rapides de la copropriété de ce jour.
La mode est de discourir à propos de tout ce qui peut remplacer un syndic professionnel. Début dans le Figaro avec les syndics en ligne. Suite ce jour avec les IRC : "Unions de services : faire autrement pour faire mieux" dont l'auteure est Mme Nathalie LEVRAY journaliste. Elle traite des unions "qui apportent des réponses de gestion avec des solutions plus ou moins intégrées". L'auteure décrit fort bien le monde ténu des unions en distinguant celles de l'article 29 de la loi de 1965 (pour les copropriétés contiguës) de celles coopératives de l'article 93 de la loi ENL du 13 juillet 2006 qui sont ouvertes aux syndicats coopératifs et aux syndicats gérés par un copropriétaire syndic non professionnel et les associations syndicales.
Notes relatives aux textes : celui de la loi avec "syndicat géré par ...". Le syndic non professionnel est un mandataire social comme les autres et celui de notre journaliste avec " et le syndic coopératif étant élu par ses membres " !!! Elle a oublié " choisi parmi ceux ci ", qui a une certaine importance
Bref ! On arrive aux très rares exemples de ce mode de gestion par les unions avec la vieille Union montmartroise des syndicats de copropriétaires et à sa présidente Mme Christine Cotte. Elle est maintenant la directrice de la FSCC Fédération des Syndicats Coopératifs de Copropriété.
C'est mon relatif compère Michel Thiercelin qui a été le fondateur de la FSCC ! Expert comptable, il fût un Grand du monde coopératif. Dans mon site je lui ai consacré un important article le 19 août 2013 :l
La comptabilité des syndicats vue par Michel Thiercelin Président de la FSCC
L'engagement c'est l'ordre de service
Je rappelais que dans le bulletin 53 de mai 2005 de son association il présentait un commentaire des nouvelles règles comptables. Nous avions revu ensemble cette étude lumineuse établie pour les adhérents de son association. Il dénonçait l'absence des comptes d'immobilisations et de stocks, aux emprunts collectifs et aux fonds travaux.
Une seule divergence entre nous : il critiquait la présentation des comptes après répartition. Je l'approuvais.
Du vivant de Michel Thiercelin les syndicats coopératifs étaient nombreux et le sont encore plus avec MATERA, qui l'aurait épouvanté. Il y avait 4 unions dont une seule fonctionnait sérieusement. Il me semble que c'était déjà celle de Montmartre.
A la FSCC on ne trouve le nom de Thiercelin que dans une adresse e-mail.
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GĂ©dehem
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Posté - 15 mai 2023 : 18:34:30
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JPM, vous me faites retourner dans "l'ancien temps" !!!
Merci de rappeler le "travail" de Michel Thiercelin, qui ne s'est pas limité à la compta !
C'est lui qui, en 1965, à fait introduire les modifications dans la loi permettant la gestion sous forme "syndicat coopératif" (désignation du syndic par le CS parmi ses membres), ainsi que celles sur les "unions de services".
Son slogan depuis toujours : "Rendre la copropriété aux copropriétaires".
Qui reste d'actualité !!
Adepte depuis toujours de la forme syndicat coopératif, qui devrait être le fonctionnement de base, j'ai très modestement était un compagnon de route au début des années 80, ce qui m'a permis quelques belles rencontre avec cet homme passionnant, riche de belles valeurs . |
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Ordre de service = engagement juridique OK 
