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Isidor38
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 Posté - 15 juin 2010 : 09:29:09
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Bonjour,
Ayant soillicité vos bons conseils, il y a quelques jours, j'aimerai avoir votre avis sur un soucis concernant mon petit neuveu...
Voila, Il est étudiant et a quitté son logement en février (pour cause de stage). Le souci : En faisant l'EDL de sortie, l'agent a écrit X traces d'enduit sur les murs sans plus de précisions. Résultat, le bailleur a fait chiffrer pour refaire les 2 pièces de l'appart. Soient plus de 1000€ de plus que le DG.
Avec son père (mon beau frère) nous avions écrit un courrier recommandé au propriétaire avec copie à l'agence expliquant qu'il s'agissait de réparations locatives (rebouchages des chevilles pour fixer des meubles, rideaux...) => usage paisible selon loi 89 et décret des répartions lovcatives + mise en demeure de rembourser le DG.
En réponse nous avons eu :
Vous nous devez la somme de 1200€ suite aux dégradations concernant :
- 7 traces d'enduit dans le salon
- Tapisserie Etat moyen dans la cuisine
Nous pensons saisir le Tribunal d'Instance mais à votre avis ces seuls éléments de l'EDL de sortie (ci-dessus) sont ils suffisant à prouver notre bonne foi?
J'ai été bailleur, et franchement ce genre d'agissement est honteux! Car j'ai lu l'EDL de sortie et la tapisserie est donnée en Bon Etat dans la pièce principale et l'état moyen de la cuisine n'est justifié que par la présence de 4 traces d'enduit aux emplacements des éléments... Même si tout était neuf avant l'entrée de mon neuveu (il y a 18 mois) il a tout à fait le droit de décorer son appartement. Je précise qu'il s'agit d'un bail loi 89 (vide).
Que nous conseillez vous?
Merci d'avance
A+
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Édité par - Isidor38 le 15 juin 2010 09:30:43 |
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maoyann
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 Posté - 15 juin 2010 : 09:53:20
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Bonjour,
Les retenues sur le DG sont disproportionnées par rapport à ce qui était indiqué sur l'EDL de sortie.
Le bailleur aurait pu faire un devis pour faire enlever les traces d'enduit. En ce qui concerne l'état moyen de la cuisine, écrit tel quel, il ne permet aucune retenue.
Vous avez bien fait d'envoyer une mise en demeure au bailleur.
En l'absence de réponse, vous avez raison de saisir le tribunal d'instance. |
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bailleurx
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 2
Posté - 15 juin 2010 : 10:24:29
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oui il a le droit de décorer mais pas de détériorer
et les trous sont considérés comme une détérioration
récemment j'ai une locataire qui a rebouché des trous de chevilles en mettant un pâté d'enduit de 15 cm de diamètre sur chaque trou
autant vous dire que j'aurais préféré les trous
alors je ne sais pas comment votre neveu à procédé, mais des grosses balafres d'enduit au milieu de la tapisserie c'est pas très chouette
( pour mémoire je rappelle à tous les amateurs de trous, dans une tapisserie faites une petite croix au cutter à l'endroit ou vous voulez percer, soulevez les 4 petits coins, percez dans le trou proprement, à votre départ rabattez les 4 petits coins avec un peu de colle... ou laissez les petits équipement en place)
comme vous dite il s'agissait de réparations locative (donc à la charge du locataire)
vous avez lu l'EDL de sortie bien, et si je comprend bien à son entrée le logement était neuf
en 1 an 1/2 les dégradations auraient du être mineures
vous dites la tapisserie du salon était noté a la sortie "en bon état avec 7 traces d'enduit"
c'est un peu contradictoire, mais à mon avis ca reste des dégradations
maintenant en ce qui concerne le prix facturé 1200 euros ça parait quand même cher
pour changer juste 2 tapisseries, (il aurait mieux fait, de le faire lui même)
-dans les 1200 euros n'y avait il pas un arriéré de charges ?
1 vous pouvez demander les factures ou devis de réparation
2 vous pouvez demander à ce que la vétusté soit déduite (durée de vie d'une tapisserie environ 9 ans mais dans votre cas ça va pas faire lourd)
je vous conseillerais donc de faire la demande des devis ou facture de réparation
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bailleurx
Contributeur vétéran
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3
Posté - 15 juin 2010 : 10:29:27
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oups nos interventions ce sont croisée moyann
vous croyez vraiment que un cuisine notée neuve à l'entrée et état moyen + 4 traces d'enduit 1ans1/2 plus tard ça ne peut pas donner lieu au changement de la tapisserie ?
je suis pas vraiment certaine mais si vous le dites... |
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Isidor38
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4
 Posté - 15 juin 2010 : 11:14:39
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Bonjour
Merci de vos contributions. Ce que je souhaite avant tout c'est avoir des avis car à la lecture de l'EDL de sortie, ça me parait trop vague, et pour moi le bénéfice du doute n'est pas plus à notre avantage qu'à celui des bailleurs.
bailleurx : J'ai lvu e devis ,et c'est 1200€ de plus que le DG...Vous partez de votre expérience personnelle, les éléments que j'ai donné sont ceux notés sur l'EDL. Il n'y a pas marqué que les trous sont mal rebouchés, que les traces sont importantes ou autres éléments que vous citez... Et pour ma part connaissant mon beau frère, le boulot n'a pas été mal fait. Le tort qu'ils ont eu c'est de ne pas cacher ces traces et SURTOUT de n'avoir pas inscrit plus de précisions sur l'EDL de sortie. Mais bon la situation est comme ça maintenant...
Ayant été bailleur aussi, il me semble que le dépot de garantie ne peut être utilisé pour de la rénovation. Ca me parait clairement le cas ici. Que les traces d'enduit soient considérées comme dégradantes sur la tapisserie pourquoi pas, seulement, avec quoi voulez vous boucher un trou de cheville? Même avec la meilleure volonté du monde on verra forcément quelque chose... En plus, refaire à neuf une tapisserie en Bon état ??? et puis quoi encore. Quant à l'état moyen, vous avez l'air de dire qu'il est mauvais, pour moi il ne l'est pas. Sinon ça aurait du être écrit sur l'EDL.
Ce qui nous importe réellement c'est l'interprétation de l'état des lieux de sortie d'un point de vue légal... Pour ma part, j'ai du mal à me prononcer car d'un point de vue factuel, les traces d'enduit n'étaient pas présentes à l'entrée. Par contre vu qu'il est imposé par la loi de faire les réparations (et qu'elle ne sont pas qualifiées de mal faites...), je m'interroge sur le fait que dans ce type de cas le locataire ne serait pas dans tous les cas perdant ?
A+ |
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maoyann
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Posté - 15 juin 2010 : 11:21:27
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BailleurX,
citation: vous croyez vraiment que un cuisine notée neuve à l'entrée et état moyen + 4 traces d'enduit 1ans1/2 plus tard ça ne peut pas donner lieu au changement de la tapisserie ?
La chose sur laquelle j'insiste est que si le bailleur veut pouvoir retenir quelque chose sur le DG, il faut que sa description des dégradations soit plus précise que "état moyen". Il aurait fallu noter quelque chose du genre : traces d'enduit de X cm2 sur Y des Z lés du mur sud de la cuisine ...
Dans ce cas, si les trous ont effectivement été rebouchés n'importe comment et que la dégradation concerne une bonne partie du mur (4 lés sur 6) je pense que si l'EDL est cosigné du locataire, le bailleur n'aura aucun problème pour déduire du DG la remise en état du mur concerné. Une tapisserie posée il y a 18 mois doit pouvoir avec un peu de chance se retrouver.
citation: je suis pas vraiment certaine mais si vous le dites...
Mon avis n'a pas plus de poids que le votre. |
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Isidor38
Nouveau Membre
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6
Posté - 15 juin 2010 : 11:31:53
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Merci Maoyann pour vos conseils...
Bailleurx : Sans vouloir insister et paraitre lourd, il me semble qu'un état des lieux baclé de la sorte ne peut pas justifier de telles réparations. Effectivement il a été cosigné par le locataire et même s'il est "naïf" , quels éléments annotés montrent que le logement est dans un tel état qu'il faut refaire tous les murs? A quoi servent les cases "mauvais état" si on peut décider à sa guise des réparations en isolant des éléments de l'EDL?
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b1091183
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Posté - 15 juin 2010 : 12:41:36
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Difficile de se prononcer. La première des choses est déjà de demander les factures ou devis des différents travaux.
Ensuite, je suis toujours partisan de l'arrangement à l'amiable que de passer devant un juge. Car comme vous le dites il y a un doute, et lorsqu'il y a doute on ne sait pas à qui il profitera, et le doute profite rarement au demandeur devant un tribunal, car ce dernier doit pouvoir prouver les arguments qu'il avance.
Si le dialogue n'est pas rompu avec le bailleur, je pense qu'il y a plus de chance d'avoir un arrangement amiable en le voyant ou en lui téléphonant, que de lui envoyer un RAR en le menaçant d'aller devant un juge.
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Isidor38
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Posté - 15 juin 2010 : 12:54:11
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Bonjour,
Nous avons le devis en question et pour ce qui est de l'entente à l'amiable : Le bailleur ne s'est pas présenté à la commission de conciliation quand nous l'avons saisie... Pour ce qui est des preuves, en plus de l'EDL j'ai un courrier du bailleur qui dit bien que les traces d'enduit sont dus au rebouchage des trous et que leur taille est de l'ordre de 2 à 3 cm... Il s'agit de la copie du courrier à la commission de conciliation ou il explique qu'il ne viendra pas pour raison professionnelle et il détaille ces greffes.
Je ne vois plus que cette option pour tenter d'avoir gain de cause. |
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b1091183
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Posté - 15 juin 2010 : 13:37:28
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citation: Initialement posté par Isidor38
Bonjour,
Nous avons le devis en question et pour ce qui est de l'entente à l'amiable : Le bailleur ne s'est pas présenté à la commission de conciliation quand nous l'avons saisie... Pour ce qui est des preuves, en plus de l'EDL j'ai un courrier du bailleur qui dit bien que les traces d'enduit sont dus au rebouchage des trous et que leur taille est de l'ordre de 2 à 3 cm... Il s'agit de la copie du courrier à la commission de conciliation ou il explique qu'il ne viendra pas pour raison professionnelle et il détaille ces greffes.
Je ne vois plus que cette option pour tenter d'avoir gain de cause.
On ne pouvait pas le deviner 
Que dit la commission sur le dossier qui vous oppose ? |
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Isidor38
Nouveau Membre
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Posté - 15 juin 2010 : 13:43:51
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Bonjour,
Je ne vous invective nullement, j'essaye de voir sur quels points nous pourrions être pris en défaut...
La commission "n'a pu que constater la non conciliation du fait de la non présentation des bailleurs" Puis ils m'ont joint le courrier du bailleur adressé au président de la commission départementale de conciliation. C'est tout... |
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Édité par - Isidor38 le 15 juin 2010 13:46:31 |
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bailleurx
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Posté - 15 juin 2010 : 14:02:10
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c'est toujours effectivement litigieux
mais imaginons que la tapisserie soit rouge ou bleu nuit et qu'il y ai 7 trous bouchés à l'enduit blancs repartit tous les mètres environs :-(
peut on considérer le logement dans un état semblable à celui d'arrivée
pouvez vous seulement imaginer qu'un nouveau locataire va trouver ça à son gout
et si il en fait son affaire ne pensez vous pas qu'il va mégoter sur le prix du loyer tenant compte du coté un peu bof de la deco
il ya donc bien un perte pour le propriétaire
-soit sur les travaux à engager pour remettre en état présentable
- soit sur le montant d'un loyer dévalué
je sais que c'est difficile à admettre car il est très contraignant de vivre dans un logement sans poser quelques étagères
alors selon moi quelle aurait du être l'attitude du locataire
- soit faire des trous invisibles comme mentionné plus haut
- soit proposer au propriétaire de laisser les éléments en place
- soit faire une réparation invisible
- soit changer lui même la tapisserie il en aurait tout au plus pour 10 euros par rouleau de tapisserie un peu de colle et un peu de courage
au lieu de ça il tombe sur un propriétaire implacable qui dit
mon logement était neuf il y a 1ans1/2 et j'entends le retrouver neuf (-1ans1/2)
(si vous songez à ce que ça lui a couté je suis certaine que vous pouvez comprendre)
le litige est evident et il ne sera pas simple de démontrer le contraire
car quand bien même la tapisserie est notée bon état (ce qui au bout de 18 mois est me semble t-il normal concernant un tapisserie de qualité correcte) le fait qu'il y ai 7 trous rebouchés à l'enduit par des pastilles de 2cm à 3cm de diamètre est a mon avis tout a fait inacceptable
un trou normal fait tout au plus 1cm de diamètre
et si ces rebouchages ont été vu c'est qu'ils était forcement mal faits (quoique vous pensiez de votre honorable parent...)
vous n'imaginez pas le nombre de dégradations qu'on découvre après le départ des locataires, avec un minimum d'astuces la majorité des coups traces trous chocs peuvent être suffisamment camouflés pour être invisibles je vous le garanti
tenez voici un autre truc
vous achetez de la frise (pas trop moche) pour la poser en bordure du plafond
avant le la poser, vous prélevez sur cette zone une bande de papier d'origine (découpez proprement la bande au cutter avant d'humidifier au dissous colle)
prélevez une bande assez grande pour pouvoir découper assez de rustines pour masquer les trous que vous avez fait (et vos erreurs de découpe),
préalablement rebouchez discrètement vos trous (un tout petit peu d'enduit pour colmater la cheville sans exédant ) puis quand c'est sec collez votre rustine
vous posez votre frise pour masquer la partie ou vous avez prélevé du papier et le tour est joué
j'en ai plein d'autre comme ça pour toute sorte de support peinture enduit décoratif ... n'hésitez pas a demander
ceci dit le prix de la facture qu'on vous a présenté est à mon avis démesuré sauf si c'est pour des pièces qui font au moins 100m2 chacune
car vous parler de 1200 euros supplémentaires au dépôt de garantie déjà retenu
pouvez vous préciser exactement et donner les tarifs facturés pour les travaux
et le montant du DG
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b1091183
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Posté - 15 juin 2010 : 14:06:03
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citation: Initialement posté par Isidor38
Bonjour,
Je ne vous invective nullement, j'essaye de voir sur quels points nous pourrions être pris en défaut...
La commission "n'a pu que constater la non conciliation du fait de la non présentation des bailleurs" Puis ils m'ont joint le courrier du bailleur adressé au président de la commission départementale de conciliation. C'est tout...
J'adore ces commissions qui ne savent que constater un échec de conciliation, et qui surtout ne se positionnent pas.
Donc il ne vous reste plus que la case tribunal.
La difficulté devant un tribunal est que vous (le demandeur) devez apporter clairement des arguments incontestables. Vous irez par conséquent sur un problème de fond, sachant que la forme est respectée (EDL de sortie, avec différence et fourniture de justificatifs des retenus). L'approche sur le fond est risquée car tout va dépendre de la sensibilité du juge et des arguments développés par les uns et les autres.
Si ce n'est déjà fait, contacter une association de défense des locataires à l'endroit où est situé le logement, car ils seront les mieux placés pour vous conseiller en fonction de leur expérience de la juridiction locale. |
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Isidor38
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Posté - 15 juin 2010 : 14:30:11
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Bailleurx,
Comme je vous l'ai dit j'ai été bailleur moi même et franchement quelques trous rebouchés ne m'ont jamais fait perdre d'argent sur loyer (???).
Ok sur le fait qu'ils soient visibles, partons de votre raisonnement : Ou est il écrit que le rebouchage doit être invisible? Relisez le decret de 87 et dites moi... Pour le reste, je prends note de vos conseils mais dans tout les cas même en les appliqaunt, il donneront lieu à des annotations dans un EDL (non?) et franchement pensez vous qu'un bailleur ou un agence va s'amuser à noter trous masqués avec beauté, travail fait avec gout? Ce que je veux dire (et ce que j'ai pratiqué) c'est que s'il y a dégradation visible on l'inscrit clairement (A refaire, Mauvais état...) sinon c'est qu'il n'y a pas lieu de discuter...
Pour le devis, il est trés peu détaillé, un tableau avec Papier peint toute pose/dépose 900 €, fourniture 700€, dépose/pose radioateurs 150 €
Pour la taille du logement c'est un 50m² vide...
b1091183 tout à fait d'accord avec vous c'est d'ailleurs l'objet du post : Y'a t'il un intéret à aller plus loin? Pour les associations, mon neveu avait pris contact avec la CNL, puis l'ADIL : Demande exagérée, ils ont tout de même préconisé la conciliation préalable...
Voila voila
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b1091183
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Posté - 15 juin 2010 : 14:31:14
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BailleurX
il existe des locataires laxistes, tout comme des bailleurs qui exagèrent.
L'argument du temps de location court (18 mois) ET que l'état d'entrée était neuf est probablement la justification que donnera le bailleur. Même si le terme moyen est flou, sur une échelle moyen c'est 50% de l'échelle de référence.
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Isidor38
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Posté - 15 juin 2010 : 14:37:18
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citation: Initialement posté par b1091183
BailleurX
il existe des locataires laxistes, tout comme des bailleurs qui exagèrent.
L'argument du temps de location court (18 mois) ET que l'état d'entrée était neuf est probablement la justification que donnera le bailleur. Même si le terme moyen est flou, sur une échelle moyen c'est 50% de l'échelle de référence.
Pour moi c'est de l'usage normal. Aprés effectivement que les traces soient considérées comme dégradations pourquoi pas mais dans ce cas pourquoi tout remettre à neuf? |
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b1091183
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Posté - 15 juin 2010 : 14:57:51
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citation: Initialement posté par Isidor38
b1091183 tout à fait d'accord avec vous c'est d'ailleurs l'objet du post : Y'a t'il un intéret à aller plus loin? Pour les associations, mon neveu avait pris contact avec la CNL, puis l'ADIL : Demande exagérée, ils ont tout de même préconisé la conciliation préalable...
Voila voila
Bien entendu qu'il y a un intérêt, mais pour cela il faut savoir où vous mettez les pieds. C'est pour cela qu'il faut discuter avec les "locaux" qui seront les seuls qui vous donneront les bon tuyaux.
Il me semble que votre neveu peut se faire assister par une association de locataire devant le Tribunal. Ce qui est important dans un dossier où le doute existe, c'est d'avoir un minium d'info sur les juges. Par exemple dans ma ville je savais que le juge de TI X allait systématiquement donner un article 700, au contraire de son confrère.
Si vous portez plainte que peut-il se passer :
- Vous avez gain de cause, ou vous êtes débouté (il y a la situation intermédiaire).
- Le seul risque que vous avez est que le juge vous déboute et qu'il octroie un article 700 au bailleur. C'est donc sur ce point qu'il faut vous renseigner.
Après concernant votre dossier, oui cela me parait exagéré, mais le tout est une question de curseur ce qui parait exagéré à certains est la normale pour d'autres.
Bon courage.
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Isidor38
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Posté - 15 juin 2010 : 15:10:02
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Comme je vous l'expliquait, mon neveu m'a demandé de l'aide car j'avais un peu d'expérience dans le domaine... Maintenant, je pense aussi que la demande est démesurée par rapport au comparatif des EDL. Je n'ai pas la connaissance du droit qui me permette de leur dire d'y aller les yeux fermés. Je ne voudrais pas que suite à mes "conseils" ils perdent de l'argent.
Si cela avait été pour moi, je n'aurai pas hésité car faut pas se moquer du monde! Aprés comme vous le dites ça dépend des juges mais bon dans l'ensemble je pense qu'ils font bien leur travail.
Pour les asso, la CNL avait proposé à mon neveu de l'aider à rédiger des conclusions contre adhésion. Personnellement je pencherai plus vers un avocat et le tribunal d'instance plutot que sur un juge de proximité... Aprés à eux de voir.
En tout cas merci de votre aide. |
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Isidor38
Nouveau Membre
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18
Posté - 15 juin 2010 : 15:26:24
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Ok, de toute façon même pour bailleurx qui n'a pas spécialement pris ma défense ;-) la conclusion semble la même : Demande exagérée.
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b1091183
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Posté - 15 juin 2010 : 15:31:58
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citation: Initialement posté par Isidor38
Comme je vous l'expliquait, mon neveu m'a demandé de l'aide car j'avais un peu d'expérience dans le domaine... Maintenant, je pense aussi que la demande est démesurée par rapport au comparatif des EDL. Je n'ai pas la connaissance du droit qui me permette de leur dire d'y aller les yeux fermés. Je ne voudrais pas que suite à mes "conseils" ils perdent de l'argent.
Si cela avait été pour moi, je n'aurai pas hésité car faut pas se moquer du monde! Aprés comme vous le dites ça dépend des juges mais bon dans l'ensemble je pense qu'ils font bien leur travail.
Pour les asso, la CNL avait proposé à mon neveu de l'aider à rédiger des conclusions contre adhésion. Personnellement je pencherai plus vers un avocat et le tribunal d'instance plutot que sur un juge de proximité... Aprés à eux de voir.
En tout cas merci de votre aide.
Proximité ou instance c'est le TI, sauf que c'est le proximité qui va juger l'affaire de votre neveu.
Pour l'avocat, il faut être HYPER prudent, car c'est souvent la condition qui va faire que le juge si il déboute votre neveu, donnera un article 700 au bailleur.
De plus, vu le dossier et les sommes en jeu, pas persuadé que prendre un avocat soit rentable. La solution pour lui est probablement l'association.
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Isidor38
Nouveau Membre
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Posté - 15 juin 2010 : 16:12:31
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C'est que le sujet n'est pas évident et qu'il est fort probable que les bailleurs prennent un avocat... La CNL avait conseillé de ne pas se priver d'un conseil (avocat) si on le pouvait.
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