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laura123
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 Posté - 25 juin 2013 : 15:51:10
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Bonjour,
petite copropriété de 4, on vient d'apprendre que le syndic est en redressement judiciaire depuis le 12 juin 2013 en voie de conversion en liquidation judiciaire. On a quelque trésorerie, et on soupçonne des factures impayées, litiges avec des fournisseurs, etc.
Quoi faire? Quels pièges éviter?
Est-ce que la seule solution est de trouver un avocat pour saisir le TGI pour nommer une administration provisoire?
Si oui, on doit proposer nous-mĂŞmes un autre syndic professionnel??
Est-il possible de passer directement à un syndic coopératif ou bénévole? (aurait-il des difficultés pour récupérer le nécessaire de l'ancien syndic - qui n'existe plus? Le administrateur/mandataire judiciaire l'aidera-t-il? Serait-il *trop risqué* en ce moment de passer à un syndic bénévole?)
Merci beaucoup pour vos conseils!
Bonne journée
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GĂ©dehem
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1
 Posté - 25 juin 2013 : 19:59:44
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Il faut vous réunir et demander la convocation d'une AG, avec comme question, soit le passage en syndicat coopératif, soit la désignation d'un autre syndic qu'il (vous) faudra proposer.
Il est certain qu'une copropriété de 4 membres, qui plus est s'ils s'entendent à peu près, ne passe pas par un syndic "pro", en particulier s'il n'y a pas de problème ni dans le syndicat ni sur bâtiment lui-même.
Pour se gérer soi-même, il faut avoir un minimum de formation (d'information), ce qui n'a rien d'insurmontable.
Pour la demande d'AG voir D.art.8 :
"LRAR
M. le syndic,
Ainsi qu'il est prévu à l'art.8 du décret du 17 mars 1967 modifié, les soussignés porteurs de plus du quart des voix du syndicat vous demandent de convoquer une assemblée générale.
L'ordre du jour sera le suivant.
- désignation du pdt de séance, du secrétaire.
- (*)
- adoption de la forme "syndicat coopératif".
- désignation des membres du Conseil syndicat coopératif.
Cette assemblée devra se tenir au (adresse de la copro) chez (un des copropriétaires).
Remerciements
Nom, tantièmes et signature des demandeurs (les 4 c'est parfait !)"
Inutile de surcharger l'ODJ : pour le moment ce n'est pas nécessaire.
(*) si le mandat du syndic actuel est en cours (voir sa date échéance) question à ajouter "Révocation du syndic"
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Édité par - Gédehem le 25 juin 2013 20:02:16 |
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laura123
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 2
Posté - 25 juin 2013 : 21:03:00
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Merci beaucoup! Mais ce que j'ai oublié de mentionner... c'est qu'il n'y a plus personne chez le syndic, il n'existe plus! (j'ai appellé aujourd'hui l'étude de l'administateur judiciaire et c'est la panique sur cette affaire, "gestionnaire partie avec la caisse" - c'est ce qu'on m'a dit mot pour mot...)
On voulait déjà passer en syndic bénévole, ce serait très bien, mais si le syndic n'existe plus, légalement qui peut convoquer une AG?
Et si jamais on arrive en bénévole - un d'entre nous quatre - arriverait-il a récupérer dossiers et trésorerie du syndic disparu...?
Merci encore! |
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JB22
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3
Posté - 25 juin 2013 : 23:43:58
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"On a quelque trésorerie,"
Avez vous un "compte séparé au nom du syndicat" ou un "compte au nom du syndic". |
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GĂ©dehem
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Posté - 26 juin 2013 : 00:43:21
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"légalement qui peut convoquer une AG? "
Lorsqu'un syndicat est dépourvu de syndic, il faut solliciter le juge, qui désigne un administrateur provisoire chargé de convoquer l'AG appelée à désigner le syndic.
Autant dire que c'est une procédure inadaptée aux tout petits syndicat, pour qui c'est une procédure trop lourde financièrempent ....
Il n'y a dans votre cas, pour les tout petits syndicat, qu'une seule possibilité, certes irrégulière, mais incontestable sur un plan juridique : l'autoconvocation.
Convocation de l'AG par les (4) copropriétaires unanimes (d'où : il faut bien s'entendre !)
Convocation Ă l'AG du .(date).
Nous, soussignés, copropriétaires dans l'immeuble (adresse), nous convoquons pour une AG qui se tiendra le ...(date), à (adresse et heure)
L'ordre du jour sera le suivant.
- désignation du pdt de séance, du secrétaire.
- (*)
- adoption de la forme "syndicat coopératif".
- désignation des membres du Conseil syndicat coopératif.
- (ou "désignation du syndic" si pas de syndicat coop)
- ou "désignation du CS", si pas de CS coop)
- ouverture du compte bancaire (joindre résolution qui précisera la banque)
Nom et signature des "convoqueurs" (les 4 !)"
Cette convocation et donc l'AG n'est pas juridiquement contestable par les "convoqueurs" unanimes, elle ne peut en aucun cas l'ĂŞtre par des tiers.
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laura123
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 Posté - 26 juin 2013 : 10:02:14
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Bonjour, merci encore pour ces informations!
Hélas, on n'a pas de compte sépare... (à chaque assemblée le syndic nous expliquait que ce serait une "dépense inutile"...)
Il n'est peut-être pas impossible qu'on tente une autoconvocation, on s'entend très bien.
Mais je vous remercie si vous avez plus d'informations sur le risque de quelqu'un d'entre nous qui deviendrait syndic bénévole d'y arriver moins bien, dans l'état actuel des choses, et à qui pourrait-il s'adresser pour aide. Bénévole/coopératif :quelle différence, au fait?
Très bonne journée! |
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GĂ©dehem
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6
Posté - 26 juin 2013 : 10:39:59
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Vous n'ĂŞtes que 4.
Ce qui suppose une petite copropriété.
Il n'y a pas de raison de ne pas y arriver : chacun gère bien son propre patrimoine, paye ses factures d'EDF, de gaz et autres fournitures, réalise des travaux chez lui, ne serait-ce que les tapisseries, est assuré, "consomme" des services, paye ses impots ..etc ...
Si vous étiez dans un habitat individuel, vous auriez le soucis du bon état du bâti, de la toiture, qui serait suivi, et sur lequel seraient réalisés les ravaux nécessaires.
Sur le fond pas de différence dans une copropriété, même s'il faut sans doute plus de rigueur et/ou de formalisme ! 
Ce que vous avez de moins par rapport à d'autres copropriétés : la gestion de "l'humain" !
Si ce n'est pas facile parfois Ă 2 (suivez mon regard !... ) ou Ă 4, Ă 50 ou pire 270 ce n'est pas de la tarte !  |
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JPM
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Posté - 26 juin 2013 : 10:42:50
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Il ne faut pas s'affoler.
L'administrateur désigné dans le cadre de la procédure collective n'a pas la main sur la gestion des mandants et notamment des syndicats de copropriétaires.
Il faut savoir si le nécessaire a été fait pour la désignation d'un ou plusieurs administrateurs provisoires des syndicats qui été gérés par ce syndic. Si oui, prendre contact avec celui désigné pour votre immeuble.
Vous avez connaissance du garant financier.
Le président du conseil syndical peut faire une production de créance pour un montant estimé " sauf à parfaire ou à diminuer ", et ce par LRAR adressée au garant.
Il faut essayer par ailleurs de reconstituer un dossier à partir des éléments comptables fournis à l'occasion de la dernière assemblée et de ceux qui ont pu être recueillis en cours d'exercice.
Il est possible de vérifier la situation du syndicat vis à vis des principaux créanciers (founieerus ou autres).
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laura123
Nouveau Membre
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Posté - 26 juin 2013 : 10:51:31
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Si si, on va y arriver pour ce qui est de la gestion normale, après 'la crise', il n'y a aucun problème dans l'immeuble. Mais vu que l'ex-syndic n'existe plus, on s'inquiète uniquement pour les chances de récupérer 'du néant' l'état réel des comptes, du paiement des factures, des éventuels litiges en cours, de la trésorerie déposée sur le compte du syndic disparu... |
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laura123
Nouveau Membre
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Posté - 26 juin 2013 : 11:03:25
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Pour résumer,
- la première chose à faire serait que le président du conseil syndical envoie par LRAR une production de créance pour le montant de la trésorerie mentionné dans la dernière AG (mai 2013) ? Mais à qui, car la garantie financière (SOCAF) a pris fin il y a quelques jours... On connait juste l'administrateur judiciaire et le mandataire judiciaire
- est-ce que le président du conseil syndical est en droit de demander la situation du syndicat auprès des fournisseurs, en se basant sur la liste des services mentionnes dans la dernière AG ?
- pour connaitre les Ă©ventuelles litiges en cours concernant l'immeuble, peut-on s'adresser quelquepart..?
Merci encore! |
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JPM
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Posté - 26 juin 2013 : 11:21:37
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C'est bien à la SOCAF qu'il faut adresser la production en précisant qu'elle est provisoire, " sauf à parfaire ou à diminuer "
Elle peut être faite pour le montant du budget prévisionnel. Il faut aussi tenir compte d'appels travaux qui auraient été effectués et payés par les copropriétaires.
Mais il faut veiller ensuite à réduire le montant de la production effectuée quand il apparait qu'elle est manifestement excessive !
L'administrateur doit pouvoir donner des indications sur le matériel et les archives recueillis dans le local du syndic.
Il faut noter que les administrateurs désignés pour la procédure collective se désintéressent trop douvent du sort des victimes et qu'il en est parfois de même du garant financier.
Les associations (ARC et autres), devraient un peu se manifester dans ce domaine.
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laura123
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Posté - 26 juin 2013 : 12:19:41
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La dernière AG date de fin mai... Et tout est simple chez nous, il n'y a pas de travaux.
Est-ce que le montant de la production devrait être exactement: le montant "Trésorérie" + le montant "Créances" mentionnes pour l'exercice clos 2012, selon cette AG de mai 2013? C'est le Total général, et cette somme correspond pratiquement au budget prévisionnel voté pour 2013.
Ou bien le calcul correct pour la production serait : "Trésorérie" + "Dettes"? (ou bien on a tout faux...?)
Faut-il rajouter les appels de fonds qu'on a déjà payé pour 2013, et les dettes qu'on apprendra avoir auprès des fournisseurs?
Mille mercis encore pour votre temps et vos conseils! |
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JPM
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Posté - 26 juin 2013 : 13:32:39
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Vous avez donc la trésorerie arrêtée au 31 décembre 2012 je suppose.
Ajoutez l'appel du 1er janvier 2013 et celui au 1er avril 2013 s'il a été fait.
Vous faîtes la déclaration sur ces bases.
Ensuite il faudra affiner la situation réelle en vérifiant d'abord qui n'a pas payé tel appel.
Il faudra aussi tenir compte de ce a été payé aux fournisseurs et de ce qui n'a pas été payé. Vous devriez n'être pas très atteint par le sinistre.
Concertez vous aussi pour le choix d'un syndic.
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GĂ©dehem
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Posté - 26 juin 2013 : 15:26:28
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"...car la garantie financière (SOCAF) a pris fin il y a quelques jours... "
Comme le précide JPM, vous n'allez sans doute pas y laisser beaucoup de plume(s). Ce dont on peut être sûr, c'est que le garant financier ne bougera pas d'un cil puisque vous arrivez trop tard....
Ce qui est un problème récurent, le garant financier se contentant d'une parution dans un journal d'annonces légales, dont tout le monde prend chaque jour connaissance attentivement c'est bien connu, sans faire aucune information auprès des syndicats concernés, que bien souvent il ne connait pas (histoireS vécueS, hélas... !)
MĂŞme si vous devez vous signaler et tenter de chiffrer vos comptes, l'urgence est certainement, et rapidement, la recherche d'un syndic, pro ou non, mais un syndic. |
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JPM
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Posté - 26 juin 2013 : 17:57:54
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LĂ ! Gedehem est gravement en faute
Il confond l'expiration de la garantie avec celle du délai pour produire les créances.
Il revient par ailleurs sur le problème de la suffisance de la publication qui est à écarter car la notification par LRAR au président du CS n'est pas une simple formalité ' bateau ".
Ici l'occasion de rappeler que le CS qui refuse de désigner un président endosse la responsabilité d'un défaut d'information par le garant financier.
Quand le syndicat risque d'y perdre 360.000 NF comme j'ai connu, les membres du CS se font tout petits.
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laura123
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Posté - 26 juin 2013 : 23:15:05
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SOCAF a bien prévenu le président du CS par LRAR, il y a quelques jours.
Le CS va faire au plus vite la lettre pour SOCAF, pour la production de créance. On n'a pas décide encore si on passera par TGI via avocat, ou s'auto-convoquer, ni si on choisira syndic pro, bénévole ou coopératif.
Mais en regardant ce sujet: http://www.univerimmo.com/forum_uni...PIC_ID=12300
"Il est possible aussi que la mise en liquidation soit accompagnée de la désignation d'un administrateur provisoire pour les syndicats administrés.
Dans ce cas, c'est lui qui doit récupérer les pièces, documents et fonds. Il doit bénéficier de l'assistance du CS pour cette opération.
Il devra convoquer aun AG pour désignation d'un nouveau syndic."
On doit comprendre que l'administrateur nommé pour le redressement et la liquidation du syndic doit convoquer une AG pour toutes les copro de l'ex-syndic? Alors pourquoi nous a-t-il dit que le seul conseil est de passer par TGI pour avoir un administrateur provisoire?
Merci encore, on revient dès qu'on a des nouvelles ... ou des soucis! |
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Posté - 27 juin 2013 : 00:18:57
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Bonjour,
Qui est le syndic concerné et la ville, SVP ? (MP ?) |
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laura123
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Posté - 29 juin 2013 : 00:57:30
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Re-bonjour,
la nouvelle est - et ça nous avait totalement échappé - qu'on n'a jamais reçu de compte rendu après cette dernière AG tenue fin mai.
On avait approuvé les comptes 2012, voté le budget, donné le quitus... rien de spécial, tout semblait beau et simple (comme jamais d'ailleurs)
Est-ce que cette AG est invalide?! Est-ce que les comptes 2012 sont vraiment clôturés, validés, peut-on prendre pour bons les chiffres du compte de gestion envoyé avec la convocation?
Sinon... quoi faire si cette AG est invalide?
Encore deux petites questions, et merci encore pour tous vos conseils!
- à qui l'administrateur judiciaire qui s'occupe de la liquidation peut autoriser l'accès aux archives de l'ex-syndic: à l'actuel président du conseil syndical? au syndic bénévole ou pro qui sera désigné?
- est-ce que, en passant par TGI et administrateur provisoire de copropriété, on pourra désigner un syndic bénévole?
(pourriez-vous nous renseigner sur les frais approximatifs de cette administration provisoire de copropriété...? on n'arrive pas à trouver des informations là -dessus)
- inversement, en s'auto-convoquant peut-on designer un syndic pro?
Merci encore et bon week-end! |
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Posté - 29 juin 2013 : 08:42:48
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si tout le monde Ă©tait d'accord sur tout et qu'il n'y avait pas d'absent, le syndic n'avait aucune obligation Ă envoyer le PV de l'AG....
l'AJ nommé par le tribunal n'a aucune obligation d'autoriser la consultation des archives. Mais il existe des AJ intelligents et qui collaborent avec le CS car celui ci peut aussi les aider ...
oui en vous autoconvoquant vous pouvez nommer un syndic pro et cela d'autant plus si tout le monde est OK sur ce syndic pro. |
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JPM
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Posté - 29 juin 2013 : 09:16:45
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Rambouillet tient la forme !
Il est vrai qu'on ne trouve aucune trace de la diffusion du PV dans le décret qui ne traite que de la notification des décisions aux opposants et défaillants.
Heureusement les syndics diffusent les PV à tous les copropriétaires et c'est bien normal.
Dans le cas présent le PV a été signé en fin de séance. Le présisent au moins devrait en avoir un exemplaire remis sur place et les scrutateurs aussi peut être ?
Quoiqu'il en soit on doit trouver le dossier dans les locaux du cabinet.
L'administrateur désigné par le tribunal de commerce doit prendre les mesures nécessaires pour la remise des dosiers aux administrateurs désiignés par le TGI pour les syndicats. Sa responsabilité est ngagée de ce chef. On a vu dans le passé de nombreux abus dans ce domaine, avec des archives partant à la décharge au détriment des syndicats et des garants financiers eux-mêmes.
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laura123
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Posté - 17 juil. 2013 : 12:32:07
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Bonjour,
quel rebondissement, le syndic qui est en liquidation depuis un mois nous propose de nous fournir les documents contre un chèque de 200 euro! (je me demande à quel ordre...)
Qu'en pensez vous??
Comme ce syndic n'existe plus, les documents ne devraient pas être chez le liquidateur?! (ou bien, s'il existe toujours, ...ne pourrait-t-il aussi payer nos factures qu'il n'a pas payé depuis des mois et des mois, qui comprennent déjà des frais de recouvrement et on est en attente de coupure de services.. plutôt de nous demander de racheter nos propres documents??
Sinon, on est en train de chercher un nouveau syndic pro dans la commune.
Merci pour tous vos conseils!
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Syndic en liquidation judiciaire 
