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bprudhon
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1422 réponses |
 Posté - 28 août 2002 : 10:09:58
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A propos du compte séparé, permet-il VRAIMENT une meilleur visibilité des comptes de copropriété ?? Tous les témoignages sont les bienvenus pour y voir plus clair dans le match compte unique/compte séparé
Merci
bp
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 28 août 2002 : 11:32:17
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Un bon syndic, sur un compte commun mais avec un sous-compte pour chaque copropriété, peut faire en sorte que la lisibilité soit excellente pour la copropriété. L'avantage du compte séparé, outre qu'il permet la rémunération des sommes au crédit du compte (mais c'est un faux avantage, car si le syndic est privé de cette rémunération, il se rattrapera ailleurs ou effectuera de moins bonnes prestations), est d'éviter qu'une copropriété très endettée ne plombe, non les comptes, mais les disponibilités, d'une copropriété saine.
Exemple. Un syndic, sur un même compte, gère les copropriétés A et B.
La copropriété A dispose d'un fonds de roulement de 50.000 euros, n'a pas d'impayé sur les charges et a provisionné 100.000 euros pour travaux (installation d'un ascenseur par exemple). Ces sommes ont bien été versées sur le compte commun aux deux copropriétés.
Mais la copropriété B est lourdement endettée, elle a des impayés à hauteur de 150.000 euros.
Du point de vue des relevés du syndic, tout est clair : la copropriété A est créditrice de 150.000 euros, et doit émettre un chèque de 100.000 euros. La copropriété B est débitrice de 150.000 euros.
Mais du point de vue de la banque, le compte est à zéro, et elle risque de ne pas autoriser l'émission d'un chèque de 100.000 euros...
Pour se prémunir contre ce genre de problème, il ne faut accepter de renoncer au compte séparé qu'au bénéfice d'un syndic solide, bénéficiant de garanties élevées, à la hauteur des budgets qu'il gère.
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 28 août 2002 : 12:06:09
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Les 100 000 euros destinés à la création d'un ascenceur devraient plutôt aller sur un compte travaux (à part du compte commun) ?
bp |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 28 août 2002 : 14:48:42
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Je suppose que peu de syndics le font... mais là CLemouel ou Universimmo répondrait mieux que moi. Au fait, ils ne sont toujours pas rentrés de vacances, pourtant avec le temps qu'il fait, cela ne vaut guère la peine...
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malechka
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218 réponses |
Posté - 28 août 2002 : 19:32:35
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Coucou bonjour à tous et bonne rentrée,
En fait, il y a dans le match 3 possibilités compte unique - compte séparé et compte individualisé cette dernière possibilité est importante pour au moins deux raisons :
1- Normalement le syndic ne facture pas de supplément pour « manque à gagner » ou traitements particuliers comme il le fait pour les comptes séparés.
2- Le conseil syndical peut consulter les relevés bancaires et demander (ce qui est conseillé) un rapprochement bancaire avec les comptes du syndicat, il peut donc contrôler beaucoup plus facilement la régularité des paiements aux prestataires.
Néanmoins il faut vérifier deux points très importants pour éviter des pratiques courantes et parfois malhonnêtes de certains syndic qui offres de faux comptes individualisés.
Il peut exister effectivement un compte individualisé
1- mais ce « compte » n’est alimenté que par des virements ou prélèvements venant d’un compte unique, ce qui naturellement est une tromperie.
2- Les virements ou paiements aux fournisseurs du syndicat sont bien débités sur le compte dit « individualisé » mais pas directement aux profits des fournisseurs de la copropriété ils séjournent d’abord sur un « compte mandant » du syndic. La date du débit n’est donc pas forcément la date du paiement au prestataire.
Cependant dans les 3 cas les comptes travaux ne sont pas des comptes bancaires et sauf vote en assemblée pour placer les fonds appelés sur un compte bancaire spécial, les fond appelés sont encaissés sur le compte bancaire courant du syndicat ou compte unique du syndic.
Petit complément d'information, l'écriture comptable des fonds appelés pour travaux est bien sur affectée au crédit d'un compte travaux quelque soit le mode de compte ouvert en banque.
Edité par - malechka le 28/08/2002 19:40:25 |
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 29 août 2002 : 10:10:25
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Merci Malechka pour ces infos. Thoveyrat a donc raison en disant que les provisions pour travaux d'une copropriété "A" peuvent très bien combler le déficit d'une coproprété B. Pratiquement, comment peut-on vérifier que cette situation n'existe pas chez son syndic ??
bp |
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malechka
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218 réponses |
Posté - 29 août 2002 : 12:51:04
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Oui, bien sur Thoveyrat a raison, mais le problème à mon avis n’est pas de combler le déficit d’une autre copropriété. Il y a problème si les prestataires de la copropriété avec une trésorerie saine ne sont pas payés en temps et en heure ou si les travaux sont reportés ; là le préjudice est bien réel.
Pour éviter ce genre de situation il faut donc mieux voter soit pour un compte séparé soit pour un vrai compte dit individualisé. Vous pourrez ainsi vérifier chaque dépenses débitées sur votre compte bancaire (compte séparé) ou celui affecté à votre copropriété (compte individualisé) et naturellement vérifier le rapprochement bancaire. Ces contrôles sont indispensables et doivent être fait très sérieusement par des personnes compétentes.
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 29 août 2002 : 16:47:46
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Reçu 5/5 Malechka ! Notre syndic considère que le passage au compte séparé implique un surcroît de travail et donc facture cette prestation (augmentation de 10% sur ces honoraires). Cet argument s'est révélé dissuasif je dois dire. La gestion d'un compte séparé doit elle être considérée objectivitement comme une prestation particulière ??
bp |
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nefer
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28499 réponses |
Posté - 29 août 2002 : 17:51:30
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à Paris, les syndics facturent cette prestation dans leur contrat , dans les clauses de gestion particulière, alors qu'en province c'est compris dans les honoraires de base
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malechka
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218 réponses |
Posté - 29 août 2002 : 19:01:07
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Il y a effectivement surcroît de travail et coût supplémentaire par rapport à un compte unique :
- Virement global d’un compte unique par prestataires au lieu de X virements par compte
- L’édition des lettres chèques restent possibles mais compliquée et les logiciels beaucoup plus cher
- X rapprochements bancaires au lieu d’un seul.
- X carnets de chèques
- Codification bancaire multiple
Mais le surcroît de travail invoqué par les syndics est un faux problème. En effet, les syndics peuvent s’organiser différemment et s’il est vrai qu’un surcroît de travail est réel dans une organisation axée sur le compte unique dans le cas contraire c’est évidemment faux, il s’agit là encore d’un critère de qualité et de transparence pour choisir son syndic.
En fait, ce que ne vous dit peut-être pas votre syndic c’est qu’il place les fonds détenus du compte unique (ou comptes individualisés) et que le montant des intérêts perçus, (même si aujourd’hui les taux ne sont plus ce qu’il étaient) n’est pas négligeable ce qui explique pourquoi les syndic facture les comptes séparés.
Le compte séparé est la propriété du syndicat et suit celui-ci quelque soit son syndic, ce qui n’est pas le cas des comptes dit individualisés ou uniques ; c’est pourquoi les banques ne peuvent pas (normalement) faire profiter le syndic des produits d’un compte (séparé) puisqu’il n’en est pas le propriétaire.
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 30 août 2002 : 09:15:51
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Oui Malechka, les syndics placent les fonds détenus du compte unique (ou comptes individualisés) et que le montant des intérêts perçus représentent une manne non négligeable. C'est également le cas pour les banques auxquelles nous confions tous notre argent ! Ces mandataires sont juridiquement libres de placer les fonds où ils veulent. Si par exemple le compte séparé devait VRAIMENT devenir la règle, les syndics rattraperaient de toute façon leur manque à gagner ailleurs. Donc, les copropriétés finissent toujours par payer quelque soit le mode de gestion choisi. Je pense que cet aspect n'est pas le plus décisif mais plutôt ce que vous expliquiez dans vos mails précédents.
bp |
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malechka
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218 réponses |
Posté - 30 août 2002 : 10:47:04
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Petite précision bprudhon, je ne réprouve pas du tout ce procédé tout à fait légal. Ce qui me gène c’est que peu de syndics osent l’expliquer et plus souvent encore le cache.
Encore une petite chose, il est tout de même désavantageux pour un petit syndic de devoir vivre uniquement sur la prestation rendue alors que les grands groupes peuvent aussi compter sur des intérêts provenant de comptes détenus pour des tiers sans critère de qualité ou de services rendus.
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 30 août 2002 : 11:44:03
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D'ailleurs les grands groupes rachètent les petits ! C'est clair que plus la masse de fonds gérés est importante et plus la rémunération des placements est importante. Mais lorsque "les critères de qualité et de services rendus" ne sont pas au rendez-vous alors effectivement il y a de l'abus et il est temps d'aller voir ailleurs.
bp |
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