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wareika
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 01 oct. 2002 : 18:40:28
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Bonjour
Je voudrais savoir si quelqu'un est chargé de faire réspecter le règlement de copro. En d'autres terme, quels sont les recours d'un copropriétaire lorsqu'une partie du règlement n'est pas respecter.
C'est relatif au problème de cave évoqué plus bas. j'attaque le sujet sous un autre angle qui me parrait plus conforme au problème.
Je suis propriétaire d'un lot. Celui ci est défini dans le règlement de copro. Réglement, qui si je ne me trompe pas, constitue la pierre angulaire de la copro. Le fait que je ne puisse jouir intégralement mon lot, me semble être contraire au respect dudit reglement. Aussi je peux peut etre simplement exiger l'application du règlement. Dans ce cas je voudrais savoir qui peut m'aider, sachant que tout le monde s'en fiche!!
Je vois plusieurs possiblités. cependant je ne sais pas laquelle est valable.
1 Le syndic doit il faire appliquer le reglement, des lors qu'on lui signale un non respect de celui ci? Quelle est la demarche dans ce cas?
2 Est il possible de ce retourner contre le syndic (je veux a tout prix eviter cela car il fait du bon boulot), l'ensemble des copropriétaire (le syndicat?)?
3 qui est chargé, de manière générale, de faire respecter le reglement? la loi a bien du prevoir ce type de problème. Je veux dire par là, qu il me parraitrait fou de mettre en place des textes de loi concernant un point aussi crucial, et, dans la même temps, ne pas prévoir de recours des lors que celui ci n'est pas appliqué.
Cordialement
wareika
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 oct. 2002 : 19:09:20
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C'est le syndic qui est chargé de faire respecter le réglement de copropriété.
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wareika
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 02 oct. 2002 : 11:03:32
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Merci pour la réponse.
Je vudrais savoir quelle est sa marge de manoeuvre.
C'est à dire comment, dois je faire pour récamer l'application du règlement d'une part et comment peut il faire pour le faire appliquer d'autre part?
Peut il engager des frais sans vote de l'assemblée pour permettre le respect du règlement?
Merci
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
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wareika
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 02 oct. 2002 : 16:10:25
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Ce document est tres bien fait et repond en grande partie à mes questions  . Vous dites que cela ne va as plaire à certains membres du forum, qui je supposent sont eux mêmes des syndics... Je tiens donc à préciser quelques points
Je ne suis pas de ceux qui rejettent systématiquement la faute sur le syndic. Dans le cas qui me préocccupe (problème de cave) ce serait d'autant plus regrettable que le syndic n'y est pour rien (mis a part le problème lié à l'ascensseur). Cette situation est le fruit d'un desinteret des copropriétaires pour leur cave. Cela a conduit, d'une part à des "squats" et à l'abandon quasi total d'une grande partie des caves et d'autre part à la transformation d'une cave en machinerie d'ascenseur. Cette transformation d'un lot privé en partie commune c'est fait sans dédomagement, sans même avoir prévenu le propriétaire et sans modification des lots aupres du cadastre. S'il ne peut pas être tenu rigeur au syndic du désinteret des copro pour leur cave, il me semble que pour le problème de la machinerie le syndic n'a pas fait son travail dans les règles de l'art. Je pense qu'il serait donc utile de remettre à plat le problème des caves. Le problème est que tout le monde s'en fiche et que sans presson sur le syndic cette remise à plat n'a aucune chance d'aboutir. D'autre part je me suis rendu compte que lors des assemblées, l'avis du syndic est tres respecté (il faut reconnaitre qu'il est compétant  ) et que celui ci se protège contre tout risque entrainant sa responssabilité. Dans ces conditions, si le syndic se rend compte que sa responssabilité peut etre engagée, alors il fera tout ce qui est possible pour que la situation soit eclaircie. Ce qui est ni plus ni moins ma demande...
Cordialement
wareika
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 02 oct. 2002 : 23:16:38
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Bonsoir Wareika,
Vous me voyez satisfait si ma modeste contribution a pu vous aider dans vos démarches.
Bon courage.
Cordialement.
Cyril  |
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kim shamsa
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 03 oct. 2002 : 15:49:46
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Bonjour,
Certes, le syndic est chargé de faire respecter le réglement de copropriété, surtout si le syndicat des copropriétaires a pris des décisions en ce sens et lui a donné les moyens d'assurer cette mission (vote en A.G. de résolutions opposables à tous résidants - copropriétaires et locataires - ).
Par ailleurs, votre syndic doit détenir dans les archives de votre copropriété, tous les documents "architectes" (plans des différents niveaux qui positionnent les lots).
Le notaire et l'ancien vendeur auraient du vous en transmettre copie.
Cependant, si votre copropriété est ancienne (pas plus de 30 ans), il est possible de vous rapprocher de la Direction Départementale de l'Equipement de votre département. Il se peut qu'ils aient conservés leurs archives.
Sinon, demandez à connaitre le nom du cabinet d'architectes qui a réalisé votre ensemble. Ils doivent, eux aussi, avoir leurs archives.
Bien évidement, ces pistes de recherche ne sont "valables" que si votre bâtiment est construit depuis ces dernières trente années.
En deçà, ne compter pas trop, trouver des archives, hélas !
Sinon, saisissez votre syndic par lettre recommandée avec AR.
Demandez-lui de faire le nécessaire, lui signalant "qu'à défaut, vous engagerez, à son encontre (mise en cause de sa responsabilité civile) et l'encontre du syndicat de copropriétaires,une procédure en référé devant le TGI (procédure rapide et peu onéreuse), "pour perte de jouissance de votre lot".
Comme je suis intéressé, faites-moi connaître l'aboutissement de vos démarches sur mon e-mail
Coridalement,
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wareika
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 03 oct. 2002 : 17:13:24
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Cher(e) Kim Shamsa
les démarches que vous évoquez sont celles que j'ai (je vais) mettre en oeuvre.
Concernant mon immeuble, il date de la fin du 19ieme ou début du 20ième. Je suis allé au archive de Paris pour retrouver les plans, manque de bol ils n'ont rien avant 1920...
Concernant le syndic, c'est bien simple, certain copro m'ont dit qu'il n'avait pas les plans. J'essaye de les joindre, mais ils ne répondent pas à mes messages (je tombe tjs sur le repondeur de la personne en charge de mon dossier).
Je compte dans un premier temps en discutter avec les copropriétaires lors de l'assemblée (le 6 décembre). Je vais leur demander de voter une décision permettant de remettre de l'ordre dans tout ça. Le problème c'est que cela nécéssite surement la venue d'un géometre, le dédomagement par la copropriété du copropriétaire qui s'est vu spolier lors de la construction de l'ascensseur et certainement (si l'on fait ça dans les règle de l'art) un dépoussièrage du règlement de coprop qui date de 1950... Bien sur si tout le monde y met de la bonne volontée cela peut être beaucoup plus simple. Il suffirait dans un premier temps que chacun montre quelle est ca cave. S'il n'y a pas d'erreur je pense qu'on arrivera à les renuméroter à partir des num figurant au cadastre. Je pense qu'il y a une "clef" logique pour la numérotation (je veux dire que les num se suivent et que cela n'a pas été fait au hasard).
S'ils refusent de voter cette résolution (ce qui ne me permettra pas de retrouver ma cave) alors je ferai pression sur le syndic. Je pense que le syndic arrivera à les persuader lors de l'assemblée, si je lui fais comprendre qu'il engage sa résponssabilitée civile.
Je vous tiendrai au courant.
Wareika
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 03 oct. 2002 : 17:40:40
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Bonjour à tous,
Une fois n'est pas coutume, mais je vais prendre la défense des syndics.
Il appartient bien au syndic de faire respecter le règlement de copropriété et pour celà, il dispose de moyens techniques (cf. document de l'ARC).
Cela dit, faut-il encore que le syndicat ne freine pas son travail ; et la c'est beaucoup moins certain.
Dans le cas de Wareika, certains copropriétaires ont fait leur petite cuisine concernant l'attribution plus ou moins licite de caves.
Ces mêmes copropriétaires, qui peuvent même être membres du conseil syndical au pire, vote le renouvellement du contrat du syndic.
Chacun pourra ainsi comprendre que le syndic risque de se "mordre la queue" et peut donc être réticent à engager des actions.
Moralité : on a le syndic que l'on mérite et comme l'évoquait justement Universimmo dans un de ses dossiers :
Citation :
la bonne " gouvernance " ne dépend pas seulement du management (le syndic, professionnel ou bénévole) ; elle implique aussi les actionnaires influents (les copropriétaires actifs) et des organes de surveillance et de décision (le conseil syndical).
Une bonne " gouvernance " ne s'établit pas du jour au lendemain ; comme la confiance qui va avec, elle se construit patiemment dans la durée, et se transmet au fur et à mesure du renouvellement des copropriétaires.
A méditer...
Cordialement.
Cyril |
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wareika
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 04 oct. 2002 : 15:42:11
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Clemouel es tu un devin, un voyant ou un sorcier?
Tu dis: "Ces mêmes copropriétaires, qui peuvent même être membres du conseil syndical au pire, vote le renouvellement du contrat du syndic."
C'est bien le problème, la personne qui a le plus d'info sur les caves est en effet membre du conseil syndical. Quant à savoir s'ils votent le renouvellement du syndic, c'est complexe. En fait certain se plaignent du syndic (surtout la personne qui est le représentant syndical de mon batiment), alors qu'il n'y a pas vraiment lieu. Aussi le syndicat menace de ne pas renouveler le contrat "pour faire pression". Le prob c'est qu'on vote un renouvelement pour 6 mois (ca fait un an pile poil qe je suis propr et je me prepare à la toisième AG ou AGE (le 6/12)) mais on ne change pas parce qu'ils ne font pas le demarches. Ceci n'est qu'un detail en fait.
Par contre si je comprend bien, le syndic ne peut pas grand chose pour moi. En effet, il ne peut rien faire sans l'accord du syndicat, et cela même si sa responsablité civile est engagée? D'autre part le syndicat n'est pas motivé par mon problème. Les membres me disent "trouve les plans originaux et on verra alors". Le prob, et ils le savent bien, c'est que les plans sont introuvables parce que l'immeuble date d'avant 1920. Ainsi, si le syndic ne peut rien et que le syndicat se desinteresse du probleme je n'ai aucune solution et je dois accépter cet état de fait.
Concernant les levier du syndic, je suis allé voir le doc de l'ARC.
C'est leviers sont:
1 La lettre recommandée. mais à qui doit il l'adresser sachant qu'il n'y a pas de "coupable" désigné?
2 le constat d'huissier. Il peut constater que les caves ne sont pas numérotées et qu'il est impossible de savoir quelle cave est à qui. Ensuite, qu'est ce qu'on peut faire?
3 Les clauses pénales et autre du reglement. Là il faut que je relise le reglement pour voir ce qui est dit.
4 le référé. Là encore le syndic se plaint, mais contre qui? Peut il assigné en référé le syndicat, s'il estime que celui si ne lui donne pas les moyens de faire respecter le règlement (en ne votant pas en ce sens). En tout cas cette possibilité doit etre laissé de cotes. Je vois mal un syndic se mettre à dos le syndicat (autant lui demander de se tirer une balle dans le pied).
5 Le fond. Même problème que pour le référé.
C'est dingue, je ne demande pas la lune, je veux juste profiter de ma cave. C'est d'autant plus fou que ce droit est archi reconnu par la loi francaise. C'est simple comme demande, mais impossible à obtenir sans l'accord du syndicat...
Ce truc me rend fou 
wareika
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 04 oct. 2002 : 16:41:24
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Une idée en l'air, comme ça, qu'en pensent CLemouel et Universimmo? Vous essayez de lire les rares numéros existants, éventuellement vous faites constater par un huissier, vous en déduisez un ordre logique, et vous voyez quelle cave vous revient. Si elle est libre, vous peignez votre numéro dessus et vous la prenez, et si elle ne l'est pas, vous entamez une recherche pour savoir qui occupe votre cave, et si vous ne trouvez pas vous allez porter son contenu aux objets trouvés et vous faites comme précédemment. De toutes façons, personne ne peut prouver son occupation légitime de l'une ou l'autre de ces caves, non? A moins de montrer un plans, et là peut-être vous pourrez voir reparaître ces fameux plans...
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