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 Sujet  |
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Claude
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 07 nov. 2002 : 08:49:16
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Bonjour,
J'ai acheté, en 2001, deux appartements à crédit pour louer, et je posséde auusi une maison que je loue.
Je viens de recevoir avec surprise mon "premier" avis d'imposition CONTRIBUTIONS SOCIALES, et cela fait mal.
Si je recapitule les contributions à payer sur les revenus fonciers, j'attiens 2.5% sur les loyers bruts (CRL) et 10% sur les revenus fonciers nets (CSR, CRDS et autre). Sans compter l'imposition sur le revenu.
Tout cela grêve le revenu de mes placements.
Y a t'il des moyens pour alléger les impôts (niches fiscales et autres)?
Merci pour vos réponses.
Claude
Claude Meysen
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 nov. 2002 : 08:54:53
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Même si vous n'êtes pas imposable sur le revenu, ces contributions sociales sont dues.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 07 nov. 2002 : 09:32:30
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Le seul moyen pour ne pas avoir à payer ces impôts indirects est de ne pas percevoir de revenus fonciers. En tout cas, avant tout achat locatif il faut absolument inclure ces impôts dans la simulation.
bp |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 07 nov. 2002 : 11:09:53
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Si vous avez acheté ces logements à crédit récemment, normalement vous devriez, avec les intérêts d'emprunt, générer un déficit foncier net, et donc n'être assujetti qu'à la CRL de 2,5%. A moins que le crédit n'ait représenté qu'une faible part de l'investissement. Avez-vous indiqué, dans votre déclaration de revenus, que cet achat s'était fait à crédit?
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Claude
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 07 nov. 2002 : 13:45:23
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réponse en particulier au message de Thoveyrat.
Mes loyers couvrent largement les mensualités du crédits et frais d'assurances, donc les intérets. De plus les intérets sont décroissants d'année en année, forcement une année vous serez positif à moins que vos autres revenus vous permettent que les mensualités soient très supérieures au loyers. C'est alors un placement à plus long terme.
Je n'étais pas informé quand j'ai acheté que les revenus fonciers étaient assujettis à la CSG et autres contributions sociales. Maintenant je le sais et en tiendrais compte si j'effectue un nouveau investissement.
Je vous remercie pour toutes vos réponses.
Claude.
Claude Meysen |
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location meublee
Contributeur senior
65 réponses |
Posté - 07 nov. 2002 : 14:40:52
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bonjour
les appartements en question sont loues vides
on m'a deja dis qu'en les louant meubles on n'est plus impose au regime des revenus fonciers mais au bic benefice industriel et commercial
et cette imposition est plus interessante
a confirmer
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 07 nov. 2002 : 14:51:51
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Claude Meysen,
Il ya tout de même une solution c'est le passage au statut de loueur en meublé ! en effet, dans ce cas l'option fiscale est le régime de la micro-entreprise (micro-BIC). Ladministration fiscale applique alors un abattement forfaitaire de 70% sur vos revenus fonciers et ce quel que soit le niveau d'intérêt d'emprunt, charge, etc .... Autrement dit vous êtes tout le temps imposé sur 30% des revenus de la location meublée.
bp |
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location meublee
Contributeur senior
65 réponses |
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location meublee
Contributeur senior
65 réponses |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 07 nov. 2002 : 15:58:13
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Oui, n'empêche que même dans la location meublée on doit payer la CRL (2,5% des recettes annuelles bruts) et la CSG (10% des 30% obtenus après abattement). De ce point de vue pas de différence avec la location non meublée. Disons que lorsque les intérêts d'emprunt deviennent très faibles et que les travaux de rénovation majeurs ont été faits, c'est le moment de passer en meublé.
N.B : En réalité, vous pouvez opté tout de suite pour la location meublée tout en ayant des charges (intérêts d'emprunt, travaux, ...) supérieures au 70%, mais à ce moment là vous n'optez pas pour le régime fiscal micro-bic mais pour le régime réel.
bp |
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location meublee
Contributeur senior
65 réponses |
Posté - 08 nov. 2002 : 13:54:05
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quelles sont les differences entre le micro entreprise et le reel
quelles sont les conditions les obligations
pour le reel il faut dresser des tableaux de syntheses bilan ....
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 08 nov. 2002 : 15:18:33
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Avec le régime microBIC c'est simple, il suffit de déclarer les recettes brutes et le fisc se charge de faire l'abattement forfaitaire de 70%.
Avec le régime du réel, effectivement il faut remplir certains imprimés fiscaux où vous déclarez toutes les charges. Comme je ne l'ai jamais fait je ne peux pas trop en dire davantage.
bp |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 13 nov. 2002 : 17:01:48
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Bonjour,
Une autre solution est de déménager à l'étranger.
J'habite aus USA et je loue deux appartements en France.
En tant que non résident fiscal, je ne suis pas soumis à la CSG, RDS et prélévements sociaux.
Mes revenus fonciers sont taxés forfaitairement à 25% après habituelles déductions.
Par contre, je reste soumis à la CRL.
Prados |
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 14 nov. 2002 : 09:13:30
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Personnellement, je ne serais pas très enthousiaste pour devenir bailleurs de biens situés dans un pays où je ne réside pas : louer demande tant de disponibilité! Et un bon gestionnaire coûte fort cher, obérant la rentabilité de l'investissement.
Thoveyrat |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 21 nov. 2002 : 01:58:43
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Thoveyrat
Je suis d'accord, mais je n'ai pas eu le choix. Je dois donc faire avec et, comme je gère en direct pour l'instant, faire très attention au choix des locataires. Pour l'instant tout va bien. Touchons du bois pour que cela continue....
Prados |
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glik
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 15 déc. 2002 : 20:00:42
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Bonjour
est-ce que les 70% d'abattement pour une location meublée sont faits sur les revenus bruts (i.e. le loyer charges comprises) ou nets des charges ??
Merci
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 16 déc. 2002 : 06:30:03
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En toute logique, ils seraient faits sur l'ensemble des recettes...
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sergepru
Contributeur vétéran
134 réponses |
Posté - 16 déc. 2002 : 08:07:06
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surtout n'oubliez^pas que pour le regime benefice industrel commercial
ous aurez une taxe professionnelle a payer pour ma region le minimum tourne autour de 200 a 230 euros a prendre en compte
a inclure pour effectuer ses calculs
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 16 déc. 2002 : 09:41:52
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Oui, les recettes à déclarer sont les loyers+charges (recettes bruts)
L'abattement de 70% se fera sur les recettes bruts. La TP est effectivement due : n'oublier pas le petit imprimé fiscal à joindre avec votre déclaration.
bp |
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glik
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 23 déc. 2002 : 19:51:56
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Bonjour à tous et merci pour vos réponses
C'est compliqué l'imposition sur les revenus du bailleur, j'y comprends rien !!
Lorsqu'on prend le régime réel, comment déduit-on les charges, les intérêts d'emprunts et les 14 % forfaitaires ? Faut-il prendre le loyer hors charges annuel moins la somme des intérêts d'emprunt payés à l'année , et le tout multiplié par 0,86 ?
La CRL s'applique-t-elle sur les loyers hors charges ou charges comprises ? Même question pour la CSG, CRDS etc... qui font 10 %.
Help
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 24 déc. 2002 : 09:47:01
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La CRL s'applique sur le loyer hors charges, et il faut la payer même si on a un déficit foncier.
En revanche, la CSG et la CRDS ne s'appliquent que sur le revenu net imposable, après déduction éventuelle des déficits reportables des années antérieures.
Les 14% sont calculés eux aussi sur les loyers hors charges (à condition que les charges correspondent bien à toutes les charges locatives, et rien qu'à elles, sinon il faut recalculer!)
Les charges réelles : certaines sont déductibles, d'autres non, la liste serait trop longue, si vous n'avez pas de récapitulatif de la part de l'agence qui gère le bien (et même si vous en avez un : rares sont par exemple les agences qui pensent à déduire la quote-part des honoraires du syndic, cela rentabilise à peu près l'achat du guide!), je me permets de vous conseiller (et tant pis si la pub n'est pas permise ici) le numéro "spécial fiscal" de la revue "Le Particulier", qui paraît en janvier. Il sert de référence, même à certains agents des Impôts, la lecture du Code Général des Impôts étant des plus ardues.
Quant aux intérêts d'emprunt, ils se déduisent comme les charges, avec une seule différence : s'ils génèrent un déficit à eux seuls, ce déficit n'est pas déductible du revenu global mais seulement des revenus fonciers des dix années suivantes.
C'est vrai que c'est assez compliqué, et que vous ne vous y prenez pas trop tôt...
Thoveyrat |
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