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Kimelkoi
Contributeur actif
30 réponses |
 Posté - 14 déc. 2002 : 10:11:14
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Boujour, votre forum est très interressant et m'amène à me poser pas mal de questions. En voici une:
Dans de nombreux sujets, il est conseillé d'exiger auprès du bailleur qu'il réalise des travaux en référence à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui stipule que "le bailleur est obligé:(...)
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux (...);
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués "
Ce qui me chagrine dans ces termes, c'est que si le bailleur doit "entretenir les locaux" et "y faire toutes les réparations autres que locatives" , sa responsabilité (financière) ne semble pas à priori engagée pour autant aux termes de l'article 6.
Ce n'est pas le cas du locataire qui, en vertu de l'article 7, " est obligé:(...)
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure."
Au vu de l'article 7, le bailleur semble donc en droit, pratiquement dans tous les cas, d'imputer dans un premier temps le montant des travaux au locataire, à charge pour ce dernier d'aporter, selon le cas, la preuve de la force majeure, de la faute du bailleur ou d'un tiers, de la vétusté ou de la malfaçon...
Bref, contraindre le bailleur de faire en vertu de l'article 6, est -ce vraiment suffisant pour éviter de se voir par la suite facturé le montant des travaux en question ?
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Kimelkoi
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 17 déc. 2002 : 10:47:26
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Ma question déchaine l'enthousiasme, dirait-on !!!!  |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 17 déc. 2002 : 12:30:10
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Elle suscite un peu de perplexité...
La symétrie totale est difficile mais les choses ne sont pas si déséquilibrées en faveur du propriétaire que vous le dites (au demeurant les propriétaires râlent parce qu'ils ont l'impression d'un déséquilibre dans l'autre sens...)
Le propriétaire "tient" effectivement le dépôt de garantie, mais de l'autre côté, le locataire "tient" le logement ! Chacun a des obligations : le propriétaire de faire en sorte de... et le locataire de payer ; ils ont chacun une insécurité à ce titre, et des moyens judiciaires pour obtenir satisfaction qui sont réellement efficaces quoi qu'en disent les uns et les autres (voir nos articles à ce sujet)...
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Kimelkoi
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 18 déc. 2002 : 12:10:20
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[i](au demeurant les propriétaires râlent parce qu'ils ont l'impression d'un déséquilibre dans l'autre sens...)[i/]
Mais cela ne vient-il pas de leur profond désir que la chose louée ne devrait rien leur coûter d'autre que les taxes, impôts et charges ? Que toute autre dépense devrait être à la charge des locataires successifs ? Il est difficile pour un propriétaire de concevoir qu'un appartement se dégrade petit à petit, que le quotidien d'une vie paisible puisse malgré tout causer des marques dans les boiseries, des éclats sur le carrelage ou l'émail de la baignoire...Certains ont leur petites manies: ils préfèrent les tapisseries blanches, peu importe les goûts de ceux qui y vivent... Le propriétaire, et c'est compréhensible, souhaiterait que chaque locataire restitue le bien dans le même état qu'auparavant. Alors, il a tendance à facturer,(récurages, remises en état ,...), à rouspéter après le locataire, a le tenir pour responsable du délabrement de son bien, l'accusant de mauvais entretien, mauvaise ventilation, insuffisance de chauffage, mauvais usage... Et surtout, comme tout cela n'est pas de son fait, le propriétaire ne comprend pas qu'il doive parfois payer ! C'est humain, mais ce n'est pas juste pour autant.
Quoi qu'il en soit, aujourd'hui, les 3/4 des bailleurs sont des sociétés de gestion mandatées par les propriétaires et mes griefs s'adressent surtout à elles. Ces agences agissent envers les locataires dans la méconnaissance (ou devrai-je dire le mépris ?) des lois portant droits et obligations de chacuns. C'est d'autant plus inexcusable s'agissant de professionnels.
Un exemple: pourquoi un locataire sans histoire et bon payeur devient-il un enquiquineur de première dès qu'il exige une régularisation annuelle de ses charges ? Pour la petite histoire, j'ai loué en 17 ans par l'interdiaire de 4 agences différentes: je n'ai jamais obtenu cette régularisation annuelle! (faut-il saisir le tribunal, au risque de se voir donner congé à l'échéance ?)
Autre exemple: dans l'affaire de mon dégât des eaux, comment un professionnel peut-il ignorer ses obligations de bailleur et me demander la remise en état ? Il me semble pourtant que c'est monnaie courrante, et il ne risque rien d'autre que de se voir simplement contraint de faire à brève échéance.(le proprio va rouspéter).
Par contre, ayant refait à neuf les murs du couloir mais ayant changé la nature du revêtement, je risque paraît-il de me voir contraindre de remettre en l'état initial. Ma bonne foi ne me servira en rien et pourra me côuter financièrement fort cher!
Car, et c'est une différence fondamentale, si le bailleur est en droit de facturer nombre de choses au locataire et de conserver tout ou partie du dépôt de garantie (la charge de la preuve incombant finalement au locataire au termes de l'article 7, à condition même qu'il connaisse ses droits et fasse le nécessaire pour en récupérer le montant), le locataire n'a pour sa part strictement aucun droit de suspendre le paiement du loyer.
Question subsidiaire: arrive-t-il que de tels bailleurs fasse l'objet de condamnation pénales ? Car il me semble au fond qu'il serait juste que les infractions des professionnels (car il s'agit bien de cela) soit sanctionnées comme il se doit pour éviter les dérives.
Excusez-moi d'avoir été long, et merci d'avance de vos réponses.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 déc. 2002 : 12:40:03
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concernant les régularisation annuelle des charges que vous n'avez jamais obtenu, vous pouvez demander (en RAR bien sur et en fixant un délai dans cette mise en demeure)à votre (ou vos) propriétaire le remboursement de toutes les provisions versées, car la prescription en cette matière est de 10 ans.
En cas de non réponse positive de sa part, il vous suffit de saisir le TI du lieu de situation de l'immeuble.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 18 déc. 2002 : 14:16:41
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30 ans même...
Mais Kimelkoi pointe avec justesse le risque de congé.
Je serais parfaitement d'accord avec lui en ce qui concerne l'établissement de procédures pénales pour les professionnels qui persistent à extorquer des sommes indues aux locataires et, il ne faut pas l'oublier, aux bailleurs (car, chers "Universimmonautes" locataires qui vous plaignez de vos agences, savez-vous si celles-ci reversent les retenues sur DG et autres frais indus aux bailleurs?).
C'est devenu un "phénomène social", les agences savent qu'elles ne risquent rien (ce sont les bailleurs qui paieront les frais des procès perdus, et elles pourront prétendre que les tribunaux sont outrageusement favorables aux locataires), et je n'ai jamais eu connaissance d'enquête approfondie de la DGCCRF sur les pratiques des gestionnaires locatifs, vis-à-vis de leurs locataires comme de leurs clients bailleurs.
Mais il ne faudrait pas tomber dans l'excès inverse : ce n'est pas parce qu'une agence a un contentieux avec un locataire, même s'il s'avère qu'elle est en tort, qu'il faut la pénaliser trop brutalement. C'est uniquement si, avertie de l'illégalité de telle pratique, elle persiste dans ce qui devient une escroquerie.
Notez qu'à titre personnel je n'ai eu qu'à me féliciter de l'agence qui a géré mon bien pendant sept ans, et que mon agence actuelle, qui m'a pourtant laissée sans eau chaude pendant dix mois, n'est probablement pas une de ces agences malhonnêtes. Ne jetons pas bébé avec l'eau du bain!
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Kimelkoi
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 19 déc. 2002 : 16:26:58
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Je dois préciser que mes charges ont toujours été régularisées d'une manière ou d'une autre, mais jamais annuellement comme la loi le prévoit.
Actuellement, cela fait plus de 18 mois (l'agence n'aurait pas reçu les documents nécessaires...hummmm ....)
Pour poursuivre au sujet des agences, que penser de leurs critères de sélection des locataires, selon elles à la demande des propriétaires. Certaines locations ne sont "plus disponibles" si l'on a les un chien, des enfants en bas âge... Et mieux vaut être un cadre ou un fonctionnaire bien rémunéré de type européen.
Que penser des conditions particulières parfois annexées au contrat de locations telles que (c'est mon cas): "il est interdit de percer et de fixer aux murs des meubles ou objets de toute nature" et "il est convenu d'entente entre les parties que tout percement fera l'objet d'une facturation forfaitaire de 100F à la charge du locataire"?
Que penser de leur refus systématique de mentionner sur l'état des lieux d'entrée "état vétuste" ou "très usagé" lorsque c'est pourtant le cas ? La mention est remplacée par "état d'usage", et combien de futur locataires ont l'"audace" d'exiger pour cela la venue d'un huissier ( à payer pour moitié), et à entrer si vite en conflit avec le bailleur ? ( et combien de locataires changent par la suite des revêtements très usagées à leur frais ?)
Autant de pratiques douteuses ou illégales que beaucoup d'agences ( certainement pas toutes, j'en conviens) se permettent en toute impunité et qui mériteraient à mon sens le retrait de leur carte professionnelle. 
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 20 déc. 2002 : 07:01:50
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Vous pouvez écrire, en recommandé AR, à votre agence que c'est une clause abusive, dans le sens où elle vise à vous interdire un usage normal de votre logement, et que par conséquent vous l'avisez que vous n'êtes pas tenu de la respecter; et que vous êtes très surpris que quelqu'un qui prétend gérer le bien d'autrui à titre professionnel, se permette de telles atteintes à la législation.
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Cette mention "état d'usage" permet assez difficilement aux locataires de faire changer les revêtements sans faire passer d'huissier, mais elle permet tout de même à la sortie de refuser une retenue sur le dépôt de garantie.
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