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jalno
Contributeur débutant
19 réponses |
 Posté - 09 janv. 2003 : 11:19:59
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Bonjour,
Je cherche un Syndic sérieux non marchand de biens.
Si vous avez une bonne et durable expérience avec un Syndic dans le 78 merci de me répondre.
Cordialement.
Edité par - jalno le 13/01/2003 09:57:12
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RENAUD
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 23 janv. 2003 : 08:46:36
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Pour trouvez un bon syndic et c'est possible, orientez vous vers une chambre syndicale type CNAB et choisissez les régies familliales traditionnelles.
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malechka
Pilier de forums
218 réponses |
Posté - 23 janv. 2003 : 09:38:53
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bonjour,
Les chambres syndicales n’ont jamais été un gage de qualité et les structures familiales traditionnelles non plus. Les syndics ayant une démarche qualité, même encore minimum, sont ceux qui prennent la peine d’investir dans le label Qualité ou la norme ISO.
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RENAUD
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 23 janv. 2003 : 10:47:21
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Il faut arrêté de dénigrer systématiquement l'ensemble des syndics. Pour information, la certification ISO coûte chère et sera aura pour conséquence l'augmentation des honoraires du syndic.
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malechka
Pilier de forums
218 réponses |
Posté - 23 janv. 2003 : 20:54:11
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Bonsoir,
"La certification ISO coûte chère", évidemment la qualité à un prix et si par la qualification les honoraires peuvent être augmentés c’est que la qualité du service augmentera, ce qui ne sera pas un mal ni pour les copropriétaires ni pour les syndics !  
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 23 janv. 2003 : 21:32:42
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Pour les syndics, je ne sais pas, mais dans beaucoup de prestations intellectuelles, les certifications ISO sont surtout du blabla.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 23 janv. 2003 : 21:52:08
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Je pense qu'il n'y a pas de recette magique et, effectivement, que se référer uniquement à des listes de chambres syndicales ou aux labels n'est pas une garantie.
Rechercher un syndic, pour s'embarquer avec lui sur la durée (à travers des contrats certes annuels : mais, on ne change pas de syndic tous les quatre matins), est un travail sérieux, qui demande du temps et de l'énergie.
On ne trouve pas un bon syndic sur des indications fragmentaires, ni sous le pied d'un cheval : il faut faire un appel d'offres, même si il s'agit d'une copro de taille moyenne.
A fortiori si l'immeuble est complexe et comporte des équipements techniques communs (chaufferie, parkings souterrains, etc)
Je vous restitue une expérience (qui vaut ce qu'elle vaut, pas trop mal je crois [les chevilles...] et que je suis prêt à partager avec des copros similaires) :
L'été dernier, pour une AG d'octobre, nous avons procédé ainsi, pour un ensemble immobilier de 350 logements et 35 commerces constitué en 5 syndicats secondaires (4 immeubles d'habitation séparée et une galerie commerciale séparée, mais avec des équipements généraux communs) et avec un syndicat principal couvrant le tout [nous avons estimé -renseignements à la Préfecture, notamment- qu'il y a à Paris plus de 3000 copros comparables] :
1.- constitution d'une petite équipe de copros (choisir des compétences qui s'additionnent, se garder des foldingues ou des idées fixes, se ménager des espaces de critique...) :
2.- élaboration d'un cahier des charges détaillé (3 fiches, d'un total de 10 pages, très travaillées), comprenant :
*(a) decriptif détaillé de l'immeuble et de ses structures techniques et de gestion-organisation,
*(b) méthode et calendrier précis de la recherche lancée (5 semaines pour répondre, 1,5 mois pour dépouillement et analyse ; soit un commencement du travail 4 mois avant l'AG),
*(c) état détaillé des renseignements demandés aux candidats (dont comptes du cabinet [vérifiés aussi au Greffe du Trib de Commerce] et les PV de ses dernères AG et CA d'entreprise, références [au delà donc de la simple production de la carte professionnelle et des coordonnées de sa caisse], personnel en détail avec charge de travail, profil chiffré d'activité du cabinet [dont parts négoce et gestion, bien sûr], proposition détaillée de tarif (honoraires courants et autres) et projet de contrat, etc) ;
3.- envoi de ce cahier des charges à 39 syndics dont les adresses avaient été relevées sur les listes des chambres syndicales et de Qualité Syndic, et aussi sur annuaire (pages jaunes) ainsi que par bouche à bouche et visites d'environ 30 copros de taille/structure comparable de notre secteur (on sonne, on voit les gens : gardien, membres du CS -pas simplement le Président... ; certes celà prend du temps).
Ceci en privilégiant la proximité géographique et la 'proximité' commerciale (dans notre cas : pas d'exclusion a priori des "grands" ou des "petits" cabinets - sauf des très petits du coin de la rue à cause de la taille de notre ensemble).
Une fois que vous avez établi ce cahier des charges, l'envoyer à plus de syndics, n'est qu'une question de photocop et de timbres en plus : ne pas hésiter à consulter large. A mon avis, un cahier des charges est essentiel : ne pas se contenter de faire visiter l'immeuble et d'alors poser et se faire poser des questions.
Nous avons reçu 27 réponses, dont 19 fournissant quasi tous les renseignements demandés, 6 passe-partout faites manifestement par dessus la jambe, 2 lettres d'injures/mépris de cabinets disant qu'un syndic ne se recrute pas sur appel d'offres mais sur discussion 'entre hommes de confiance' (voyez le déjeuner qui se profilait et que l'on a loupé...).
4.- dépouillement en deux phases, sur grille préétablie, avec des notes de 0 à 20 par rubriques (nous avons retenu 25 rubriques, réparties en 4 blocs, affinant et modifiant/complétant les 17 rubriques du N° spécial de 60 Millions de Consommateurs d'avril 2002 et en nous inspirant de contributions de Universimmo et de l'ARC) :
* d'abord, dépouillement sur dossier 'sec', puis première élimination en découlant,
* après, pousuite et affinage de ce dépouillement par entretiens, avec 12 candidats (ceux qui, par exemple, nous ont alors parlé de ravalement dans la première minute avec une gourmandise dans les yeux avaient un mauvais point... : il y a toujours un peu de subjectif...)
5.- sélection de 9 cabinets, avec qui nous avons poursuivi : entretiens avec eux (pas simplement le directeur : c'était une exigence du cahier des charges), visites de leurs locaux, examen de leur méthode de travail in situ, visites approfondies d'immeubles qu'ils gèrent et épluchage de dossiers des 3 dernières AG (ceux qui refusaient de remettre de tels documents ont été écartés).
Finalement, liste réduite à trois sur la considération multicritère.
((( Notre stratégie était de privilégier le rapport qualité-prix ;
((( A ce propos, considérez le % que représente le coût du syndic dans les charges globales ;
((( Il vaut mieux avoir un syndic à honoraires pas trop serrés qu'un minimaliste : pour notre copro, le budget global est de environ 1 M€ [comprenant chauffage et ECS] alors que les propositions d'honoraires courants des 9 meilleurs candidats s'étageaient de 34 K€ à 54 K€ ;
((( Si une bonne gestion (bon syndic et bon CS) vous fait gagner 10, 15 ou 20 % des charges (ou économiser), c'est plusieurs fois le coût des honoraires... ;
((( Il ne faut pas, comme on tend à le faire trop souvent, piniocher uniquement les honoraires ou le prix des photocopies... :
((( N'est-ce pas ce que vous faites quand vous allez au resto ou que vous choisissez un costard ou une paire de pompes ou une bagnole ou quoi que ce soit [bon, j'exclus l'achat passion/envie : ce n'est pas là le registre] ?
((( et que vous voulez en avoir pour votre argent ?
((( 'value for money', dit-on en milieu d'affaires...
6.- choix final (qui fut cornélien) d'un candidat final pour présentation à l'AG selon procédure article 10 du décret, accompagnée du projet de contrat et d'un projet de résolution idoine
7.- élaboration, en cours de processus, de deux dossiers :
(a) à mi-parcours (après le dépouillemment 'papier'), pour tout le CS et les 'personnes influentes ' (attention aux vexations...),
(b) après sélection, 3 semaines avant l'AG, dossier à tous les copros avec le CR de l'AO et diverses pièces (dont : analyse rétrospective qualitative et quantitative de la gestion du syndic sortant, rappels sur loi de 1965 et décret, enjeux, etc).
A chaque étape, surveillance des contre-feux du syndic sortant (il y en a eu, jusqu'aux intimidations de sa poignée d'affidés, dont un ancien président de CS bien coulant... ; la poignée est maintenant assez réduite : les yeux s'ouvrent au fur et à mesure...)
*
* *
Tout ceci vous paraîtra peut-être sophistiqué et lourd (pour info, nous avons passé l'équivalent de 7,5 hommesxmois et dépensé quelques sous : documentation, reprographie...) ;
Il se trouve que j'avais un peu de temps, venant de prendre ma retraite et que 3 copros étaient, comme moi, correctement motivés.
Nous venions, en CS sortant, de nous faire proposer par le syndic sortant un renouvellement complet des systèmes de contrôle d'accès des parkings en urgence soit-disant indispensable pour 100 K€ (alors que nous en sommes rendus à des modifications adaptatives fiables pour moins de 20 K€ (nous étions persuadés, ce que les analyses rétrospectives des marchés et contrats nous ont prouvé, que progressivement la copro était devenue vache à lait, flou artistique, ramasis de laissr-faire, etc, avec un CS qui avait été assez habilemenrt endormi, des petits passe-droits accordés, des abonnements pris avec des entreprises, du coulage, etc)
Bon, finalement on n'a pas, à ce stade, obtenu le changement (non-adhésion à ce changement, au bout du compte, avec dénouement en AG, du copro majoritaire, - pour des raisons que nous n'avons pas complètement éclairci ; mais on a travaillé avec ce majoritaire -qui n'a toutefois pas voté, à notre instar, les comptes et le quitus (victoire dans la défaite)- ; on continue à le travailler, avec de nouveaux éléments [il s'en fout un peu, par construction, car répercutant les charges sur ses locataires à turn-over assez élevé..;]) ; le résultat est tout de même que le syndic sortant a été reconduit simplement pour 6 mois avec des engagements, qu'il a pris en séance, de s'amender sur des points précis (plus baisse de son tarif de -15%, qui était élevé, également en séance) : on va voir donc bientôt si on le prolonge après ce coup de semonce. Rien n'est moins sûr (une actualisation de l'AO sera alors nécessaire).
Jalno, Renaud, c'est un gros boulot de préparer un changement de syndic. Je ne suis pas le 1er à le dire sur le site. Certainement que même un AO ne permet pas de ramener à coup sûr la perle rare, mais sans AO - ou tout au moins sans démarche systématisée - on est à l'aveuglette.
Renaud, en soi la certif ISO (que l'on peut discuter d'ailleurs) ou le label Qualité Syndic (qui, d'accord, n'est pas le ciel) ne renchérit pas les honoraires, sur notre échantillon. Et c'est ce que montrent bien les analyses de comptes des syndics (part du coût de ces certifs dans leurs charges générazles de fonctionnement : ne prenons pas les vessies pour des lanternes).
Joseph
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zébulon
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 02 févr. 2003 : 23:01:25
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Bonjour,
En juin dernier nous avons changé de syndic dans notre copro de 105 logements et avons procédé comme suit:
Appel d'offres du CS auprès de 6 Syndics (5 ont répondu).
Demande de références écrites sur d'autres copros, avec coordonnées des présidents des CS.
Recours à ordre du jour complémentaire avec vote sur compte séparé et contrat de syndic joint dans les délais légaux.
Présentation d'un seul syndic le jour de l'Assemblée,avec audition préalable par le CS des 2 syndics en "short list".
Tenue du secrétariat de jour de l'AG par un membre du CS présent avec ordinateur portable de sorte que le PV puisse être fait très rapidement.
Présidence de la séance par le Psdt du CS.
Arrivée du nouveau syndic, qui attendait derrière la porte, dès le non renouvellement du mandat de l'ancien voté.
Bilan: un seul copro a voté contre le jour J, bien que le CS ait volontairement gardé la démarche confidentielle avant le recours à l'ordre du jour complémentaire.
Six mois après c'est un succès et notre copro va nettement mieux: une AGE pacifiée vient d'avoir lieu: les dossiers avancent (3 procédures en cours),le CS est respecté et écouté et le nouveau syndic n'a pas hésité à faire rechercher en justice la responsabilité de son prédécesseur dans un dossier...
Une précision toutefois: le syndic quitté (membre d'un gros groupe sponsorisant un voilier) s'est montré beau joueur: il n'a pas cherché à retenir la copro par tous les moyens, ce qui a facilité notre tache.
Syndic choisi: cabinet parisien familial certifié Qualité FRANCE, opérant dans le 75 78 et 92, avec une activité mineure en transactions. Garantie financière importante. Nous ne le connaissions pas: il n'était pas présent dans notre ville. Bien sur on a vérifié au préalable sa solvabilité.
Je suis d'accord pour dire que ce label ou celui ISO ne suffisent pas à dire si le syndic founira ou non un travail correct. C'est un tout petit indice...
Cela m'a demandé un travail important sur deux mois (je suis Psdt du CS mais pas retraité) mais finalement le jeu en valait la chandelle et en termes d'honoraires, le coût est comparable à ce que nous supportions au préalable.
Il est clair aussi qu'avec 105 logements c'est plus facile que dans les copros de plusieurs centaines de personnes...
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 févr. 2003 : 00:40:38
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Zébulon, effectivement un changement de syndic, quel que soit le motif,se prépare à l'avance.
Il ne faut pas oublier aussi de faire l'assemblée générale dans un lieu autre que le cabinet du syndic, car une fois le non renouvellement voté, l'ancien syndic vous demandera de quitter les lieux.
Il faut donc faire l'A.G. dans un lieu extérieur et maitriser l'assemblée par les postes de Président et de secrétaire.
Pour la rédaction du procès verbal, vous pouvez aussi convenir avec le nouveau syndic, qu'il se chargera de la rédaction et de l'expédition.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 03 févr. 2003 : 02:02:52
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Zébulon,
Votre témoignage m'a intéréssé. Au delà des différences :
* taille de votre copro : 105 logements et 1 syndicat, taille de celle dont je parle : 350 logements et 35 commerces avec 5 syndicats secondaires et 1 syndicat principal ;
* fait que l'ensemble du CS était pour le changement dans votre cas, alors que nous étions (et demeurons) minoritaires ;
* présence dans mon cas d'un majoritaire au CS principal (52% des tantièmes généraux) et sur 3 des syndicats secondaires, ce qui a conduit au final - avec dénouement en AG - à un échec (pour l'instant, pensons nous) ;
je vois des éléments comparables, riches d'enseignements et qui peuvent donc servir à nos collègues d'autres copros (certes, chaque cas est particulier) :
* AO avec examen systématisé des réponses ;
* "distillation" des candidatures par étapes pour aboutir au choix d'une seule candidature soumise à l'AG, le tout nécessitant un travail important ;
* démarche privilégiant la qualité de service et non des honoraires minimaux ("value for money") ;
* résultat aboutissant au choix d'un nouveau syndic de taille déjà conséquente, avec activité mineure en transaction et portant le label Qualité Syndic de QF (le cabinet candidat sélectionné dans notre cas, le cabinet P., a ces trois caractéristiques), ce qui est le contraire du cabinet de grand réseau tel votre syndic sortant avec son bateau sponsorisé [ce réseau/groupe à affinités nautiques venant - ou voulant - se retirer du label Qualité Syndic, d'après une récente info de Universimmo, ce qui hélas fragilise grandement le label après la prise de position de l'ARC de prendre ses distances de ce label].
Zébulon, Zé Souis Kontan Pour Vou : bonne route (route non nautique...) !
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zébulon
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 03 févr. 2003 : 22:13:22
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Nefer,
Oui il est important que l'AG n'ait pas lieu dans le Cabinet du syndic. Ce n'était pas notre cas le jour du changement car notre chance était que le syndic quitté n'avait pas son Cabinet dans notre ville, ce qui le contraignait à louer une salle depuis plusieurs années. Dans ces circonstances on apprécie ce type de détail...
Pour l'envoi du PV notre nouveau syndic s'est chargé de relire notre texte après l'AG et de l'envoyer, dans les délais légaux, aux copropriétaires et à l'ancien syndic.
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