| Auteur |
 Sujet  |
|
|
evel
Contributeur actif
26 réponses |
 Posté - 30 janv. 2003 : 09:07:07
|
Bonjour,
j'ai lu avec interêt les derniers sujets au sujet de l'impôt et également le magazine cité par TR. Quel meli-melo!
Envisageant d'acquérir un appart par crédit à 100%, je me pose également cette légitime question: l'impôt que je vais payer en plus en vaut il la chandelle?
Ma situation:
-Je suis propriétaire de ma résidence principale.
-J'ai déjà un appart en location, il sera fini de payé cet été.
-Je ne pense pas m'enregistrer en micro foncier.
-Les loyers estimés de mon acquisition sont de 300€, moins 10% de gérance et d'assurance loyers impayés; soit 270€ qui tombent sur mon compte.
Ce que je crois avoir compris:
-j'ai droit à un abattement forfaitaire de 14% des loyers HC
-je suis imposable, en plus des revenus fonciers, sur:
2,5% des loyers HC perçus
10% des revenus fonciers moins les interêts des crédits les 5
premières années.
Ai je fait beaucoup de faute?
A vous lire,
Evel
|
|
Signaler un abus
|
|
|
bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 30 janv. 2003 : 10:07:17
|
L'achetez vous à crédit ? Si oui, Montant mensualité ??
Pnsez aussi à la taxe foncière !
Faites une simulation précise une fois que vous avez tous les éléments en main.
bp |
Signaler un abus  |
|
|
evel
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 30 janv. 2003 : 10:11:16
|
Les mensualités sont de 240€ sur 15 ans, la taxe foncière d'environ 280€.
Pour la simulation, j'essaie justement de savoir si j'ai tous les éléments en main.
A vous lire,
Evel |
| Signaler un abus |
|
|
bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 30 janv. 2003 : 10:12:10
|
Pensez aussi à la taxe foncière !
Crédit 100% ! Quelle mensualité ??
Faites une simulation précise une fois que vous avez tous les éléments en main. Quel est le % des intérêts d'emprunt par rapport au loyer ??
Abattement total = 14% + 10%(honoraire d'agence)+ X% (intérêts d'emprunt)
Si ce calcul est bien inférieur au 40% du micro-foncier vous avez intérêt à opter pour le micro-foncier (vos recettes ne dépassent pas 15000euros annuels!).
bp |
| Signaler un abus |
|
|
bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 30 janv. 2003 : 10:15:49
|
A vue de nez j'ai l'impression que vous aurez besoin des revenus de votre investissement existant (et bientôt fini de payer!) pour faire face à tous les frais du nouvel investissement.
bp |
| Signaler un abus |
|
|
evel
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 30 janv. 2003 : 10:25:06
|
ma méthode fut justement d'additionner:
- la TF
- la gérance
- les travaux
- la vacance
- l'assurance loyer
- les charges
Les mensualités du crédit furent choisies pour ne pas dépasser les loyers.
je pense que seuls les impôts manquent au tableau, d'où ce sujet.
A vous lire,
Evel |
| Signaler un abus |
|
|
bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 30 janv. 2003 : 10:55:54
|
Oui, à vous de calculer l'incidence de ces nouveaux loyers sur votre impôt sur le revenu. Avec ça vous avez fait le tour de la question, et à vous de voir si les loyers suffisent à tout prendre en charge!
N'oubliez pas que les intérêts d'emprunt diminuent au cours du temps : ce qui implique une augmentation graduelle de la part dû aux loyers que vous percevez dans votre impôt sur le revenu. D'où une augmentation graduelle de votre impôt sur le revenu.
bp |
| Signaler un abus |
|
|
evel
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 30 janv. 2003 : 11:07:04
|
Comme pour ma résidence principale, j'ai droit à l'abatement de mes intérêts durant 5 ans?
A vous lire,
Evel |
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 30 janv. 2003 : 12:52:48
|
Vous avez la possibilité de déduire vos intérêts tans que dure le prêt, ce n'est pas limité à cinq an, mais vous ne pouvez les déduire que de vos revenus fonciers, pas de votre revenu global; c'est la raison pour laquelle beaucoup d'investisseurs rachètent un logement quand ils ont fini de payer le premier.
Pour le détail de l'imposition, on va "raisonner dans le vague", pour vous donner une idée (en supposant que vous ne choisissiez pas l'amortissement Besson, et qu'il n'y a pas de charge de copropriété non récupérable).
On suppose aussi que l'assurance impayés est entièrement déductible (vous pouvez demander sa notice à l'agence immobilière).
Loyers annuels bruts hors charges : 3600 euros.
CRL : 90 euros.
Frais de gestion et d'assurance (TTC?) : 360 euros.
Intérêts et assurance d'emprunt : par exemple, la première année, ils peuvent représenter 2200 euros (attention : ce montant diminuera au fil des ans, faisant augmenter votre revenu foncier imposable).
Taxe foncière : 280 euros.
Votre revenu net imposable (assujetti à la CSG et à la CRDS, ainsi qu'à l'IRPP, pour la base duquel il faudra aussi enlever la CSG déductible) sera de 3600-90-2200-280-(14% de 3600)-360 soit 526 euros.
Vous pairez donc 52 euros de CSG/CRDS et votre revenu imposable à l'IRPP sera de 500 euros.
|
| Signaler un abus |
|
|
bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 30 janv. 2003 : 14:26:32
|
evel,
N`oubliez pas de tenir compte dans vos calculs les charges de copropriete non recuperables sur le locataire.
bp |
| Signaler un abus |
|
|
evel
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 30 janv. 2003 : 14:50:03
|
Citation :
Vous pairez donc 52 euros de CSG/CRDS et votre revenu imposable à l'IRPP sera de 500 euros.
Seule cette partie reste obscure.
Tant de questions encore! Chaque porte que vous m'ouvrez me montre encore une autre porte fermée!
Je vous remercie de votre patience.
J'espère en arriver à bout bientôt:
- Quel est le taux pour la CSG/CRDS? (9,8% d'après ma calculette)
- Que signifie IRPP? La CSG/CRDS est soustraite de l'IRPP?
A vous lire,
Evel |
| Signaler un abus |
|
|
bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 janv. 2003 : 18:52:17
|
IRPP= impot sur le revenu des personnes physiques
|
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 30 janv. 2003 : 20:43:20
|
Seule une partie de la CSG est déductible des revenus imposables. La CSG/CRDS se décompose donc en : 5,1% de CSG déductible, 4,4% de CSG non déductible (vous la payez, et en plus vous payez un impôt dessus, merci Rocard et ses successeurs) et 0,5% de CRDS non déductible.
J'ai arrondi les montants!
|
| Signaler un abus |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 30 janv. 2003 : 21:02:21
|
C'est avec intérêt que j'ai suivi, sur ce chapitre comme sur d'autres, la discussion sur la rentabilité que l'on peut escompter d'un investissement locatif et les impositions foncières y afférentes.
Mais je suis assez étonné que l'on n'ait pas évoqué les revenus et la fiscalité sur l'ensemble de la durée de vie d'un investissement locatif, c'est à dire en considérant l' (éventuelle) opération de revente, ou encore le devenir patrimonial (qui seront les héritiers ?..., question que se posent les moins jeunes d'entre-nous, tel le signataire de cette contribution. Et à quelle sauce, fiscale notamment, sera traitée une transmission par cette voie).
Un investissement immobilier locatif, en effet, prend une toute autre "coloration" si l'on raisonne ainsi. Avec alors, en cas de revente, considération de l'éventuelle plus-value et de son imposition (et il y a là de multiples paramètres...).
|
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 31 janv. 2003 : 08:59:31
|
L'aspect fiscal de la plus-value rend l'investissement immobilier intéressant si on l'envisage à long terme, et uniquement dans ce cas; en effet, un bien détenu douze ans n'est imposable qu'à hauteur de la moitié de sa plus-value (et parfois exonéré), et un bien détenu vingt-deux ans est totalement exonéré. De plus, en cas de donation, la plus-value enregistrée à cette occasion n'est pas imposable. Par ailleurs, la transmission, pour peu que l'on prenne conseil auprès d'un notaire ou d'un conseiller fiscal (et que l'on ne transmette pas au plus haut du marché un 150m² sur les jardins du Luxembourg...), n'est pas nécessairement si lourdement taxée.
En revanche, ce que je trouve agaçant, c'est de relire partout que l'investissement locatif est idéal pour compléter sa retraite : ce n'est vrai que pour de très jeunes retraités, malgré tout en bonne santé (type : roulant de la SNCF), qui peuvent espérer le rester vingt ans, et qui est presque sûr de le rester dix ans. Ce n'est pas vrai pour quelqu'un qui prend sa retraite à 65 ans! Il n'est pas du tout certain de pouvoir garder le bien plusieurs années avant que sa santé ne lui permette plus de le gérer.
Car il y a une chose dont il faut bien être conscient : à moins de trouver la perle rare, l'agence qui fait tout, très bien et qui s'occupe même des réparations sur le long terme, le tout pendant des décennies sans qu'aucun changement de direction ne vienne altérer cette compétence, l'investissement locatif nécessite beaucoup de présence, de visites, d'interventions en tout genre, et c'est impossible à des personnes d'un certain âge, qui au surplus n'impressionne guère d'éventuels locataires indélicats qui en profitent. Il ne faut pas non plus compter sur ses enfants pour en assurer la gestion, j'ai connu le cas, eh! bien, c'était catastrophique.
Bref, arrivé à un certain âge, il faut vendre et placer ailleurs, ou donner à ses enfants (pour vendre, il vaut mieux choisir une période de prix élevés, pour donner, il vaut mieux choisir une période de prix bas).
|
| Signaler un abus |
|
|
bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 31 janv. 2003 : 10:07:24
|
Tout à fait d'accord avec thoveyrat. L'investissement locatif n'est pas adapté comme complément de revenus pour la retraite. En fait, à un moment donné de sa vie investir est intéressant (par ex 30-35ans). 20-25 ans plus tard, il est temps de revendre (quasi exonération de plus value, les emprunts sont éteints!) et placés les produits de la vente sur une bonne vieille assurance vie qui, elle, constituera une bonne rente lorsque l'heure de la retraite sonnera.
Pour ma part, je me vois mal à 70ans (si j'y arrive!) gérer des apparts, voir disparaître dans les caisses de l'état 50% des revenus locatifs. Sans compter les travaux et autres charges de copropriété+problèmes liés aux locataires.
bp |
| Signaler un abus |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 31 janv. 2003 : 11:43:01
|
D'accord avec les observations des "jeunes" qu'apparaissent être thoveyrat et bprudhon : c'est sur la durée que l'on doit raisonner l'investissement immobilier (c'était précisemment le sens de mon message !);
Rassurez vous toutefois, on est encore très bien quand on est dans la soixantaine (même en ayant travaillé 40 ans en cavalant...). Par alleurs, ce n'est plus vers 30-40 ans que l'on hérite mais à 60... : les stratégies sont donc différentes de celles du temps de nos gand-mères.
|
| Signaler un abus |
|
|
bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 31 janv. 2003 : 12:28:44
|
L'héritage n'est pas obligatoire pour commencer à investir. Les financements à 100-110% sont possibles et le plus souvent les loyers financent une bonne partie des charges.
Bien évidemment, chacun doit choisir une stratégie adaptée à sa situation. En tout cas j'espère pouvoir encore investir à 60ans.
bp |
| Signaler un abus |
|
|
inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 31 janv. 2003 : 12:53:53
|
IL me reste encore 35 ans de labeur avant d'arriver à l'age de la retraite (60 ans)..Pensez vous qu'on peut vivre de ses loyers vers 40/45 ans en travaillant meme à mi temps, ou alors ne plus travailler pour s'occuper de son patrimoine...
|
| Signaler un abus |
|
|
bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 31 janv. 2003 : 13:58:32
|
Tout dépend du résiduel que vous souhaiter avoir "pour vivre". Si vous voulez qu'il vous reste 1500euros / mois après déduction de tout (charges, impôts divers et variés), il vous faudra environ 3000euros de revenus locatifs (tous prêts remboursés). Ce qui représente grosso modo une dizaine de studios. Le problème majeur est la tranche marginale dans laquelle vous vous retrouvé (peut être 40%).
bp |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
Forum fermé
Sujet fermé
