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SCIAL
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 Posté - 24 févr. 2003 : 10:47:13
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J'habite au dernier etage d'un immeuble de 6 etages. J'ai recemment acquis le volume des combles au-dessus de mon appartement aupres du Syndicat de Copropriete, avec une vote favorable a la double-majorite (article 26).
Je souhaite maintenant remplacer la toiture actuelle (toit parisien en zinc) par un toit-terrasse au dessu de mon appartement. Pour ce faire, j'ai fait passe lors de la derniere AG, une resolution de de demande d'autorisation de creation de terrasse à mes frais. J'ai obtenu un vote favorable à la majorité absolue (article 25) mais mon Syndic stipule qu'il faut une double majorité.
A t il raison? Que dois je faire pour qu'il rectifie cette erreur materielle s'il a tort?
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 24 févr. 2003 : 15:08:32
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C'est, me semble-t-il sans conteste, l'article 26 qui est applicable (26- c). Il faur donc repasser en AG si celle ci a statué à l'article 25.
Citation :
Article 26
Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 8° JORF 14 décembre 2000.
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j et m de l'article 25.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.
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SCIAL
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35 réponses |
Posté - 24 févr. 2003 : 18:23:28
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Les travaux vises a l'alinea c de l'article 26, concernent des travaux sur les parties communes et a payer par le Syndicat de Copropriété.
Dans mon cas, les travaux affectent les partie communes et sont payes par le copropriétaire demandeur.
Cela devrait donc etre l'article 25, non?
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 25 févr. 2003 : 14:21:24
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Quel est le but de cette transformation : ne s’assimile-t-elle pas à une surélévation ? La terrasse est-elle prévue privative ? Si oui, c’est effectivement l’article 26 car il s’agit d’une aliénation du droit de surélever, qui est un droit de l’indivision des copropriétaires… De plus, s’il y a modification importante de l’aspect de l’immeuble, alors cela peut mettre en cause sa « destination » et alors il faut l’unanimité !
Ceci étant, si la décision a été prise, il suffit peut-être qu’il n’y ait pas d’opposition dans le délai de 2 mois (et que tous les copropriétaires aient été bien convoqués par un syndic avec un mandat en cours de validité, car sinon le délai de contestation est de 10 ans !)
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SCIAL
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 25 févr. 2003 : 15:13:39
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Il est clairement mentionne que la hauteur initiale du bâtiment (toit, mur, plancher, ...) ne sera pas modifiée: le plancher de la terrasse est prevu rester au niveau actuel du plancher des combles, et le toit en zinc est remplace par un toit-terrasse avec plancher/structure etanche. Il n'y a pas d'intention de surrelevation, et la modification d'aspect de l'immeuble est consideree comme mineure, puisque non visible depuis rue ou cour.
Il est prevu que la terrasse puisse etre eventuellement privative mais pour cela, il faut qu'il y ait modification du reglement de copropriété avec l'article 26. Cette resolution, independante de la demande de travaux, presenterait une projet de modification du reglement de copropriété et serait votée lors d'une prochaine assemblee generale, si le vote des travaux est favorable.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 mars 2003 : 00:25:22
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S'il y a erreur dans le choix de la majorité, la résolution pourrait être annulée pendant un délai de 10 ans et par un éventuel futur copropriétaire.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 mars 2003 : 11:26:17
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Si le plancher de la terrasse est au niveau actuel du plancher des combles, la hauteur de l'immeuble est réduite. Les combles que vous avez acquis disparaissent mais vous demeurez virtuellement propriétaire du volume correspondant ce qui est sans intérêt pratique puisque l'enveloppe de ce volume n'est pas un parallèlipipéde droit. Le solde indivis éventuel du droit à contruire sera pourtant augmenté.
Votre demande adoptée à la majorité de l'article 25 était-elle accompagnée d'un dossier technique complet (plans, structure de la terrasse, accessibilité ou non, étanchéité, maîtrise d'oeuvre) et d'un dossier juridique (statut juridique de la terrasse, droit de jouissance privative, charge de l'entretien et de la réfection éventuelle, sort des conduits communs émergeants de fumée, de ventilation). Si la décision est de pur principe, elle vous encourage à persévérer dans votre projet mais n'est pas définitivement parfaite.
Avez vous consulté les services administratifs (position de principe pour un permis de construire). Dans de nombreux cas ils s'opposent à la suppression des couvertures traditionnelles.
La majorité ? la réponse n'est pas évidente. Au minimum celle de l'article 25, c'est évident. Mais il y a effectivement modification de l'aspect extérieur de l'immeuble et cession d'une partie commune car, en achetant les combles, vous n'avez pas achété la toiture. D'un autre côté la réfection complète de la couverture au frais d'un copropriétaire est un avantage financier pour les autres. L'augmentation du solde du droit à construire est parfois appréciable. Dans un cas identique elle avait permis l'installation d'un ascenseur en empiètement sur la cour commune.
En principe, l'opération elle-même entre dans les prévisions de l'article 25 b) mais elle s'accompagne d'une modification du règlement de copropriété. Tout dépend de savoir si la nouvelle terrasse sera partie commune ou privative. Dans le premier cas vous devrez solliciter la concession d'un droit d'usage privatif si c'est votre sohait final. La majorité article 26 s'imposera.
La conjonction des différents facteurs conduit alors à opter pour la majorité art. 26 sur l'ensemble du projet.
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SCIAL
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 02 mars 2003 : 16:06:27
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Faisiant suite a votre commentaire:
1/ C'est quoi le solde indivi du droit de construire?
2/ La demande de travaux pour creation de la terrasse a ete accompagnee d'un dossier avant-projet avec plan et croquis de la future terrasse, et mention que les travaux seront realises suivant les regles et normes en vigueur. Par ailleurs, il a ete mentionne qu'aucune modification des conduits de cheminée ne sera effectuee. Le tout suivi par un architecte, et realise par des entreprises competentes. Tous les frais de refection et d'entretien seront a la charge du coproprietaire qui cree la terrasse. La terrasse elle-meme sera consideree comme privative.
3/ Ma question finale est: confirmez-vous ques le vote de ces travaux en majorite article 25-b reste valide, independamment de l'eventuel necessite de voter une modification du reglement de copropriete en article 26 lors d'une prochaine AG?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 mars 2003 : 17:19:30
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Sur le solde indivis du droit à construire :
Les règles d'urbanisme ont notamment pour objet de définir ce qui peut être construit sur un terrain donné, en fonction de différents critères. Un exemple grossier : en fonction de la surface du terrain on peut construire un immeuble de 4 000 mètres cubes. Si l'immeuble existant représente un volume de 3 900 mètres cubes, le solde du droit est de 100 mètres cubes. Si l'immeuble est en copropriété, ce solde est un droit accessoire aux parties communes, indivis entre les copropriétaires. Il peut permettre une surélévation partielle ou une autre construction.
Je pense que la notion est ainsi définie. Dans la pratique, on ne l'exprime pas en mètres cubes et d'autres prescriptions interviennent.
Pour revenir à la décision, comment peut-il se faire que la majorité nécessaire n'aie pas été précisée, même avec une erreur, avant le vote ?
Vous précisez que la terrasse est prévue privative. La couverture de l'immeuble sera donc désormais une partie privative. En présence d'une situation aussi complexe, je maintiens ma solution prudente d'un vote à la majorité de l'article L 26 puisque les travaux entraînent la disparition d'une partie commune et son remplacement par une partie privative.
Je vois mal au surplus la possibilité de décisions prises sur l'ensemble des questions en deux assemblées distinctes. Qui va souscrire l'assurance D.O ? Si l'assureur fait bien son métier, il demandera la nature juridique du nouvel ouvrage. Que lui répondra-t-on si elle n'est pas déterminée à ce moment ? S'il ne pose pas la question, l'expert la posera sans doute en cas de malfaçons. Sanction possible : refus de couverture (par l'assurance cette fois).
En toute franchise, je pense que la solution (je ne dis pas l'opération) est mauvaise pour les autres copropriétaires. Ils y voient peut être un avantage financier immédiat, mais les risques futurs ne sont pas minces.
Enfin, une telle opération devrait être contrôlée par un architecte désigné par le syndicat, indépendant de votre maître d'oeuvre. Sa mission comporterait en premier lieu l'examen du projet technique détaillé et de la qualification des entreprises, puis le contrôle en cours d'exécution et celui de bonne fin. Vous indiquez que les conduits de fumée ne seront pas modifiés. Je suppose qu'il y a des souches à supprimer ou reconstruire autrement. La réduction de hauteur n'aura-t-elle pas d'effet sur le tirage des cheminées ? Ce sont tous ces détails qui doivent être examinés par un architecte sérieux avant une telle opération.
Ceci étant, il est possible qu'un notaire ou un autre conseil adopte une autre position.
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SCIAL
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 03 mars 2003 : 00:27:19
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Pour revenir a vos commentaires, je rappelle que l'indication du type de majorite necessaire n'est pas obligatoire dans l'ordre du jour d'une AG qui doit se tenir.
Il est en effet prevue que la terrasse soit privative, et je me permet de rappeler que la notion de terrasse est decorrelevee de la notion de structure etanche du plancher du toit-terrasse (gros oeuvre qui reste une partie commune). Ceci a ete plusieurs fois mentionne par les arrets de la Cour de Cassation. Il n'y a pas disparition de partie commune, puique la couverture (toit en zinc)initiale est modifiéee en structure etanche plancher du toit-terrasse (il y a toujours une notion de couverture).
L'asurance dommage-ouvrage est souscrite par le coprorietaire qui cree la terasse. Tous les travaux et documents seront accessibles par le syndicat.
Enfin, il n'y a pas diminution en hauteur du batiment, une partie seulement de la toiture etant concernee. Les souches de cheminées de sont pas impactées par ces travaux.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 mars 2003 : 00:36:13
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Si une résolution doit être votée à la majorité de l'article 25 ou 26, cela doit non seulement être mentionnée dans la convocation , mais il est même impératif que le projet de résolution soit indiqué.
Vous dites qu'il n'y a pas modification de parties communes, c'est inexact, puisque vous souhaitez que le toit se transforme en toit-terrasse partie privative, il y aurait donc disparition d'une partie commune.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 03 mars 2003 : 03:52:17
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Scial,
Je maintiens pour ma part, en convergence avec UI, JPM et Nefer, que c'est 26-c qui s'applique (on est dans le cadre d'une "transformation" que mentionne cet alinéa et non dans le cadre de travaux "affectant les parties communes" de l'article 25-b : vous parlez en effet de remplacer la toiture existante).
Je pense que UI pousse le bouchon un peu loin en évoquant une éventuelle modif de la destination de l'immeuble.
En soi, l'opération est intéressante (une terrasse "plein ciel", c'est pas mal...).
J'avais projeté, il y a une bonne trentaine d'années, pour un trois pièces que je possédais à l'époque, une opération similaire dans un immeuble ancien à Paris IVème avec deux niveaux de terrasses, l'une existante en facade qui n'aurait été que reconditionnée (25-b..., messieurs dames), l'autre à créer par remplacement (26-c..., alinéa qui d'ailleurs, je crois, n'existait pas à l'époque) de la toiture zinc classique existante au dessus de cet appart soit sur à peu près la moitié de la surface totale couverte de l'immeuble, ainsi qu'un escalier extérieur entre les deux (25-b ou 26-c pour l’escalier, allez savoir... : détail subalterne !).
J'avais fait étudier l'affaire par un archi (plans, dont intégration sur les éléments porteurs, évacuation des eaux et tout le tintouin ; chiffrage ; permis de construire). Il ne s'était pas trouvé confronté à des problèmes insolubles. Il avait traité de cas similaires jusqu'à la réalisation. Il avait obtenu l’accord des Bâtiments de France (secteur protégé). Le syndic (petit cabinet du coin) n'avait pas été ahuri par le projet. Je n'avais finalement pas donné suite et, lorsque j'ai revendu l'appart en question pas très longtemps après, la famille s’étant agrandie brusquement de jumeaux (et je ne pouvais envisager de les faire pieuter en terrasse, ou y transférer le lit conjugal), j'ai bien entendu fait valoir à l'acheteur (qui faisait :  et  , ainsi que  ) que l'on pouvait faire une terrasse additionnelle, et je lui ai refilé le dossier. Je me souviens assez bien de l'annonce, qui mentionnait évidemment cette perspective !
Repassant dans le coin il n'y a pas très longtemps, j'ai vu que « ma » nouvelle terrasse était toujours dans les cartons...
Un seul conseil : étudiez votre affaire de A à Z. Bonne chance et invitez nous à l'inauguration.
Nefer,
Sur quelle base peut-on s'appuyer pour dire au syndic que la mention des majorités 25 ou 26 doit être, si applicable, mentionnée dans la convoc ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 mars 2003 : 09:51:57
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Quand on dit que la future terrasse sera privative, cela signifie dans ce cas que l'ensemble de la structure sera privatif. Cela est légalement possible bien que contre nature puisqu'on revient alors aux pratiques de l'ancien article 664 Code civil.
La dissociation des couches de la terrasse (revêtement, étanchéité, isolation thermique, dalle, etc.) est la règle habituelle quand il s'agit d'une dalle d'origine. Elle n'apparaît pas automatiquement en cas de création. Les modalités de la dissociation doivent être précisées. Elles doivent être approuvées par l'assemblée.
Sur la nécessité de préciser les majorités nécessaires dans la convocation. Il n'y a pas de texte en l'état, sauf une recommandation de la Commission consultative de la copropriété.
Pour une question complexe, les principes généraux de l'information préalable commandaient de fournir l'indication. S'agissant d'une demande d'autorisation présentée par un copropriétaire, le syndic se borne en principe à diffuser les pièces présentées par l'impétrant. Il n'a pas l'obligation de compléter ou modifier les informations données ou le projet de résolution. C'est ainsi qu'on arrive à des contradictions internes : le syndic est tenu d'une obligation de conseil, mais il peut engager sa responsabilité s'il fournit une indication pouvant faire capoter le projet.
C'est le conseil syndical, saisi du projet, qui aurait pu consulter un spécialiste.
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SCIAL
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 03 mars 2003 : 18:36:17
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Concernant les travaux mentionnes dans l'alinea c de l'article 26, je rappelle qu'ils concernent les travaux a la charge de la copropriété.
La cour de cassation a confirme que "tous" les travaux affectant les parties communes ou modifiant l'aspect exterieur de l'immeuble à la charge du/des copropriétaires qui en font la demande, etaient du ressort de l'article 25 alinea b.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 mars 2003 : 00:05:49
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Nous sommes bien d'accord, mais l'opération exige d'autres décisions que celle relative aux travaux. Ces décisions exigent la majorité renforcée. Toutes les décisions me semblent suffisament liées pour exiger cette majorité pour le tout, lors d'une assemblée unique.
La prudence a une part certaine dans ce raisonnement. Pour une opération aussi importante, cela me semble justifié. Au demeurant, une contestation de la décision n'arrangerait pas vos affaires. Elle s'accompagnerait d'une demande de suspension d'exécution qui aurait les plus grandes chance d'aboutir.
Et enfin : d'autres peuvent avoir un avis différent, parfaitement respectable en l'occurence.
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SCIAL
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 04 mars 2003 : 09:58:26
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Je comprend bien la position "de prudence" qui est developpee et qui permet de statuer "par defaut et avec une sur-majorité", cependant ce qui m'interesserait dans le present débat aux reflexions tres utiles, ce sont les textes et interpretations juridiques avant tout.
Puisque ces travaux tombent selon toute evidence sous l'article 25-b, je ne vois pas comment il pourrait y avoir de suspension d'execution de ces travaux, d'autant plus que la decision devient executoire apres les delais legaux (2 mois apres notification dans les regles du pv). Avez vous des exemples de cas similaires ? Pourriez-vous svp detailler les "autres decisions" qui seraient necessaires?
Merci envore de toutes vos contributions.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 04 mars 2003 : 23:25:06
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Oui moi dans plusieurs residences différentes des décisions prises en AG certaines en 96 , d'autres en 99 sur différents sujet - comme faire mettre un appartement en vente aux enchères , ou installer des pots à boue, ou simplement continuer dans des travaux de ravalement votés (mais pas budgetés ) et encore des tas d'exemples - Tout ceci est en panne, remis sur le tapis à chaque Ag mais toujours pas EXECUTE malgré les votes positifs reçus en leur temps
Alors je pense aussi comme les bien-pensants de ce forum que votre sujet de terrasse doit être bien clair et même , et même ... Je vous souhaite bonne chance car les gens sont tellement jaloux tout bêtement
hcor |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 10 mars 2003 : 11:33:50
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Dès lors que la décision d’assemblée, fût-elle prise à une majorité insuffisante, n’a pas été contestée dans le délai légal, elle est acquise : vous êtes donc en droit d’effectuer les travaux autorisés par la résolution adoptée, et personne ne peut venir vous chercher des histoires ! Le seul risque – mais celui-ci existe même si la décision avait été prise à l’article 26 – serait qu’un copropriétaire exhibe une des raisons qui permettent d’agir avec un délai de prescription de 10 ans au lieu de 2 mois : non convocation, convocation hors délai, ou bureau de l’assemblée désigné et non élu (ou mal élu), etc.
Ceci étant, tant qu’une décision n’a pas été annulée, elle est applicable et vous êtes en droit de vous en prévaloir ; si elle était annulée pour une raison imputable au syndic, et que cette annulation ne puisse être remédiée par une ratification ultérieure, sa responsabilité si un préjudice devait vous être causé serait engagée !
A notre avis, vous n’avez donc pas grand-chose à craindre…
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 mars 2003 : 15:51:49
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Sur l'avis d'Universimmo
Le principe du caractère exécutoire des décisions de l'assemblée, serait-ce après expiration du délai de contestation, existe sans aucun doute.
Il n'en est pas moins vrai qu'un opposant peut insézer dans son assignation une demande de suspension sur laquelle pourra statuer le jude de la mise en état, avant tout jugement au fond. Il peut aussi bien agir en référé en vertu de l'article 809 NCPC.
Pour des exemples : CA Paris 23e 24/12/1992 et CA Paris 14 15/11/1989. Le critère d'appréciation est le caractère imminent et/ou irréversible du dommage résultant du début d'exécution (en l'espèce démolir la toiture !!). Autant dire que le projet évoqué dans le sujet entre bien dans ce cadre. Dans des cas exceptionnels comme ce projet, il ne faut pas, du moins à mon avis, partir à fond de train sur un principe qui, pour être fort, n'en comporte pas moins des tempéraments justifiés.
A noter que dans un tel cas, il serait justifié que le copropriétaire bénéficiaire de la décision de l'assemblée prenne la peine de vérifier chez le syndic que les copropriétaires ont été correctement convoqués et que les notifications ont été régularisées de manière aussi correctes.
Vous évoquez à juste titre les risques d'un délai décennal de contestation, qui se multiplient abusivement depuis quelques années. Cette jurisprudence est particulièrement contestable lorsque l'opposant a reçu une notification régulière. C'est la sécurité juridique du syndicat qui est en cause. Ces vérifications tendraient à le réduire.
On peut rappeler au passage que l'article 34 de la loi fait disparaître, pour certains, le caractère exécutoire de la décision quand la contestation est fondée sur le caractère somptuaire de l'amélioration décidée.
En fait l'article précise que la décision n'est pas opposable au contestataire. On peut donc réaliser l'amélioration mais on ne peut lui demander d'y contribuer financièrement. Ce n'est sans doute pas exactement ce que voulait le législateur.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 11 mars 2003 : 00:43:46
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Je continue à penser que les travaux en question relèvent, quel que soit leur mode de financement, de l'article 26-c (lequel n'exclut aucunement le financement par un ou plusieurs copropriétaire), dans la mesure où ceux-ci font plus que d'"affecter" les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble , situation que vise l'article 25-b. Ils portent en effet sur la consistance même d’une fraction de ces parties (remplacement du couvert). Et, si l'on allait plus loin, 26-a ne pourrait-il pas être concerné ? (acte de disposition).
En tout cas, le juge, s'il advenait qu'il soit saisi, pèserait probablement le mot "affectant" de 25-b ainsi que le mot "transformation" de 26-c.
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SCIAL
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 11 mars 2003 : 10:02:57
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les avis de la Cour de Cassation sont tres clairs la-dessus, et je ne voudrais pas que des sous-entendus persistent encore dans ce débat.
J'apprecie que chacun emette son avis, j'apprecierais encore plus qu'il soit etaye juridiquement parlant.
L'article 25-b s'applique a 'tous' les travaux affectant les parties communes ou l'aspect exterieur et aux frais du ou des coproprietaires qui en font la demande (avis de la Cour de Cassation).
L'article 26-c traite des travaux sur parties communes à la charge du Syndicat de Copropriété. D'ou l'existence de l'article 34 pour faire contrepoids aux decisions de travaux somptuaires engagés par le Syndicat de Copropriété.
Il est toutefois toléré que dans certains cas, les travaux legitimement votés en 25-b puissent etre votés en 26-c à la condition expresse que ces travaux créé un local privatif.
Dans le cas qui nous interesse, il n'y a pas creation de local privatif. La Cour de Cassation a admis qu'un local privatif pourrait eventuellement etre créé s'il y a avait construction d'une veranda sur une terrasse. Une fois de plus, nous ne sommes pas dans ce cas de figure. Qui plus est, la surface et le volume de la terrasse existent deja avant les travaux puisqu'ils correspondent aux combles qui, je le repette, ont été acquis avec l'article 26 precedemment.
Enfin, il n'y a pas d'acte de disposition du toit puisque la couverture n'a été que modifié, sans porter atteinte à la destination de l'immeuble. La couverture existe toujours bien et ne fait pas l'objet d'une vente: la structure étanche et le gros-oeuvre restent des parties communes et sont decorrellés de la terrasse elle-même (Cour de Cassation).
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