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Votre dernière réponse modifie radicalement les éléments du débat !!
J'ai demandé précisément si la nouvelle terrasse serait une partie privative en précisant bien que la question concernait l'intégralité de la nouvelle terrasse (dalle et protection d'étanchéité). Vous avez réponde par l'affirmative et cette solution est effectivement possible.
Vous indiquez maintenant que l'étanchéité et le gros-oeuvre resteraient des parties communes. Vous âîtes référence à une jurisprudence de la Cour de cassation qui ne concerne pas du tout votre cas mais mais celui d'une terrasse existante sur laquelle un droit de jouissance privative a été reconnu soit par le règlement de copropriété soit par une décision d'assemblée.
Si finalement la terrasse nouvellement construite demeure une partie commune, on se trouve en présence d'une modification de partie commune (de toiture classique en terrasse avec étanchéité) financée et réalisée par un copropriétaire ayant préalablement acheté les combles (c'est à dire un volume d'espace et non pas un élément d'ouvrage). En délaissant un instant l'application du statut de la copropriété je repose mes questions : qui demande le permis de démolir le toit, et le permis de construire la terrasse ? qui souscrit l'assurance dommages-ouvrage ? qui bénéficie des garanties des constructeurs ?
Si on revient au statut de la copropriété : que devient le lot combles, certainement créé lors de votre acquisition, qui subsistera virtuellement si l'état descriptif et le règlement de copropriété ne sont pas modifiés ? Quelle réponse pourra être donnée à un copropriétaire ou même simple locataire demandant l'installation d'une antenne parabolique sur la terrasse ? Actuellement chaque copriétaire a un droit potentiel à demander une telle installation, votre opération ne peut entraîner la disparition de ce droit qui est au surplus d'ordre public
Et, comme il faut tout prévoir, que se passe-t-il en cas de décès du réalisateur en cours de travaux (ce qu'à Dieu ne plaise) ? Avez vous prévu au profit du syndicat une garantie d'achèvement de la couverture de l'immeuble ?
Vous souhaitez, c'est bien compréhensible, une réponse précise, structurée et étayée. En présence d'une jurisprudence très abondante, fluctuente parce qu'elle se rattache à des cas très divers en fait, je ne crois pas qu'un juriste puisse vous donner une réponse formelle et c'est en cela que j'évoquais l'obligation de prudence qui ne relève pas de la loi du moindre effort.
J’ai pris connaissance de votre message du 11.03 et de la suite qu’y a apporté JPM.
Sur le fond, je n’ai guère à ajouter en regard de cet échange le plus récent, qui apparaît éclairer d’un tour nouveau la consistance même de votre projet.
Sur la forme, j’avoue avoir été assez surpris que vous puissiez faire, de façon qui semble agacée, grief de « sous-entendus » aux fondements juridiques qui auraient été hasardeux ou insuffisants et qui auraient été introduits et/ou cultivés.
Il vous faut certainement considérer à cet égard que le forum n’est pas un lieu de consultation juridique au sens légal ou technique spécialisé, mais un lieu de questions, de partage d’avis et d’expériences.
Mes propres contributions, comme je crois celles des autres intervenants, dont celles de la rédaction de UI, pointaient précisément des questions juridiques, à l’évidence essentielles. La plus récente de mes contributions revenait sur la question de la majorité qui fut celle de votre message d’ouverture, et qui vous préoccupe à juste titre encore aujourd’hui.
A cet égard, je me permets, dans l’esprit d’ouverture et de dialogue des forums, de souligner à nouveau à votre attention - revenons aux bases, au delà des modalités techniques particulières de votre projet - que si l’article 25-b traite bien de ce que vous dites (travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur et aux frais du ou des copropriétaires qui en font la demande), il précise que ceux-ci doivent être conformes à la destination de l’immeuble.
Ce qui peut, la première intervention de UI l’évoquait, entre les mains de plaideurs, donner certainement lieu à des chicanes – que personne ne vous souhaite évidemment.
L’article 26-c, quant à lui, ne traite pas exclusivement - comme vous l’avancez - de travaux réalisés à la charge du Syndicat de Copropriété : il est parfaitement muet sur ce point spécifique.
Et l’on peut parfaitement envisager qu’il puisse être avancé, par un plaideur, également, que la majorité en cause en article 26 puisse, voire doive, s’appliquer en cas de financement par un ou plusieurs copropriétaires pour des travaux « comportant transformation, etc… » tel que définis sous 26-c.
Vous évoquez d’ailleurs vous-même cette situation dans votre message, sous condition certes.
Des travaux affectantles parties communes ne sont pas des travaux comportant la transformation des dites parties, comme déjà mis en exergue. Le droit pèse aussi les mots, dit l'adage
L’article 26-c est de création assez récente (il fut créé par la loi 92-653 du 13 juillet 1992 en son article 1-II) : la jurisprudence est encore globalement peu abondante le concernant.
Dans le cadre de l’approfondissement juridique que vous souhaitez poursuivre, il conviendrait, pièces concrètes de votre dossier en mains, que vous étudiez le plus large panel de cas jurisprudentiels vraiment concernés. Non seulement les arrêts finaux de Cassation, mais également le panel des jugements de première et de seconde instance sur la matière.
En ne perdant pas de vue que la jurisprudence ne crée pas le droit, sinon sur une bien longue période… (et encore... ; mais ceci est un autre débat).
Le recours à un cabinet pluri-disciplinaire (juriste spécialisé et architecte) ne vous y aiderait-il pas ?
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Sujet fermé
Posté - 11 mars 2003 : 10:40:59
