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dédé
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 Posté - 02 mars 2003 : 10:55:07
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Bonjour,
j'ai emménagé dans un appartement en location il y a 3 ans avec 2 autres personnes. nous sommes tous signataires du bail. une close du bail précise que si un de colocataires donne son congé les autres s'engagent à partir. un an plus tard un colocataire est parti sans donner son préavis afin de protéger les 2 autres... la voie étant libre et cupidon passant par là, je suis tombé amoureux de ma colocataire maintenant nous sommes mariés. nous avons fait part au bailleur de notre volonté de refaire le bail à nos 2 noms seulement mais il exige d' augmenter le loyer de 150 euros et demande 400 euros de frais d'agence... le prix nous fait hésiter mais il nous presse vraiment en nous accusant de sous-louer l'appartement et en refusant de faire des travaux.
cette augmentation du loyer est-elle légale? puis-je la négocier?
dédé
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dédé
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 02 mars 2003 : 11:57:18
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j'ai oublier de préciser que mon bail a une durée de 6 ans
dédé |
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 02 mars 2003 : 17:09:59
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Où votre bailleur voit-il une sous-location? Tant que votre "ancien coloc'" n'a pas donné son congé, peu importe qu'il ne soit plus là et que ce soit vous qui payiez le loyer, vous pouvez continuer jusqu'à la fin des 6 ans; en revanche, après, cela dépend de la rédaction du bail, mais s'il apparaît que l'"ancien" n'est plus engagé, le bailleur pourrait vous donner congé pour motif légitime et sérieux. Globalement, il vous faudra envisager un déménagement.
Thoveyrat |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
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dédé
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 02 mars 2003 : 23:30:45
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le montant et paiement du loyer fixés en application de la loi du 6 mars 87
et selon la loi du 6/07/89 l'augmentation est indexée sur l'indice du cout de la construction(..)
dédé |
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amande
Pilier de forums
408 réponses |
Posté - 03 mars 2003 : 11:42:33
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Cette clause "départ de l'un - départ de tous" est abusive et non valable. Dans le cadre d'un bail consenti à plusieurs, copreneurs, si l'un quitte le logement et adresse un congé au bailleur, le bail se poursuit pour le colocataire (ou les colocataires) qui reste dans le logement : il conserve, en effet, son statut de locataire (Cass. Soc : 27.1.61 - Cass. Soc 12.5.64).
J'ai connu cette situation il y a six mois...
Y a t'il une clause de solidarité dans votre bail ?
Si votre ancien colocataire envoie son préavis, et vous en laisse copie, il se dégagera ainsi de ses obligations financières (loyers ou dettes résultant du bail), vous serez donc les seuls titulaires de ce bail et aucune mise à jour ne sera nécessaire. Il y aura reconduction, sans être obligé d'en faire la moindre demande.
Si votre propriétaire désire résilier votre bail (préavis de 6 mois avant la fin), il devra présenter un motif légitime et sérieux.
"Dans tous les cas, celui qui donne son congé ne peut éxiger la restitution d'une partie du dépôt de garantie tant que le logement n'est par libéré par l'autre colocataire" (ou les autres).
Remboursez à votre ancien colocataire sa part de caution engagée, et dormez sur vos quatre oreilles, votre proprio est un filou et ne peut absolument rien exiger de vous : ni une augmentation, ni un déménagement. Il n'y a aucune sous-location (????) !!!
Tout simplement : vous êtes chacun locataires en titre, et ne représentez en aucun cas chacun 1/3 de locataire, 1/3 de droit locatif...
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dédé
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25 réponses |
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sophies
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 06 mars 2003 : 15:58:13
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bonjour à tous, je suis interésée par les informations donnée par AMANDE. j'ai du refaire le bail plusieurs fois à cause de cette clause " si 1 des locataires s'en va les autres s'engagent à partir". (nous sommes étudiants colocataires)
Comment démontrer que cette clause est abusive ?
sophie |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 mars 2003 : 16:12:54
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Sophies: il vous suffit de ne pas accepter de signer un nouveau bail.
Il y a un article sur la colocation sur le site universimmo.
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sophies
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 06 mars 2003 : 17:37:41
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je ne vois pas comment on refuse de signer un nouveau bail!:
ma coloc a déjà donné son congé et nous allons rester seulement 2. il y a une clause de solidarité à la fin du bail.
l'article sur la colocation du forum indique clairement que le congé donné par ma coloc m'oblige à refaire le bail.
refaire le bail n'est pas en soi le problème c'est l'augmentation du loyer et les frais d'agence à payer : j'ai tout les ans 400 euros à payer en partage avec les colocs plus 100 euros d'augmentation de loyer. cette clause n'est pas "théoriquement" abusive dans mon cas elle l'est concrètement, c'est pourquoi je souhaiterai en savoir plus ...merci
sophie |
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amande
Pilier de forums
408 réponses |
Posté - 06 mars 2003 : 18:12:37
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Mais si Sophie, tu peux refuser de signer un nouveau bail. Relis bien l'article d'Universimmo... "le congé d'un des preneurs ne peut rompre le bail..." en cas de présence de clause de solidarité (il y en a une, tu as dit). Car vois-tu, cela ne change absolument rien pour le gérant ou le proprio : le coloc partant reste responsable des paiements & dettes, même s'il part. Il ne peut pas réclamer son dépôt de garantie, ce serait à vous deux de lui rendre, puis à son remplaçant de vous la rendre.
La colocation a exactement les mêmes rêgles que la location en concubinage. Toute clause rajoutée au bail, de façon manuscrite, a de grande chance d'être abusive et non-valable !
Ai-je bien compris qu'à chaque départ de coloc, l'agence vous oblige à signer un nouveau bail et vous facture 400 euros de frais, ainsi que 100 euros de loyer en plus par mois ?
Elle n'en a absolument pas le droit... Avec beaucoup de détermination, tu pourrais te faire rembourser tous ces abus résultant d'une clause abusive. Tu peux d'ores et déjà refuser de signer un nouveau bail et payer quoi que ce soit, mais si vous désirez un jour un nouveau colocataire, ils pourraient refuser un nouveau bail à vos trois noms, et il ne serait qu'un "occupant sans titre"...
Dis-moi, normalement, le départ de ton coloc a déjà dû avoir quelque répercussion : vous ne payez toutes deux, non plus un tiers, mais la moitié chacune de loyer, non ?
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sophies
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 06 mars 2003 : 18:36:28
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merci AMANDE!
je suis très déterminée:
coexistent dans mon bail
1/la fameuse: "si l'un des locataires donne son congé, les autres s'engagent à partir à la même date", cette clause n'est pas manuscrite, elle figure juste après la liste des noms des locataires.
2/ la clause 11 de solidarité: pour l'execution de toutes les obligations du contrat il y aura solidarité et indivisibilté entre les parties ci-dessus désignées "le locataire" (..) héritiers ou représentants etc....
à chaque fois qu'un colocataire a envoyé son préavis le bailleur-syndic a dit que pour les autres restent et que le nouveau figure sur le bail il fallait accepter l'augmentation de loyer et les frais d'agence.
le 3ème coloc n'est pas encore parti mais quand il le sera nous partagerons le loyer en 2.
comment prouver que la situation est abusive?
puis-je continuer à occuper le logement tout en gardant mes droits alors que je refuse de signer un nouveau bail?
sophie |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 mars 2003 : 13:03:43
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Tant qu'il n'y a pas de résiliation du bail, le bail "court" toujours: aux mêmes conditions de loyers (plus l'indexation annuelle éventuellement) et de provisions sur charges, il se trouve même reconduit ou renouvelé à l'échéance si le propriétaire n'utilise pas l'article 15 sur le congé pour vente ou pour reprise.
La colocation doit être appliquée dans le cadre de la loi de 89, mais rien que la loi de 89.
Le colocataire partant, qui donne congé au bailleur, reste redevable, par la clause de solidarité des loyers et accessoires jusqu'à l'échéance du bail, mais pas au-delà et le bail se poursuit pour ceux restant dans les lieux.
Apparemment votre agence a trouvé un moyen "au bluff" de réajuster le loyer tous les ans (d'une façon supérieure à l'indexation prévue par le loi de 89) et de vous demander à chaque fois des frais de rédaction, puisqu'il s'agit d'un nouveau bail.Mais qui dit nouveau bail, dit état des leiux d'entrée: en est il fait un à chaque fois?
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amande
Pilier de forums
408 réponses |
Posté - 07 mars 2003 : 13:38:02
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Alors Sophie...
Ton colocataire va envoyer son préavis, qui ne sera qu'informel ("informel" : il peut le préciser dans son AR), grâce à la présence de cette clause de solidarité valable jusqu'à la fin de votre bail actuel (qui ne nécessite aucunement une mise à jour, sauf accord des parties, et là, tu n'es pas d'accord au vu des frais imposés !). Même si ton colocataire part, il reste redevable des dettes éventuelles et paiements résultant de ce bail. Gardez une copie pour vous de son préavis. J'espère que tu t'entends bien avec lui : explique-lui qu'en cas de problème, comme il aura donné son préavis en bonne et dûe forme auprès de l'agence et vous-mêmes, s'il y a le moindre problème, l'agence aura de grandes chances de se retourner contre vous en premier et pas lui. Dites-lui que vous avez de toute façon l'intention de bien remplir vos obligations, et de ne pas remettre en cause votre statut de locataire par manquement de vos obligations !
Il n'y aura pas d'état des lieux de sortie en ce qui le concerne : il doit être fait seulement en fin de bail, lorsque le logement est vide. Car la caution doit rester engagée : ton coloc ne peut leur en demander restitution, c'est à vous deux de lui rendre (qu'il te laisse un reçu pour cela !). Si vous n'étiez pas sympas, vous ne seriez même pas obligées de lui rendre. :o)
Et hop, un envoi de préavis, tout simple, juste comme ça, pour la bonne forme, à titre uniquement informatif. Il peut préciser : "notre bail contenant une clause de solidarité, je reste redevable pour le paiement des dettes résultant de ce contrat de location, jusqu'au terme de celui-ci. L'état des lieux sera effectué comme il convient au terme de ce bail."
Maintenant Sophie, peux-tu nous dire à combien estimes-tu cette arnaque ? 300 euros x combien de remise(s) à jour du bail ? 100 euros x combien de mois de loyer versés ?
Par la seule précense de cette clause abusive, ajoutée pour pallier à cette garantie (bail toujours valable en cas de départ de l'un des copreneurs) qu'offre la clause de solidarité, tu peux leur en demander remboursement, déposer ton bail (voire tes baux !), agir, si tu en as envie, si la somme versée injustement est conséquente...
Concernant les effets de la clause de solidarité, voici un lien :
http://www.adil.org/56/pages/Docadil/adilinfos/Locatif/Loc9916.htm
L'article d'Universimmo :
"Lorsque la solidarité n'existe pas, le congé donné par l'un suffit à mettre fin à la location pour le ou les autres co-titulaires. Dans la pratique, la situation pour le bailleur est ouverte, et il a le choix, soit de poursuivre par avenant le bail avec le ou les restants, soit de consentir un nouveau bail - il peut en profiter pour renégocier les conditions... - soit notifier la fin du bail aux autres co-titulaires !
Il est vrai que les baux sans clause de solidarité dans ce dernier cas ne doivent pas être fréquents : ils ne peuvent être dus qu'à l'inadvertance à la fois du bailleur et des locataires car son omission n'est de l'intérêt ni de l'un ni des autres, sauf machiavélisme de la part d'un bailleur juridiquement affranchi...
Par contre, dans le cas général lorsque cette solidarité existe - la jurisprudence est constante sur ce point - le congé d'un des preneurs ne peut rompre le bail sans le consentement des autres, ce qui est somme toute logique : puisque celui qui donne congé continue à être engagé aux obligations du bail comme s'il ne quittait pas les lieux, pourquoi le bailleur trouverait-il à y redire ?"
J'ai une question à lancer sur ce forum : existe-t'il un texte ou article précis, que Sophie puisse mentionner pour prouver que son bail (avec clause de soldarité) reste valable en cas de départ d'un copreneur ? Beuh, c'est tellement évident, non 
Autre question : le "préavis" du colocataire de Sophie devra-t'il être d'une durée de trois mois ? Je pense que ce n'est même pas un "préavis" en fait, qu'il n'a pas de durée réglementaire à effectuer, si ce n'est le mois en cours... puisque son départ n'aura aucune incidence, conséquence, non
Et voilà, j'ai encore écrire une tartine. Maaarf, j'en ai marre de ces filous, agences ou proprios. Toujours des sous.
Soussous, rôôô vive les soussous, encore des soussous.
Vivement ce soir qu'on se couche, et demain la grasse mat' alors !
Hep les filles, faites des bisous, pacsez-donc et il s'arracheront les cheveux, entre la coloc et le concubinage !
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sophies
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 07 mars 2003 : 19:34:58
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AMANDE, merci pour votre longue réponse. je vais potasser le lien avec l'adil...et devenir incollable. je me sens déjà mieux grâce à vous. bon week end!
sophie |
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sophies
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 07 mars 2003 : 20:46:38
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merci pour votre aide nefer.
il y a eu effectivement eu un état de lieu d'entrée à chaque nouveau bail.
"La colocation doit être appliquée dans le cadre de la loi de 89, mais rien que la loi de 89" : mon bail est effectivement un bail de loi 89.
j'espère que cela va marcher, je réalise pas encore vraiment, le bailleur nous a vraiment harcelé. le plus incroyable c'est que la bailleur a dit devant moi que le départ de mon coloc provoquait la rupture du bail.
Si j'ai bien compris c'est l'existence de la clause de solidarité dans mon bail qui rend la clause "départ de l'un - départ de tous" abusive.....
autre chose encore: ma coloc qui a donné son préavis peut-elle souscrire un autre bail ailleurs? au départ on voulait qu'elle ne donne pas son préavis pour pouvoir "couvrir " les 2 autres colocs mais elle veut louer un apart ailleurs et recevoir l'aide de la caf... peut-elle le faire si elle est engagée dans 2 baux à la fois? ahlàlà, vous devez rigoler beaucoup devant nos angoisses de locataires débutants... merci à vous
sophie |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 07 mars 2003 : 22:14:46
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Elle pourra parfaitement souscrire un bail ailleurs et y percevoir une aide de la CAF, simplement il faudra qu'elle ait confiance en vous, puisqu'en cas de défaillance de votre part, le bailleur peut la poursuivre aussi bien que vous (la fameuse clause de solidarité), jusqu'à la fin du bail en cours si elle a donné son congé.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 mars 2003 : 21:52:07
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Pour percevoir une allocation CAF pour son nouveau logement, il ne faut pas qu'elle en perçoive un pour celui-ci.
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sophies
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 08 mars 2003 : 22:57:37
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maintenat que j'ai les bonnes infos, je voudrais connaitre la méthode:
je vais vous paraitre idiote mais tant pis:
va-t-il suffire que j'aille devant mon bailleur et lui dire "la clause est abusive, pas de nouveau bail!" ou bien faut-il que j'envisgae l'aide d'un avocat, un garde-du-corps, une viste chez le juge?
comprenez-moi, ce type est une terreur, il abuse de l'inexperience de certains de ses locataires et je ne voudrais pas avoir l'air trop naive en croyant régler cette....
sophie |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 09 mars 2003 : 15:33:55
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Pensez-vous que vos colocataires (celui qui part et celui qui reste) pourront résister à la pression? Et vous? Si tel est le cas, pour tout border le congé du coloc' partant précisera que ce congé vaut uniquement pour lui et non pour les autres coloc', et voilà tout... En revanche, il faudra aussi que vous soyez en mesure de payer le loyer à vous deux, parce que pour l'admission d'un troisième coloc' il faudra bien l'accord du bailleur. Vous pouvez aussi, si vous craignez que le bailleur n'ait les clefs, poser un verrou supplémentaire sur la porte d'entrée.
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amande
Pilier de forums
408 réponses |
Posté - 10 mars 2003 : 11:22:04
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Sophie,
écris donc un recommandé, parallèlement à celui de ton coloc sortant, où tu soulignes la présence de cette clause abusive, et celle de solidarité.
"Cette clause "départ de l'un - départ de tous" est abusive et non valable. Dans le cadre d'un bail consenti à plusieurs copreneurs, si l'un quitte le logement et adresse un congé au bailleur, le bail se poursuit pour le colocataire (ou les colocataires) qui reste dans le logement : il conserve, en effet, son statut de locataire (Cass. Soc : 27.1.61 - Cass. Soc 12.5.64)."
Peut-être quelqu'un connaitrait-il quelque texte ou jurisprudence encore plus précise en ce cas ?
Mais à mon avis, votre bailleur sait pertinemment qu'il est de mauvaise foi, et que cette clause rajoutée est non valable...
Si vous avez une allocation logement, vous devrez informez la CAF du départ de votre colocataire (envoi d'une copie de son préavis), et de la nouvelle répartition du loyer (dans ce recommandé, demande une nouvelle quittance en conséquence). Peut-être aurez-vous un formulaire "attestation de loyer" à faire remplir à votre bailleur, où il lui sera demandé de préciser qui est désormais "locataire en titre", c'est-à-dire vous deux.
Il pourrait vous être difficile d'obtenir ce justificatif signé (ou une quittance), si votre bailleur se met en colère... (J'ai connu ce cas de figure !).
Sinon, à combien estimes-tu le montant de cet abus (nombre de mises à jour de bail payantes -"frais d'agence"-, et montant des surévaluations de loyer) ?
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