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 Sujet  |
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merv7mi
Contributeur actif
42 réponses |
 Posté - 12 mars 2003 : 10:17:49
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Bonjour,
Notre syndic prévoit une AG fin mars ou début avril et nous nous posons la question sur la procédure pour le remplacer.
Devons nous inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée le non renouvellement du syndic au 31/12/03 en sachant qu'il nous fournira les comptes de clôture en mars 2004 et de prévoir une AG exeptionnelle fin décembre 2003 ou janvier 2004 pour élire un nouveau syndic.
Merci de me renseigner.
Cordialement,
Michel
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 mars 2003 : 14:23:09
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Vous pouvez dés la prochaine assemblée élire le syndic que vous voulez.
Le conseil syndical a t il déjà fait l'ordre du djour avec le syndic?
Concernant les comptes de l'exercice, , le nouveau syndic prendra la suite, un arrété de compte sera fait par l'ancien syndic et lors de la prochaine assemblée générale, il y aura 2 résolutions distinctes pour l'approbation des comptes, une sur chaque période d'exercice du syndic; idem pour le quitus.
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merv7mi
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 13 mars 2003 : 18:34:39
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Un élément que j'ai oublié d'indiqué :
dans le procès verbal de l'AG du 27/03/02 il est spécifié :
après avoir délibéré, renouvelle XXX en qualité de syndic jusqu'à la date de l'AG appelée à statuer sur les comptes de l'exercice en cours ou celle convoquée en application de l'article 25-1, dernier alinéa, de la loi du 10/07/65, statuant aux conditions de majorité, son mandat prendra fin au plus tard le 31/12/03.
Actuellement nous sommes entrain de vérifier les comptes 2002 et l'ordre du jour de la nouvelle AG n'est pas encore défini.
Si je comprends bien je peux dès cette AG proposer de ne pas renouveller le syndic XXX et de proposer d'élire un nouveau syndic.
Doit-on ensuite convoquer une nouvelle AG pour voter le budget ?
Merci de m'indiquer la procédure à suivre
Cordialement,
Michel
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zébulon
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 13 mars 2003 : 22:23:41
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Pour merv7mi:
Pour changer de syndic deux possibilités ayant chacune avantage et inconvénient:
La première: envoyer au syndic actuel avant envoi des convocations une lettre RAR en demandant qu'une résolution portant sur l'élection du syndic tartenpion dont le contrat est joint soit mise à l'ordre du jour. Inconvénient: le syndic actuel risque de trainer avant d'envoyer la convocation, la parade légale existant pourtant (art 8 décret de 1967).
La seconde: demander un ordre du jour complémentaire (voir art 10 du décret de 1967). Inconvénient: des coûts pour la copropriété plus importants.
Ne pas oublier de prévoir aussi un vote sur l'ouverture d'un compte séparé, sous peine de nullité.
Dans l'un et l'autre cas il vous faudra établir, lors de cette même AG, le budget prévisionnel 2003. Changer de syndic ne dispense pas de vote sur le budget.
Pour nefer:
Etes vous sure de vous quant à la nécessité de couper comptes et quitus en deux l'année suivant le changement ? Le syndic précédent n'est par définition plus là pour s'expliquer et le nouveau syndic a récupéré (en principe)toutes les pièces comptables qui lui ont servi à présenter les comptes de l'exercice écoulé y compris pour une période pendant laquelle il n'était pas syndic.
Si on suit votre raisonnement jusqu'au bout, en présence de dérapage budgétaire et d'approbation des comptes pour une période seulement, quel sort réserver aux impayés ? Serait il légal de faire des recouvrements partiels et si oui comment les répartir ? Au prorata des dépenses approuvées sur les dépenses totales ?
Merci
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merv7mi
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 14 mars 2003 : 18:24:52
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Bonjour,
actuellement aucun n'ordre du jour n'a été établi donc nous pouvons inscrire l'élection du nouveau syndic pour la prochaine AG.
Par contre vous parler de contrat de syndic.
Ce sont des propriétaires qui vont jouer le rôle de syndic.
Où trouver un exemplaire type de contrat à rédiger.
Cordialement,
Michel
merci de vos réponses
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 mars 2003 : 20:32:31
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vous voulez dire que vous allez élire un copropriétaire comme syndic bénévole?
Combien y a t il de lots?
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merv7mi
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 16 mars 2003 : 09:46:47
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Bonjour,
nous avons 21 lots qui composent 8 appartements et 3 garages.
Comme c'est une petite copropriété je vais me proposer comme syndic bénévole.
Cordialement,
Michel
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 mars 2003 : 09:53:36
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Dans ce cas, il doit être mis à l'ordre du jour la résolution:
"Nomination de Monsieur.........comme syndic bénévole"
Un syndic bénévole a les mêmes obligations qu'un syndic professionnel, à part la garantie financière, mais l'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat est obligatoire.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 mars 2003 : 11:47:05
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De toute manière, s'il s'agissait de désigner un nouveau syndic professionnel, le compte séparé serait imposé par la loi SRU. Il n'est nécessaire d'inscrire à ce titre une question à l'ordre du jour que si le syndicat a l'intention d'autoriser le nouveau syndic à gérer par un compte unique à son nom.
Dans la pratique, la question est traitée dans la quasi totalité des contrats de syndic proposés. Si l'assemblée est prévue début avril, il n'y a pas de temps à perdre ! Il n'y a pas de contrat de syndic pour un syndic bénévole.
Quels que soient les reproches pouvant être faits à votre syndic actuel, la courtoisie commande de le prévenir avant une éventuelle lettre recommandée. Cela évitera des difficultés dans la transmission des dossiers.
Quant aux comptes, ils doivent être arrêtés à la date de désignation du nouveau syndic. Le principe de continuité comptable commande au nouveau syndic de repartir sur l'arrêté de compte fourni par le syndic sortant. Comme il faut prévoir un délai pour la fourniture de cet arrêté, les mouvements de fonds gérés par le nouveau syndic sont enregistrés provisoirement puis régularisés après remise de la situation de son prédecesseur.
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merv7mi
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 18 mars 2003 : 13:58:38
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Bonjour,
en résumé je préviens le syndic XXX que je vais demander en AG d'être le nouveau syndic bénévole.
Je lui confirme par courrier recommandé avec AR.
Je fais ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat après vote en AG.
J'établis le budget prévisionnel 2003.
Merci à vous
Michel
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 mars 2003 : 14:11:30
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Toutes les mentions légales doivent figurer à l'ordre du jour de l'ssemblée qui élira le nouveau syndic, sinon il ne pourra pas fonctionner, où sera obligé de convoquer immédiatement une nouvelle assemblée.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 mars 2003 : 14:49:32
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Bon courage pour cette aventure !
Finalement, la première mesure à prendre quand on songe au système du syndic bénévole, c'est l'examen de conscience du candidat : suis-je bien armé pour affronter cette mission ? Il y a Universimmo, certes, mais que faire en présence de votre premier dossier de vente d'un lot ?
Je suis certain que baucoup sont parfaitement capables de le faire mais je suis surpris de la précipitation dans laquelle se prend souvent une telle décision qui mérité pourtant une préparation minuituese !
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 mars 2003 : 15:28:31
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les arcanes de la copropriété sont déjà compliqués pour un syndic professionnel, pour un syndic bénévole les textes et procédures sont exactement les mêmes.
A moins d'être un ancien professionnel à la retraite, ou d'avoir une connaissance pointue de toute la législation et de se tenir informé de la jurisprudence, il me semble que c'est prendre beaucoup de risques pour une petite économie.
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merv7mi
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 25 mars 2003 : 19:31:16
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Bonjour,
la petite économie pour une copro de 8 logements est de 12 000 F (1 830 €) soit pour mon cas 3 836 F (585 €).
je pense faire adhérer le syndic à une association pour nous aider dans la gestion.
avec vos derniers messages j'ai l'impression qu'il ne faut pas y aller.
Michel
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 25 mars 2003 : 21:28:23
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Merv7mi,
Comme JPM et Nefer, le syndic bénévole est une aventure qui peut-être parfois périlleuse.
Demandez d'ailleurs à un syndic professionel s'il accepte volontiers la reprise d'un immeuble tenu par un syndic bénévole ?
Par ailleurs, avez-vous songé de ce qu'il adviendrait de la copropriété si vous vendiez vos lots, ou pire si par malheur vous tombiez malade ?
A contrario, je connais quelques immeubles - très très peu - où ce genre de fonctionnement est une réussite avec l'aide effectivement d'une association, et le partage des tâches entre plusieurs copropriétaires.
Prudence quand même Michel.
Cordialement.
Cyril  |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 mars 2003 : 21:56:40
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Si vous envisagez de sous-traiter toutes les tâches à une association , qui ne manquera de vous facturer ses prestations, je ne vois pas l'interet de ne pas avoir de syndic professionnel.
Cette association vous garantira t elle pendant 10 ans, en cas de vice de forme dans l'établissement des documents réglementaires , qui entrainerait des procédures en annulation de résolution ou d'assemblée générale, d'errerurs dans les appels de charges............?
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 09 avr. 2003 : 22:51:31
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Je vous déconseille TOTALEMENT de devenir syndic bénévole de votre immeuble.
Il est préférable que vous passiez le temps qu'il faut pour trouver un syndic sérieux et surtout compétent. Et dans ce domaine, la bonne volonté ne suffit pas.
Mais ne vous fiez pas totalement à ce qu'on dira de tel ou tel syndic. Exemple: il s'avère que le syndic que nous avions choisi il y a deux ans, semblait avoir beaucoup de bonne volonté. A l'usage, il s'avère qu'il n'a absolument pas assez de personnel et de plus, je me suis rendue compte qu'il faisait de très grossières erreurs au niveau des clés de répartition, dans les décomptes individuels de charges. Il est totalement ignorant du droit de la copropriété. Et il a par exemple, bien commencé son mandat en mars 2001 : il ne connaissait pas les nouvelles modalités des articles 24 et 25 !!!!
Pourtant, tout au long de son mandat, nous avons essayé d'avoir des avis d'autres copropriétés et de leurs membres syndicaux, qui étaient satisfaits de son travail. Il est certain que, si on ne connaît pas les lois et les clés de répartition, il est facile de s'estimer satisfait puisqu'on ne se rendra même pas compte de ces erreurs. Résultat : des charges totalement fantaisistes !
Mais a contrario, vous pouvez avoir un autre cas de figure : l'un de mes copropriétaires dispose d'un garage dans une copropriété voisine, gérée par un syndic qui a très bonne réputation ; partout, d'excellentes références. Nous avions pressenti ce syndic. Malheureusement, ce copropriétaire lui a fait une très mauvaise publicité et a fait des mains et des pieds pour qu'il ne soit pas choisi, tout simplement parce qu'il estimait que ce syndic était un salaud, estimant qu'il lui avait demandé une participation beaucoup trop importante lors du ravalement de l'immeuble. Or tout simplement, ce copropriétaire ignorait que ce garage correspondait à un certain nombre de millièmes et qu'à ce titre, il devait participer au ravalement (même si moins d'1m2 de mur de son garage était peut-être concerné par ce ravalement).
Essayez par le bouche-à-oreille de trouver quelqu'un (mais assurez-vous que les conseillers syndicaux ont des connaissances juridiques sérieuses). De nombreux sites web vous indiquent quels sont les critères à prendre en compte pour recruter un bon syndic.
Et un critère fondamental à prendre en compte : ne pas choisir un syndic où il n'y a que très peu de personnel.
Elisabeth |
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 10 avr. 2003 : 12:58:13
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Un syndic bénévole, c'est toujours l'un des copropriétaires.
Ca se fait dans les petites copros (moins de 10 logements), et c'est déjà parfois délicat, alors 21, c'est beaucoup de boulot et de responsabilités pour une personne, à mois d'être sans emploi.
L'association dont il est question doit être l'ARC, qui est effectivement bien réputée. Elle ne sous-traîte pas les tâches du syndic mais donne des conseils et l'adhésion ne coûte pas cher.
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merv7mi
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 13 avr. 2003 : 19:02:01
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Bonjour,
après réflexion (et au combien vous le déconseillez), nous allons élire un syndic bénévole dans notre copropriété.
Raisons :
1 - baisse des charges significatives
42% du budget 2002 concerne les frais et charges de notre syndic
2 - expérience positive d'autres copros de la même taille que la notre (8 logements)
3 - la mojorité des copropriétaires sont d'avis de gérer par eux-même la copro
je vais me proposer comme syndic bénévole
Cordialement,
Michel
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 avr. 2003 : 20:06:14
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la première chose à vérifier c'est que la convocation soit absolument conforme aux textes réglementaires(et à la jurisprudence) tant sur la forme que sur le fond.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 14 avr. 2003 : 02:54:06
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"conforme aux textes réglementaires(et à la jurisprudence) tant sur la forme que sur le fond" : non.
Conforme aux textes tout court, la jurisprudence n'ayant strictement rien à voir ici.
Lesquels textes sont ceux de la loi 65-557 du 10.07.65 et du décret 67-223 du 17.03.67. Ils sont sur le site (Guide Juridique) : http://www.universimmo.com/accueil/unijur000.asp
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