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nanous
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 25 mars 2003 : 17:18:48
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Bonjour,
Je suis sur le point d'acheter un appartement et j'ai reçu l'offre de prêt définitive de ma banque (prêt classique à taux fixe) que je dois signer et retourner.
La banque m'avait proposé de passer par le Crédit logement pour la Caution mais on me demande maintenant d'ajoutter la mention "bon pour promesse d'hypothèque de premier rang" en faveur de la banque sur le contrat définitif qui stipule que la banque peut exiger une hypothèque sur l'appartement à n'importe quel moment.
Savez vous s'il est normal que la banque, en plus de la Caution du Credit Logement, exige une promesse d'hypothèque?
Merci d'avance
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 25 mars 2003 : 21:31:41
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Cela m'a tout l'air d'une clause abusive, si les conditions auxquelles on peut exiger une hypothèque ne sont pas précisées... Pourriez-vous faire un peu de pub pour cette banque, si UI veut bien?
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 25 mars 2003 : 22:57:22
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En soi l'exigence d'un clause d'hypothèque avancée par un établissement financier n'est pas une clause abusive au sens du Code de la Consommation comme du Code Monétaire et Financier (commercialement c'est un autre débat, évidemment)
L'acte précisera naturellement, sous peine de nullité de la clause, les conditions de mise en effet de l'hypothèque.
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nanous
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 26 mars 2003 : 09:56:45
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merci pour ces réponses.
Je ne sais pas si j'ai le droit de donner le nom de "la banque". J'ai demandé autour de moi et personne n'a jamais entendu parlé de cette pratique. Même le notaire ne sait pas me dire si c'est légal ou pas.
Le contrat ne précise aucune condition particulière. Les termes exacts sont:
"l'emprunteur s'oblige, pendant toute la durée du prêt, à faire le nécessaire pour que sur simple réquisition de "nom de La Banque" par lettre recommandée et au plus tard 15 jours après l'envoi de cette lettre un acte notarié soit passé au terme duquel il sera conféré à la Banque, en garantie de toute somme lui restant dues au titre du prêt, une hypothèque de 1er rang sur le bien objet du finacement"
Par ailleurs, il est spécifié que si je refuse d'hypothéquer mon bien le moment venu, la banque exigera le remboursement anticipé du prêt.
Mon conseiller a reconnu que par contre je n'avais aucune garantie que l'hypothèque ne soit pas exigée arbitrairement par la banque n'importe quand, si ce n'est la bonne foi de la banque.
Ce qui n'est pas clair non plus pour moi, c'est que dans l'accord de cautionnement signé par le "Crédit logement", il est spécifié: garantie particulière: promesse d'hypothèque de premier rang.
A qui exactement est-ce que je signe cette promesse? il semblerait logique que je la signe pour le Crédit Logement, ce qui n'est pas le cas puisque je la signe pour "La Banque"?..
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 26 mars 2003 : 10:08:18
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Il me semble que Crédit Logement peut demander l'inscription d'une hypothèque 1er rang mais au cas où il y a des impayés au cours de la vie du prêt.
J'ai personnellement un prêt immo cautionné par Crédit Log et on ne m'a jamais demandé de signer une promesse d'hypothèque ni avant ni pendant ni après la signature authentique.
bp |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 26 mars 2003 : 10:16:51
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Voici à propose des cautions :
Les organismes de caution mutuelle
Ces organismes ont pour vocation de mutualiser les risques. Les principaux organismes fonctionnant sur ce principe sont le Crédit Logement, les SOCAMA pour le Groupe des Banques Populaires, les CMH pour le Groupe Crédit Mutuel, et les CAMCA pour le Crédit Agricole. La solution du Crédit Logement repose sur deux points : 1. le coût de la caution est dégressif en fonction du capital emprunté. 2. Le montant demandé sera en partie restitué à la fin du prêt.
Il est a noter qu'en cas de sinistre, l'organisme peut inscrire une hypothèque sur le bien. D'autres organismes appartenant à des branches d'activités spécifiques peuvent offrir gratuitement des prestations similaires - Education nationale, Trésor, PTT, Énergie atomique, Police, Justice... .
- Les organismes de cautionnement-assurance
C'est le cas par exemple de la SACCEF. Intervenant différemment, la SACCEF accompagne les prêts émis par les Caisses d'Epargne, la banque Woolwich, Entenial, ou encore la GE Capital Bank. Pour couvrir un achat d'un logement ancien, neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), l'acquisition d'un terrain ou la construction d'une maison ou encore d'un bien à restaurer, cet organisme perçoit une cotisation de 1,5% à 2,5%. Cet organisme propose non pas de mutualiser le risque mais de l'assurer. Conséquence : la cotisation versée lors de la mise en place du prêt n'est pas restituable, mais il n'y a pas d'inscription d'hypothèque en cas de sinistre.
bp |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 26 mars 2003 : 11:40:58
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Il est normal que la banque prévoie une promesse d'hypothèque, mais il faut qu'elle assortisse cette exigence de conditions précises : par exemple, en cas d'impayé, ou de promesse de vente du bien si le remboursement n'est pas sécurisé, etc. La bonne foi de la banque, ils en ont de bonnes! Une banque n'est de bonne foi que si vous tombez sur un bon responsable, sinon elle peut tout et vous ne pouvez que vous écraser et aligner... J'en sais quelque chose!
N'existe-t-il pas une commission des clauses abusives? Le problème, c'est que ce type n'a aucun pouvoir sur les banques, mais au moins, cela vous permettrait de refuser ce prêt tant qu'il est temps, avec une justification, donc sans perdre votre dépôt de garantie.
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nanous
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 26 mars 2003 : 12:55:54
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J'ai appelé le Crédit Logement et on m'a confirmé que ce type de garantie est courament exigé par le Crédit Logement pour ce type de prêt. C'est avant tout pour les assurer d'être au premier rang pour le recouvrement des sommes dues en cas de sinistre.
Par contre, au Crédit Logement, on m'a dit qu'il n'était pas du tout normal que la banque demande une promesse d'hypothèque de premier rang en sa propre faveur et non en la faveur du Crédit Logement.
A suivre...
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 26 mars 2003 : 13:28:54
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Ben du coup je me pose aussi des questions : en effet, j'ai sous le coude une offre de prêt assortie cautionnée par la SACCEF. Or, d'après ce que je viens de rapporter (voir mon message précédent) avec cet organisme contrairement au Crédit Logement il ne peut pas y avoir de prise d'hypothèque !? Avez vous une idée sur la manière dont la saccef se protège en cas d'impayés ou autres incidents ???
bp |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 27 mars 2003 : 03:56:18
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Je prends connaissance du développement du sujet.
1.- La clause que Nanous cite dans son deuxième message n'est en rien illégale ou abusive (ni, Nanous, non "logique" pour reprendre l'adjectif de votre interrogation : voir plus loin).
Elle contient bien ce que j'évoquais, à savoir un facteur déclenchant spécifié : ici une réquisition applicative de 'la banque' par un moyen décrit (LRAR), et un terme certain (15 jours en l’espèce). Elle est au demeurant en ligne avec ce qui est spécifié dans l'accord "signé par le Crédit Logement", selon ce que Nanous (je la cite) rapporte également dans sa deuxième intervention.
(Nanous, votre conseiller a juste été un peu faux-derche quand il vous a parlé de "bonne foi" de la banque : il vous disait en fait ''nous, comme moi que je vous cause au service commercial qui vous conseille, on est des gentils, mais eux là bas au service des risques et du contentieux ils sont des raides comme trique'' : on est souvent faux-derche dans ces professions...)
Il n'est pas là question de bonne foi ou pas, n'en déplaise à Thov, mais d'une clause contractuelle qui n'a rien d'extraordinaire.
Commercialement, c'est à prendre ou à laisser, tous autres paramètres du dossier considérés.
D'autres montages que celui décrit par Nanous sont possibles, et les banques comme les établissements de caution ne sont pas avares d'imagination en ce domaine, pour toutes sortes de financements. Ceci que les prêteurs et organismes de financement soient ou non liés financièrement (ils peuvent, indépendamment ou parallèlement, l'être commercialement à travers des accords, bilatéraux ou multilatéraux, d'apporteurs ou de gestion de clientèle).
2.- Les coûts de crédit, comme ceux de cautionnement éventuels liés, dépendent évidemment de qui vient en premier, deuxième, xième rang en cas de sinistre, ou d'incidents (ouh ouh les banquiers, on fait tourner les tableurs et les coûts de refinancement des encours, oui on non ?).
3.- Bprudhon, l'organisme que vous citez (que je ne connais pas particulièrement) finance ses risques sur la cotisation (= sur l'ensemble des cotisations) que vous mentionniez dans votre citation (avez-vous la source de cette citation ?).
Cet organisme peut lui même se couvrir, partiellement ou totalement (probablement partiellement) moyennant une cotisation ex-ante ou ex-post dont vous n'entendrez jamais parler car financée par ses produits, auprès d'un autre organisme : l'imagination, disais-je... Et le tout peut être modulable par segments de clientèle, comme dans le temps…
Ce qui explique q'un dossier n'est pas nécessairement l'égal d'un autre : on est dans le contractuel, pas dans le réglemetaire.
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nanous
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 27 mars 2003 : 09:40:42
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Euh ? hum, hum… Je ne suis pas certaine d'avoir tout capté mais je comprends que ce n'est pas illégal pour la banque d'exiger en plus de la caution credit logement une deuxieme garantie qui est la promesse d'hypothèque de 1er rang.
Cependant, il y a encore un point qui reste obscur pour moi :
en pratique, en cas de sinistre, si j'en viens à devoir hypothéquer l'appartement financé par le prêt, qui vient au premier rang des créanciers : la banque ou le Crédit Logement ?
Précision : la clause de l'offre de prêt que j'ai citée plus haut précise que l'hypothèque ainsi exigée par la banque ne fera pas novation aux autres sûretés prises pour le recouvrement des sommes dues mais viendra s'ajouter aux sûretés existantes (dont la caution Crédit Logement avec comme garantie une promesse d'hypothèque de 1er rang pour le Crédit Logement ).
Le point que je ne trouve pas logique est le suivant : est-ce que je peux en pratique faire une promesse d'hypothèque de premier rang pour le même bien à deux entités différentes simultanément (La banque et le Crédit Logement) ?
La seule explication serait qu'on m'ait mal renseignée au Crédit Logement et que la promesse d'hypothèque de premier rang citée dans les garanties de l'accord de cautionnement soit bien uniquement en faveur de la Banque.
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bprudhon
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1422 réponses |
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nanous
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 27 mars 2003 : 10:39:35
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Ben, non, c'est pas une question con, enfin je crois, ou alors on est deux :-)
En fait, si tout va bien, je n'aurais jamais à hypothéquer l'appart, donc pas de frais d'hypothèque ni de frais de levée d'hypothèque en cas de revente anticipée et dans ce cas la caution Crédit Logement est plus avantageuse puisqu'elle revient poins cher que l'hypotèque ou même que le PPD et qu'à la fin du prêt, le Crédit Logement devrait me rembourser 75% des frais de caution.
Par contre, si tout va mal, non seulement j'aurais perdu les 75% des frais de cautionnement Crédit Logement mais en plus j'aurais des frais liés à l'hypothèque. La aussi, j'avoue que ce n'est pas très clair.
De toute facon, la banque ne m'a pas vraiment laissé le choix sur les garanties. Il faut dire que je ne suis pas aidée par ma conseillère qui n'a pas été capable de m'expliquer quoi que ce soit. Je lui ai posé la même question, en particulier pour savoir si l'hypothèque qui serait éventuellement requise par la banque serait à mes frais: pas de réponse, pour l'instant, mais je suppose que ce sera "oui".
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 27 mars 2003 : 10:49:18
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D'accord nanous !
Vous signez une promesse d'hyp ! D'ailleurs, la banque comme le crédit log peut la demander. Une promesse donc et non pas les frais liés à une prise d'hypothèque. Vous ne payez que la la caution crédit log moins chère que l'hyp et le PPD. Voilà, ça c'est ok!.
Maintenant que vous signez ou non une promesse d'hypothèque, en cas de problèmes futures (impayés ...) la caution crédit log se retournera contre vous et hypothèquera votre bien.
En résumé, tant que la promesse d'hypothèque vous coûte rien je ne pense pas que vous soyez flouée.
bp |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 27 mars 2003 : 11:33:54
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Nanous : si en plus la banque vous demande une promesse d'hypothèque AU PREMIER RANG, c'est incompatible avec celle que vous faites à Crédit Logement. A votre place malgré tout je signerais, mais assez rapidement, je lèverais le lièvre. Dites, il paraît que ce site est plus ou moins lu par des "législateurs", ne pourrait-il pas y avoir une question ministérielle, et une réponse du même nom, à propos de ce problème? A quelle sauce peut-on manger un emprunteur de base qui a signé de telles promesses incompatibles? Si la banque demande une hypothèque sans raison valable, et que l'emprunteur ne s'exécute pas, l'exigibilité qui s'ensuit ne pourrait-elle pas être considérée comme nulle, de plein droit? (cette dernière proposition dépasse le cadre d'une RM)
A Joseph Toison : la SACCEF ne fonctionne pas comme le Crédit Logement, c'est une assurance, donc en cas de sinistre le bien n'est pas hypothéqué, et à la bonne fin du prêt, rien n'est restitué à l'emprunteur, d'où leur coût plus faible à la souscription. Du coup, la SACCEF accepte moins de dossiers.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 27 mars 2003 : 11:54:01
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On peut parfaitement être à plusieurs en 1er rang (comme en xième d'ailleurs). les créanciers, en cas de mise en jeu, seraient pari pasu. La situation de Nanous est claire sur ce point suivant ce qu'elle a dit (elle a écrit, notamment : "... dans l'accord de cautionnement signé par le "Crédit logement", il est spécifié: garantie particulière: promesse d'hypothèque de premier rang", et la caution comme prêteur sont, par construction, mutuellement avisés.
Merci à Thov pour cette précision sur cette SACCEF.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 27 mars 2003 : 13:04:48
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Réaction à thoveyrat: Pour la SACCEF, que se passe t-il alors en cas d'impayés ?
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 27 mars 2003 : 13:11:04
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Ah j'oubliais ! J'ai donc en ce moment une offre de prêt assortie d'une caution SACCEF. Dans le contrat de prêt il est stipulée que la banque peut à tout moment demander (au même titre que la SACCEF d'ailleurs) une prise d'hypothèque si par exemple il y avait un défaut d'assurance du bien, un sinistre ou des incidents de paiement des mensualités.
Donc en fait, Crédit Logement et SACCEF même causes même effets, même combat (humour!).
Je reproduirais au mot près les clauses lues si cela vous intéresse !
bp |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 27 mars 2003 : 14:25:54
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Nanous: si votre conseillère de banque ne peut pas vous répondre, pourquoi ne pas demander rendez vous au directeur de l'agence, ou à quelqu'un de la direction générale,??????
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nanous
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 27 mars 2003 : 14:40:13
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merci pour toutes ces réponses. La dernière intervention de Joseph Toison en particulier me rassure.
Pour répondre à Nefer, j'ai effectivement pris rendez-vous avec le responsable d'agence et je dois le rencontrer demain. Il n'avait pas du tout l'air surpris et vu qu'il y a pas mal d'autres points sur lesquels les explications de ma conseillère sont très confuses, cela s'avérait nécessaire.
Je ne manquerais pas de mettre un message pour vous tenir au courant du dernier son de cloche de la banque.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 27 mars 2003 : 15:37:16
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Son "de cloche" : évitez de les traiter de cloche tout de même (et l'avancement de la conseillère à ne pas gâcher).
Regardez, même sans parano, les petits points de suspension et les "etc.", les adverbes du type "notamment", les conditionnels alambiqués (qui sont ce que les malins appellent des « suppositionnels » pour faire hurler les juristes pur beurre), les mentions du genre "ou tout autre... qui ...", and so and so : ces cloches ont, à l'étage au dessus de leur organigramme, des fabricateurs de textes imaginatifs !
Vous allez peut-être nous faire prendre connaissance d'un nouveau montage garanties/prêts/privilèges et hypothèques/... (j'ai mis trois petits points de suspension !).
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