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Je compte acheter un petit immeuble à des fins de location en SCI (valeur 450 000 euros). Dois-je la constituer avec un gros capital ou un petit, le reste étant inscrit en compte courant ? Quel impact sur la plus-value en cas de cession ?
Excellente question... La réponse dépend de l'importance globale du patrimoine futur de cette SCI (vous l'indiquez), de l'ensemble de votre patrimoine, du délai avant la cession des parts, de la répartition du capital au départ, ainsi que de celle de l'apport en compte courant, et du nombre et du lien de parenté de vos héritiers... On va prendre un exemple "bateau". Vous êtes marié, avez deux enfants, cette somme représente l'essentiel de votre patrimoine mais vous possédez aussi votre résidence principale et quelques biens ailleurs, vous consituez la SCI à parts égales avec votre femme et vos deux enfants, sur la base de 1000 actions à 1 euro chacune (vos enfants versent chacun 250 euros, on dira que cela représente les frais de constitution de la SCI) mais l'apport en compte courant, destiné à acheter l'immeuble, est réalisé par vous et votre femme, avec un contrat de prêt, rédigé devant notaire ou au minimum déposé au Centre des Impôts, prévoyant le remboursement de l'apport en compte courant en 180 mensualités de 2500 euros, sans intérêt, le capital restant dû et les mansualités étant réévalués chaque année en fonction de l'indice INSEE du coût de la construction (ce n'est pas considéré comme un intérêt imposable, et vous évitez la requalification du prêt en donation déguisée). Normalement les revenus tirés de la gestion de cet immeuble devraient permettre, tout en conservant une réserve pour travaux, vacances etc, de verser ces mensualités. Au bout de 15 ans, la SCI est désedettée, et vos enfants sont propriétaires de la moitié, sans aucun droit de succession à payer; vous-mêmes avez perçu un "revenu" mensuel de 2.500 euros réévalué chaque année, que vous aurez placé ou utilisé pour votre vie de tous les jours. De plus, vous pouvez avoir confié la gestion du bien à vos enfants, en en nommant un gérant de la SCI, ce qui vous dégages de soucis parfois insurmontables à pertir d'un certain âge. Au cours du prêt ou après, vous pouvez effectuer des donations de parts (par exemple, dix ans après avoir fait donation de la nue-propriété de votre résidence principale, pour bénéficier à nouveau des abattements) à vos enfants et même petits-enfants (en respectant la réserve des héritiers prioritaires), en pleine propriété ou avec réserve d'usufruit. Au final, vous aurez payé beaucoup moins de droits de succession que si les 450.000 euros avaient été souscrits en capital, vous obligeant à payer des droits de succession élevés (environ 30.000 euros si vous avez moins de 65 ans mais si la nue-propriété de votre résidence principale, que vous donnez à vos enfants dans cet exemple, représente une valeur assez élevée) si vous vouliez transmettre la moitié des parts de la SCI en pleine propriété. Je ne sais pas si j'ai été très claire, ni si cela correspondait à votre cas personnel...
Au fait, avec ce montage, si vous cédez des parts au bout de quelques années, leur valeur à déclarer tient compte de la valeur de l'immeuble à ce moment-là plus la trésorerie de la SCI moins ses dettes, moins environ 20% parce que c'est une SCI. Et il y a un élément primordial à prendre en compte : votre confiance avec vos enfants... et leurs conjoints, indispensable ici puisqu'ils détiennent la moitié des parts de la SCI et maîtrisent donc une partie des décisions.
Merci beaucoup pour vos explications ; en fait, la configuration "bateau" correspond à peu près à la mienne, sauf qu'il ne s'agit aucunement de préparer une succession mais d'exploiter un petit immeuble en location meublée avec un ami associé à 50/50 pour le revendre dans quelques années (au moins 5 pour bénéficier de l'exonération des plus-value propres aux loueurs meublés professionnels)
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Posté - 27 mars 2003 : 08:41:35
