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 Sujet  |
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bripert
Contributeur actif
43 réponses |
 Posté - 31 mars 2003 : 17:35:37
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Bonjour ,
Encore une fois j'ai besoin de vous !dites moi clairement si mon bailleur peut récuperer les charges du nettoyage des communs en considérant que c'est une entreprise qui effectue ces travaux et que sur les factures n'aparaissent pas la part des dépenses correspondant à la rémunération du personnel et aux charges fiscales et sociales récupérables et celle des autres dépenses .
Je vous remercie pour vos conseils .
bripert
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 31 mars 2003 : 21:10:28
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En effet, il ne peut pas les récupérer... ce qui constitue une flèche empoisonnée de la Cour de Cassation, même si je la comprends en droit. Elle prive des tas de bailleurs de bonne foi du remboursement de charges engagées pour leurs locataires.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 mars 2003 : 21:40:38
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vous pouvez demander à votre bailleur de vous laisser l'accès à toutes les factures figurant sur votre relevé de charges récupérables: c'est de droit.
En cas de refus de sa part, vous pouvez lui demander le remboursement de toutes les provisions versées.
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 25 avr. 2003 : 14:18:55
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Je pense que l'on devrait ouvrir un fil sur ce sujet en distiguant le droit naturel (philosophique) et le droit positif (texte de loi).
Les retombées de cette jurisprudence ne doivent pas être prises à la légère, c'est une vrai secousse sismique pour les bailleurs.
La période de prescription étant trentenaire car relevant de la répétition de l'indû (majoré des intérêts légaux ???), un jugement défavorable peut mettre sur "la paille" un bailleur qu'il soit personne physique ou morale.
On se plaint que trop de logements vacants ne sont pas offerts à la location (d'où la taxe instituée il y a qq années) mais ce n'est pas avec ce genre de mesure que nous allons "fluidifier" le marché locatif.
Sans vouloir précher pour ma paroisse, (je travaille pour une société d'HLM relativement importante (25000 logements)) nous sommes en train d'évaluer le risque financier si les recours des locataires devaient se généraliser que ce soit sur la récupération du salaire des gardiens ou des entreprises de nettoyage. Si nous étions conduits à rembourser 10 à 15% des sommes collectées depuis 30 ans, nous pourrions éventuellement y faire face avec un étalement LT de la dette sous réserve d'arrêter toute production de nouvelles constructions et en divisant nos budgets de travaux d'entretien par 2 (qu'on ne vienne pas se plaindre ensuite de l'état des boites aux lettres, de la présence de tags etc...)
Si cela touchait + de 30% de notre parc, nous serions probablement amenés à déposer le bilan. Les locataires seraient bien avancés : ils auront peut-être touché un pactole inespéré mais avec le choc systémique sur la profession, il n'y aurait rapidement plus de logements "décents" sur le marché locatif. Je croyais que c'était exactement l'inverse que souhaitaient nos gouvernants ???
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 25 avr. 2003 : 14:35:46
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Pensez vous honnêtement que les locataires réclameront en masse ??
Je pense qu'il y a lieu de relativiser et que les hlm n'ont pas attendu cet arrêt pour être en dehors des normes de salubrité chronique.
bp |
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 25 avr. 2003 : 22:16:52
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Tout dépend des HLM! Il y a aussi des tas d'organismes, et même de sociétés HLM, qui remplissent leur rôle de leur mieux, avec passion même.
Thoveyrat |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 25 avr. 2003 : 22:29:29
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Et je connais certains immeubles dits HLM qui ressemblent bel et bien à certains immeubles de Neuilly ou Levallois-Perret sur le Front de Seine.
Il ne faut pas se leurrer. Les mêmes sociétés de HLM gèrent différent types d'immeubles, accessibles à différents types sociaux de locataires.
Je suis d'accord avec l'avis de Sybarite.
Prados |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 26 avr. 2003 : 02:35:45
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L'analyse de Sybarite est juste.
Une observation toutefois :
a)- les "grands" bailleurs, privés ou sociaux, demandent dorénavant aux entreprises de nettoyage de faire ressortir sur leurs facturations la part correspondant aux salaires et charges y afférentes, pour se conformer au droit et à la sécurité des récupérations de charges ;
b)- pour être conséquent le législateur (ou plutôt directement l’administration, pour faire plus simple, par voie de décret voire de simple arrêté), pourrait imposer aux entreprises du secteur que leurs factures contiennent cet élément à peine de nullité de la facture.
Le texte serait du genre : « A compter du …… , les entreprises relevant du code NAF (APE) 74-7Z mentionnent sur leurs factures à peine de nullité la part des dépenses répondant à la définition de l’annexe IV-3 du décret n° 87-713 du 26 août 1987 ».
On collerait cela à l’endroit adéquat de notre arsenal réglementaire, et on appellerait ce texte « la mesure Toison » – du nom de son propagandiste.
c)- le secteur du nettoyage est parmi ceux qui "consomment" le plus de travail au noir.
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 26 avr. 2003 : 10:27:07
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a) Oui mais quid des charges facturées à ce titre depuis trente ans, et dont les factures ne faisaient pas ressortir les salaires et charges, en toute bonne foi de la part des bailleurs et des entreprises qui n'imaginaient même pas que cela pouvait être nécessaire? Pour ma part, je sais que je n'essaierai jamais de récupérer les charges payées à ce titre, mais pour d'autres?
Thoveyrat |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 26 avr. 2003 : 12:25:02
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Ben oui, c'est le risque que Sybarite qualifie de "systémique" (en empruntant là ce terme au langage franglais des banques).
Il sera intérésssant de voir, le moment venu, comment trancheront les tribunaux (tribunal il y aura si les associations de locataires montent au créneau en s'appuyant sur le décret de 1987 ; pour la période antérieure au décret de 1897, le risque me semble tout à fait minime, sinon nul, compte tenu des textes antérieurs au décret de 1987).
Intéréssant d'avoir sur ce point des périodes le point de vue des services juridiques de la Sté bailleur social pour qui bosse Sybarite, ou des fédérations de HLM, ou de l'organe national.
2003-1987 font 16, non 30.
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claudine
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 26 avr. 2003 : 14:45:59
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En réponse à Sybarite,
Je ne suis pas d'accord et surtout en colère, Vous dites que "vous êtes en train d'évaluer le risque financier si les recours des locataires devaient se généraliser ". Avez vous également pensé à la faillite financière dans laquelle vous mettez les ménages en n'applicant pas le décret 87. Il existe tout de même ... et on se demande parfois si le bailleur en a connaissance.
Les entreprises de nettoyage facturent en moyenne 13,72 euros de l'heure HT. Chez nous lorsqu'elles interviennent, c'est pour le remplacement du gardien en place . De ce fait nous payons le salaire de ce gardien plus l'entreprise. Se demande t'on si le locataire va pouvoir assumer cette charge supplémenatire n'oublions pas que nous parlons de logements sociaux. Vous dites également que "cela diviserait vos budgets de travaux d'entretien par 2 et qu'on ne vienne pas se plaindre ensuite de l'état des boites aux lettres, de la présence de tags etc... " Je reconnais bien là le discours de certaines sociétés HLM. Ne me dites pas que les locataires ne doivent pas se battre pour obtenir ce à quoi ils ont droit ?. En ce qui concerne les logements décents, le bailleur est dans l'obligation de délivrer un logement décent aux locataires.
En conclusion chaque fois que le bailleur facture des charges au locataire, à mon avis il devrait le faire en pointant le décret 87.
En réponse à TR, je suis heureuse d'apprendre qu'il y a aussi des tas d'organismes, et même de sociétés HLM, qui remplissent leur rôle de leur mieux. Je n'en ai encore pas rencontré.
Quant à moi je n'aurai aucun scrupules à faire rembourser des charges illégalement facturées et je ne m'inquièterai pas pour la situation financière des sociétés HLM
Il serait pertinent que ces sociétés arrêtent de croire qu'elles ont en face des locataires qui n'ont rien dans la tête et de mettre fin à cet abus de confiance.
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 26 avr. 2003 : 23:02:33
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Jusqu'ici, il était considéré que la facturation des sociétés d'entretien était intégralement à la charge des locataires; et du fait de l'arrêt récent de la Cour de Cassation, ce que les sociétés HLM vont avoir à rembourser, ce n'est pas la marge, ni même les frais généraux de ces soiétés de nettoyage, mais bien l'intégralité de leur facturation. A 13,72 euros de l'heure il n'y a presque pas de marge : si vous prenez le SMIC (35 heures), les charges, les congés payés, vous arrivez presque à cette somme. Il n'en reste déjà pas assez pour payer les frais généraux, la taxe professionnelle etc! Cela vous surprend après cela qu'il y ait du travail au noir, de l'exploitation des salariés etc? Vous voudriez travailler, vous, dans une entreprise comme cela?
Et si pendant les congés du gardien, vous payez le gardien + l'entreprise de nettoyage, c'est tout simplement parce que ces congés s'appellent des congés payés, par conséquent, le gardien ne part pas en vacances sans salaire! C'est un coût (10% du salaire) qui s'annualise, bien sûr, et qui renchérit le coût du travail, bien sûr aussi, c'est exactement ce que disaient certains patrons en 36.
excusez-moi d'aller un peu loin, mais je crois que l'enjeu va au-delà des abus de certaines sociétés HLM (et il y en a, vous avez raison).
Bon courage dans votre combat.
Thoveyrat |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 27 avr. 2003 : 00:09:14
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Une précision : l'arrêt de Cassation qui a fait bruit pour ce qui est des dépenses de personnel récupérables n'a rien inventé (la Cassation ne crée pas du droit, toute révérence faite néanmoins aux éminences togées).
Il a simplement pris en compte les termes du b) de l'article 2 du décret de 1987 sur les charges récupérables.
Je conseille aux universimmonautes de ne pas négliger le texte de ce décret, pour les différents points de son article 2 notamment
(remarque à ce sujet : UI sur son Guide Juridique présente d'abord l'annexe de ce décret, qui est la liste des charges, puis le texte de ce décret - c'est à dire un montage inversé : je me demande, au vu des questions fréquentes, si c'est une bonne façon de faire : UI ???) : http://www.universimmo.com/accueil/unijur018.asp
Du coup, je reproduis ci après cet article 2.
Citation :
Article 2
Pour l'application du présent décret :
a) Il n'y a pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur en régie et les services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise. Le coût des services assurés en régie inclut les dépenses de personnel d'encadrement technique. Lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses ;
b) Les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales ;
c) Lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant ;
d) Lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un employé d'immeuble, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférent sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables.
e) Le remplacement d'éléments d'équipement n'est considéré comme assimilable aux menues réparations que si son coût est au plus égal au coût de celles-ci.
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claudine
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 28 avr. 2003 : 12:32:02
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En réponse à TR,
Je suis d'accord avec vous je suis également contre l'exploitation les charges trop lourdes pour les petites entreprises mais ne mélangeons pas tout. Lorsque je parle des absences du gardien, je ne remets surtout pas en cause les congés payés, il est normal que nous les assumions. Par contre je parle des absences pour formation, et maladie (sur ce point on refuse de me fournir les fiches salaires). Dans ces deux cas nous rénumérons l'entreprise prestataire ainsique le salarié.Le salarié n'assumant plus son emploi devons nous toujours le rémunérer ? En conclusion nous payons deux fois pour une seule et même restation.Il est normal d'après moi qu'une personne suive une formation dans le cadre de son emploi et sachant que nous n'avons aucun droit décisionnel sur le salarié (et c'est mieux ainsi) c'est encore une fois le gestionnaire qui décide du coût imputable sur nos charges sans nous concerter. Donc payons le salaire de notre gardien certes, mais pas la société prestataire qui le remplace. En ce qui concerne le travail au noir, vous m'excuserez mais il existait bel et bien avant cet arrêt et pas seulement dans les entreprises de nettoyage.
Je me permets d'avoir ce discours, car je représente des locataires et que parmi ceux -ci certains se trouvent dans de graves difficultés financières et que de leur imputer de plus en plus de charges les met dans une situation de non et/ou mauvais payeur.
Une question
Sur le décret 87 article 2 (a) en ce qui concerne les frais en régie quels justificatifs dois je obtenir ?. Car dans ma liste de charges je trouve des lignes régie avec la somme et c'est tout.
Merci à tous
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malechka
Pilier de forums
218 réponses |
Posté - 28 avr. 2003 : 17:06:20
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En ce qui concerne les absences pour maladie normalement une partie du salaire est pris en charge par la S.S., et pour la formation se sont des organismes (comme par exemple l’AGEFOS) qui prennent en charge le coût de formation (cotisation obligatoire à partir d’un certain nombre de salariés). Vous devriez donc vérifier si ces remboursements apparaissent bien au crédit de vos charges.
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 29 avr. 2003 : 18:16:15
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A joseph pour sa remarque sur la présentation - inversée - du décret : vous avez raison, mais c'est pas nous, c'est Legifrance...
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claudine
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 30 avr. 2003 : 09:48:30
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En reponse à Malechka,
C'est une entreprise de + de 10 salariés, je n'ai pas connaissance de l'organisme collecteur pour les formations. Je sais que certains prennent en charge les journées de formation et que d'autre pas.
Donc peut être quelqu'un pourra-t'il me renseigner.
Puis je réclamer dans le cadre de mes vérifications de charges les justificatifs concernant les prises en charge des formations par l'organisme collecteur ?
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 07 mai 2003 : 12:56:48
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Juste une petite précision : Claudine habite dans un logement HLM, ce n'est donc pas le texte du décret n° 87-713 qui s'applique.
En effet, le Code de la Construction et de l'Habitation renvoie par son article L.442-3 à un autre décret n° 82-955 modifié par le décret n° 86-1316. Cela prète à confusion car lorsqu'on fait une recherche sur Légifrance, il est indiqué que le décret n° 82-955 a été annulé en Conseil d'Etat.
Mais c'est bien celui-ci qui s'applique : vous pouvez le vérifier en consultant le tableau "Textes de référence" sur la page suivante http://vosdroits.service-public.fr/ARBO/1501010811-NXLOG033.html
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