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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 21 avr. 2003 : 14:51:10
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Certaines personnes ont été choquées de ce que je pensais de mes copropriétaires, mais je pense que j'ai été mal comprise et / ou que je me suis mal exprimée. Je voudrais donc préciser : personnellement, j'ai à composer, suite à une modification du type de copropriétaires, à un certain nombre de personnes de nationalité étrangère qui manipulent très mal le français, et qui ont, par exemple, beaucoup de mal à "interpréter" leur décompte de charges, en présence d'un locataire par exemple. Quant à la feuille d'impôts, je suis désolée, mais tout le monde n'est pas en mesure de la remplir.
Par ailleurs, l'idée ne m'a jamais effleurée que les copropriétaires pouvaient être stupides parce qu'ils n'y connaissaient rien à la loi de 65 et au décret de 67. Il y a quelques années, j'ignorais également tout de ces lois.
Dire que tout est chacun est capable de tout comprendre dans ces textes : je ne suis pas d'accord, la preuve ce forum, où il y a parfois des discussions très ardues sur la compréhension de tel ou tel alinea.
Et puis, j'estime qu'il est totalement inutile que chaque copropriétaire passe des heures et des heures sur l'études des textes de lois. Tout le monde n'a pas goût pour ce type d'occupation.
Simplement, quand on prend la peine d'avertir par écrit les copropriétaires de toutes les carences et irrégularités du syndic, qu'on les avertit que le solde du compte est négatif (la preuve: le syndic a déjà mis 7000 € de sa poche), tout cela parce que celui-ci ne s'occupe absolument pas des impayés, que la comptabilité n'est pas faite depuis plus de 2 ans, qu'on les avertit des problèmes qui pourront s'ensuivre pour la copropropriété, que le jour de l'AG, on leur resignale que les documents comptables sont inexistants et que dans ces conditions, il n'était pas judicieux d'approuver les comptes, et qu'ils les approuvent quand même, moi j'aimerais bien savoir ce qu'il faut penser de copropriétaires aussi inconscients et qui votent vraiment n'importe quoi !!!
Elisabeth
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 avr. 2003 : 16:16:05
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Vous utilisez l'expression "mes copropriétaires" qui ne me parait pas appropriée.Des copropriétaires n'appartiennent à personne.
Il est vrai que le statut ou les textes sur la copropriété n'interessent pas forcément tous les copropriétaires.
"Citation :
certain nombre de personnes de nationalité étrangère qui manipulent très mal le français, et qui ont, par exemple, beaucoup de mal à "interpréter" leur décompte de charges, en présence d'un locataire par exemple. "
Vous pourriez constituer un groupe de travail (ou de formation) avec des réunions régulières tout au long de l'année pour expliquer à vos voisins certaines règles de base en la matière, ce qui les amènerait à se poser des questions sur les "méthodes" de votre syndic, et comprendront ainsi par eux-mêmes, qu'il faudrait soit amener le syndic à gérer autrement, soit à changer de syndic.
Ce n'est pas en leur faisant remarquer une fois par an leur leurs"bêtises" (comme vous dites),que vous arriverez à convaincre les autres copropriétaires.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 21 avr. 2003 : 17:04:42
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Je n'avais effectivement pas trouvé la formulation adéquate pour les copropriétaires ; j'en avais tout à fait conscience. Donc je pense que "mes voisins copropriétaires" pourra être satisfaisant.
Votre proposition est certainement l'une des meilleures solutions pour faire avancer les choses. Mais cela demande beaucoup de temps que je n'ai malheureusement pas.
Par ailleurs, j'avais profité d'une AG où tout le monde était là pour faire une réunion d'information, après l'AG. J'avais informé le président du conseil syndical de mon intention. Il a "saboté" ma réunion, d'une part en n'y venant pas et d'autre part et surtout en disant aux gens de ne pas y aller. Heureusement, que la moitié des copropriétaires ont quand même manifesté un certain intérêt pour cette réunion.
Que voulez-vous faire devant un président de conseil syndical, qui me met systématiquement des "bâtons dans les roues" à chaque fois que je propose quelque chose et qui fait une obstruction systématique à toute initiative ? Refus par exemple d'envoyer une mise en demeure au syndic suite à toutes ses carences. Refus de faire appel à un comptable comme la loi l'autorise par ex etc....
Ce président de séance se fait élire président de séance au cours de l'AG et dans les faits, c'est le syndic qui mène l'AG du début à la fin. Difficile de faire une remarque à l'assemblée qui ignore totalement le rôle que doit tenir le syndic et celui que doit tenir le président de séance.
Le président du conseil syndical, ainsi que tous les membres du conseil syndical, ignorent totalement ce qu'est la loi de 65 et le décret de 67 etc.....
Et d'ailleurs, ils s'en moquent éperdument, n'ayant absolument pas conscience que gérer une copropriété dans la plus totale illégalité pendant des années, se retournera un jour contre tout le monde.
C'est du moins mon avis.
Mais peut-être suis-je dans l'erreur ?
D'autres intervenants de ce forum se sont-ils retrouvés dans un cas analogue ?
Différentes solutions ont déjà été suggérées sur ce forum. En existerait-il d'autres ?
Elisabeth |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 avr. 2003 : 19:02:51
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Soit vous investissez du temps dans la pédagogie, soit vous pouvez utiliser les grands moyens: recherchez les vices de forme dans la convocation de l'AG ou dans le procés verbal et assigner le syndicat des copropriétaires en annulation d'assemblée.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 21 avr. 2003 : 19:12:49
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Juridiquement, il y a tout ce qu'il faut et même bien plus qu'il n'en faut pour utiliser les grands moyens.
Mais, avec une copropriétaire bailleur, elle-même comptable, nous hésitons à utiliser les grands moyens.
Des intervenants ici ont-ils une telle expérience et quelles peuvent être les "réactions" des copropriétaires ?
Les copropriétaires finiront-ils par se rendre compte de leurs erreurs ? Les choses risquent-elles au contraire de se retourner contre les copropriétaires qui auront fait appel à la justice ?
Elisabeth |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 avr. 2003 : 10:35:37
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Sujet délicat !
Mais d'abord : " mes copropriétaires " est une expression parfaitement correcte ! Avec un préfixe co- , "mes" n'a pas le sens de la propriété du rédacteur, mais le sens de l'appartenance commune à un groupe déterminé, en l'espèce le syndicat. Un propriétaire indivis parle à juste titre de ses coindivisaires.
Elisabeth pourra donc expliquer cette nuance à ses copropriétaires au cours d'une séance pédagogique.
Un problème réel est la présence parfois importante de copropriétaires de nationalité française ou non (dans ce cas la nationalité est sans importance) mais issus de civilisations parfois plus anciennes et fines que la nôtre mais qui ignorent (et il n'y a pas de mal à cela) la notion de propriété au sens qui est le nôtre et celle de copropriété divise qui ne correspond pas à celle de propriété collective qui existe dans leurs ethnies d'origine.
Comme par ailleurs ils ont la pratique d'organisations sociales dont la hiérarchisation est traditionnelle et dont les "chefs" familiaux ou tribaux sont incontestables, ils ressentent comme aussi incontestable l'autorité du syndic, chef qu'ils ont trouvé en place lorsqu'ils acheté un logement. Ils ne sont d'ailleurs pas toujours vraiment propriétaires car les mécanismes du genre tontine ou autres sont fréquents.
La formation à nos pratiques ne peut être assurée utilement que par des congénères (au sens propre du terme)initiés. Il y a dans ce domaine des expériences très fructueuses mais il y a aussi des anicroches quand le formateur n'a pas pour objectif fondamental l'adaptation de ses élèves à nos régimes juridiques mais au contraire l'adaptation de nos régimes juridiques aux coutumes et modes de vie traditionnels des élèves.
Ces problèmes sont bien connus des membres des organisations caritatives qui ont reçu délégation de certaines municipalités pour suivre les familles relogés provisoirement dans des immeubles préemptés dans des ZAC ou autres zones assimilées dont les opérations de restructuration ont été suspendues pour des raisons diverses. Il s'agit alors de simples occupants mais les difficultés sont de nature identiques.
Dans tout cela : ni critiques ni approbations, de simples constatations qui imposent la réflexion et des actions appropriées. Dans les domaines les plus divers, le sujet est d'une actualité brulante et pas facile à traiter.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 22 avr. 2003 : 23:20:34
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Le développement de JPM est certainement intéressant, mais je pense qu'il n'est pas nécessaire de chercher aussi loin.
Il est certainement vrai qu'un certain nombre de personnes ne peut imaginer que le syndic fait des erreurs et que ses connaissances en matière de droit de la copropriété sont plus qu'insuffisantes. Ces personnes ne peuvent donc admettre qu'une simple copropriétaire, qui n'a par ailleurs aucune formation juridique, puisse ainsi s'en "prendre" au syndic et contester son travail.
Ce qui est regrettable, c'est que ces personnes n'ont pas conscience qu'elles auraient tout intérêt à être à l'écoute des copropriétaires qui prennent sur leurs loisirs pour défendre les intérêts de tous.
Personnellement, pendant de nombreuses années, j'ai été membre du conseil syndical "moyennement actif" dans la copropriété qui a été gérée de main de maître par un président de conseil syndical et son bras droit. Ayant personnellement fait d'assez longues études, j'aurais pu m'offusquer que ces personnes de bonne volonté (dont l'une n'avait pas le bac), acquièrent des compétences mises au service de la copropriété.
Mais personnellement, j'estime que chacun, qu'il ait un CAP ou un bac plus beaucoup, peut apporter ses compétences à la copropriété et / ou en acquérir d'autres. Et personnellement, je suis à l'écoute de toute personne qui en sait plus que moi.
Et ce qui est vraiment triste, c'est que le président du conseil syndical et quelques-uns des autres membres n'ont pas cette mentalité et ne supportent pas de me voir apporter de nombreux éléments d'information.
Elisabeth |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 22 avr. 2003 : 23:58:57
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Elisabeth,
La pédagogie - et l'approche progressive - est encore plus nécessaire avec les savants, à qui vous pourriez partager la maxime, si ils ont un brin d'humour, que "c'est un grand tort d'avoir toujours raison".
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 23 avr. 2003 : 23:11:08
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Cela dit Joseph, Raymond Devos disait je crois "On a toujours tort d'essayer d'avoir raison auprès de personnes qui ont toutes les bonnes raisons de croire qu'elles n'ont pas tort". 
Cordialement.
Cyril  |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 24 avr. 2003 : 01:52:37
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Est-ce vraiment contraire au "le tortue" des cours d'école ?
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 24 avr. 2003 : 11:40:51
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Elisabeth, connaissez vous Don Quichotte ? Oui, surement ! Je me joins à nefer losqu'il vous conseille de rechercher les vices de forme. En étudiant les PV des 10 dernières années vous découvrirez peut-être une "bombe à retardement" qui placera le syndic dans une situation vraiment délicate vis à vis de la justice.
bp |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 24 avr. 2003 : 22:34:07
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Aucun problème pour les vices de forme !
Nous avons changé de syndic en 2001, mais il brille vraiment par son incompétence à tous les niveaux !
Les 3 AG que le syndic a convoqué depuis février 2002 se caractérisent par :
un retard systématique des recommandés (14 jours au lieu de 15) ; on pourrait donc lui annuler les 3 AG, puisque le délai de 2 mois après le PV ne court pas dans ce cas (de plus, comme déjà mentionné, près de 12 mois après l'une des AG, nous n'avons toujours pas le PV alors que les gros travaux votés sont terminés depuis bien longtemps).
pour les 2 AG annuelles (2002 et 2003), son contrat de syndic n'était pas joint pour le renouvellement de son mandat (alors que c'est obligatoire (loi SRU, je crois ?)
et puis toute une série de non-respect de la loi et du règlement de copropriété
aucun PV diffusé dans le délai de 2 mois
et puis pas de comptabilité depuis plus de 2 ans.
Elisabeth |
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aulde
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 25 avr. 2003 : 07:36:53
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Vous avez interet a en changer rapidement.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 25 avr. 2003 : 09:56:01
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Préparer un dossier en listant ts les vices de formes dont la prescription est de 10ans, étudiez bien la procédure que vous devrez faire pour l'assigner en justice (TGI du lieu de l'immeuble) et enfin, trouvez un avocat.
bp |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 25 avr. 2003 : 22:25:57
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Existerait-il quelque part une liste des vices de forme dont la prescription est 10 ans ?
Je connais :
délai de convocation inférieur à 15 jours
oubli de convocation d'un copropriétaire
et puis ????
Il me semble que le fait de ne pas joindre son contrat de syndic pour un renouvellement ou une nomination bien sûr
ou le fait de ne pas joindre tous les documents comptables stipulés par la loi par ex. ne constituent pas des vices de forme ?
Elisabeth |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 25 avr. 2003 : 22:33:21
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Et puis autre chose :
Sur http://www.adil36.org/pdf/copro/JURISPRUDENCES.pdf
j'ai trouvé ceci :
Cass. Civ. 11.03.98 : Pour que la désignation du syndic soit régulière, il faut que lors de
l'assemblée générale il y ait des votes distincts sur la nomination elle-même, sur le contrat et
les honoraires, ainsi que sur l'ouverture ou non d'un compte séparé.
Qu'en pensez-vous ?
Dans ma copropriété, nous n'avons jamais fait de vote pour le contrat et les honoraires.
Elisabeth |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 avr. 2003 : 21:04:35
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Sur le vote distinct vous avez raison.
D'ailleurs le mandat se vote à l'article 25 et les honoraires à l'article 24.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 28 avr. 2003 : 10:05:46
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Pour la prescription de 10ans il y a aussi l'oubli de l'art 42 dans le PV d'assemblée.
bp |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 29 avr. 2003 : 22:58:14
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Et quelles conséquences quand le syndic ne précise pas sur la convocation les modaliés de consultation par les copropriétaires ?
Notre nouveau syndic n'a pas l'air de connaître !
Elisabeth |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 02 mai 2003 : 00:04:31
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Il n'a pas obligation de mentionner les majorités requises sur la convoc.
Mais c'est mieux si il le fait (à condition qu'il ne s'emmêle pas les crayons entre 24, 25 et 26 : il faut donc vérifier avant l'AG - et c'est le boulot du Pdt de séance d'être le gardien de cela : un bon Pdt de séance, avant d'appeller les votes, précise la majorité requise, point par point).
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 02 mai 2003 : 00:53:06
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Joseph,
je me suis mal exprimée : en parlant des "modaliés de consultation par les copropriétaires", je voulais parler de la consultation par tout copropriétaire qui le souhaite des documents, factures etc de la copropriété pendant les 15 jours précédant l'AG, et non des modalités de vote.
Notre président de séance et notre président de conseil syndical ignorent totalement les modalités de vote (pour eux, 24,25 ou 26, c'est du pareil au même). Quant au syndic lui-même, il ne donne jamais aucune indication à ce sujet (il y a même des erreurs dans les 24, 25 sur les ordres du jour) et il a brillé lors de l'AG où il a été nommé en mars 2001 par son ignorance (j'allais dire "ignarisme") des nouvelles modalités des articles 24 et 25). J'ai été obligée de lui mettre sous le nez, en plein vote, les textes de la loi SRU que j'avais heureusement sur moi.
Et puis pour la petite histoire, nous avons voté lors d'une AG sur un problème de fermeture de porte à clé ; la convocation précisait bien qu'il fallait l'unanimité pour que la résolution soit adoptée. Lorsque le PV est arrivé, (je n'étais pas scrutateur), la résolution a été déclarée comme adoptée, alors qu'il y avait des abstentionnistes et des opposants (dans ce point du PV, il n'a pas rappelé qu'il fallait l'unanimité). Comme quoi, on en voit vraiment de toutes les couleurs avec ce syndic !
Elisabeth |
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