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bprudhon
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 Posté - 22 avr. 2003 : 14:50:57
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le sujet a déjà été traité ici mais j'y reviens quand même car c'est bien connu qd on aime ...
Donc, le problème est bien connu : à qui incombe les frais de travaux de ravalement par exemple lorsque ces derniers sont votés entre l'avant-contrat et l'acte authentique ??? (en imaginant qu'aucun arrangement n'a été pris entre les 2 parties) ??
bp
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 22 avr. 2003 : 23:34:00
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En l'état actuel du statut (donc sous réserve du décret à paraître), la question est totalement étrangère au syndicat.
Le syndic établit la note de renseignement demandée par le notaire, en fonction des éléments dont il dispose normalement à la date de son établissement. Si l'assemblée a eu lieu avant établissement de la note, le syndic fait mention des décisions prises pour le ravalement. Si l'assemblée a eu lieu après établissement de la note, le syndic peut prendre la peine d'adresser une note complémentaire au notaire mais n'y est pas tenu car le vendeur, lui, est tenu de révéler la convocation de l'assemblée et, si possible, les décisions prises. S'il n'a pas eu connaissance des décisions et révèle seulement la convocation, le notaire doit aviser. S'il a prévu une clause par principe, tout va bien mais l'acquéreur peut exiger des informations plus complètes et il faut retarder la signature.
A réception de l'avis art. L 20 (s'il y a lieu) et de la notification de mutation, le syndic
- fait délivrer opposition au paiement du prix si cela est nécessaire.
- clôture le compte du vendeur à la date de réception de la notification de mutation (et non à celle de l'avis art. 20 si les dates sont différentes) en fonction des appels de fonds (charges ou travaux) régulièrement adressés au vendeur avant la notification.
- ouvre un nouveau compte au nom de l'acquéreur. Celui ci devra régler tous les appels de fonds (charges ou travaux) postérieurs à la notification.
Point, c'est tout.
Si le syndic a accepté d'établir le compte entre vendeur et acquéreur, c'est son problème personnel. Dans ce cas il agit hors de son mandat de syndic et effectue une prestation qui lui est personellement confiée par les parties. Le syndicat n'est pas engagé par cette prestation.
C'est ce nouveau cadre, hors statut, que la question peut être posée et que l'on peut tenter d'y répondre.
En principe l'avant-contrat comporte deux clauses :
- l'une précise qu'en cas de convocation d'une assemblée générale entre la signature de l'avant-contrat et celle de la vente chez le notaire, le vendeur devra informer l'acquéreur et lui adresser copie de la convocation et des pièces jointes. Elle peut préciser que le vendeur donnera pouvoir à l'acquéreur (ce qui pose parfois problème).
- l'autre contient une règle de principe pour l'imputation des travaux susceptibles d'être votés pendant cette période.
La seconde clause est inopposable au syndicat mais peut être, et même doit être appliquée par le syndic dans sa mission personnelle. D'ailleurs elle est reprise à l'identique dans le contrat de vente.
Il est vrai que beaucoup de syndics (professionnels ou non) mélangent la mission statutaire avec la mission personnelle et reportent dans la comptabilité syndicale les résultats d'une compte entre parties qu'ils ont établi. Ils ont tort de le faire.
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 23 avr. 2003 : 09:52:45
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Voici un exemple de situation, bien réelle d'ailleurs : Une AG a lieu prochainement quelques jours avant la vente (acte authentique devant notaire) d'un lot. L'avant contrat a été établi avant la convocation à cette AG. Le vendeur signal qu'il donne son pouvoir à l'acquéreur sur le conseil du notaire.
L'acquéreur peut-il refuser ce pouvoir ??? De manière plus large un pouvoir peut-il être refusé ??
Il se trouve qu'à cette AG on doit voter un budget 2003 modificatif plus élevé que celui voté en décembre 2002. Qui devra payer le complément de charge des 1er et 2iè trim 2003 ???
bp |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 23 avr. 2003 : 11:57:35
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Principe : Une personne quelconque peut toujours refuser de représenter un copropriétaire à l'occasion d'une assemblée si elle n'y est pas tenue
par la loi (administrateur légal, curateur, etc.),
ou par un mandat général précédemment accepté comportant cette obligation : c'est le cas pour un mandat général de droit commun ou pour un mandat de gestion locative prévoyant l'obligation pour le gestionnaire de représenter le mandant aux assemblées.
La question se pose pour un acquéreur si l'avant-contrat comporte une clause à ce sujet. Il est rare que cette clause impose la représentation du vendeur par l'acquéreur. Elle prévoit en général une simple possibilité. Par contre l'acquéreur peut, en refusant, perdre certains avantages.
Quoiqu'il en soit, dans le régime légal exposé ci dessus, il n'y a aucune incidence sur les comptes entre vendeur et acquéreur. Le vendeur paie les appels de fonds antérieurs à la signature authentique. L'acquéreur paie les suivants.
Pour le compte à établir entre parties, c'est une autre affaire.
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clemouel
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2912 réponses |
Posté - 23 avr. 2003 : 22:38:48
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Bonsoir Bernard,
Je crois me rappeler que vous êtes syndic bénévole, n'est-ce pas ?
Si tel est bien le cas, voici quelques précisions en ce sens.
C'est la réception par le syndic de l'avis de mutation de l'article 6 du décret du 17/03/1967 qui confère à un acquéreur sa qualité de copropriétaire et lui donne droit à être convoqué notamment aux assemblées générales.
Comme le précise judicieusement le notaire, il est sage qu'un acquéreur participe à l'assemblée quand celle-ci a lieu peu de temps avant ou après la signature de l'acte authentique notamment en utilisant le pouvoir.
Mais ce n'est qu'un conseil et qui n'est en rien opposable au syndicat des copropriétaires.
Le notaire indiquera sur l'avis de mutation la nature des travaux et la décision prise entre les parties sur qui paye quoi des travaux.
Si les derniers travaux votés ne figurent pas sur cet avis de mutation, il appartient bien au syndic (même bénévole) de faire opposition par ministère d'huissier dans les 15 jours de la réception du recommandé de cet avis au domicile réelle ou élu indiqué.
Enfin, je vous rappelle le sujet numéro 891 (eh oui, un vieux de la vieille) de notre forum qui précise la différence à ne pas confondre entre la notion d'avis de mutation et la notion de transfert de propriété.
Cordialement.
Cyril 
Edité par - clemouel le 23/04/2003 22:40:30 |
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 24 avr. 2003 : 09:49:09
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Bonjour Cyril,
Merci pour vos précisions. Je dois préciser que l'acquéreur fait déjà partie de la copropriété donc avec ou sans pouvoir du vendeur il a reçu une convocation comme les autres. Maintenant, il est libre de refuser le pouvoir du vendeur et voter contre les travaux pour être tranquille et faire valoir que c'est au vendeur de financer les travaux (s'ils sont approuvés). Ce scénario est-il possible ??
Vous parlez de transfert de propriété, a t-il bien lieu lors de la signature de l'acte authentique ??
bp |
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 24 avr. 2003 : 09:52:33
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Je n'arrive pas à accéder au "sujet no 891" ! Pouvez vous le détailler svp ?
bp |
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joseph toison
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4897 réponses |
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 24 avr. 2003 : 10:27:22
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Ah oui ça va mieux maintenant ! Merci Joseph pour ce geste.
bp |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 24 avr. 2003 : 11:52:46
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le transfert de propriété peut résulter d'une vente ssp si elle n'est soumise à aucune condition, ce qui est bien rare de nos jours. Donc il résulte au plus tard de la signature chae le notaire.
MAIS cette signature n'entraîne pas transfert de la qualité de copropriétaire. Ce transfert ne résulte que de la réception par le syndic de la notification de mutation prévue par l'article D 6
L'acquéreur peut donc être propriétaire sans être copropriétaire si la mutation est notifiée avec retard.
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 24 avr. 2003 : 12:17:03
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JPM, plus haut clemouel indique :
"C'est la réception par le syndic de l'avis de mutation de l'article 6 du décret du 17/03/1967 qui confère à un acquéreur sa qualité de copropriétaire et lui donne droit à être convoqué notamment aux assemblées générales".
"l'avis de mutation" dont il est question correspond t-il à la notification de mutation que vous mentionnez ds votre message ??
Ou bien sont-ce 2 choses distinctes ?? auquel cas l'ordre chronologique des évènements serait : 1) avis de mutation
2) acte authentique
3) notification de mutation ??
Autre question : l'avis de mutation doit-il indiquer que le syndic percevra le montant de la dette du vendeur vis à vis du syndicat ???
bp |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 24 avr. 2003 : 15:11:01
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Réponses précises :
1) L'avis de mutation de Clemouel = ma notification de mutation mais notification est le terme exact conforme au texte de l'art. D 6. Cette notification confère à l'acquéreur la qualité de copropriétaire et provoque son immatriculation comme tel. L'avis de mutation est donc toujours obligatoire.
2) l'avis de mutation prévu par l'article L 20 n'est obligatoire que si le vendeur n'a pas pu présenter le certificat (prévu aussi par l'article L 20) attestant qu'il est libre de toute obligation à l'(égard du syndicat. Il a pour objet de provoquer la délivrance d'une opposition sur le prix de vente sur l'initiaztive du syndic.
3) En principe les deux envois (quand l'avis de mutation est nécessaire) sont effectués le même jour par plis séparés. Les dates d'envoi peuvent être différentes, notamment quand deux notaires sont intervenus. Le notaire du vendeur expédie l'avis de mutation art. L 20. Le notaire de l'acquéreur expédie la notification de mutation art. D 6.
Si le syndic reçoit en premier l'avis de mutation art. L 20, il ne doit pas modifier la liste des copropriétaires.
4) De toute manière, les deux envois sont effectués après la signature de l'acte.
5) Si le vendeur a donné son accord au notaire pour le règlement du solde du, l'avis de mutation art. L 20 est accompagné du chèque. A défaut il peut annoncer cet envoi mais c'est inopérant car le syndic doit faire délivrer l'opposition sans perdre de temps. Il faut donc que la difficulté soit réglée dans les 24 heures.
6) la chronologie est la suivante :
- signature d'un avant contrat
- saisine du ou des notaires (c'est alors le notaire de l'acquéreur qui mène le dossier car les conditions incluses sont généralement à la charg de son client)
- demande au syndic d'une note de renseignements
- établissement de la note et envoi au notaire. Si la date prévue pour la signature a été indiquée au syndic, celui ci envoie la note une quinzaine de jours avant cette date car la note n'est valable qu'un mois.
- signature de l'acte
- notification de la mutation art. D6
- avis de mutation article L 20 si nécessaire, accompagné ou non du règlement des charges dues
- si les charges ont été payées avec l'avis de mutation art. L 20, envoi au notaire du certicat art. L 20 (le vendeur est libre ...)
- dans le cas contraire opposition sur le prix par le syndic avec mise en jeu du privilège spécial.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 24 avr. 2003 : 15:41:22
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Merci JPM pour ces précisions.
L'aspect chronologique est utile.
Il se trouve que dans 2jours il y a une AG. Or, un acte de vente est prévu le 12 mai prochain (acte authentique). Je dois remplir la demande de renseignement envoyée par le notaire. Je compte remplir cette fiche après la réunion surtout qu'un montant pour travaux doit être voté. Si ce montant pour travaux est approuvé je le mentionnerai dans la fiche de renseignements avec la quote part due par le vendeur puisque selon vos dires et ceux de clemouel l'acquéreur n'est pas considéré comme copropriétaire tant que la notification de mutation n'est pas établie !?.
Ma démarche est-elle valable en la circonstance ?
bp |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 24 avr. 2003 : 16:05:31
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Pour être plus complet voici un texte qui me vient de clemouel d'ailleurs :
L'acquéreur est tenu aux charges de copropriété afférentes à des travaux résultant d'une décision de l'assemblée générale des copropriétaires prise avant la date de référence ci-dessus, si ces charges deviennent exigibles après le transfert de propriété et de jouissance. Pour simplifier, le cédant est tenu aux appels de fonds sur les travaux effectués par le syndic avant le transfert. L'acquéreur est tenu aux appels de fonds effectués après la date du transfert. Mais attention l'exigibilité peut résulter d'autres faits comme le commencement du processus de réalisation des travaux bien que la commission relative à la copropriété, dans l'une de ses recommandations, s'en tienne aux seuls appels de fonds. La Cour de cassation vient de juger que les appels de fonds décidés dans leurs montants et dans leurs dates ont pour effet de les rendre liquides et exigibles ; ils sont ainsi à la charge du vendeur si la décision a lieu avant la vente.
Si je reviens au cas que j'ai présenté plus haut quel principe s'applique (la 1ère phrase en gras ou la décision de la cour de cassation)?? En effet, les appels de fonds pour travaux seront de toute façon effectués après la vente.
bp |
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clemouel
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2912 réponses |
Posté - 24 avr. 2003 : 19:32:34
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Pour être pragmatique, voila ce que je ferais à votre place Bprudhon :
1°) Lors de l'AG, si les travaux sont biens acceptés, il faut faire valider par l'AG la clef de répartition des charges de ces travaux (charges générales, ascenseurs, parking...) et le calendrier des appels de fonds (30 % le xx/xx/xxxx et 70 % par exemple le xx/xx/xxxx).
2°) Après cette AG, je renverrai le questionnaire notaire en y mentionnant
- les travaux de votre AG du 26/04/2003
- l'intégralité de la quote-part du cédant de ces travaux.
3°) Quand vous recevrez la notification de l'avis de mutation prévu à l'article 6 du décret par lettre RAR du notaire, celui-ci vous indiquera qui du cédant ou du nouvel acquéreur paye les travaux.
Si vous ne touchez pas l'intégralité de la somme que vous aviez alors demandée au 2°, dites-le nous alors dans le forum.
Voili voilou.
Ah et puis merci à Joseph d'avoir débuguer le BR> mon lien hypertexte. Ah ces informaticiens je vous jure 
Cordialement.
Cyril
Edité par - clemouel le 24/04/2003 19:35:22 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 25 avr. 2003 : 00:02:35
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Entièrement d'accord avec Clemouel sur la nécessité de mentionner le vote des travaux dans la note de renseignement.
Question pratique : dans quelle rubrique ?
- charges dues ? Ce qui impliquerait un avis article 20 du notaire et la délivrance d'une opposition si le chèque n'est pas joint.
- travaux votés non encore exécutés (et n'ayant pas fait d'appels de fonds à la date de signature), ce qui paraît être la solution exacte et conforme aus textes.
La position générale de la Cour de Cassation est reprise dans un arrêt du 25 septembre 2002 conforme aux indications ci dessus. C'est ainsi que les charges du 2e trimestre, non établies au jour de la vente, ne pouvaient être imputées par le syndic au vendeur.
De mémoire (pas eu le temps de vérifier) l'autre arrêt statue sur un compte entre vendeur et acquéreur, en présence d'un acte ne comportant aucune indication de répartition. Dans ce cas les travaux restent à charge du vendeur parce que votés avant la vente.
Sur tout cela, beaucoup d'incertitudes parce que la pratique courante est en complet décalage avec la mmodeste réglementation existante. Il paraît que le nouveau décret sera très clair !!!!
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 25 avr. 2003 : 09:48:50
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Merci pour vos précisions.
Effectivement je ne peux pas augurer quelle sera la décision du notaire ne sachant pas les éventuels arrangements prévus ds l'avant-contrat de vente.
Je me cantonnerai au pragmatisme "bête et méchant" en mentionnant les résultats du vote et la quote-part due par le vendeur.
Juste une remarque tt de même relative aux appels ultérieurs à l'AG et à la vente : sauf erreur, concernant le vendeur sa quote-part des travaux votés deviendra exigible ds sa totalité quelque soit les modalités de recouvrement décidés lors de l'AG !? (en fait, un échéancier sera proposé sur l'année 2004).
bp |
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clemouel
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2912 réponses |
Posté - 25 avr. 2003 : 22:17:44
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Brupdhon,
Si c'est bien len vendeur qui paye les travaux, l'intégralité de sa quote-part est effectivement exigible de suite au moment de la vente, peu importe les modalités prévues à l'AG.
Ne soyez pas véxé de mon "pragmatisme bête et méchant".
En votre qualité de syndic bénévole, il vous appartient de défendre les intérêts de la copropriété (réclammer les sommes dues) et surtout rester objectif sans prendre parti dans la vente pour le vendeur ou l'acquéreur.
Enfin, je vous recommande Brudhon la lecture du dossier d'UI intitulé La vente et l'achat en copropriété.
Cordialement.
Cyril |
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 07 mai 2003 : 11:05:17
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Dans la fiche de renseignement communiquée par un notaire le syndic doit indiquer les montants dus par le vendeur.
Un exemple concret : une enveloppe a été prévue (votée) pour financer des travaux. Un échéancier a été défini et les appels de fonds effectués suivant l'échéancier. Seulement, tous les devis n'ont pas été votés. Un copropriétaire vend son lot, je mentionne donc ce qu'il doit suivant son propre échéancier. Mais que va t-il se passer si pour des raisons X ou Y les factures sont supérieures à l'enveloppe prévue au départ (réevaluation de 3% par an des devis d'origine, travaux supplémentaires, ...). Quels sont les moyens dont disposerait le syndic pour récupérer cette somme au vendeursachant qu'il n'a pas délivrer l'art 20 au notaire après la vente ???
bp |
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clemouel
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2912 réponses |
Posté - 07 mai 2003 : 20:43:02
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Bonsoir Bprudhon,
Tout dépend de l'importance du montant de la régularisation à mon sens.
S'il s'agit d'une petite somme, le surplus peut être imputée sur une provision d'arrêté de comptes annuels demandée par le syndic.
S'il s'agit d'une somme plus importante, le surplus des travaux doit d'abord être voté par l'Assemblée Générale.
En générale, il vaut mieux que les travaux soient votés et réalisés dans l'année de l'Assemblée dans la mesure du possible.
Par ailleurs, il convient lors "d'enveloppe" (attention cette expression peut être mal interprétée) ou plus précisemment de délagation de pouvoir au CS, de ne pas vôté un budget trop restrictif.
Cordialement.
Cyril |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 08 mai 2003 : 15:27:33
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Cher Prudhon,
Nous serons tous intéressés par la solution définitivement adoptée dans cette affaire.
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