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J'ai un vieil ami (il a environ 60 ans, c'est relatif..)qui ne sait pas se servir d'internet qui m'a exposé son problème. Il est locataire d'un logement depuis 18 ans avec un contrat de location d'une durée de 6 ans commençant le 15 avril 1985, ce contrat a été conclu en vertu de l'article 3 quinquiès de la loi du 1er septembre 1948. Ce contrat indique qu'à son expiration, il sera conclu entre les parties à titre de renouvellement un nouveau contrat d'une durée minimale de 3 ans, le logement devant répondre aux conditions de confort prévues par les décrets du 22 août 1978 et du 8 janvier 1980 (article 77 de la loi du 22 juin 1982. (à son entrée, l'appartement était vétuste sans électricité ni robineterie de raccordement entre les éléments sanitaires, il a fait les travaux depuis à ses frais) Or depuis il n'a été conclu aucun autre contrat de location, sa gérance a régulièrement perçu ses loyers sans procéder à son renouvellement en avril 1997. De plus la gérance lui a fait signifié par recommandé en février 2002 qu'elle allait renouveler son contrat avec une augmentation de loyer et qu'elle allait saisir la commission de conciliation. Cette commission devrait avoir lieu le 25 mai 2003.Comme la gérance travaille pour un seul et même propriétaire de son immeubleainsi que son jumeau mitoyen, elle a pu facilement proposer 5 types de loyers (évidemment parmi les loyers les plus élevés puisque dans son immeuble sur les huit occupants deux autres très anciens locataires sont sous un contrat de loi 1948) Connaissez vous les types de recours auquel il a droit, ou les types d'informations qui lui seraient utiles. Gaëlle
La loi de 48 n'a pas encore été supprimée, aussi le bailleur ne peut augmenter le loyer que selon les bases de calcul de la loi de 1948, et sans tenir compte des aménagements réalisés par le locataire à ses frais. Je suppose qu'il peut prouver qu'il les a réalisés à ses frais? Par ailleurs, dans quelle catégorie ce logement entre-t-il? I, IIA, IIB, IIC, III, IV?
Pour Gaelle : Y a t'il eu un état des lieux ? L'ami a t'il conservé les factures pour les travaux ?
Pour thoveyrat "Par ailleurs, dans quelle catégorie ce logement entre-t-il? I, IIA, IIB, IIC, III, IV?" ce sujet m'intéresse beaucoup. Comment savoir quelle est la catégorie du logement ? Dans un bail commercial avec bureaux, ateliers, habitation : sur quoi appliquer la catégorie ? l'ensemble ou juste l'habitation.
Mon ami a bien fait dresser un état des lieux (quelque peu flatteur par rapport à la réalité de la construction de l'immeuble), et heureusement pour lui a fait inscrire en réserve éventuelle que "de conventions expresses entre les parties M. fera son affaire personnelle de la mise en conformité des installations électriques et gaz ainsi que la réfection des peintures papiers peints et tentures".ceci montre que ces travaux ont été réalisés par lui. par ailleurs je ne pense pas qu'il ait conservé de factures de cette époque. En ce qui concerne la procédure de classement du logement, la catégorie du logement n'est inscrite sur aucun des documents en sa possession et effectivement après enquête nous ne savons toujours pas qui détient cette information, si un historique sur cette procédure existe ou autre. Nous savons simplement que d'après les textes notamment le décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 fait sous le ministère de Eugène Claudius-Petit en 1948, le logement devait appartenir obligatoirement à la III éme catégorie car "Les locaux ne comportant pas au minimum un cabinet de toilette ou une salle de douches ou une salle de bains et un W.-C. intérieur indépendant ou non de cette annexe ne peuvent être classés dans une sous-catégorie supérieure à la sous-catégorie II-C" et pour cet immeuble qui date de 1885 approximativement, les pieces de salle de bain avec WC ont été crée autour de 197O...Par ailleurs pour établir la catégorie du logement il faut que le propriétaire établisse la surface corrigée du local et là encore aucun document ne parle de surface corrigée... Pour babelune, si vous vous reportez au décret déjà cité et à ses annexes vous pouvez voir que cela s'applique au local mais que des éléments liés au bâtiment entre en jeu. Gaëlle
Pour Babelune, il n'y a pas de catégorie de ce type pour les locaux commerciaux, du moins à ma connaissance. Pour Gaëlle, le bail de votre ami ayant été signé après l'amélioration des locaux, un changement de catégorie aurait pu s'appliquer. De toutes façons, une demande d'augmentation de loyer qui ne s'appuierait pas sur la surface corrigée et la catégorie du bâtiment, ne saurait être valide. La seule chose qui pourrait advenir, serait un bail de sortie de huit ans (possible uniquement sur les catégories IIB et IIC) avec augmentation progressive du loyer. A moins que le bien n'appartienne à la catégorie IIA, voire à la I, qui ont été sorties de la loi de 1948... Quant aux travaux d'amélioration, il me semble que la preuve de l'origine des travaux incomberait au bailleur qui entendrait s'en prévaloir pour augmenter le loyer. Quelqu'un saurait-il à quelle date les catégories I et IIA sont sorties de la loi de 48, et à quelles conditions pour les locataires?
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Posté - 02 mai 2003 : 04:03:08
