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MiguelG
Contributeur actif
30 réponses |
 Posté - 07 mai 2003 : 11:58:47
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Cela se passe en montagne, station de ski. Résidences principales et sécondaires, peu de locations de vacances.
Vieil immeuble de 1967. Vieux réglement avec une modification qui supprimait les garages pour en faire des apparts, AG de 1984 qui n'a été validée qu'en 1992 par acte de notaire.
La modif en fait redistribue le tableau des millièmes (pas d'autres tableaux de charges, bien que le chauffage soit collectif) en "intégrant les millièmes des garages aux parties communes" (sic!) et retranchant des millièmes à chaque lot pour ajouter des nouveaux lots et retomber sur 1.000 Joli, n'est-ce pas?
Question: Le syndic peut-il faire tout seul, sans être assisté par un expert géomètre, la modification des millièmes?
Cela ne revient-il pas à modifier les millièmes et donc aurait besoin de l'unanimité? Surtout avec une opération immobilière à la clé (au bénéfice de qui?)
Je suppose, car pas de preuves formelles, que le syndic est le propriétaire des appartements ou les a vendus à son bénéfice.
Mis à part cela il fait des appels de fonds et des votes en assemblée sur des bases de 984 ou 1.015 tantièmes, alors qu'aucune mention n'est faite sur le Réglement de Copro.
Des idées? Un grand merci. Miguel G.
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 07 mai 2003 : 20:48:11
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Il me parait toujours curieux que des copropriétaires évoquent des actions plus ou moins conformes, voire malhonête, de la part d'un syndic plus de 10 ans après leur fait.
Avant-tout, il faut recherche la genèse de cet évennement et l'ensemble du dossier (AG, plan, acte du notaire...).
Cordialement.
Cyril  |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 08 mai 2003 : 01:51:57
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En matière pénale, les prescriptions sont de un, trois et dix, à compter, normalement, du jour où les faits ont été commis.
N'espérez, ici, aucune condamnation, l'action étant prescrite.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 08 mai 2003 : 10:18:30
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Mais vous parliez bien de "faux en écriture", qui renvoie à l'infraction pénale correspondante.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 08 mai 2003 : 11:26:30
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Mais non, Antoine ! Il y a en matière pénale des prescriptions jusque par trente ans. Cela ne s'arrête pas à 10 ans comme vous le dites.
De plus, pour certains délits ou crimes, la date de la découverte peut être prise en compte pour fixer le début de la période. Tel peut être le cas pour un faux en écritures (articles L 441-1 et suivants du Code Pénal), si celles-ci ont été volontairement cachées aux parties intéressées.
Pour le cas de MiguelG, il s'agit d’abord d'une question qui porte sur des droits immobiliers, non sur le fonctionnement de la copropriété : prescription trentenaire pour cette matière civile (décennale pour le fonctionnement, stricto sensu, de la copropriété).
MiguelG ne demande pas en première chose une condamnation, mais la restauration de ses droits et/ou des droits du syndicat dont elle est membre.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 08 mai 2003 : 13:07:16
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Cher Joseph,
J'ai écrit "normalement" ou, si vous préférez, en principe.
Chacun peut utilement se reporter aux dispositions des articles 7 et suivants du Code de procédure pénale.
Je maintiens : en principe, les prescriptions en matière pénale sont de un, trois ou dix ans, (et toujours en principe) à compter du jour où les faits ont été commis.
Ainsi, il n'était pas question, dans mon esprit, de dresser un tableau exhaustif des exceptions, ni des aménagements au principe, qu'ils soient de nature légale ou prétorienne.
Il est même des crimes qui sont imprescriptibles!
Pour une vue "scientifique" de la matière, les traités de référence de droit pénal et de procédure pénale pourront être consultés avec profit.
Mais peut-être me serais-je mépris sur l'objet du présent forum que, dans ma grande naïveté, je croyais orienté vers des échanges "conviviaux", comme on dit désormais, et dont l'ambition est de tracer les lignes générales permettant de résoudre certaines difficultés pratiques, et non d'offrir des consultations juridiques susceptibles, en l'état, de résoudre judiciairement les problèmes soulevés.
Quant à la formule "faux en écriture", elle se rapporte au droit pénal, exclusivement.
S'agissant du droit civil, par exemple, l'expression n'existe pas (eu égard à mes connaissances, et Dieu sait qu'elles sont parcellaires, on ne parle, dans ce domaine, que de fausse cause, de procédure en inscription de faux pour les actes authentiques ...).
En dernier lieu, j'ajoute que, à force d'utiliser à tort et à travers des concepts qui relèvent du droit pénal (par ex. plainte), on finit par ne plus rien comprendre.
En outre, lorsque l'objet essentiel de ses préoccupations est d'obtenir une solution sur le terrain extra-pénal, toute procédure pénale est fâcheuse, en raison du principe (je souligne "en principe") "le pénal tient le civil en l'état". En d'autres termes, il faut s'abstenir de partir "bille en tête" au pénal, au risque de déconvenues sévères sur le terrain du droit civil - par exemple - , l'autorité de la chose jugée au criminel s'imposant , en principe (je souligne en principe) sur les demandes extra-pénales qui pourraient avoir été formées par ailleurs.
Pensant avoir ainsi levé toute équivoque,
Je vous prie de croire,
Chers amis,
votre bien dévoué.
Antoine GAUDIN
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 08 mai 2003 : 14:36:42
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1.- Eh bien nous sommes bien d'accord que les échanges se font, ici, de façon conviviale. Cela va sans dire.
La convivialité n’exclut pas la franchise, ni la confrontation honnête des idées.
Il faut, de mon point de vue, ajouter que, sur les forums, il n'y a - par construction – pas que des intervenants, mais également des lecteurs. Pour eux aussi, voire d'abord pour eux, il convient d'être exact lorsque l’on apporte une information, un éclairage, un retour d’expérience. Lorsqu’il s’agit d’une simple opinion, on le précise. Et on se gardera de ne rien asséner qui soit péremptoire, ou abscons.
2.- Sur le "Je maintiens : en principe, les prescriptions en matière pénale sont de un, trois ou dix ans, (et toujours en principe) à compter du jour où les faits ont été commis.", cela n'est pas exact :
- les prescriptions vont, comme dit, jusqu'à trente années, hors les situations d'imprescriptibilité (qui n'ont, justement, pas de durée... ) ;
- la durée n’est pas nécessairement comptée à partir des faits, mais peut l’être à partir de leur découverte.
Ce qui n’est pas sans intérêt pour le cas du présent sujet, les faits semblant remonter à plus de dix années (AG de 1984, publication en 1992) : soyons concrets !
3.- Sur le civil et le pénal, c’est pour chaque affaire qu’il convient de déterminer si l’action doit être introduite devant quelle juridiction, ou devant les deux.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 08 mai 2003 : 18:10:31
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Je n'ai aucune intention de poursuivre plus avant cet échange.
Toujours est-il que je n'ai rien à retrancher et rien à ajouter à mon précédent message.
Les termes, "en principe" sont en effet suffisamment clairs ; ils s'imposent d'eux-mêmes.
Je puis bien volontiers renvoyer les adjectifs "péremptoires" et "abscons" à leur auteur.
L'intéressé ne devrait pourtant pas ignorer que le faux en écriture constitue une infraction instantanée et non, continue. Elle se prescrit en principe (je souligne en principe) à compter de l'utilisation qui en est faite ou de la dernière utilisation frauduleuse.
Et que l'on ne vienne pas m'opposer l'arrêt de la Cour de Toulouse rendu vers le milieu des années quatre-vingt-dix. Il est amplement contredit par une jurisprudence fournie de la Cour de cassation.
A force de perdre de vue les principes et à vouloir prendre les exceptions pour la règle, on finit par obscurcir plus que de raison les situations.
Quant aux interventions des uns ou des autres, elles ne constituent, par définition, que des opinions.
Qu'on le veuille, ou non, il n'y a, en la matière, qu'une seule vérité : la vérité judiciaire.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 09 mai 2003 : 13:24:23
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Antoine,
Si telle ou telle de mes interventions a pu vous froisser, je vous prie de bien vouloir accepter mes excuses.
Je veux toutefois vous assurer (nonobstant le fait que vous ne souhaitez pas, ce qui est respectable, poursuivre plus avant l’échange sur ce thème) que c’est en parfaite bonne foi – et pour la clarté en regard des questions débattues - que j’ai contredit votre contribution qui indiquait que " en principe, les prescriptions en matière pénale sont de un, trois ou dix ans, (et toujours en principe) à compter du jour où les faits ont été commis".
En effet, d’une part, il existe au pénal des prescriptions trentenaires, d’autre part, il existe des crimes ou délits pour lesquels la prescription ne court qu’à compter de la découverte ou de la dernière utilisation. Tel est le cas, notamment, du faux en écriture. Les « en principe » n’y changent rien.
Quant à l’ « infraction continue », elle est définie par les meilleurs auteurs comme « une action qui se prolonge dans le temps par la réitération constante de la volonté coupable de l’auteur après l’acte initial ».
La question du délai de prescription est en cause dans la question posée par le message d’ouverture du présent sujet. Ce n’est donc pas de la rhétorique.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 10 mai 2003 : 12:23:22
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et bien c'est universimmo qui doit encore se régaler ! Le débat s'élève et s'élève , et lui enlève peut-être des clients potentiels ? Vous allez nous donner de sacrés complexes avec vos réponses de -presque- professionnels ou professionnels à la retraite ou non. Vos services nous deviennent indispensables et nous allons attendre le best du best à chaque question. J'espère que cela ne va pas tuer en tout cas l'échange d'expériences vécues, au profit de ces sacrées saintes LOIS ramenées à tout bout de champs dans des termes de plus plus juridiques ,( mille excuses à Joseph et au nouveau Antoine qui nous sera tout autant précieux sur ce site que les autres habituels qui se reconnaitreront). En d'autres termes , SVP faites un soupçon plus clair pour les néophytes que nous sommes en majorité.
Et pour conclure sur le sujet traité ici, moi aussi j'ai un problème de millièmes rajoutés à un copropriétaire (ajout de véranda) voté en AG avec les présents seulement. Je demande au Syndic de l'officialiser en en informant le Notaire (suite au conseil de ce site) et je ne vois toujours rien venir ! Ceci revèlerait-il une faute du Syndic ?
hcor |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 12 mai 2003 : 14:28:25
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A MiguelG : nous craignons que vous ne partiez dans un combat hasardeux dans lequel vous risquez de manquer de qualité à agir ! C'était en effet aux copropriétaires de l'époque de veiller à la régularité des opérations, et par ailleurs le fait qu'un notaire ait accepté le modificatif laisse peu de chances à l'irrégularité au moins de forme (ou alors il serait complice) ; par contre, vous devriez être en possession du modificatif qui justifie les tantièmes actuels (ou bien le syndic devrait pouvoir vous les justifier par rapport aux derniers documents déposés s'il y a eu création ou suppression de lot depuis le dernier modificatif en votre possession...
A Insacorh : la modification que vous mentionnez a dû être décidée en application de l'article 25f de la loi du 10 juillet 1965, peu connu, qui permet de décider "La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives" ! C'est le cas quand il a fermeture de loggias ou transformation d'un appartement en cabinet de profession libérale...
Par contre, cet article, qui permet d'augmenter les tantièmes d'un lot avec une majorité de l'article 25 ne concerne que les "charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun".
Cette modification doit effectivement être déposée chez un notaire (normalement le notaire chez qui est déposé le règlement), mais uniquement aux fins de publicité foncière, pour le rendre opposable aux nouveaux copropriétaires...
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 19 mai 2003 : 15:34:18
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J'avoue ne pas avoir tout lu de cette longue, très long échange de vues sur les millièmes qui s'ajoutent et se retranchent allègrement.
Bon, dans "ma" copropriété que j'eaasaie de gérer bénévolement un copropriétaire me signale qu'il a "perdu" un panneau publicitaire (à l'origine accroché à un pignon) et pour lequel il a qques millièmes.
Maintenant que ledit panneau n'existe plus il me demande de diminuer d'autant ces millièmes. Et alors là je ne sais pas quoi lui répondre.
Pouvez vous m'aider à lui donner une réponse intelligente?
bp |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 19 mai 2003 : 20:22:52
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Bonsoir Bprudhon,
Le pignon de mur n'appartient par à un copropriétaire mais à l'ensemble des copropriétaires au prorata des tantièmes de copropriété de chacun.
Les recettes publicitaires doivent d'ailleurs être créditées dans les comptes du syndicat dans les charges communes générales, voire dans les charges bâtiment.
Enfin, une modification de la grille des tantièmes de charges générales requiert l'unanimité des copropriétaires du syndicat ce qui est, vous en conviendrez, particulièrement très rare à obtenir.
Cordialement.
Cyril |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 20 mai 2003 : 09:37:23
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En fait les panneaux pub sont attachés à des lots particuliers. Cela est mentionné ds le RCP c-à-d qu'un copropriétaire possède par exemple les lots A, B, C le C peut être un panneau pub. Donc, c'est lui qui perçoit les revenus de location.
Donc, pour en revenir à ma question la décision de revoir les millièmes recquiert t-elle l'unanimité, le panneau étant privatif?
bp |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 20 mai 2003 : 16:38:16
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Un panneau publicitaire serait un lot privatif ? Défini comme tel dans l'état descriptif de division ? Créé à l'origine ou créé à partir du pignon partie commune ?
C'est pour le moins exotique...
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 21 mai 2003 : 09:54:30
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Le RCP, ds son été descriptif de division, fait mention de 2 lots no 61 et 62 : des panneaux publicitaires représentant chacun 11/10000iè des parties communes.
Le fait est qu'une vente a lieu en ce moment, parmi les lots en vente figurent notamment le 62 (le propriétaire qui est commerçant touche un revenu de la location de ce panneau).
Ce panneau étant accroché sur un pignon ce dernier appartient-il au propriétaire du panneau ? Les accroches du panneau peuvent créer à terme des dommages au pignon, dans se cas les réparations éventuelles sont-elles à la charge de la copropriété ou du propriétaire dudit panneau ??
bp |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 21 mai 2003 : 14:47:35
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En ce qui concerne les panneaux publicitaires :
Que dit le R.C. ? La réponse s'y trouve peut-être.
Vraisemblablement le propriétaire de l'emplacement publicitaire a obligation de conserver la surface de cet emplacementen en bon état. Si l'usage du panneau devait provoquer une détérioration du gros oeuvre, il devrait en être responsable sur le principe de l'obligation de réparer les dommages causés à autrui. A moins que les supports, encastrés dans le gros oeuvre, n'aient été posés lors de la construction de l'immeuble par le promoteur. Ils seraient alors peut-être parties communes.
Cordialement
P.F. Barde |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 21 mai 2003 : 15:46:33
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Le RC n'est pas plus explicite que ça : les panneaux sont mentionnés ds le desciptif de division. Il n'y a aucune indication sur leur origine.
J'ai tendance à envisager la situation telle que vous la voyez P. F. Barde. Dans cette logique, les éventuelles détériorations provoquées par le panneau au niveau des zones d'accroche sur le pignon devront être constatées par expert mandaté par l'assurance de la copropriété. ce qui sous-entend qu'un constat de sinistre soit établit avec le propriétaire du panneau.
Il semblerait qu'il faille faire la part entre les frais de ravalement du pignon par exemple et les frais de réparation des dommages causés par le panneau.
Cette démarche est-elle bonne d'après vous ?
bp |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 23 mai 2003 : 09:44:13
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C'est effectivement exotique, mais cela s'apparente à un emplacement de parking : le propriétaire du lot est responsable des dommages qu'il crée au bitume et au soubassement, mais les deux sont des parties communes et leur entretien incombe à la copropriété...
On est somme toute dans la même situation que dans un lot intérieur : le propriétaire est responsable des revêtements intérieurs du lot mais pas du gros oeuvre : le propriétaire du panneau publicitaire peut être responsable du nettoyage et de l'entretien de la surface de collage des affiches, mais a priori pas du cadre et de ses attaches...
Il est à craindre cependant qu'il n'y ait pas beaucoup de jurisprudence là dessus...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 juin 2003 : 15:16:10
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Je reviens sur le sujet bis : les panneaux publicitaires.
Il y a, contrairement à ce que pense Universimmo, beaucoup de jurisprudence sur la question qui est plus anachronique qu'exotique.
En principe l'exploitation d'un panneau publicitaire est un droit accessoire aux parties communes (art L 3). Il peut toutefois être constitué en droit accessoire à une partie privative dans le réglement de copropriété car les dispositions de l'article L 3 ont un caractère supplétif. Dans ce cas il est soumis aux dispositions de l'article L 25 b si l'exercice du droit peut affecter les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.
Dans le passé (d'où le caractère anachronique), il est arrivé qu'il soit constitué en lot, ce qui semble être le cas en l'espèce. Cette méthode est contestée car un lot doit comporter impérativement une fraction de la propriété de l'immeuble. Les discussions sur ce point entrent dans le domaine de la haute voltige juridique. Pour reconnaître l'existence d'une fraction, donc d'un lot, il faut admettre l'existence d'un droit réel privatif sur l'immeuble : il peut s'agir d'un usufruit ou d'un droit de superficie verticale (!!). Ainsi un arrêt Cass. civ. 5 octobre 1994 AJPI 1995 page 319 a reconnu pour un panneau privatif d'affichage l'existence d'un droit d'usage et de jouissance sur un mur partie commune.
Par ailleurs tout droit accessoire aux parties commune peut avoir fait l'objet d'une "convention par laquelle un propriétaire ou un tiers s'est réservé l'exercice de l'un des droits accessoires visés à l'article L 3". Ces conventions sont régies par l'article L 37 et par l'article 2 du décret.
La disparition du panneau n'entraîne pas la disparition du lot si le bénéficiaire s'est seulement abstenu de relouer l'emplacement d'affichage.
La situation est différente si la disparition est la conséquence d'une interdiction d'affichage édictée par une autorité administrative compétente, en application des textes relatifs à la prohibition de l'affichage aux environs d'un monument historique par exemple.
Cette interdiction aurait été opposable au syndicat s'il avait exploité le droit d'affichage. Elle aurait entraîné une réduction de la consistance du patrimoine indivis. La solution s'applique pareillement à l'exploitation privative. L'interdiction d'affichage a pour conséquence la disparition du lot privatif constitué par le droit d'affichage. Il est normal de constater cette disparition du lot et de la quote part des parties communes (et des charges) qui lui est attachée. Le bénéficiaire est exonéré à due concurrence de contribution aux charges.
Ce survol est très bref. Il n'a pour intérêt que de signaler la complexité d'une question très pointue et qui reste d'actualité car elle ne se limite pas aux panneaux sur pignons (panneaux plantés, sur toitures et terrasses, lumineux ou non, etc.)
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 16 juin 2003 : 11:13:28
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JPM, merci pour votre réponse documentée et très instructive.
Vous dites "Il est normal de constater cette disparition du lot et de la quote part des parties communes (et des charges) qui lui est attachée. Le bénéficiaire est exonéré à due concurrence de contribution aux charges".
Un copropriétaire demande une diminution de sa quote-part de partie commune puisque son panneau publicitaire n'existe plus.
Sa demande semble donc légitime au vu de vos explications. La décision de revoir ces tantièmes relève t-elle alors d'une décision d'assemblée (unanimité ?) ou non ??
bp |
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