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apiep
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 21 mai 2003 : 17:20:41
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mon locataire est victime d'un dégat des eaux touchant des embellissements(peintures sur 2m2)il y a 6 mois. déclaration à son assureur, au syndic, constat amiable avec locataire du dessus. le cause est réputée inconnue mais provenent des étages supérieurs. l'assureur du locataire me fait signer un désistement. 6 mois après le locataire donne son congé et me rend l'appartement je découvre que les travaux ne sont pas faits. le locataire ne smeble pas avoir touché d'indemnisation. Il m'oppose un courrier de son assureur comme quoi désormais ce dernier n'est plus concerné car le locataire à donné congé.
connaissnace d'un cas similaire, qu'avez vous fait , qu'elle a été l'issue,
merci à tous
patrimoine
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 22 mai 2003 : 00:30:27
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Bonjour,
Je n'ai pas l'expérience d'un tel cas, mais voilà comment je l'envisage.
D'après ce que vous en dites, les dégâts ne sont pas très importants et devraient entrer dans le cadre de la convention inter-assurances CIDRE qui fait indemniser la victime par son assurance sans recherche de responsabilité. Les dégâts sur les embellissements sont considérés par les assurances comme mobiliers, c'est donc le locataire qui est réputé être la victime. Donc à lui d'être indemnisé, et à charge pour lui de réparer les dégâts, ce qui est la raison du désistement que l'on vous a fait signer. Je crois aussi comprendre que la cause du sinistre ne persiste pas et demeure inconnue. Votre locataire vient de libérer le logement et vous avez visité les lieux. Je pense que vous ne lui avez pas encore restitué son dépôt de garantie.
Vous bénéficiez peut-être d'une assurance en défense et recours, qui pourrait se charger de démêler cet imbroglio. Mais supposons que non.
Lorsqu'un sinistre s'est produit, on a trop souvent tendance à chercher réparation des dommages dans des indemnités d'assurance en oubliant totalement les notions les plus simples d'obligation et de responsabilité. Or, une assurance est une garantie contre un risque. Ce ne peut être une exonération d'obligation ou de responsabilité. Dans le cas que vous soumettez, votre locataire vous laisse un logement endommagé. Certes, les dommages ne sont pas de son fait, mais là n'est pas la question. Son bail, et, de toutes façons, la loi régissant les rapports entre bailleurs et locataires de logements, font obligation à votre locataire de maintenir en bon état certaines parties du logement, dont les embellissements cités. Si ces parties sont endommagés, que ce soit de son fait ou non, peu importe, il doit les réparer. Qu'il soit protégé par une assurance ne l'exonère en rien de cette obligation. C'est simplement pour lui et, par voie de conséquence pour vous, une protection contre un risque d'insolvabilité qui l'empêcherait d'y satisfaire. Tout devient alors très simple : vous constatez, en faisant l'état des lieux, des dégradations, et vous retenez le montant des réparations sur le dépôt de garantie, ce qui devrait suffire, les dommages étant peu étendus. Laissez votre locataire hurler, il n'y est pour rien, c'est vrai, mais c'est vrai aussi que c'est son problème et non le vôtre. A chacun ses soucis. Son assurance devrait l'avoir indemnisé : là encore, c'est son assurance et son problème, non le vôtre.
Il se peut maintenant que vous ayez commis l'erreur de lui restituer son dépôt de garantie, ou que, par compassion, vous vouliez l'aider à résoudre ses problèmes, ou que le montant du dépôt de garantie se révèle insuffisant et, que, devant la difficulté d'obtenir de votre locataire qu'en plus de vous avoir abandonné son dépôt de garantie il vous verse une somme d'argent, vous recherchiez tous les moyens possibles pour vous faire indemniser.
Première hypothèse.
Votre locataire a été indemnisé, se garde bien de vous le faire savoir et vous laisse les lieux en l'état. Il faut exercer un recours contre lui, le plus simple étant une retenue sur le dépôt de garantie, si cela est encore possible, il n'y a pas d'autre issue. En effet, du fait de la lettre de désistement, vous ne pouvez mettre en cause une autre assurance, la vôtre ou celle de la copropriété. D'ailleurs la loi interdit qu'on soit indemnisé plusieurs fois pour un même sinistre.
Deuxième hypothèse.
Votre locataire n'a pas été indemnisé. C'est d'ailleurs ce que l'on peut déduire de la lettre que l'on vous a communiquée.
Première solution : Il me semble que la logique juridique commande que l'assurance indemnise le locataire, même après qu'il ait quitté les lieux. Certes, cela semble absurde au premier examen, mais raisonnons en droit. Au moment du sinistre, l'assureur du locataire devient débiteur d'une d'indemnisation envers ce dernier. Par la suite, du fait du déménagement du locataire, le contrat d'assurance est résilié, mais il ne l'est pas rétroactivement. Donc, la dette, qui n'a pas été soldée, née d'une obligation créée avant résiliation du contrat, subsiste.
Dans le même temps que le locataire devient créancier de son assurance, il devient débiteur d'une obligation de remise en état des lieux envers son propriétaire, lequel reconnaît cette chaîne d'obligations en signant la lettre de désistement. Deux possibilités s'ouvrent au propriétaire, la première que son locataire lui cède sa créance envers l'assureur et qu'il la présente à ce dernier, la deuxième qu'il justifie de l'inaction du locataire à faire valoir ses droits pour exercer une action oblique (article 1166 du code civil). En pratique cela consisterait à faire ce qui suit :
- Première possibilité : obtenir du locataire qu'il adresse une mise en demeure à son assureur dans laquelle, premièrement il revendique son droit à indemnisation (tel qu'exposé ci-dessus), et deuxièment il demande à ce que cette indemnisation soit directement versée à son propriétaire, et qu'il vous adresse une copie de la mise en demeure que vous enverrez de votre côté à ce même assureur pour être certain qu'elle lui soit bien parvenue.
- deuxième possibilité : à défaut d'obtenir copie de la mise en demeure, vous vous adressez à l'assureur de votre locataire pour lui exposer que ce dernier est bien redevable d'une indemnité, qu'il vous doit une remise en état des lieux objet de l'indemnisation revendiquée, qu'il a failli à son obligation envers vous, qu'il a manqué à faire valoir les droits qui auraient dû lui donner les moyens de satisfaire à cette obligation, et qu'en conséquence vous vous subsistuez à lui pour revendiquer l'indemnisation due. Si vous n'obtenez pas satisfaction, vous assignez l'assureur devant le tribunal d'instance.
Deuxième solution : vous acceptez la réponse de l'assureur du locataire. Dans ce cas on considère la situation présente et non celle à la date du sinistre et, en toute logique vous devez être indemnisé par votre propre assurance de propriétaire non occupant, si vous en avez une, à défaut par celle de l'immeuble, qui, très vraisemblablement, garantit les appartements non occupés contre le risque de dégât des eaux. Vous faites part à l'un de ces assureurs du refus de l'assureur du locataire et exigez d'eux d'être indemnisé. S'ils refusent à leur tour, vous revenez à la charge contre l'assureur du locataire avec un argument de plus (retour à la première solution).
Tout ce développement pour conclure que le plus simple et le plus satisfaisant d'un point de vue juridique est la solution d'une retenue sur le dépôt de garantie sans autre forme de procès.
Cordialement
P.F. Barde |
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 22 mai 2003 : 01:32:17
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Je ne ferai pas une intervention aussi détaillée que PF Barde (wouah, j'en suis baba  ) mais c'est la deuxième hypothèse qui est correcte.
Selon les conventions CIDRE l'assurance du locataire assure le risque jusqu'au préavis du locataire (et non jusqu'à son départ : un dégat des eaux alors que le locataire est en période de préavis sera pris en charge par l'assureur du propriétaire)
Ce qui veut dire que la dette de l'assurance subsiste effectivement. Il convient peut-être de se rapprocher de l'assurance de votre locataire pour voir s'ils acceptent une subrogation de créance. Vu qu'ils essaient de s'exonérer de cette dette, la démarche ne prospèrera pas forcément auquel cas je rejoins l'avis de PF Barde : déduisez le montant des réparation du dépôt de garantie et laissez votre locataire engager une action récursive contre son assurance.
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apiep
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 22 mai 2003 : 19:31:19
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bonjour et merci pour les réponses
bon je n'ai pas rendu la caution le problème date de la veille du message. ca em'nnuie d'agir ainsi face à un locataire toujours pnctuel et correct mais j'ai pas le choix. quand à tenter avec l'assureur les assuarnces du crédit mutuel il n'ont pas dénier répondre même à un courrier AR; il avait promis une entreprise agrée au locataire, 6 mois après il n'a rien vu malgré plusieurs relance d'ou le litige.
cordialement
patrimoine |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 22 mai 2003 : 20:53:57
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Bonjour,
Evidemment c'est déplaisant de devoir agir ainsi. Je pense que si votre locataire menaçait son assureur de l'assigner devant le tribunal d'instance et mettait sa menace à exécution, cela accélèrerait la solution du problème. Le fait que vous auriez retenu une certaine somme sur le dépôt de garantie serait pour lui un argument de poids de l'existence d'un préjudice réel.
Merci à Sybarite pour ses précisions sur la convention CIDRE. J'ignorais ce détail qui a son importance.
Cordialement
P.F. Barde |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 22 mai 2003 : 21:16:42
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En revanche, ce que vous pouvez faire pour l'aider, c'est lui établir dans les meilleurs délais toutes les attestations qu'il vous demandera (véridiques, bien sûr).
Moi aussi je suis baba ( ?) devant l'intervention de P;F; Barde. Bienvenue et félicitations!
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 23 mai 2003 : 14:42:19
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L'intervention de PF Barde m'a impressionné aussi
bp |
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bugs
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 23 janv. 2004 : 11:36:36
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En réponse à M. Barde :
Bonjour,
je suis locataire dans la situation que vous présentez. Mon logement a subi un dégat des eaux (0,5 m² de peinture) deux mois avant que je ne le quitte suite à une perte d'emploi.
J'ai effectué la déclaration à mon assurance, au syndic de copropriété. A partir du moment où j'ai quitté mon logement, mon assureur refuse de gérer le dossier arguant que je suis victime et non fauteur dans cette histoire et que je n'ai donc aucune responsabilité (ce qui me parait correct !) à faire assumer à mon assurance. Mon assureur m'explique que c'est au propriétaire de se retourner contre le syndic de l'immeuble (qui a validé la déclaration de dégat des eaux le jugeant responsable). Cela me semble légitime.
Néanmoins, les travaux n'ont pas été effectués avant mon départ et mon propriétaire va les faire faire grace à mon dépot de garantie ! Je suis excessivement choqué de cette attitude que vous conseillez aux propriétaires !!!
En terme de responsabilités, l'appartement n'est pas mon bien et, s'il subit des dégats qui ne sont pas de mon fait, je ne vois pas ma responsabilité engagée d'aucune manière ?? Au contraire, je vous rappelle qu'il est de la responsabilité du bailleur de maintenir dans un état décent le logement. Je me réfère aux articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 :
"Le bailleur est obligé : D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;"
C'est clairement, pour moi, au propriétaire d'effectuer ces réparations...
Au plaisir de vous lire.
B. Cellario
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