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J'aimerai dialoguer avec des propriétaires bailleurs pour connaître les difficultés qu'ils rencontrent dans la gestion quotidienne de leurs biens s'ils gèrent en direct et leurs expériences avec les administrateurs de biens s'ils ont décidé de confier la gestion à un professionnel.
Cecilou, après 15 ans d'expérience de propriétaire-bailleur, dont plus de 10 en gestion directe (d'un puis 2, 3, et enfin 4 logements), je puis vous dire que dans l'ensemble une location est beaucoup mieux gérée quand on s'en occupe soi-même... ne serait-ce que parce qu'on est bien plus motivé(e) qu'un professionnel qui a en charge tout un portefeuille de logements qu'il connaît assez mal ! Mais il faut y travailler beaucoup, surtout si l'on est soucieux d'appliquer scrupuleusement la législation, et être conscient(e) qu'il y a toujours un risque du genre impayés ou locataire malhonnête (malgré tout ceux-ci sont plus rares qu'on ne le prétend : personnellement cela ne m'est arrivé qu'une fois : locataire parti à la cloche de bois en laissant les clés à un ami qui a squatté plusieurs mois... encore cela s'est-il passé à l'époque où je passais encore par un agent ! ce qui prouve que les intermédiaires ne vous garantissent pas une absolue sécurité). Tout dépend donc de votre niveau d'information, du temps que vous avez à y consacrer, et également de la nature et de la localisation du logement que vous envisagez de donner à bail (c'est bien sûr toujours plus facile de trouver un "bon" locataire à Paris ou dans une grande ville, et pour un bon produit que pour un nanar !) Je peux vous donner des tas de trucs et astuces et de bons conseils si vous le souhaitez ! J'en connais un rayon maintenant ! Pouvez-vous me donner quelques éléments sur vous et le type de logement en question ?
1.- J'avais été conduit - à partir d'une question sur une récupération de charges - à exposer, pour ce qu'elle vaut, c'est à dire une expérience personnelle, ma conception de bailleur. Vous pourriez y jeter un œil
2.- Si j'avais un conseil à vous donner (et ceci n'est pas contradictoire avec ce que dit Verlon, bien au contraire), il serait en trois points majeurs :
• D’abord : être réglo, super réglo.
C’est une règle autant morale qu’économique.
Respecter tous les droits du locataire et lui faire respecter ceux du proprio.
Ceci avec les textes (dont le loc a connaissance comme moi) et à partir d’un bail complet et d’un EDL clair : on ne fait pas cela sur le coin d’une table, mais en y passant le temps qu’il faut. Ce temps là (on n'y passe pas tout de même des plombes...), on le récupère par la suite, largement.
Dans la même ligne, ne pas se mêler de la vie privée des locs, même incidemment.
• Ensuite : mettre à disposition des biens impeccables.
Pas d’équipements bricolés par un artisan de passage bon marché ou d’installations approximatives : du solide et du sobre.
Donner au loc la faculté de contacter une entreprise (bon artisan avec les labels Qualibat et Qualifélec) que vous avez agréée et qui connaît le bien loué pour que le loc puisse la contacter en cas de réparation nécessaire : le loc la contacte, elle vient et fait un devis transmis à votre loc puis soumis à votre appréciation pour décision : on sait de quoi on parle et qui fait quoi. Et on gagne du temps, et de la salive.
• Enfin (en fait c’est d’abord…) : ne pas louer cher, en sélectionnant.
Se situer un peu en dessous du prix du marché.
Avec un dossier de candidature que l’on détaille et vérifie (et l’on dit que l’on vérifie, ouvertement).
C’est la voie pour ne pas avoir des locataires fugaces, pour s’éviter des périodes d’interruption, etc. On s’y retrouve, en sous et en soucis…
3.- Je n’ai que très peu pratiqué la gestion déléguée. Lorsque je n’étais pas sur place (nombreuses affectations professionnelles à l’étranger – maintenant je suis proche, étant récemment retraité), c’est un proche qui s’en occupait (une sœur en l’occurrence).
Mon expérience (encore une fois, ce n’est qu’une expérience isolée – mais elle rejoint ce que j’ai observé dans mon cercle de connaissances) est analogue à celle de Verlon : quatre biens donnés en location (ils ont au départ servi à y loger mes enfants à partir du moment où ils ont été étudiants) sur plusieurs années (sur plus de 20 ans pour le plus ancien). Ce sont des petites surfaces à Paris (2 et 3 pièces) dans le quartier de Montmartre, avec des standings convenables dans des immeubles classiques.
Je n’ai pas eu de problème important avec les locs.
Je n’ai de problèmes (mais là il ne s’agit pas d’un problème de locataire) que pour un appart dans un immeuble moderne (copropriété de grande taille d’immeuble moderne avec un des plus mauvais syndics de la terre : le syndic bracayon dont j’ai causé sur d’autres sujets des forums UI).
Attention à vos affirmations, Joseph! Valazur va vous tomber sur le coin du nez! Il y tient, à la primauté de son "propre" syndic en termes de malhonnêteté et d'incompétence!
vous en voulez des listes de mauvais syndics ? le dernier à ce jour est sur Paris , il est parti en longue maladie... J'ai répondu que quand une secrétaire est absente on fait appel à des organismes style 'intérim', alors , nous payant toujours nos appels de charges nous aimerions avoir des nouvelles de la gestion et demandions des comptes..
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Posté - 11 juin 2003 : 11:57:30
