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chacha
Contributeur actif
36 réponses |
 Posté - 25 juin 2003 : 14:34:50
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Je suis copropriétaire dans une résidence qui compte 5 appartements et 2 commerces.
Cette résidence, livrée en juin 2000, ne compte ni espaces verts ni personnel d'entretien, est actuellement gérée par un Syndic professionnel.
Nous envisageons de ne pas renouveler le contrat de ce Syndic pour passer avec un Syndic bénévole qui peut être un des copropriétaires de la résidence.
Ce copropriétaire, le plus ancien dans la résidence, est Président du Conseil Syndical depuis 3 ans et il a très largement oeuvré pour la bonne finition de l'immeuble et des parties communes, à la grande surprise des autres copropriétaires qui s'en félicitent.
Il s'acquitte parfaite du rôle de vérificateur des comptes depuis également 3 ans.
Mes questions sont les suivantes :
1) Ce Syndic bénévole peut-il être rémunéré pour cette prestation.
2) Faut-il établir un contrat pour délimiter ses responsabilités.
3) Faut-il une assurance particulière, autre que la protection juridique que nous avons, pour se prémunir d'éventuels soucis.
3) Existe-t-il un logiciel à bas prix, pour la gestion de la comptabilité, établissement d'un budget, appel de fonds, suivi du paiement des charges, relances, paiement des factures, etc..
Merci de vos réponses.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 juin 2003 : 16:11:33
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Vous pouvez désigner ce copropriétaire comme syndic non professionnel.
Il peut être rémunéré mais, dans ce cas, il ne sera pas syndic bénévole. Cette notion est sans importance. Il sera avant tout syndic copropriétaire, non professionnel mais rémunéré.
Les fonctions du syndic ne peuvent être limitées en quoi que ce soit.
Il doit exécuter toutes les missions définies par le statut mais aussi les missions rendues nécessaires par d'autres textes et intervenir chaque fois que le syndicat est concerné par un évènement quelconque.
Il ne pourra plus faire partie du conseil syndical.
Le syndic copropriétaire doit être assuré. C'est indispensable bien que cela ne soit pas légalement prévu. Le syndicat peut adhérer à une association spécialisée susceptible de lui apporter une aide quelconque.
Il sera nécessaire de prévenir l'assureur "protection juridique" de l'intervention future d'un syndic non professionnel. Même si c'est à tort, il peut estimer que la méthode de gestion adoptée augmente ses risques.
Il faut attendre la mise en place du nouveau régime comptable pour savoir ce qu'il y aura sur le marché comme logiciels comptables pour les non-professionnels. En l'état actuel il n'y a, semble-t-il, rien de "très simple pour pas cher". De plus la nouvelle comptabilité sera plus complexe que l'ancienne.
Si votre copropriétaire a du temps et se débrouille un peu en informatique, il pourra, pour 7 lots, bricoler une feuille Excel qui peut lui donner satisfaction mais il ne faut peut-être pas trop lui en demander. Il est possible de tout faire en Excel mais il faut savoir.
D'une manière générale c'est une chose que de contrôler efficacement un syndic professionnel, et c'est déjà très bien. C'est une autre chose que d'être syndic en titre et de tout avoir à faire sans erreurs. Elles sont excusables mais elles ne sont pas toutes réparables. Au surplus la rémunération de la fonction augmente les risques encourus par le syndic copropriétaire.
Bon courage à l'heureux élu !
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 25 juin 2003 : 16:41:58
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Bonjour,
Il est aussi possible pour la copropriété d'adopter la forme coopérative. Le syndic reste alors dans le conseil syndical dont il est président. Mais il devient impossible de rémunérer.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 juin 2003 : 23:04:33
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L'indication de P.F. Barde est tout à fait exacte.
La solution, tout à fait valable à partir d'un certain nombre de lots principaux, n'est toutefois pas adaptée à un immeuble de 7 lots.
La procédure de passage à la gestion coopérative est relativement lourde et il faut être certain d'avoir toujours sous la main un président-syndic volontaire et disponible. Le syndicat ne peut aller et venir entre la forme de droit commun et la forme coopérative.
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chacha
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 27 juin 2003 : 10:32:30
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| Je remercie bien vivement JPM et PF Barde pour leurs réponses à mes interrogations. |
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 29 juin 2003 : 13:15:33
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http://free.telechargement.fr/categorie.html?N=Am%E9nagement&PN=Pour+la+maisonLes réponses des intervenants précédents sont tout à fait pertinentes, et je les confirme bien volontiers.
Je précise aussi que l'autogestion d'une copropriété est de loin préférable quand elle est possible grace à la bonne volonté d'un ou plusieurs copropriétaires acceptant le rôle de syndic bénévole.
Personnellement je suis syndic bénévole depuis plus de 15 ans d'une copropriété de 40 lots principaux. Il est vrai que cela prend beaucoup de temps et d'énergie, mais en terme de charges et de qualité d'administration des biens, c'est une action extrêmement "payante" tant au bénéfice des copropriétaires que des locataires, tout simplement parceque les dépenses sont effectuées avec réalisme et modération, tout en maintenant le patrimoine en excellent état.
Ceci étant, j'ai bricolé sur Excel quelques feuilles de calcul dont les données sont utilisées en publipostage avec Word, et je présente chaque année outre les comptes généraux de la copropriété, des comptes de gestion particuliers sans aucun problème.
Récemment, j'ai obtenu le concours sur internet (dans un forum) d'un spécialiste Excel qui m'a aidé très gentiment à faire de mon "bidouillage" une petit programme qui commence à prendre corps. Malheureusement, il ne sera plus en phase avec la nouvelle réglementation de la comptabilité des "dépenses engagées". Mais qu'importe on verra plus tard.
Mais il existe quand même des logiciels du commerce ou venant de particuliers qui permettent la gestion de petit ensembles, et ne coûtent pas très cher. Même s'il faut attendre qu'ils soient adaptés à la nouvelle compta des dépenses engagées, ils existent. Notamment, l'un d'entre eux dénommé PL Syndic (des initiales de son auteur Pierre LEMERLE) qui semble assez complet performant et lorsqu'il sera actualisé devrait continuer à tenir ses promesses.
Voir ICI :
http://free.telechargement.fr/categorie.html?N=Am%E9nagement&PN=Pour la maison
Ceci étant, je vous engage à vous diriger dans la voie de l'autogestion. Quel enrichissement! Et puis quelle différence de relations entre copropriétaires!
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 29 juin 2003 : 13:18:18
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Désolé pour le problème du lien en début du précédent message.
Faites l'impasse sur le premier, n'utilisez que le second dans le corps du texte.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 29 juin 2003 : 17:18:46
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Chaburette,
Combien de temps vous prend cette gestion de 40 lots principaux ? En nombre d'heures par mois ou par semaine.
Quel est le volume annuel des frais remboursables que vous exposez ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 juin 2003 : 11:26:03
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Bravo Chaburette !
Il y a trop de braves gens qui se lancent à l'aveuglette dans la gestion bénévole et c'est alors une catastrophe. Mais il y a place incontestablement pour ce mode de gestion.
40 lots pour la gestion en Excel c'est un peu lourd mais quand on mlanie bien ce tableur, c'est un produit formidable. Je tiens à vous dire qu'il est parfaitement possible de continuer avec les nouvelles règles comptables dont on connaît désormais les principes essentiels.
La codification unifiée présentera de grands avantages. Même la gestion des engagements ne pose aucun problème dès lors que le plan a été préparé convenablement. Ce qui est commode avec Excel c'est que pendant la préparation, on peut faire des essais libres, modifier, ajouter, déboguer, améliorer etc., ce qui est impossible avec un logiciel du commerce. Il est possible dans certains cas de travailler en concertation avec l'auteur mais les améliorations ne peuvent entrer en fonction que lors de l'exercice suivant.
Avec Excel + Word vous pouvez tenir la liste officielle des copropriétaires, faire les notes pour les notaires en cas de mutation les ordres de services, les relances et même les injonctions de payer sur les formules CERFA ou les formules personnelles. Les relevés généraux de charges et les relevés individuels sortent parfaitement bien. Si vous avez en plus Outlook ou apparenté, votre machine vous rappellera chaque matin ce que vous avez à faire pour l'immeuble.
Certaines difficultés peuvent être des sujets du forum car c'est une question d'intérêt collectif et il y a maintenant suffisamment de plus ou moins initiés pour en discuter.
Bon courage.
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dtordjman
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 30 juin 2003 : 12:49:16
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Bonjour,
Pour ma part, nous sommes une copropriété de 8 appartements.
Du fait de la fusion de notre syndic professionnel avec Foncia, les tarifs augmentent, mais les prestations restent les mêmes.
Décidant de changer de syndic, je suis tombé sur le site www.e-syndic.net.
J'ai été séduit par un logiciel de gestion de copropriété intégré. (je vous invie à y aller faire un tour et demander une évaluation de 30 jours).
Au regard de l'éxamen des comptes de l'année, nous nous sommes apperçu que le nom de factures annuel était relativement modeste (eau général, location et relevé de compteurs d'eau individuels, calculs de la repartition de l'eau en fonction des relevé, assurance, nettoyage, traitement pour les cafards, éléctricité...)
Il ne faut pas trop se laisser abattre par les gros mots que l'on ne connait pas à propos sur syndic : si l'année s'est bien déroulée, sans incident ou problème, si les copropriétaires ont l'habitude de payer leur charge, pourquoi cela changerait-il ?
Il faut prendre le risque d'un évènement à gérer qui diffère d'une gestion classique et relativement simple lorsque l'on dispose d'outils adéquats.
Pour ma part, j'ai tout de suite mis les choses au clair : je veux être rémunéré. C'est le principe "donnat donnant" : on paye moins de charges, et celui qui remplace le syndic professionnel est rémunéré donc MOTIVE.
De plus, le travail fait gratuitemet par les autres est souvent déprécié (c'est gratuit, je n'y investie pas d'argent, donc je ne le valorise pas, et je peux plus facilement le maitriser).
Rergarder quelqu'un qui a acheté n'importe quoi : le fait d'avoir payé
cette chose lui donne de la valeur, ne serait-ce que par fierté, pour ne pas s'avouer que des fois "on se faire avoir".
Enfin, je vuos joins un extrait de texte sur le syndic bénévole :
Comment passer d’une gestion professionnelle à une gestion bénévole ?
6 étapes sont nécessaires au passage de la gestion professionnelle à la gestion bénévole.
Ce changement de gestion ne doit pas être adopté sans préparation.
Etape 1 : Constitution d’une équipe
Constitution d’une équipe qui souhaite gérer la copropriété, où chacun a un rôle précis. Un président doit animer l’équipe, il deviendra le PRESIDENT DU SYNDIC lorsque la gestion bénévole sera adoptée.
Cette étape se doit d’être assez longue pour que chacun apprenne à travailler ensemble et à endosser sa nouvelle responsabilité.
Etape 2 : L ’information des copropriétaires
Lorsque l’ équipe est formée, elle doit en informer la copropriété lors d’une réunion ou par l’envoi d’une lettre.
Il faut mettre la copropriété au courant du désire de changement de gestion et les avantages que cela représentera (coût réduit, transparence des comptes, délais réduits…).
L’équipe doit se présenter tout en expliquant le rôle de chacun au sein de la copropriété.
Etape 3 : Convocation à l ’Assemblée Générale
Le président du conseil syndical doit demander au syndic professionnel de convoquer l’assemblée générale.
Deux ordres du jour doivent être mentionnés : “transformation de syndic de copropriété en syndic bénévole” et “élection du conseil syndical”.
Cette assemblée générale peut être odinaire ou bien extraordinaire.
Etape 4 : L ’assemblée générale
Le syndic professionnel la convoque. La question sur la transformation du syndic doit être votée à la majorité.
Si le syndic professionnel demande le quitus pour sa gestion qui se termine, il est conseillé de demander à l’assemblée de ne pas voter et de le reporter à une prochaine assemblée afin de vérifier sa gestion après le transfert des comptes de la trésorerie du syndicat.
Etape 5 : Conseil syndical et président du syndic
L’Assemblée générale élit un CONSEIL SYNDICAL.
Celui-ci élit son PRESIDENT DU SYNDIC BENEVOLE ainsi qu’un vice-président. Sera élit également les responsables des commissions : travaux, gestion comptable, entretien, relations avec les prestataires, employés...
Etape 6 : Après l ’élection
Il faut ouvrir un compte chèque mais aussi un compte sur livret ou bien un compte titre. A cet effet, sera désignées les personnes habilitées à gérer ces comptes bancaires.
Il est préférable de souscrire à une police d’assurance qui couvre le risque de faute que le syndic bénévole pourrait effectuer dans ses actes de gestion.
Il faut récupérer les différentes pièces comptables antérieures, les contrats en cours ainsi que d’éventuels dossiers de procédures que le syndic professionnel aurait en sa possession.
Ayant quelques docuements à ma disposition (par le biais de e-syndic.net) je peux vous les envoyer : ils sont synthétiques.
Cordialament.
David Tordjman
dtordjman@netsape.net
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 30 juin 2003 : 19:00:00
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Bonjour dtordjman,
J'ai essayé le lien vers e-syndic.net, je suis tombé sur une entreprise de conseil en informatique, SEEVIA. Je n'ai rien vu concernant les copropriétés.
Terminologie :
L'ensemble des copropriétaires constitue un syndicat, dont le représentant reçoit le titre de syndic. Il y a deux possibilités de passer d'un syndic professionnel à un syndic non professionnel : soit on ne transforme rien et l'on désigne simplement un autre syndic, non professionnel mais avec les mêmes attributions et les mêmes obligations qu'un syndic professionnel et dont les rapports avec les copropriétaires sont juridiquement identiques, soit on adopte pour le syndicat la forme coopérative, la mission de syndic étant alors dévolue au président du conseil syndical.
Le syndicat n'a pas de président. Il a un syndic. Le conseil syndical, s'il existe, a, lui, un président.
En toute rigueur, on ne parle de bénévolat qu'en absence de rémunération.
La notion d'assemblée extraordinaire n'existe pas en copropriété. On qualifie habituellement comme extraordinaire une assemblée autre que l'assemblée annuelle que l'on convoque afin de prendre une décision exceptionnelle. Le passage d'un syndic professionnel à un syndic non professionnel doit se décider au cours de l'assemblée anuelle sauf si l'on a une raison suffisamment sérieuse pour révoquer le syndic actuel en cours de mandat. Une révocation non justifiée peut obliger la copropriété à verser de lourdes indemnités au syndic révoqué.
Les imprévus :
Si l'ensemble des copropriétaires sont de bonne foi et paient régulièrement leurs charges, il n'y a pas de raison que cela change. Il faut cependant garder à l'esprit qu'il peut y avoir des imprévus dont les causes peuvent être extérieures, que la législation peut changer, qu'il y a des choses qu'on croit savoir mais qu'on a mal comprises, ce qui fait qu'on peut avoir des surprises et qu'il est nécessaire de se tenir prêt à affronter l'imprévu.
Majorité requise :
La majorité nécessaire pour désigner le syndic comme pour adopter la forme coopérative est celle de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Quitus et approbation des comptes.
On peut par précaution refuser le quitus au syndic sortant. Mais si les comptes sont clairs, il n'y a aucune raison de ne pas les approuver. De toutes façons, il n'est pas concevable de laisser des comptes non approuvés. Une fois vérifiés et corrigés s'il y a lieu, les comptes doivent être approuvés. Des comptes non approuvés peuvent entraîner de fâcheuses conséquences pour la copropriété, dont la principale est de rendre inopérantes les actions envers les copropriétaires débiteurs.
Le conseil syndical et les commissions :
Avec 10 lots principaux vous n'aurez pas suffisammant d'effectif pour constituer autant de commissions. Un conseil syndical de 4 membres est largement suffisant.
Rémunération :
Un syndic bénévole peut recevoir une rémunération à condition qu'il ne soit pas le syndic d'un syndicat coopératif, car il est interdit de rémunérer un conseiller syndical.
e-syndic.net
Si les textes de ce site, que je n'ai pu explorer, sont de la même trempe que le texte que vous avez reproduit, préférez universimmo, ses dossiers, articles et forums y sont beaucoup plus rigoureux. Sur les forums d'universimmo vous pourrez bien sûr lire des âneries, j'en ai proféré moi-même, mais elles sont rares et vite corrigées.
Cordialement
P.F. Barde |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 30 juin 2003 : 20:13:27
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1.- Le lien de Dtordjman comportait un point en trop à la fin. Le lien correct est : http://www.e-syndic.net/ .
2.- Je rejoins en tous points l'appréciation de Barde sur la médiocrité du texte qui est cité avec ses 6 étapes. Pire, ce texte contient même des erreurs caractérisées. Il faut l'oublier.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 juin 2003 : 22:37:31
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J'évoquais les braves gens qui se lancent à l'aveuglette dans la gestion bénévole sans savoir qu'un exemple typique allait suivre.
Cher Tordjman, ne pensez-vous pas qu'il est souhaitable de savoir si le moteur de la voiture que l'on conduit marche au super ou au gazole ? Le texte que vous citez, malgré ses approximations, évoque clairement un syndicat coopératif, dont le président-syndic ne peut percevoir aucune rémunération.
Il faut en déduire que vous ne connaissez pas les règles de gestion que vous êtes tenu d'appliquer. Cela pouvait être admis dans le passé pour les syndics bénévoles de petits immeubles. La complexité croissante de la gestion ne laisse plus beaucoup de place à la méconnaissance des règles.
Quand le syndic "bénévole" ou coopératif est rémunéré, cela pose un vrai problème.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 01 juil. 2003 : 18:55:15
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Questions incidentes.
Quelle est la proportion des syndics non professionnels rémunérés ?
La rémunération est-elle une motivation décisive ?
Ont-il le sentiment que sans rémunération leur travail serait dévalorisé ?
Remarquons en passant que nombre de présidents ou animateurs d'associations ou de fondations, certains pouvant manier des budgets de plusieurs centaines de milliers d'euros par an, exercent bénévolement. De même les maires des petites communes sont bénévoles ou quasi bénévoles.
A combien est-on rémunéré la ligne sur universimmo ?
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 juil. 2003 : 22:43:37
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Cher Barde,
Sur Universimmo, la juste rémunération sur Universimmo est de pouvoir écrire des méchancetés sur les foutriquets.
C'est vraiment bénévole puisqu'ils ne les lisent pas.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 02 juil. 2003 : 10:27:33
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Pour ma part j'exerce bénévolement ds une copropriété le rôle de président du conseil syndical. La gestion bénévole existe justement pour éviter des frais supplémentaires (autres que la gestion courante) au syndicat des copropriétaires. Donc pour moi il y aurait quelque chose d'illogique voir de contre nature si je demandais une rémunération. Par contre, il me semblerait normal qu'un syndic bénévole demande à être remboursé de ses frais de téléphone par exemple, ou de déplacement ...
Syndic bénévole rémunéré ? bizarre non ?
bp |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 02 juil. 2003 : 11:01:38
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Il va de soi que le bénévolat n'exclut pas le remboursement des frais engagés au profit de la copropriété.
Cordialement
P.F. Barde |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 02 juil. 2003 : 11:43:49
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J'irais jusqu'à dire que le remboursement doit être la règle (avec les pièces justificatives idoines au carré).
Sans cela le bénévolat avec mise de sa poche pourrait avoir un côté un peu suspect (recherche de pouvoir, etc... ; de reconnaissance avec un implicite ou explicite : "ah, et si vous saviez ce que ça me coûte" ; et ainsi de suite…).
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dtordjman
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 03 juil. 2003 : 11:37:52
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Cher tous,
J'aimerai que vous m'expliquiez pourquoi devrait-on passer d'une situation où :
- tout le monde paie et peut se retourner sur le syndic professionnel
en cas de problème
à une situation où :
- tout le monde ne paie pas se sa personne car il y a un blaireau de
service qui fait le travail pour lui et pour tout le monde (c'est
sur qu'il sont heureux) et où tout le monde sauf lui peut se
retourner contre lui ?
En fait la question est tout simplement : quid du bénévolat ? Est-il motivé "par faire des économies", ou par un idéal ?
Pour ma part, la gestion d'une copropriété n'est pas "un idéal", c'est un fardeau.
Pour ceux qui sont à la retraite, je peux comprendre leur motivation.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 03 juil. 2003 : 13:03:23
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Au vu de ce que vous dites votre intérêt n'est pas tant de vous occuper d'une copropriété afin de faire l'économie d'un syndic professionnel mais plutôt d'arrondir un peu plus vos fins de mois.
bp |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 03 juil. 2003 : 13:19:37
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Pour dtordjman :
on ne s'improvise pas syndic. La bonne volonté est loin de suffire. Il faut acquérir de solides connaissances juridiques, comptables, techniques et disposer de beaucoup de temps.
Personnellement, je me trouve confrontée depuis plus de 2 ans à un syndic professionnel totalement incompétent (incompétence dont j'ai pris conscience au fur et à mesure de l'acquisition de compétences juridiques).
Et ce n'est que dans de telles conditions par exemple qu'on peut prendre conscience de l'ampleur du travail d'un syndic et de tout ce que cela impose. De plus un esprit rigoureux et rationnel est une condition nécessaire mais pas du tout suffisante.
Elisabeth |
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