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pb95
Contributeur débutant
15 réponses |
 Posté - 03 juil. 2003 : 11:44:47
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Bonjour,
Doit on attendre la notification du PV de l'assemblée qui s'est tenu de façon irrégulière pour en demander sa nullité?
Il se trouve que le syndic de notre Résidence a convoqué une assemblée en ne respectant pas le délai de convocation de 15 jours minimum.
Il soutient pourtant le contraire. L'enveloppe est datée du 21 mai (cachet de la poste) mais le recommandé a été présenté avec retard suite aux grèves récentes par le facteur le 27 mai avec avis pour retrait à partir du 28 mai puisque j'étais absente de mon domicile.
La convocation était pour le 11 juin.
Il se trouve qu'à cette assemblée où je n'étais pas représentée ayant proposé mon pouvoir à l'acquéreur qui l'a refusé, des travaux ont été votés. Comme je vends mon appartement le 4 juillet, le syndic me réclame des provisions sur ces travaux car il n'y a pas de clause particulière dans le compromis de vente. L'agent immobilier a très mal rédigé ce compromis (bien qu'à l'époque je lui avais indiqué qu'une AG se tiendrait entre la date de signature du compromis et la date de l'acte notarié),ainsi que me l'a fait savoir le notaire en charge de la vente. Le notaire m'a indiqué qu'il en principe d'usage de prévoir une clause travaux qui règle ce genre de cas entre vendeur et acquéreur.J'ai donc l'intention de demander la nullité de cette assemblée pour irrégularité suite au délai de convocation non respecté, ce qui invalidera le vote des travaux qui sont aujourd'hui à ma charge par défaut de conseil de l'agent immobilier (le montant n'est pas négligeable)et reportera la charge sur l'acquéreur ultérieurement puisqu'il faudra tenir une nouvelle AG après la vente pour revoter sur les décisions annulées.
Merci de me faire partager vos avis et j'indique qu'on n'est jamais assez vigilant pour bien borner un compromis de vente. Comme on dit de façon familière, les conseilleurs ne sont pas les payeurs!
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 03 juil. 2003 : 12:54:54
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Qu'il s'agisse du délai de forclusion de l'art. 42 al. 2 ou le délai de prescription de l'action fondée sur l'irrégularité de la convocation, il n'est pas nécessaire d'attendre la notification des décisions.
Tant que les décisions n'ont pas été annulées, elles s'imposent.
Il me semble, ainsi, que c'est le moment où les décisions sont réputées avoir été adoptées qui fonde l'exercice l'action en nullité.
En outre, la loi n'impose aucun délai d'attente.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 04 juil. 2003 : 00:53:18
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Oui, et voir - en périphérie de la question - cet arrêt récent de la Cour de Cassation :
Citation :
N° 774
COPROPRIÉTÉ
Syndicat des copropriétaires. - Décision. - Définition. - Résolution ayant fait l'objet d'un vote.
La demande d'un copropriétaire en annulation d'une résolution d'une assemblée générale qui ne s'est pas prononcée par un vote est irrecevable, en l'absence de décision au sens de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.
CIV.3. - 26 février 2003. REJET
N° 01-16.417. - C.A. Paris, 30 mai 2001
M. Weber, Pt. - M. Chemin, Rap. - M. Bruntz, Av. Gén. - la SCP Bachellier et Potier de la Varde, Av.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 juil. 2003 : 23:04:45
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En effet, de nombreuses assemblées ont être reconvoquées par les syndics en raison des distributions tardives par la Poste des RAR.Il s'agissait parfois d'un mois de retard pour la distribution des RAR;
une jurisprudence nombreuse confirme que la faute ne peut pas être imputable à la Poste.
Donc aussitôt qu'un syndic (qui surveille les délais de convocation) a eu connaissance de la présentatin tardive d'un RAR de convocation, il a aussitôt annulé l'AG et reconvoqué;
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pb95
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 07 juil. 2003 : 11:12:19
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Par rapport à la remarque de nefer, j'ai signalé au syndic de ma résidence que le délai de convocation n'était pas respecté.
Celui-ci n'en a eu visiblement rien à faire et m'a paru se moquer "royalement" de ma remarque. Il m'a rétorqué (car il n'aime pas les copropriétaires trop informés sur ces questions là et qui lui opposent des connaissances juridiques), que de toute façon, il ne pouvait pas reconvoquer car il devait impérativement convoquer l'AG avant le 30/6 (cf loi SRU, l'AG devant se tenir dans les 6 mois après clôture des comptes au 31/12/2002, les comptes étant calés sur l'année civile)et qu'il n'avait pas le temps nécessaire pour reconvoquer dans les délais entre le 11 juin et le 30 juin.
Sûr de lui, il m'a fait remarquer que pour lui, il était dans les délais puisque le recommandé était parti le 21 mai, cachet de la poste faisant foi.
Je lui ai fait à nouveau remarquer que c'était à lui de s'assurer de délais suffisamment longs pour l'acheminement de la convocation, mais visiblement il n'a pas le sentiment d'avoir commis d'erreur. Il m'a même invité de façon narquoise à tenter un recours, sous entendant que j'avais cause perdue devant une juridiction tellement il est sûr de son bon droit.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 07 juil. 2003 : 13:32:46
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Bonjour,
Le courrier recommandé déposé le 21 mai aurait dû être distribué à temps, ce qui disculpe le syndic de la faute d'un envoi tardif mais cela ne modifie en rien le fait que l'assemblée a été convoquée de façon irrégulère. Le syndic présume probablemet que personne n'ira s'engager dans une procédure, relativement coûteuse en raison de l'obligation de recourir à un avocat, qui aura pour effet de faire convoquer une nouvelle assemblée qui en toute vraisemblance confirmera la décision prise par le première.
Il est vrai que malgré tout vous pouvez avoir intérêt à faire reporter la date de la décision et donc à faire annuler l'assemblée convoquée hors délai. Cela peut néanmoins prendre du temps. De plus cela pourra entraîner un conflit avec votre vendeur qui s'attendait vraisemblablement à ce que vous supportiez le coût des travaux. En effet il est d'usage que ce soit le vendeur qui prenne à sa charge les travaux votés et beaucoup croient que c'est une obligation légale. En fait votre problème est moins la validité de la tenue de l'assemblée qu'un avant-contrat de vente mal négocié. C'est pourquoi je pense plus judicieux d'exercer une action concernant la vente de l'appartement plutôt que la régularité de l'assemblée.
La responsabilité de l'agent immobilier est manifeste. Que vous lui ayez annoncé ou non le projet de travaux, il était de son devoir de professionel de rechercher auprès du syndic toutes les informations ayant une incidence sur la consistance du bien ou son prix et de rédiger un contrat sans ambiguïté.
Il serait heureux que la date de la signature chez le notaire ait été reportée. Si vous avez déjà signé, le notaire a certainement inséré une clause relative aux travaux dans l'acte de vente et l'action en nullité de l'assemblée risque de ne vous servir à rien. Car s'il est prévu que les travaux votés soient à la charge du vendeur et que vous fassiez annuler l'assemblée sans avoir annoncé au moment de la signature que vous aviez l'intention de la faire, il y aurait manoeuvre dolosive de votre part et l'acheteur pourrait très en tirer argument pour vous faire supporter néanmoins le coût des travaux. S'il a pris ces coûts à sa charge dans l'acte de vente, la question ne se pose plus.
Si vous n'avez pas encore signé, deux hypothèses sont à envisager. Soit les travaux sont de montant relativement modique, moins de 2000 euros, oit ils sont importants.
Dans la première hypothèse le mieux serait de négocier avec l'agent immobilier, sous la menace d'une annulation de la vente et dénonciation du mandat de négociation, une remise égale au coût des travaux sur sa commission.
Dans la deuxième hypothèse, vous pourriez notifier au notaire et à l'acheteur que l'avant-contrat est vicié par une incertitude sur le prix de vente du fait de l'absence de clause sur le montant des travaux et que de ce fait vous laissez le choix entre une prise en charge du coût des travaux par l'acheteur ou une résolution de l'avant-contrat. En cas de résolution, vous pourriez engager devant le tribunal d'instance la responsabilité de l'agence immobilière dans le but d'obenir une indemnité pour avoir failli à ses obligations de professionnel, notamment son devoir de conseil.
Cordialement
P.F. Barde |
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pb95
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 07 juil. 2003 : 15:31:28
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Je vous remercie pour votre analyse qui permet de voir les différentes approches de la problématique mais je ne partage pas tout à fait votre point de vue.
J'ai effectivement eu confirmation qu'il y avait faute professionnelle de l'agent immobilier concernant la rédaction du compromis de vente et l'absence de l'insertion d'une clause travaux.
J'ai cependant donné pouvoir à l'acquéreur pour participer à la dite assemblée. je pense qu'il serait assez mal venu de sa part de me reprocher d'intenter une action contre une assemblée à laquelle il a refusé de s'y rendre, ayant vu dans la convocation des résolutions portant sur des travaux et s'étant fait utilement conseillé par l'agent immobilier sur ce point.J'en ai pour preuve qu'il m'a demandé de lui faire savoir si les travaux seraient votés, ce que je n'ai pas fait puisque je ne me suis pas présentée à cette assemblée. Donc je ne suis pas au courant des décisions prises à cette assemblée (je sais que des travaux ont été votés parce qu'un copropriétaire présent me l'a rapporté). C'est donc à moi que va être notifié le PV de cette assemblée. Qu'est ce qui m'empêche de contester la validité de cette assemblée à partir du moment où la convocation a été faite de façon irrégulière?
Le fait que je viens de vendre mon appartement le 4 juillet ne m'interdit pas que je me prive de la posssibilité de le faire, sous peine de "pénaliser" l'acquéreur.Et si c'est un autre copropriétaire qui faisait cette demande d'annulation, la situation serait strictement la même, pour la copropriété : assemblée du 11 juin nulle, obligation de reconvoquer une nouvelle assemblée, avec cette fois ci l'acquéreur à convoquer (la vente est faite, l'avis de mutation aura été enregistré par le syndic depuis pour la tenue de la nouvelle AG).
Je ne vois pas en quoi il peut y avoir manoeuvre dolosive de ma part vis à vis de l'acquéreur puisqu'à la date de cette assemblée, c'est encore moi qui suis propriétaire.J'ai donc tout pouvoir pour invoquer l'irrégularité de cette AG et demander l'annulation dans son entier.
Votre raisonnement peut aussi se tenir à contrario. Si la clause travaux avait été prévue dans l'avant contrat, il eut été logique que j'avertisse l'acquéreur de la tenue de l'assemblée entre le compromis et la date de la vente et lui donne les moyens de participer au vote de ces travaux.
Donc, la faute de l'agent immobilier est à la fois vis à vis du vendeur et de l'acquéreur. Si l'assemblée est annulée et reconvoquée, c'est lui qui va participer au vote et supporter les frais des travaux puisque désormais propriétaire. Il peut dans ce cas mettre en cause le syndic pour faute professionnelle ou l'agent immobilier qui n'a pas clairement défini les clauses de l'avant contrat.
Pour faire annuler une assemblée convoquée de façon irrégulière, je n'ai pas besoin, il me semble, de faire valoir un préjudice quelconque et je n'ai aucun motif à invoquer sur les résolutions prises. Il se trouve que pour l'acquéreur, ce n'est pas de chance,à mon avis, que le syndic ait commis cette faute.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 07 juil. 2003 : 16:35:53
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Bonjour,
Vous êtes parfaitement en droit de faire annuler l'assemblée puisque la convocation est arrivée tardivement. On peut discuter de la responsabilité du syndic. On pourrait surtout lui reprocher de n'avoir pas averti qu'il y aurait un risque de contestation : il aurait dû proposer aux copropriétaires présents de la convoquer à nouveau, ce qu'ils auraient tous certainement refusé, mais la position du synic aurait été plus confortable.
L'agent immobilier est en faute indéniablemenet et nous sommes d'accord avec vous.
Maintenant que vous avez signé la vente, il me semble dangereux, soit inutile de faire annuler l'assemblée. Qui a-t-il dans le contrat de vente ? Si vous vous êtes engagée à payer les travaux votés, demander l'annulation de l'assemblée après coup sans avoir averti l'acheteur de cette intention au moment de la signature est une dissimulation frauduleuse pour laquelle il pourrait vous attaquer. Le résultat serait que l'assemblée serait annulée, puis reconvoquée, les travaux seraient probablement votés à nouveau, votre acheteur se refuserait à les payer et se retournerait contre vous. Tel est le scénario que j'envisage. Votre acheteur ne pourrait vous reprocher l'annulation de l'assemblée, puisque ce serait une affaire jugée et qu'on ne peut pas admettre qu'un jugement cause un préjudice, ce serait dénier la notion même de justice, mais il pourrait vous reprocher d'avoir dissimulé l'irrégularité qu'il n'était pas censé connaître, et surtout votre intention de faire annuler l'assemblée dans le but de lui faire payer les travaux. Tel est mon point de vue, que vous n'êtes pas obligée de suivre. Puisque vous avez demandé des avis sur ce forum, en voilà un dont il vous appartient d'estimer la justesse. Vous en aurez peut-être d'autres, ce qui serait souhaitable.
Cordialement
P.F. Barde |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 07 juil. 2003 : 17:19:59
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Je me permets d'intervenir pour indiquer que je partage les vues de P.F. Barde.
Il semble, en effet, que le compromis ait été conclu à une date antérieure à celle de la convocation de l'assemblée.
En l'absence de toute indication sur ce point, dans le compromis, Pb95 était supposé savoir que, dans l'hypothèse où des travaux seraient votés, ils seraient pour lui.
De son côté, le futur acquéreur savait, également, qu'il en était ainsi.
Je crois que votre intention de demander, maintenant, l'annulation de l'assemblée serait de mauvais aloi. Si, juridiquement, c'est possible, sur le plan, disons, moral, la décision est discutable.
En outre, les conventions doivent être exécutées de bonne foi (art. 1134 C. civ., in fine).
Quant aux contrats, ils constituent des instruments de prévision, y compris économique. Il appartient à chacun de veiller, selon ses intérêts et les circonstances, à la défense de ses propres intérêts, et ceci en fonction des développements futurs et possibles de la situation juridique.
Vous saisir, maintenant, de la cause de nullité de l'assemblée apparaît comme un prétexte pour revenir sur des conditions pourtant établies dans le compromis.
Par ce biais, vous surprenez également votre cocontractant qui n'était pas supposé, toujours selon les termes du compromis, avoir à sa charge les éventuels travaux.
Ceci étant, si le compromis est une préfiguration de l'acte ultime qui résultera de la régularisation de la vente, rien n'empêche de prévoir, dans l'intervalle des conditions différentes, pourvu que les parties tombent d'accord sur les modalités.
Vous pourriez peut-être sonder le terrain auprès de votre cocontractant afin de vous entendre sur des modalités différentes de celles qui existent dans le compromis, de telle sorte qu'elles soient portées dans l'acte définitif.
Ce que vous risquez, en vous prévalant de la nullité de l'assemblée, c'est un sac de noeuds. Et vous ne sortirez pas nécessairement gagnant de l'opération.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 07 juil. 2003 : 17:49:57
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Cher Antoine,
Manifestement vous avez survolé le dernier message de pb95 sans quoi vous sauriez qu'elle a signé l'acte définitif le 4 juillet, ce qui ne remets pas en cause votre analyse, bien au contraire.
Cordialement
P.F. Barde |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 07 juil. 2003 : 18:04:36
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Cher P.F. Barde,
Mea culpa, mea culpa, mea maxima culpa. Ideo precor...!
Effectivement, il m'avait échappé, pour la raison que vous indiquez, que la vente avait été régularisée le 4 courant.
Il suffit d'enlever ce que j'ai écrit sur une entente des parties sur des conditions différentes de celles qui résultent du compromis.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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pb95
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 23 juil. 2003 : 15:06:57
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Comme je l'ai indiqué, l'acheteur a eu toutes les informations qu'il souhaitait puisque je lui ai transmis la convocation et mon pouvoir qu'il s'est empressé de refuser en m'adressant une lettre recommandée avec AR sur les conseils avisés de l'agent immobilier que j'avais contacté pour lui faire remarquer l'absence de clause travaux et sa "faute" professionnelle, alors que j'avais bien indiqué qu'une AG se tiendrait entre la date du compromis et la signature de la vente, lors de l'établissement du compromis.
Lors de la signature du compromis, si la clause travaux avait été évoquée comme il se doit, par le devoir de conseil de l'agent immobilier, nous n'en serions pas là.
Il est d'usage que les travaux votés entre la date du compromis et la vente soient à la charge de l'acquéreur et que le vendeur dans ces conditions donne son pouvoir à l'acquéreur pour qu'il puisse prendre part au vote. Voilà ce qui m'a été dit par le notaire.
Concernant la mauvaise foi de l'agent immobilier sur ce point, j'en ai pour preuve qu'il m'a demandé de le tenir au courant et de lui faire savoir si des travaux seraient votés... pour en informer l'acheteur je suppose?
Donc, le jeu de dupes, ce n'est pas moi qui le mène mais bien l'agent immobilier qui soutient l'acquéreur. J'ai appris par le notaire chargé de la vente, que ce sont des relations personnelles.
Compte tenu de la situation, il m'apparait plus simple, puisque l'occasion est créée par le syndic, de demander l'annulation de l'assemblée que de poursuivre l'agent immobilier pour faute professionnelle devant la justice.
Il n'y a pas besoin d'arguer d'un quelconque préjudice pour demander l'annulation de l'AG puisqu'il s'agit de la forme qui n'est pas respectée.
Si l'acheteur ne veut pas payer les travaux, ce que je comprends parfaitement, il peut mettre en cause la responsabilité professionnelle du syndic, car il s'agit quand même bien d'une faute de sa part : il doit prévoir des délais suffisamment longs pour que les convocations parviennent dans les délais prescrits par le législateur, et il n'était pas sans ignorer le contexte social du mois de mai 2003 commentés en détail dans les médias.
Posté le 21 mai, au mieux reçu le 22 mai, le délai court à compter du 23 mai pour une réunion devant se tenir le 11 juin, cela fait tout juste 15 jours ouvrables (il y avait des jours fériés, Ascension et Pentecôte). Je ne crois pas que le syndic ait prévu un délai suffisamment long pour faire cette convocation même si La Poste avait bien fonctionné.
Et comme l'acheteur a eu la convocation par mon intermédiaire, il peut aussi faire les mêmes constats que moi sur ce point.
Je n'ai pas que je sache de devoir d'information à son égard vis à vis des textes qui régissent la copropriété et le respect des délais.
Ma question initiale était en fait doit on attendre la réception du PV pour mettre en cause une AG convoquée de façon irrégulière?
Les à côtés mettent en évidence la complexité des situations qui se présentent et les conséquences que cela peut avoir sur des actes qui se déroulent en parallèle.
Très Cordialement
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 23 juil. 2003 : 22:51:33
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Bonjour,
Vous avez donc décidé de faire annuler cette assemblée, ce qui sera automatique et sans que vous ayez besoin de justifier d'un préjudice.
Pour le reste, mon opinion n'a pas changé et, pour reprendre les mots d'Antoine Gaudin :
Citation :
Ce que vous risquez, en vous prévalant de la nullité de l'assemblée, c'est un sac de noeuds. Et vous ne sortirez pas nécessairement gagnant de l'opération.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 juil. 2003 : 23:52:00
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Ah ! pour le coup je suis d'accord avec Gaudin : un sac de noeuds qui risque de coûter à tout le monde et à pb95 en premier des sommes plus importantes que le coût des travaux votés.
Je vois et entends déjà deux ou trois avocats spécialisés plaider cette affaire !
Madame la Présidente, Mesdames (c'est un tribunal de dames au mépris de la parité)
Mon client (le syndic) a convoqué l'assemblée dans des conditions parfaitement régulières : posté le ..., voilà les justifications d'envoi ! Les intermittents du courrier, - c'est bien le cas de le dire, Mesdames -, n'ont pas fait leur travail, -c'est encore le cas de le dire puisqu'ils étaient en grève-, et la convocation, nous le reconnaissons, n'a été présentée que le ... . Mon client ne pouvait rien y faire ! L'assemblée devait être tenue avant le 30 juin ! Les vacances arrivaient ! Les travaux étaient urgents ! Les intermittents annonçaient une nouvelle grève pour la rentrée !
Et pb95 n'a finalement pas été géné par la date de remise puisqu'un pouvoir a été donné à l'acquéreur ! Mais c'était aussi un intermittent il n'est pas venu à l'assemblée, car il avait "posé" trois jours de RTT et ne voulait pas les perdre.
Et le problème de pb95, quel est-il ? Il a choisi un mauvais agent immobilier qui a établi un acte préparatoire incomplet. Car pb95 savait que des travaux étaient prévus, et qu'une assemblée allait avoir lieu, et l'agent immobilier n'a rien prévu à ce sujet, etc ...
Et finalement le jugement :
Attendu que pb 95 a vendu son appartement 1 000 euros.
Attendu que si l'acquéreur avait eu connaissance de travaux dont le coût soit 10 euros pour le lot devait demeurer à sa charge, il n'aurait accepté d'acquérir que moyennant le prix de 1090 euros.
Qu'en conséquence pb95 n'a subi aucun préjudice du fait d'une irrégularité procédurale dont la responsabilité n'incombe ni au syndic ni aux parties.
Mais sur la demande formée contre l'agence immobilière X.
Attendu que l'agence n'a pas fait son travail convenablement; qu'elle devra indemniser le vendeur et l'acquéreur par le versement à chacun d'une somme de 5 euros.
***********
Pour le jugement je rêve ! Et pourtant si c'était vrai !
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 24 juil. 2003 : 00:51:15
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JPM,
Votre jugement devrait - logiquement, non? - condamner l'agence immobilière X aux dépens.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 24 juil. 2003 : 03:08:28
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Joseph,
Pour cela, il faudrait que pb95 assigne son agence au tribunal.
JPM,
Au lieu de 1090 euros, ne serait-ce pas plutot 990 (1000-10), ou alors, j'ai du rate quelaue chose?
Prados |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 24 juil. 2003 : 03:36:54
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L'intervention de JPM était un rêve de prétoire... Attendons donc ses réponses !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 juil. 2003 : 23:03:58
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Bien sur qu'il aurait fallu assigner l'agent immobilier
Bien sur qu'il devait être condamné aux dépens
Bien sur que c'était 990 euros
Bien sur que gb95 peut obtenir l'annulation de l'assemblée sur simple constatation de la remise tardive du pli. J'ai aussi rêvé que dans ces cas particuliers où il suffit de présenter une pièce unique pour obtenir un jugement favorable, le TGI pouvait statuer dans la huitaine du placement de l'affaire (la mise au rôle) !
En phase d'éveil, je pense que lorsque le délai est légèrement dépassé pour cause de grèves, on pourrait revenir au principe exigeant du demandeur la preuve d'un grief sérieux lié au retard.
La sanction automatique des irrégularités de convocation nous vient du fond des âges. Elle a pour objet de punir l'auteur de la convocation parce qu'il a porté atteinte au principe d'information préalable. Quand c'est le porteur qui est fautif, il faut vérifier si le destinataire a été plus géné que son voisin qui n'a pas été retirer sa convocation.
Dans le fond des âges, le porteur fautif était, au mieux pour lui, cloué au pilori.
A propos de notifications postales, avez vous quelque idée de ce qui va se passer avec la mise en concurrence des services postaux ? On y est déjà pour > 100 grammes c'est à dire pour la majorité des convocations (l'adjonction des contrats de syndic est une bonne affaire pour les services postaux).
Et je me permets de revenir sur la nécessité de donner un statut postal particulier aux notifications judiciaires et assimilées. Il devrait y avoir obligation d'apposer une mention "NOTIFICATION" qui engagerait la responsabilité du service, même en cas de grève, dans le cadre du service minimum qui ne manquera pas de pointer le nez.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 juil. 2003 : 23:32:06
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Je me réponds à moi même !!!
Un projet de loi relatif à la régulation postale vient d'être déposé.
Il comporte apparemment des dispositions relatives aux notifications judiciaires et assimilées. A voir sur le site ci dessous :
http://www.industrie.gouv.fr/poste/actu/bleue_secteur_postal_10juin.pdf
La distribution serait assurée 6 jours sur 7  Mais on ne dit pas combien de jours par an 
Question à approfondir.
Edité par - JPM le 24/07/2003 23:37:44 |
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pb95
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 25 juil. 2003 : 10:56:44
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Avant de disculper le syndic, retour en arrière sur les dates : la lettre a été postée le 21 mai pour une réunion le 11 juin. Au mieux, si tout avait bien dans le meilleur des mondes, elle était présentée au copropriétaire le 22. Le délai courait donc à compter du 23 mai et ce pendant 15 jours mini, sachant qu'il y a deux jours fériés durant cette période (Ascension et Pentecôte).Le 11 juin, nous sommes donc au 20ème jour.Seulement voilà, c'est la faute à pas de chance, avec une marge aussi faible, le syndic s'est mis dedans.
En fait, il faudrait demander au législateur de virer toutes les dispositions qui permettent d'annuler des assemblées sur des vices de forme et ne laisser que la possibilité de les annuler sur des questions de fond. Quelle hérésie de pouvoir annuler une assemblée parce que le délai n'est pas respecté! Mais ce n'est pas une hérésie qu'un syndic puisse faire ce qu'il lui plaît sur ce point sans rendre de compte!Cela donnerait ainsi encore plus les coudées franches aux syndics, ces "pôvres brimés" par les copropriétaires un tant soit peu tâtillons et qui ont la malchance de connaître un peu les textes qui régissent la copropriété.
Vous devez avoir les cheveux qui se dressent sur la tête quand vous voyez des demandes d'annulation de ce type.
On m'a raconté ainsi l'exemple d'un copropriétaire qui a demandé l'annulation d'une assemblée au motif que le syndic n'avait pas respecté la forme de la convocation. Des travaux pour réfection de climatisation ayant été votés, cela ne lui avait pas plu. Il a donc demandé l'annulation et obtenu des dommages et intérêts....qui lui ont payé ces travaux qui ont été revotés.Vraiment, ce n'est pas très fair play de sa part.
Donc à vous lire, bien sûr, faisons porter le chapeau à La Poste mais n'exigeons rien des syndics qui sont si mal rémunérés pour ce qu'ils ont à faire dans trois quart des cas!
Allons assigner la Poste en justice pour tous les plis qui n'ont pas été délivrés à temps alors qu'il serait si simple que le syndic prévoit des délais suffisamment longs pour que les convocations arrivent dans de bonnes conditions.
Parce que vous devez penser que confier la distribution du courrier au privé, cela marchera mieux mais de toute façon, aucune entreprise n'acceptera d'avoir comme contrainte de distribuer des plis et d'avoir sa responsabilité engagée au moindre retard. Et pourquoi la jurisprudence ne partage -t-elle pas cet avis?J
Je ne vois pas pourquoi ni au nom de quoi les convocations aux AG devraient être assimilées à l'envoi de notifications judiciaires et pourquoi ne pas les envoyer par huissier tant qu'on y est?
Pour les syndics professionnels, encaisser leurs honoraires et tout ce qui s'en suit çà ne leur pose pas de problème, faire leur boulot correctement, çà leur en pose un.
C'est une forme de considération vis à vis de sa clientéle que d'envoyer un courrier comportant pas moins de 20 résolutions et documents attenant dans un délai suffisamment long qui permette au copropriétaire d'étudier le contenu, d'adresser un ordre du jour complémentaire s'il le souhaite, d'aller voir les comptes de la copropriété comme le législateur lui en donne le droit durant cette période. C'est prendre les copropriétaires pour des moins que rien que de convoquer sans respecter les dispositions légales, parce qu'on est dans l'urgence et qu'on n'a pas anticipé et qu'on est débordé, la faute à qui dans ce cas??? Et quand on s'asseoit sur la forme, on peut aussi sans scrupules s'asseoir sur le fond.
La loi régit les copropriétés, ceci est valable pour les copropriétaires comme pour les syndics professionnels et peut être même encore plus pour eux qui en font leur fonds de commerce, alors qu'ils s'y plient.
Cdlt
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 25 juil. 2003 : 13:00:12
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Je ne vous suis absolument pas.
Mon propos n'est pas de trouver des excuses aux professionnels qui ont des torts.
Le syndic a convoqué l'assemblée au dernier moment : mauvaise organisation, manque de personnel, négligence ? Il y a probablement matière à lui adresser des reproches. En refusant de prendre les mesure de prudence qui s'imposaient du fait de l'irrégularité de la convocation, il a agi avec une légèreté blâmable. Nous sommes d'accord là-dessus.
L'agent immobilier a préparé un compromis avec un manque de rigueur évident. On peut le lui reprocher, et je suis là encore d'accord avec vous. Cependant je fais la remarque que c'est vous et non l'agent immobilier qui avez signé le compromis, que ce dernier n'a fait qu'en préparer la rédaction et que vous étiez suffisamment avisée pour faire ajouter au moment de la signature une clause concernant les travaux prévus.
Mais en fait où est le préjudice ?
Vous-même et votre acquéreur avez signé un compromis de vente sachant que des travaux étaient prévus et devaient être votés par une assemblée qui devait se tenir entre la date du compromis et la celle de l'acte authentique. Il était implicitement entendu, car tel est l'usage établi, que le coût des travaux, votés avant la signature de l'acte authentique serait à la charge du vendeur. Cet accord implicite a été confirmé dans l'acte authentique.
Préjudice entraîné par l'absence de clause sur les travaux dans le compromis :
Vous avez signé comme prévu que les travaux votés seraient à votre charge. Cela a été compris par l'acheteur comme par le notaire, qui tous deux ignoraient le risque d'annulation de l'assemblée, que vous paieriez ces travaux. Vous étiez pleinement consciente que c'est ainsi que l'entendaient acheteur et notaire. Vous vous êtes donc engagée comme prévu à payer les travaux. Le préjudice est nul.
Préjudice causé par le retard de la convocation
Vous comme le vendeur étaient parfaitement informés du projet de travaux à décider par l'assemblée générale. Le préjudice est nul. Au contraire même, il vous paraît que l'évènement imprévu de l'irrégularité de la convocation vous donne la possibilité de modifier à votre avantage les conséquences de l'acte de vente. Il vous paraît donc que vous puissiez en tirer un bénéfice.
Bien entendu, vous vous êtes gardée d'annoncer lors de la signature chez le notaire que vous alliez faire annuler l'assemblée.
Ma conclusion
Vous vous indignez de fautes, réelles certes mais dont vous exagérez la gravité et qui ne vous ont causé aucun préjudice, afin de légitimer une malhonnêteté que vous avez l'intention de commettre envers votre acheteur et que, par des arguments spécieux, vous vous sentez en droit de commettre.
Les conséquences que je prévois :
- l'assemblée sera annulée, convoquée à nouveau, les travaux votés à nouveau, le financement des travaux appelé par le syndic au nouveau copropriétaire;
- le nouveau copropriétaire, arguant que la commune intention des parties était sans ambiguïté que le prix de vente du bien cédé tenait compte de la prise en charge du coût des travaux par le vendeur, intentera un recours contre vous, fera juger sans difficulté que vous tentez de mauvaise foi de vous soustraire à vos obligations et vous fera condamner à le dédommager du coût de ces travaux et à lui verser des dommages et intérêts et des indemnités au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Votre obligation de payer les travaux votés subsisterait d'ailleurs même si l'assemblée devait être annulée sur l'initiative d'une autre personne que vous. |
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