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patris
Contributeur vétéran
107 réponses |
 Posté - 10 juil. 2003 : 15:56:36
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Bonjour !
Pourriez-vous me dire s'il est possible de récupérer 12 mois de dépôt sur les 15 mois versés concernant un bail commercial où le loyer est payable par trimestre d'avance.
J'ai accepter en toute connaissance de cause le dépôt des 15 mois pour obtenir ce bail, mais aujourd'hui je trouve cela un peu abusif de la part du propriétaire et je voudrai lui demander avec l'appui d'une jurisprudence ou autre texte de loi la restitution de cette somme.
Merci
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 10 juil. 2003 : 22:20:45
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Je ne pense pas que le DG soit limité pour un bail commercial. En tous cas, 6 mois est un DG courant.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 juil. 2003 : 19:46:41
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Pou un bail commercial avec un loyer à échoir il est généralement prévu un dépôt de garantie de 3 mois.
S'il s'agit d'un bail avec paiement du loyer trimestriel échu, le dépôt est généralement de 6 mois.
Attention aussi à la revalorisation du dépôt de garantie à chaque révision du loyer (voir votre bail)
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 13 juil. 2003 : 01:31:54
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Patris,
Le montant du dépôt de garantie pour les baux commerciaux est fixé par le contrat de bail.
Il n'existe pas de texte en limitant le montant ou fixant un minimum.
Si il est supérieur à deux termes de loyer - ce qui apparaît être votre cas -, il porte intérêt au profit du locataire (article L 145-40 du Code de Commerce : http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/ListeCodes ).
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 juil. 2003 : 08:55:07
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Désolé Joseph: vous confondez un le loyer mensuel et un terme de loyer!!!!!!
L'article L 145 40 dit: je le reproduis======>>>>>>>>>>>
"Les loyers payés d'avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes."
Un terme n'est pas un mois: dans les baux commerciaux le terme est un trimestre!!!!
Donc le dépôt de garantie (dans le cadre d'un paiement dont le terme est trimestriel echu), peut très bien correspondre à 6 mois, sans production d'interet.
Cette formule et d'ailleurs indiquée dans les baux édités par un célèbre éditeur de baux!!!!!!
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 15 juil. 2003 : 07:51:27
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Essayons d’être précis :
• Loyer mensuel et terme de loyer : je n’ai aucunement parlé de loyer mensuel, comme apparaît l’indiquer le message ci-dessus de Nefer, et ne confonds certainement pas cette quotité avec un terme de loyer !
• Durée/échéance des termes et durée des baux commerciaux : en matière de baux commerciaux le terme n’est pas d’un trimestre comme nous le dit Nefer dans ce même message.
Dans les baux commerciaux, le terme est totalement libre. Sa durée est fixée contractuellement par les parties dans le contrat de bail.
Un terme d’une durée d’un trimestre est certes une pratique courante que l’on peut trouver sur des modèles de formulaire pour des applications courantes, mais cette durée de terme n’a aucun caractère nécessaire.
Un terme d’un mois, de six mois ou d’une année est par exemple possible : de telles durées de termes ne constituent pas des objets extraordinaires dans le monde commercial, riche de situations et de diversités !
En matière de durées dans les baux commerciaux, la seule durée qui soit obligatoire est (hors ce qui concerne les congés et reprises, les révisions et les préavis) celle du bail : durée de 9 années minimum, sauf le cas - strictement encadré - de la durée dérogatoire de 2 ans de l’article L 145-5 du Code de Commerce ou celui de la convention d’occupation précaire.
• Le dépôt de garantie : son montant - le plus généralement exprimé en nombre de mois de loyers - est également librement fixé dans le bail conclu entre les parties.
Dans le cas de Patris, dont le dépôt de garantie est de 12 mois et qui paie son loyer par termes trimestriels, la fraction de ce DG qui excède deux termes, soit 6 mois, est justiciable de l’article L 145-40 (sauf évidemment si le bail a prévu - ce que les dispositions législatives et réglementaires n'interdissent pas - que le DG ne serait pas productif d’intérêts, ceci étant une clause assez fréquente).
Patris,
Si votre préoccupation est d’abord de mobiliser la ressource en capital représentée par un DG de grande ampleur tel le votre, vous pourriez étudier la possibilité de proposer à votre bailleur de substituer à ce dépôt immobilisé une garantie, d’égal montant au plus, que vous donnerait votre banque (moyennant commission) et qu’accepterait votre bailleur, ceci nécessitant d’être acté par voie d’avenant à votre bail.
• Pour plus de détails, on se peut se reporter au Code de Commerce dans ses articles L 145-1 et suivants ( http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/ListeCodes ).
On pourra aussi, en particulier pour des problèmes d’interprétation, se référer à un guide professionnel tel l’ouvrage de Anne D'Andigné-Morand sur les baux commerciaux dans la collection Delmas, ouvrage intitulé « Baux commerciaux, industriels et artisanaux », 49 €, dernière édition : novembre 2002, dont la présentation et le sommaire sont les suivants :
Citation :
La bonne qualité des rapports locatifs dépend autant des clauses négociées et insérées dans le contrat de bail commercial que de la connaissance des droits et obligations que la loi attache à la qualité de bailleur et de preneur.
L’Encyclopédie Delmas Baux commerciaux propose une présentation complète et accessible de la réglementation, des points essentiels à prendre en compte par chacune des parties comme les modalités de révision, de cession du bail, de déspécialisation de l’activité ou le paiement de l’indemnité d’éviction.
A jour de la loi MURCEF du 11 décembre 2001 et d'une jurisprudence toujours plus complexe et fournie, ce guide propose de nombreux exemples et conseils pratiques ainsi que des formules et actes types pour mieux anticiper et parer les éventuels problèmes.
Sommaire
Particularités du bail commercial
I.Conclusion du bail
- Formation du contrat - Conventions soumises au statut des baux commerciaux - Conventions non soumises au statut des baux commerciaux - Durée du bail – Effets du bail
II. Loyer du bail commercial
-Loyer du bail initial – Valeur locative - Révision du loyer en cours de bail – Fixation du loyer du bail renouvelé - Procédure de fixation du loyer
III. Déroulement du bail
- Sous-location du bail - Cession du bail – Déspécialisation – Location-gérance
IV. Fin du bail
- Renouvellement du bail - Refus de renouvellement du bail - Indemnité d’éviction • Indemnité d’occupation • Droit de repentir - Résiliation du bail et clause résolutoire
V. Dispositions particulières
- Tribunaux compétents - Prescription et forclusion - Bail commercial et procédures collectives - Centres commerciaux
Documents de travail :
Barèmes et indices - Formules types - Textes législatifs et réglementaires - Sources d’information
Index thématique et alphabétique
http://www.editions-delmas.com/ , puis onglet Catalogue, onglet Immobilier et Baux commerciaux.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 15 juil. 2003 : 08:33:36
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Bonjour,
L'ouvrage le plus complet, mais aussi plus cher que le précédent, est celui de Me Blatter aux éditions du Moniteur.
Cordialement
P.F. Barde |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 15 juil. 2003 : 09:54:56
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Je n'ai pas cité l'ouvrage en question de Blatter (59 €) car sa dernière édition est de juillet 2000 (donc n'est pas à jour des dispositions de la loi MURCEF de décembre 2001).
Si l’on monte en gamme, le « Code des Baux » édité par Dalloz pourrait être cité (dernière édition : 2002).
A noter que Dalloz a en projet de sortir un Code de la Copropriété (la dernière édition est totalement obsolète car elle est pré-SRU), programmé à l’origine pour fin 2002 mais différé dans l’attente de la sortie de la poignée des décrets attendus (décret de modernisation du décret de 1967, décret « comptable », décret « travaux »…).
Les « mémentos pratiques » Francis Lefebvre, d’une gamme de prix sensiblement plus élevée, mis à jour chaque année pour la majeure partie d’entre eux (il en est ainsi du Mémento Pratique « Gestion Immobilière »), présentent quant à eux l’intérêt d’être moins soumis aux aléas et retards des publications de textes d’application des lois votées… (thème cher à JPM) et des fascicules additifs intermédiaires sont publiés en tant que de besoin.
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patris
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 15 juil. 2003 : 11:53:43
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jOSEPH TOISON,
Merci pour votre réponse très complète.
Je croyais qu'il était possible de "dénoncer" sous 2 ans l'excés du dépôt de garantie qui aurait du être de 3 mois au lieu de 15 mois compte tenu que le loyer est payable d'avance.
Effectivement j'ai accepté ces conditions en signant ce bail commercial et de plus cette somme "ne sera productrice d'aucun intérêt" comme précisé.
Cordialement
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patris
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 15 juil. 2003 : 11:53:51
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jOSEPH TOISON,
Merci pour votre réponse très complète.
Je croyais qu'il était possible de "dénoncer" sous 2 ans l'excés du dépôt de garantie qui aurait du être de 3 mois au lieu de 15 mois compte tenu que le loyer est payable d'avance.
Effectivement j'ai accepté ces conditions en signant ce bail commercial et de plus cette somme "ne sera productrice d'aucun intérêt" comme précisé.
Cordialement
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patris
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 15 juil. 2003 : 11:53:58
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jOSEPH TOISON,
Merci pour votre réponse très complète.
Je croyais qu'il était possible de "dénoncer" sous 2 ans l'excés du dépôt de garantie qui aurait du être de 3 mois au lieu de 15 mois compte tenu que le loyer est payable d'avance.
Effectivement j'ai accepté ces conditions en signant ce bail commercial et de plus cette somme "ne sera productrice d'aucun intérêt" comme précisé.
Cordialement
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