|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
 Posté - 20 juil. 2003 : 00:59:28
|
Bonjour,
Merci Joseph de nous remettre les pieds sur terre et de nous rappeler quelques sains principes que malheureusement je crains que Mme Thoveyrat veuille remettre en question, ce qui serait jouer à l'apprenti sorcier.
Il est de toutes les époques de déplorer la décadence où l'on est tombé et regretter les temps anciens ou l'on avait le sens des valeurs. Il est aussi de bon ton de fustiger les fonctionnaires et l'ENA alors que je suis convaincu que l'un dans l'autre nos fonctionnaires sont à la hauteur de leurs tâches et qu'en traitant leurs dossiers ils savent résoudre des problèmes matériels. Je préfère d'ailleurs qu'ils se contentent de résoudre des problèmes matériels sans s'immiscer dans les affaires morales ou religieuses.
Quant à l'éducation, je trouve que mes enfants reçoivent un enseignement qui n'est pas inférieur en qualité à celui que j'ai reçu. L'exemple de l'enseignement absurde des mathématiques à l'école primaire n'est plus d'actualité. Il est vrai qu'il y a trente ans des esprits pervers avaient pensé judicieux d'enseigner aux enfants à manier les nombres en différentes bases avant de leur apprendre à compter. Mais on en est revenu. Aujourd'hui à l'école primaire on apprend les tables de multiplication et on récite les fables de La Fontaine comme au bon vieux temps. Au collège on n'entend plus parler de théorie des ensembles mais on apprend la bonne vieille géométrie d'Euclide.
La question initiale telle que je l'ai comprise était en fait de savoir si le juge devait juger en équité ou non.
Ma réponse est un nom absolu, pour trois raisons.
La première est que la loi n'est pas arbitraire. Elle est votée par les représentants de la nation élus démocratiquement. Même s'il leur arrive de s'égarer, le peuple sait fort descendre dans la rue pour le ramener à sa raison, les exemples des manifestations pour le maintien des contrats avec les établissements d'enseignement privés dans les années 1980, l'abandon du projet Devaquet, les controverses au sujet des retraites montrent bien que rien n'est laissé au hasard. Cela ne veut pas dire que j'approuve cette forme de démocratie directe, mais tout simplement que si les parlementaires n'ont pas de mandat impératif, ils n'en sont pas moins sous contrôle, trop peut-être.
La deuxième est que le principe de la soumission des juges à la loi n'a jamais empêché ceux-ci de trouver une solution de bon sens dans les cas difficiles et qu'un droit prétorien supplée quand il le faut aux insuffisances ou aux excès de rigueur d'une interprétation trop stricte de la loi. Un des meilleurs exemples en est la solution trouvée au fameux "Enrichissement sans cause". Si le juge a donc la possibilité de jouer d'une certaine élasticité de la loi, il est inutile et dangereux de lui permettre plus : il lui est laissé une liberté d'interprétation mais non la licence de dénaturer la loi ou de l'ignorer.
La troisième est que l'échelle et la complexité de notre société ne permettent plus de se contenter du modèle de la tribu d'une centaine, voire d'un millier d'individus où l'on peut s'en remettre à l'autorité d'un vieux sage. Cela suppose d'ailleurs que ce vieux sage soit unanimement respecté et que de jeunes arrogants ne s'autorisent pas à le traiter de vieux con.
Avait-on plus de possibilités de recours sous l'ancien régime ? J'en doute. Le bon roi Saint Louis recevait dit-on ses sujets sous un chêne à Vincennes. Mais pour bénéficier de la sagesse et de la magnanimité royale, en un temps où il fallait une semmaine pour aller de Lyon à Paris, il valait mieux d'habiter pas trop loin. On était en prime guéri de ses écrouelles, il est vrai. Mais on a depuis inventé les antibiotiques et la sécurité sociale.
Cordialement
P.F. Barde |
Signaler un abus  |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 20 juil. 2003 : 03:28:22
|
D'accord avec ce que dit là P.F. Barde, avec toutefois une interrogation s’agissant de son évocation de Saint Louis et des bornes qu’il fallait se taper péniblement pour aller de Lyon à Paris : ce n'est que sous Philippe Le Bel, en 1312 sauf erreur, que Lyon fit partie du domaine royal. Je ne sais pas comment, avant, pouvaient se faire les recours des lyonnais auprès de la justice du Royaume de Bourgogne.
|
| Signaler un abus |
|
|
jojo
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 20 juil. 2003 : 11:50:03
|
Bonjour messieurs
Etant loin d'atteindre les hauteurs de vos connaissances antiques le principal sujet est, ce qui va tomber sur le coin de la figure des locataires.
je suis tres attentivement les questions qui sont posées sur ce cite et je ne peut constater qu’ un nombre impressionnant de propriétaires se fiche éperdument des lois en vigueur et du fameux décret limitatif des charges.
D’une part concernant les gardiens, à ma connaissance les salaires des gardiens avant 1986 étaient inclus dans les loyers et non pas dans les charges.
Depuis le décret 87 il est récupérable à hauteur de 75% que si le gardiens effectue le nettoyage des parties communes et la sortie des poubelles.
Maintenant sans changement de prestation on va récupérer à hauteur de 25% les gardiens qui font que de l’administratifs et à 100 % du salaire d’un des gardiens si c'est un couple occupant la fonction.
Ou est le service supplémentaires rendu
Les telesurveillances ou téléalarmes outils modernes qui permet aux entreprises d’avoir un regard sur des installations à distance sans avoir du personnel sur place.
Non récupérable avec l’ancien décret le devient.
Ces outils sont mis en place pour une meilleures productivité des entreprises avec un meilleur coût ce qui se traduit par des réductions de personnels d’ou la dérives de l’entretien des ascenseurs.
Il en est autrement de la vidéosurveillance qui elle est un plus
Le remplacement complet des organes à usages d’habitation (baignoires, c ;leviers, robinetteries) seront si le texte reste en l’état à la charges des locataires.
Nous savons ce qu’il en est des états des lieux sortant et rentrant .
Quand aux marges bénéficiaires inclus dans les contrats et payés par les locataires est un pur scandales, je vous donne un seul exemple une SA HLM ( importante sur la place de l’immobilier)négocie pour ses locataires tout les contrats de prestation, sans en faire part aux associations et aux locataires, elle décides un renouvellement d’un contrat, qui stipule contractuellement la marge bénéficiaire et augmente celui ci de 50% de 44 000€ il passent à 90 000€
Pour un ensemble de 480 logements.
Ou est la concertation et la maîtrise des charges voulu par le législateur
Pour ce qui est de l’agressivité de certaines organisations de locataires JPM fait trop facilement la comparaisons avec le syndicat majoritaires des intermittents du spectacle.
Nous devons nous félicité d’avoir des bénévoles qui défendent leurs voisins et bien souvent sans les moyens qu’on leurs propriétaires.
Que tout le monde en France respecte la législation, et n’essayent pas de la détourné au nom du profit.
Ps lors d’une de mes intervention j’ai eu la désagréable surprise d’être envahie de mails insultants émanant d’un propriétaire qui c’était fait passer pour locataires dans le forum d’ou la roublardise de certains
Ceci dit le forum est super
jojo |
| Signaler un abus |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 20 juil. 2003 : 12:43:26
|
Jojo,
Les associations, notamment celles mentionnées dans la dépêche AFP que je rapportais dans mon message ci dessus du 17/07/03, à savoir la CGL et la CNL, sont des organisations puissantes et structurées.
Si votre ensemble manque d’une association, ou a une association trop faible, cherchez l’adossement à une des confédérations nationales (voir la liste complète, avec liens sur leurs sites à : http://www.universimmo.com/accueil/uniadr000.asp ).
Par ailleurs, recevoir des mails privés insultants en off site suite à des interventions sur les forums est totalement inadmissible, et - sans être un délateur - vous avez la faculté de rapporter ceci directement au webmestre du site. Cela l'est encore plus de la part d'un auteur qui se travestit. C’est à ma connaissance la première fois qu’une telle chose est signalée.
|
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 20 juil. 2003 : 17:03:30
|
Non, non, je reçois, non des mails insultants, mais mails infestés de virus, depuis que j'interviens ici. D'abord sur ma boîte thoveyrat, puis dès que je suis intervenue avec la BàL thov, sur celle-ci. Mon autre boîte sur Free ne reçoit jamais de tels mails.
Même Universimmo a été attaqué un jour...
PF Barde, là où nous rejoignons, c'est sur le fait que jouer aux apprentis sorciers sur 60 millions d'habitants (voire 400 millions, je ne sais pas combien d'habitants peuplent l'Europe des 25) n'est pas vraiment souhaitable.
Quant à votre avis sur l'éducation de vos enfants, je ne sais pas où ils sont inscrits et je serais heureuse de le savoir. Un camarade de ma fille a déménagé, il a été inscrit dans une "bonne" école privée sous contrat d'un "bon" arrondissement, trois mois plus tard (en CM2) il avait tout désappris, et ses parents ont été obligés de trouver une solution de secours, géographiquement malcommode mais scolairement raisonnable... En quelle classe avez-vous appris la division? Dans les programmes actuels, c'est en CM2, il est question de la faire passer en sixième. Pour les programmes de Math Sup/ Math Spé, on ne pourra bientôt plus se contenter de supprimer les séries de Fourier et d'éviter les problèmes les plus ardus, il va falloir sabrer.
|
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 20 juil. 2003 : 17:05:08
|
Excusez-moi, je crois que je suis vraiment sortie du sujet immobilier, je vous prie de m'en excuser et j'essaierai de ne plus recommencer.
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 juil. 2003 : 23:31:16
|
Cher Jojo
Il y a beaucoup de choses intéressantes dans votre message.
La première, d'ordre général, est que, dans beaucoup de cas, les "partenaires" de discussion émettent des avis divergents sur un sujet qui semble le même, mais en fait sur les aspects différents qu'il peut présenter.
Le rapport Pelletier est un rapport et non pas un décret. Ses qualités sont incontestables. On peut lui reprocher de refléter les vues de l'UNPI. On ferait le reproche inverse si l'auteur était un responsable de la CNL. J'ai moi-même noté qu'il contenait des propositions susceptibles d'être contestées par les locataires. Pas besoin d'être grand clerc pour faire cette remarque.
Autre généralité : le régime actuel de récupération des charges locatives est fondé sur une liste exhaustive. En disant que cette liste doit être périodiquement remise à jour en fonction de l'évolution des techniques et des moeurs, l'auteur ne fait qu'énoncer une vérité première. Celà ne veut pas dire qu'il faut impérativement inclure dans les charges récupérables tout équipement nouveau d'un immeuble. Si la Cour de Cassation a récemment rejeté les prétentions de certains bailleurs, ce n'est pas parce qu'elles étaient fondamentalement injustes : elle a simplement constaté que les prestations ou équipements visés ne figuraient pas dans la liste légale.
Pour les gardiens : quelle est la solution à adopter par exemple lorsque le service des poubelles est exécuté par un autre salarié ou une entreprise compte tenu de contraintes d'horaire ou autres. Compte tenu de l'évolution de la collecte à Paris par exemple, l'organisation de ce service devient un véritable casse-tête.
Votre observation sur les téléalarmes et la télésurveillance mérite attention. On rejoint sur ce point la question du gardiennage puisqu'il entrait dans la mission traditionnelle des concierges de signaler les pannes et interruptions de services. La téléalarme d'ascenseur permet à une personne incarcérée (propriétaire, locataire ou visiteur) de demander sa libération et accessoirement le dépannage. La télésurveillance permet également la détection de pannes non signalées. Elle permet souvent d'éviter le manque d'eau chaude au réveil.
Sur les marges bénéficiaires : question à approfondir. Quand un locataire fait effectuer une réparation locative par un plombier, il paie la facture du plombier, en ce compris la marge bénéficiaire du plombier. Si des entreprises gonflant abusivement leurs marges sont systématiquement choisies par le propriétaire, je vous suis, mais le principe n'est pas en cause. C'est l'abus qui est en cause.
En évoquant les intermittents, je n'ai pas abordé le bien ou le mal fondé des réclamations, question qui n'entre pas dans les sujets traités sur le site. Je dois dire que j'ignorais tout des dérives diverses dont l'existence semble incontestée. D'autres, pius qualifiés, les connaissaient apparemment depuis longtemps. Il en va de même pour le problème des charges récupérables. Dans les deux cas on s'est mis la tête sous l'aile. Ce n'est jamais une bonne solution.
Enfin il y a de bons propriétaires et des mauvais. Ibidem pour les locataires. Ce que je conteste, c'est le classement systématique dans un même panier des ressortissants d'une catégorie économique ou sociale. J'ai toujours fait valoir qu'on ne pouvait pas considérer les locataires de lots de copropriété comme des gens totalement étrangers à la communauté. Sur ce point les alternances sont ravageuses : un coup les locataires ont tous les droits, un coup les locataires ont un propriétaire et n'ont qu'à se débrouiller avec lui. La vérité est évidemment au milieu du gué.
|
| Signaler un abus |
|
|
Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 21 juil. 2003 : 03:54:24
|
JPM,
Je partage entierement vos propos. Quelaue soit la proposition et son sens, il y aura toujours quelqu'un pour ne pas etre d'accord.
Le rapport Pelletier a le merite d'exister, et d'ouvrir la voie a une regularisation periodique de la fameuse liste des charges recuperables ( comme si la France etait le seul pays au monde ou tout etait fige et n'evoluait jamais).
Pour ma part, je pense qu'il s'agit avant tout de distinguer le developpement des prestations de l'immeuble, et leur fonctionnement.
Les charges relatives au developpement de ces prestations (ajout d'un nouvel equipement ou de services tels le cable ou un reseau interne) doit etre a la charge du bailleur qui le reduira de ses revenus fonciers.
Les frais de fonctionnement de ces nouvelles prestations doivent, eux, etre a la charge exclusive du locataire, puisque ce sont eux qui en sont les beneficiaires.
En ce qui concerne la telesurveillance, si le bailleur doit assurer le clos et le couvert, il n'est pas tenu de monter la garde 24h sur 24, 7j sur 7. Je vois donc cela comme des depenses de fonctionnement, puisque c'est le locataire qui va beneficier de cette prestation.
Mais, em fait, existe-t'il quelque part un definition legale du loyer et des charges?
Prados |
| Signaler un abus |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 21 juil. 2003 : 04:40:38
|
Prados, il faut, ounce more, revenir au Code Civil : les premiers articles du Titre de ce code qui traite « Du contrat de louage » donnent la définition du bail et du loyer :
Citation :
Article 1708
Il y a deux sortes de contrats de louage :
Celui des choses,
Et celui d'ouvrage.
Article 1709
Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.
Article 1710
Le louage d'ouvrage est un contrat par lequel l'une des parties s'engage à faire quelque chose pour l'autre, moyennant un prix convenu entre elles.
Article 1711
Ces deux genres de louage se subdivisent encore en plusieurs espèces particulières :
On appelle bail à loyer, le louage des maisons et celui des meubles ;
Bail à ferme, celui des héritages ruraux ;
Loyer, le louage du travail ou du service ;
Bail à cheptel, celui des animaux dont le profit se partage entre le propriétaire et celui à qui il les confie.
Les devis, marché ou prix fait, pour l'entreprise d'un ouvrage moyennant un prix déterminé, sont aussi un louage, lorsque la matière est fournie par celui pour qui l'ouvrage se fait.
Ces trois dernières espèces ont des règles particulières.
Article 1712
Les baux des biens nationaux, des biens des communes et des établissements publics, sont soumis à des règlements particuliers.
On n’emploie plus guère, il est vrai, le mot loyer pour le louage du travail ou du service (on l’utilisait encore dans les campagnes quand j’étais môme pour les ouvriers et les travaux agricoles : « Le père Arsène effectuera le labour profond croisé de la pièce de terre X, dérayure à droite, avec deux hommes et six chevaux avant la Toussaint moyennant un loyer de tant »).
C’est l’article 1754 qui parle des « réparations locatives » (après cela s’est compliqué, jusqu’aux actuels deux décrets de 1987 sur les « réparations locatives » et les « charges récupérables »).
Citation :
Article 1754
Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :
Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;
Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ;
Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;
Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;
Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.
Lorsque vous voyez dans des appartements anciens le premier mètre à partir du plancher traité de façon différente de la partie supérieure, c’est un produit du deuxième item de cet article…
|
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 21 juil. 2003 : 07:45:11
|
Ounce more? Would you mean 'one more ounce', une once de plus? Merci en tous cas, cher Joseph, de nous rappeler comment se définissaient, aux siècles passés, les réparations locatives, cela permet de prendre du champ.
|
| Signaler un abus |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 21 juil. 2003 : 08:26:37
|
Eh bien, once ago, justement, comme il est indiqué ci dessus en réponse à Prados qui se demandait si il y avait quelque part une définition des charges locatives. Il y avait pléthore d'âtres, de contre-coeurs, de chambranles et de tablettes de cheminées, et aussi des pavés et des carreaux qui se cassaient : toute une scène ! Notez qu'il y a de nos jours, dans des tas de maisons, des âtres, des contre-coeurs, des chambranles et des tablettes de cheminées, et des carreaux cassés... Pelletier a-t-il un contre-cœur ?
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 juil. 2003 : 23:42:06
|
Il ne faut pas mélanger réparations locatives et charges locatives.
Les réparations locatives sont traitées par le Code civil. Elles correspondent à l'obligation d'entretien courant pèsant sur le locataire.
Le Code civil ne traite pas des charges (du moins en ce sens), quasiment inconnues à l'époque. Les premières charges imputables au locataire sont apparues sous la forme de taxes correspondant à des prestations fournies par la commune (enlèvement des ordures, branchement au réseau d'eau ou au tout à l'égout).
La pratique de récupérer sur les locataires le coût de certaines prestations est apparue dans les années 1920 / 1930. Comme toujours, surtout en droit immobilier, la législation (en particulier loi du 1er avril 1926) a suivi. Pendant un certain temps on a décompté au titre des charges et prestations un forfait en pourcentage (30 % pour l'habitation, 10 % pour les baux commerciaux). Pour l'habitation on est rapidement passé à des remboursements "justifiés". Pour les baux commerciaux, la pratique récente de laisser à la charge du locataire "l'ensemble des charges de copropriété appelées par le syndic" est économiquement vicieuse. Elle a d'ailleurs été finalement néfaste pour certains bailleurs lors des retournements du marché.
La distinction entre le loyer et les charges a été la bienvenue pour les économistes spécialisés qui considèrent que, s'agissant des propriétaires, il est bon de distinguer le revenu du bien au sens propre du terme du remboursement de frais d'exploitation ou de fonctionnement par le locataire utilisateur.
La distinction reste valable dans l'habitat social.
La croissance des charges locatives n'est pas toujours en fonction de la seule augmentation du nombre des éléments de confort et de leur coût objectif. Elle peut dériver du fait de mauvaises décisions de gestion. En ce sens une relative cogestion présente un double intérêt :
- laisser aux locataires un droit de contrôle et de suggestion
- répartir entre les parties intéressées (propriétaire et locataires) la responsabilité intellectuelle d'un mauvais choix fait en commun.
Il n'est enfin pas mauvais de signaler que, dans un régime de liberté des loyers une augmentation des charges locatives trouve normalement sa contrepartie dans une compression des loyers, les possibilités financières des candidats locataires étant considérées comme constantes.
Cette "loi" est contredite lorsque le marché est déséquilibré, et surtout lorsque les mouvements de population font qu'une nouvelle classe de candidats locataires, disposant de ressources plus élevées, apparaît dans une zone locative déterminée. Ce serait le cas à Paris pour les cadres moyens si, par ailleurs, on ne comptait pas un nombre significatif d'appartements laissés vacants pour différentes raisons.
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Forum fermé
Sujet fermé
