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Liponajo
Contributeur actif
25 réponses |
 Posté - 22 juil. 2003 : 19:13:05
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Slt a tous,
J'aimerais que l'on m'explique simplement les avantages de ce régime.
En fait j'ai bien cru comprendre que ca dépendait de ma situation.
Donc, en gros, la voila :
Disons que je gagne environ 20 000 euros net/an et je n'ai pas d'enfants.
Je souhaite investir ds 1 studio de 200-250 kF sans apport (juste frais de notaire). Je ne prevoit pas de gros travaux. Ce serait mon seul bien immobilier.
Quels avantages/inconvenients aurais je a adopter le regime micro foncier ?
Merci
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SEBADAM
Contributeur vétéran
117 réponses |
Posté - 22 juil. 2003 : 20:25:47
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cela ne depend pas de votre situation mais plutot de la situation du bien ; je m'explique, peu importe les revenus de votre activité, ce qui compte c'est que vous touchiez moins de 15000 € annuel pour vos revenus fonciers .( ce qui semblera etre la cas a moin que d'avoir acheté l'affaire du siecle !  )
Bon, les revenus de la location vous donneront des revenus brute foncier ; a ces revenus brute vous pourrez deduire :
- depenses de reparation
- depenses d'amelioration
- frais de gerance
- Taxe fonciere
-interet des dettes
- Primes d'assurance
et enfin, une deduction forfaitaire de 14 % ( regime general) qui passe a 40 % dans le cadre du regime du micro foncier ; la seul scondition est que vous touchiez moins de 15000 € annuels pour vos revenus fonciers .
Bon courage
Sébastien |
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Liponajo
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 22 juil. 2003 : 22:11:01
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ok sebastien,
merci pour votre réponse,
vous citez les interets des dettes dans les déductions possibles.
Etes vous sur que les interets sont déductibles dans le cas du micro foncier ?
Merci
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 22 juil. 2003 : 22:14:40
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Liponajo,
Dans le régime micro-foncier, vous n'avez que la déduction forfaitaire de 40%.
C'est tout ce que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers. C'est pour cela, entre autre, que ce régime est intéressant à partir du moment ou vous n'avez plus de crédit sur le bien, ni fait de gros travaux ou dépenses d'amélioration récemment.
Prados |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 22 juil. 2003 : 23:14:01
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J'avais fait le calcul pour un bien récent (donc sans gros entretien) sans crédit etc mais confié en gestion à une agence, et j'en étais arrivée à 35% de charges déductibles, les 14% compris. J'ai donc opté pour le micro-foncier, d'autant que cela simplifie les choses, autant pour moi que pour les services fiscaux (c'est nous qui les payons!)
Mais dès qu'on a un crédit, comme le dit Prados, on dépasse les 40% et il vaut mieux opter pour le "réel".
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
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SEBADAM
Contributeur vétéran
117 réponses |
Posté - 23 juil. 2003 : 09:12:05
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je n'ai peut etre pas ete bien explicite, le regime du micro foncier fait passer la deduction forfaitaire de 14 % a 40 % mais toutes les autres deductions evoqués sont perdues .
Le regime du micro foncier n'est pas " fantastique " , on arrive tres facilement a depasser les 40 % de deductions avec le regime du reel ... dès que le financement se fait a l'aide d'un credit .
A vous donc de faire vos calculs .
NB : je crois que par defaut, vous serez sous le regime du micro foncier et qu'il vous faudra ecrire aux impots pour demander l'option du regime reel si cela est plus interessant pour vous .
Sébastien |
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Liponajo
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 23 juil. 2003 : 20:37:45
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OK, alors je me lance :
- J'emprunte 200 000 Frs à 5%(hors ass)sur 15 ans
- je rembourse 1 582 Frs/mois --> 18 984 Frs/an
- je loue 1 700 Frs/mois --> 20 400 Frs/an
- impots fonciers 2 500 Frs/an
- Assurance 73 Frs/mois --> 876 Frs/an
La 1ere année :
Cumul interets = 9 791 Frs/an
Revenu imposable= 20 400 - (9 791+2 500+876)=7 233 Frs
De 20 400 frs je passe à 7 233 Frs.
Soit une baisse de 64.54 %
J'en déduit que le régime réel me convient mieux !
La 10 ème année :
Cumul interets = 4 583 Frs/an
Revenu imposable= 20 400 - (4 583+2 500+876)=12 441 Frs
De 20 400 frs je passe à 12 441 Frs.
Soit une baisse de 39 %
J'en déduit que le régime micro foncier me convient mieux !
Mes calculs sont ils faux ?? Ou est ce le résonnement à adopter ?
Merci, dans tous les cas de votre contribution.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 24 juil. 2003 : 00:50:56
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Si le bien a plus de 15 ans, vous pouvez ajouter la CARL (2,5ù des loyers).
Vous prendrez probablement aussi une assurance loyers impayés.
Si le studio n'est pas loué à certaines périodes, vous ne percevrez pas de loyers. etc.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 24 juil. 2003 : 02:38:09
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Et les charges non récupérables, et les réparations...
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Liponajo
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 24 juil. 2003 : 12:26:24
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ok,
thoveyrat :
l'assurance contre les loyers impayés coute combien ? Quel assureur fait ce type de prestation ?
La CARL est elle une taxe supplémentaire ? La cotisation à cette taxe est elle déductible ?
Joseph :
Que comprennent les charges non récupérables ?
Pour les travaux c'est vrai j'ai omis de les compter...
Dernier point :
Pouvez vous me valider le principe de mon calcul ? Ou est il erroné ?
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 24 juil. 2003 : 23:21:28
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Assurance loyers impayés : 3 à 4% si souscrite par des particuliers. Déductible (pour simplifier).
CARL : 2,5%, déductible.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 27 juil. 2003 : 06:45:37
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Lipomajo,
• principe calcul : OK, mais vérifiez bien vos chiffres en particulier d’intérêts que vous avez calculés (notamment selon la modalité de versement, en début ou fin de période mensuelle par exemple – et selon la date de votre achat et celle d’entrée dans les lieux d’un premier locataire). N’omettez pas le coût d’assurance du crédit (vous mentionnez un coût d’assurance : est-ce l’assurance du bien sur police propriétaire non occupant, ou celle du prêt ?).
• charges non récupérables : tout ce qui ne figure pas dans les charges récupérables (à vous de voir selon l’état du logement que vous achèteriez, et de ce que vous pouvez imaginer…, en particulier à l'étude - qu'il vous faut faire - de la structure des charges de copropriété de l'immeuble si votre bien dépêndait de ce régime). Voir ci-dessous les deux décrets de 1987, pour les charges récupérables d'une part, les réparations locatives d'autre part.
• assurance loyers impayés, si vous en souscrivez : bien regarder les éventuelles périodes de carence, les montants maxima, de franchise, etc. dans ce que l’on peut vous proposer. Sachez que votre principal risque même avec un bien physiquement sain est dans les impayés. Voyez l’article suivant : http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=338 . Ceci parmi les nombreuses ressources du site (et des forums).
***********************
• Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables
(texte via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur018.asp )
• Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives
(texte via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur017.asp )
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