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gertie
Contributeur actif
47 réponses |
 Posté - 04 août 2003 : 16:15:34
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Après le délai de 23 mois je souhaite acheter en droit au bail mon commerce qu'actuellement je loue en précaire.
Ma situation est spéciale - je suis le fiancé des propriétaires du local mur et fond -
Ils souhaitent me faire un bail de 9 ans normal, mais après achat du droit au bail
- prix fixé (bien en dessous du marché) et payable...dans 5 ans, reportable par 5 ans - à chaque échéance de 5 ans, le prix fixé sera majoré de l'indice de la construction - ceci n'empêchant pas un loyer normal.
En fait ils ne veulent pas d'argent mais une garantie pour leur seconde fille afin qu'elle ne soit pas défavorisée le jour de la succession de leur bien. Est-ce clair ?
Ils me demandent de m'informer pour que cela tienne la route, que personne ne soit lésé, et qu'il y ait une garantie genre hypothèque quoi que sur un droit au bail, je ne crois pas que ça existe, ou un nantissement ou autre chose de façon aussi que si j'ai des problèmes commerciaux on ne puisse pas vendre le bien sans qu'ils soient payés. De même ils veulent être sur que si je vends plus tard ce commerce, je sois obligé de les payer avant de vendre... Pouvez-vous me dire comment procéder. Merci beaucoup
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 04 août 2003 : 18:08:21
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Je pense qu'avant de parler de solution il faut résumer le besoin que vous exposez.
Vous désirez effectuer votre activité commerciale dans les conditions d'un bail commercial, mais vous connaissez toutes les contraintes qui pèsent sur le propriétaire dans ce cadre. Par ailleurs, vous n'avez pas les moyens d'acheter le droit au bail, mais les propriétaires, qui ont de l'affection et de l'estime pour vous,veulent bien vous le céder à tempérament tout en désirant être couverts relativement aux aléas du commerce, et pour protéger leurs intérêts légitimes, en particulier pour les intérêts de leur seconde fille.
Il se trouve qu'un très grand nombre d'aléas peut survenir, qui auront tous un dénouement différent quelque soit la solution adoptée.
Je prends des exemples désagréables, mais il faut tout envisager...
HYPOTHÈSE 1
Vous et celle qui dans ce futur hypothétique sera votre épouse vous décédez laissant un ou plusieurs enfants mineurs, simultanément dans l'impossibilité d'honorer la dette en question et dans l'impossibilité d'être commerçant (il faut être majeur), le juge des tutelles va intervenir : dans quel sens et comment la dette sera-t-elle perçue?
HYPOTHÈSE 2
Ceux qui seront alors vos beaux-parents meurent, vous êtes incapables de régler le montant prévu, comment la succession sera-t-elle résolue?
Je pourrais faire un nombre incalculable d'hypothèses plus désagréables que celles-là encore, et qui laisseront autant de questions en suspend.
Il me semble qu'il faut prendre le problème comme suit :
Il faudrait que vous deveniez le propriétaire des murs et du fond. Et que, par ailleurs, pour payer cet achat, vous contractiiez une dette auprès de prêteurs qui auraient une garantie hypothécaire sur l'ensemble. Ces prêteurs pourraient être les vendeurs, et les conditions du prêt pourraient être enregistrées dans l'acte notarié en laissant toute latitude pour des paiements différés ou partiels.
De cette manière, les contraintes liées au bail commercial disparaîtraient, la garantie serait la plus forte qu'il puisse y avoir (l'hypothèque se paye, mais elle est très sûre) et l'ensemble de l'accord séparerait les deux éléments du problème.
Dites-moi si je me trompe quant à la compréhension de votre situation, et que tous les contributeurs analyse cette situation qui pourrait rapidement devenir épineuse.
Bon courage
Le mari de Thoveyrat |
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gertie
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 05 août 2003 : 13:08:20
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Merci de votre réponse. Je n'avais pas pensé à vos remarques, mes "beaux parents" non plus.
Il y a 2 éléments que j'ai omis : J'ai avec leur fille un fils de 3 ans, mes "beaux parents" on fait leur vie grace à ce local et ils y tiennent énormément, au point d'avoir refusé de le vendre en FOND avec leur clientèle pourtant importante, quant ils ont pris leur retraite, afin de le conserver en cas de besoin pour l'une de leur fille qui à ce moment étaient étudantes. Ils l'ont loué plusieurs fois en précaire, puis sur ma demande ils ont fait pareil pour moi. Aujourd'hui ils souhaitent aller plus loin, car ça marche très fort, ils pensent que c'est parce que je suis de la famille, je pense comme eux... je sais c'est un peu ridicule mais les commerçants sont supertitieux...Mon comptable m'a suggéré ce moyen dont j'ai parlé dans mon 1er message. Ils ne veulent sous aucun prétexte vendre les murs qu'ils souhaitent conserver dans leur patrimoine.
Ils veulent conserver un loyer, mais après 23 mois, le bail devient propriété du locataire et ils perdent leur droit dessus, sans même avoir vendu, ce serait une grosse perte, ce qu'ils ne veulent pas.
En cas de succession, nous en avons parlé, le contrat reviendra dans les mêmes termes à ma conjointe qui d'ici là sera sans doute ma femme. Ainsi sa soeur ne sera pas lésée, ni d'ailleurs ma femme puisque si je vends, le prix d'achat initial revalorisé de l'indice, lui reviendra. Si je fais faillite... ils seront prioritaires pour récupérer le fond ou s'il est vendu aux enchères, pour le montant dû...
Si je décède, cela reviendra à mon fils et sa mère sera tutrice. Si nous décédons tous les 2, pareil cela reviendra à mon fils et se sera ou mes beaux parents les tuteurs ou ma belle soeur (il n'y a personne d'autre de mon coté)
Le seul cas qui pourait être embêtant pour moi, serait si je quitte leur fille en très mauvais termes, dans ce cas ils exigeraient le paiement et soit je peux en prenant un prêt soit... là je ne sais pas... Merci encore de vous êtes intéressé à mon problème, je suis preneur de toutes vos suggessions quel quelles soient.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 05 août 2003 : 14:59:31
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A mon avis, c'est typiquement un travail de notaire - de bon notaire - d'étudier la question et de proposer la solution possible (les solutions possibles ?).
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 05 août 2003 : 17:04:06
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Excusez-moi de remuer le couteau dans la plaie, mais nous nous sommes posé, pour nous-même et notre fille, alors âgée de quatre ans, les mêmes questions. Si vous mourez tous deux, vos beaux-parents seront tuteurs de votre fille en ce qui concerne de son éducation, mais en ce qui concerne la gestion de ses biens, tout dépendra du juge des tutelles. Or, beaucoup de juges des tutelles, qui n'ont pas de véritable formation économique, voient le statut de commerçant d'un très mauvais œil, et risquent de refuser la continuation par vos beaux-parents, et d'imposer la vente du fonds à des étrangers!!! Parfois à de très mauvaises conditions d'ailleurs. En ce qui nous concernait, nous avions choisi de créer des sociétés de droit anglais (possibilité de désigner un trustee dans ce cas) pour être commerçants en France... mais je ne pense pas que ce soit adapté à votre cas.
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