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CCN
Contributeur vétéran
113 réponses |
 Posté - 06 août 2003 : 22:15:31
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Désolé pour cette question certaienement bete (je débute dans l'immobilier), mais est il nécessaire d'avoir une assurance couvrant les dégats des eaux... comme lorsque l'on est locataire ??
je ne parle pas ici d'assurance contre le risque d'impayé.
Merci de votre compréhension.
Autre question :
JE me lance dans l'immobilier (j'ai 27 ans et 3 appartements) et je me dis que c'est le meilleur moyen d'assurer sa retraite. Aujourd'hui je souhaite obtenir un revenu suffisant pour vivre, et ainsi vers 50 ans ouvrir un petit resto sur la cote, simplement pour vivre de notre passion (avec mon amie) : la cuisine.
Aujourd'hui avec le recul que beaucoup de personnes de ce forum doivent avoir, mon projet est il honorable ou completement fou?? juste besoin d'idées...
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 06 août 2003 : 22:59:57
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Il est vraiment préférable de souscrire une assurance propriétaire non occupant, surtout si on achète à crédit.
Quant à votre projet... il peut s'en passer des choses en 23 ans!
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 07 août 2003 : 00:18:50
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Figurez vous que j'ai le meme age que vous ( 27 ans) et proprietaire de quelques apparts locatifs + residence principale, c'est pourquoi je t'encourage à continuer a investir et pourquoi pas en vivre financierement plus tard...Beaucoup de personnes ont commencés avec un studio ou une studette, et les voila, devenus de tres gros proprietaires immobiliers !!!
Avant d'investir j'ai beaucoup lu et appris grâce aux magazines et aux livres consacrés a l'immobilier mais rien de tel que de se consacrer sur le terrain pour s'en faire une idée plus précise..
ET POUR MA PART JE COMPTE BEAUCOUP VOYAGER, VIVRE, ET PROFITER DE LA VIE DES LA FIN DE MES CREDITS SANS ME SOUCIER DE MA RETRAITE !!!
COURAGE COLLEGUE NOUS SERONS BIENTOT ...RICHEEEEEEEEEEEEEEEEEEEE§!!!!
ALLEZ LES VIEUX FAITES PAS LA GUEULE!!!!!!!!
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CCN
Contributeur vétéran
113 réponses |
Posté - 07 août 2003 : 09:21:58
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Ah cool d'etre rassurer. Mon banquier m'encourage également. Mon objectif est vraiment celui la : vivre de mes revenus fonciers et profiter : passion + voyage.
Quel est ton retour d'expérience, tu t'endettes à 100 %, .... tu gères tout, tu retapes...
Echange d'expérience assez intéressant.
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SRU
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 07 août 2003 : 09:28:03
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a vous lire c'est le retour de la recette miracle! nvestissons tous comme en 90 nous serons riches dans 15 ans et poussons nos compatriotes à s'endetter.
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 07 août 2003 : 10:16:55
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Pourquoi toujours denigrer les jeunes investisseurs qui veulent se lancer dans l'aventure immobiliere ? C'est tellement enrichissant et passionnant en tout cas pour moi!!!!!!
Peut être est ce mieux de laisser fructifier son argent sur des comptes rémunéres et ne pas prendre de risque, mais pour ma part, je continuerais a investir dans l'immobilier tant que c'est possible..
J'ai toujours eu la chance de tomber sur des " affaires " avec peu ou pas de travaux CAR je m'interesse et fais regulierement le tour de tous les supports qui existent ( annonces, internet, enchere, marchands de bien, bouche à oreille, vitrine,...) pour trouver de bons investissements !!!!
je gere tout seul car j'ai un peu le temps de le faire, et pour ce qui est des travaux j'ai une famille de bricoleur sur qui je peux compter..
C'est pas plus difficile que ça!!!!!!!!!!
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SRU
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 07 août 2003 : 10:46:39
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Je en pense pas avoir cherché à dénigrer les "jeunes investisseurs qui veulent se lancer dans l'aventure immobiliere". Je suis conscient du fait que les investissements locatifs sont un placement de long terme à très forte rentabilité pour peu qu'on trouve les banques qui sont prêtes à sortir des sentiers battus dans leur raisonnement sur l'octroi de crédits et qu'on soit prêt à y passer le temps qu'il faut.
Votre conception d'une retraite dorée grâce à l'immobilier locatif me gêne toutefois de même que la fin de votre contribution. J'ai eu la chance de bénéficier de l'expérience des Vieux comme vous les nommez affectueusement puisque j'ai commencé à investir dans l'immobilier à l'âge de 20 ans (j'en ai 22 aujourd'hui...je suis sûr que vous me saurez gré de ne pas vous ranger dans la catégorie des Vieux qui font la gueule) parce que comme vous certainement j'etais attiré par ce type de placements "qui peuvent rapporter gros" à une epoque ou aucun placement n'assurait les memes rendements. Ils le peuvent en effet mais pour un investissement locatif qui reussit, combien echouent? Ca n'a rien du placement miracle que certains aiment à nous décrire ainsi et je pense qu'il est malvenu d'insuffler cette idée là chez nos compatriotes jeunes investisseurs
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CCN
Contributeur vétéran
113 réponses |
Posté - 07 août 2003 : 11:57:25
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Je pense qu'il faut faire attention effectivement a ne pas tomber dans la facilité.
Dans mon cas, mon banquier me suit à 100 % car il trouve intértessant d'avoir un jeune qui veut "foncer". Je vis bien grace à mon boulot, je profite.
Simplement je me sens une ame de gestionnaire, et j'ai envie de m'occuper de mon patrimoine. je compte me faire un patrimoine peit a petit. En faisant au maximum attention.
J'espère ne pas faire de mauvaise affaire.
Question : Aujourd'hui il faut mieux investir dans de petites surfaces (Studio, T1 Bis) ou de plus grande (T3 ou T4) ??
Bien entendu je suis a la recherche des conseils avisés des bailleurs ici présent, des retours d'expériences...
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Ingrid
Contributeur vétéran
176 réponses |
Posté - 07 août 2003 : 12:03:41
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Bonjour!
Je pense que l'investissement immobilier reste une ivestissement lucratif à condition de bien connaître le droit immobilier et la legislation y afférente.
Pour moi part, j'investis dans des petites surfaces (13-22m2) que je loue à des étudiants et qui se situent par définition à côté des universités qui ont la côte et ceci à Paris. Je fais gérer mon patrimoine par une agence et je fais faire des travaux de rénovation par des entrepreneurs pour pouvoir déduire de ma feuille fiscale.
J'aimerais savoir comment vous faites pour obtenir des credits, je commence à être endettée à plus de 40% et mon banquier n'est plus trop inclin de me suivre...Vous avez quelques tuyaux à me donner?
Bonne journée et bonne continuation aux jeunes investisseurs!
Ingrid |
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CCN
Contributeur vétéran
113 réponses |
Posté - 07 août 2003 : 12:12:29
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Mon banquier (comme je l'ai indiqué) souhaite me voir continuer dans cette voie (lui meme investi beaucoup --> facile il est directeur de la banque)
Aujourd'hui ma faible expérience et par conséuent mon faible recul me donne les pistes suivantes :
- Recherche du meilleur taux sur Meilleur taux.com
- Inscription à la Saccef sur 70 % du bien
- Frais de dossier : 0
- Assurance baissée : la part concernant l'invalidité est enlevée, il assure que sur le décès. soit 0,30 %
par contre je ne'ai pas de piste pour le forcer à m'octoyer un crédit...
Quels sont vos conseils de négociation "terrain" avec les banquiers??
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 07 août 2003 : 12:29:16
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Pour de plus amples informations je vous conseille un site qui explique tres bien l'investissement immobilier ainsi que des annonces de vente pour investisseur essentiellement sur la région parisienne ( veinard..)
Je n'ai aucun interet sur ce site c'est juste pour informer:
IMMOREVENU
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 07 août 2003 : 15:36:37
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A propos du site "immorevenu", il est très accrocheur et donc il vaut mieux gratter le vernis. Peut-être avez vous vu dans l'emission Capital consacrée à l'immobilier cet ex-pompier qui collectionne les appart à paris et compte en vivre d'ici peu. Eh bien, le nom de ce mr apparaît dans le site immorevenu (Mr Grimm).
J'ai investi aussi, mais je doute que l'on puisse en vivre ! D'autant que les banques ne prêtent pas indéfiniment. Il y a une limite assez vite atteinte : après les premiers emprunts la charge des mensualités d'emprunt alourdissent le volet dette même si les revenus locatifs s'ajoutent ds le volet recette. Et, à moins que les mensualités d'emprunt représentent toujours 25-30% des revenus locatifs (ce qui n'est généralement pas le cas), vous atteignez assez vite un ratio d'endettement de 60%. Sans compter les impôts qui eux aussi s'alourdissent du fait des revenus locatifs perçus et de la diminution progressive des intérêts d'emprunt déductibles(IR, CSG, CRL, Taxe foncière) + charges de copropriété, travaux de ravalements de façades, de cages d'escalier, refection d'une toiture etc ...
Bref, les toutes premières années tout va bien mais à plus long terme la rentabilité est moins évidente, sans compter les impayés toujours possibles.
Il y en a pas mal qui se sont retrouvés ds une m.... noire en pensant avoir trouvé la solution miracle.
Si la solution miracle existait ça se saurait, et en l'occurence tout le monde ferait du locatif.
bp |
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 07 août 2003 : 15:59:17
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Oui je savais que le site de immorevenu appartenait à gilles grimm , personnage haut en couleur qui possede des "centaines de biens immobiliers" dont CAPITAL avait diffusé son reportage consacré à l'immobilier..
Je n'ai jamais dit qu'il y avait une recette miracle mais pour celui qui ne veut pas de probleme, la solution des comptes rémunéres est une solution.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 07 août 2003 : 16:33:10
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Le reportage était plutôt superficiel et laissait l'impression que faire du locatif était simple et qu'acheter à tour de bras ne posait pas de problèmes. Bref, c'était plutôt tape à l'oeil et il aurait été intéressant que Mr Grimm explique comment il s'y retrouve d'un point de vue fiscal avec un nombre aussi important d'appartements.
Personnellemnt, si je devais déclarer mettons 30000euros de revenus locatifs je serais mal. Donc, soit il ne déclare pas tout soit il ya d'autres magouilles (et ds ce milieu tout n'est pas clair) car tout faire ds la légalité c-à-d à payer un max d'impôts revient à aller dans le mûr.
L'intérêt de ce forum est d'informer et en l'occurence il serait dangereux de dire à qqun qui débute ds l'immobilier "vas y, tu devendra riche".
L'immobilier comme la bourse, comme d'autres systèmes d'investissement présente un risque. Et sur 15ans ou 20ans il peut arriver n'importe quoi mais ça au départ on y pense pas.
J'ai eu la connaissance d'expériences vraiment malheureuses qui me font dire qu'attendre 15ans ou 20ans c'est jouer avec le feu.
bp |
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SRU
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 07 août 2003 : 16:50:23
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tout a fait d'accord avec bp. Ce reportage (qui soit dit en passant est une rediff) laisse à penser que l'immobilier locatif permet d'accéder à la richesse 1/ en un minimum de temps 2/ avec aucun capital de départ 3/ avec une connaissance de base du milieu et du marché peu poussée (a moins que tous nos amis pompiers aient une formation particulière dans ce domaine). Toutefois, m'est avis que se constituer un bon patrimoine immobilier est relativement aisé aujourdhui : les banques ne cessent d'accorder des credits immobiliers a tour de bras. D'un autre coté et je rejoins bprudhon (prudence?) sur ce point : il serait très dangereux de penser que les biens vont se rembourser tout seuls pendant 15 ans et attendre de voir la manne nous tomber dans les mains par la suite. Il ne faut pas négliger la quantité de "petits" problèmes (vacance, loyers impayés, copro, travaux...) qui n'ont d'autres buts que de pourrir la vie de l'investisseur mais qui font également tout le charme de ce métier (devrais-je dire occupation?)
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a.blabla
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 07 août 2003 : 20:07:11
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Bonjour,
d'ailleurs le présentateur a bien précisé, lors de la rediffusion, que M. GRIMM venait d'être "contacté " par le fisc suite à la première diffusion !
à bientôt,
blabla
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 08 août 2003 : 09:43:46
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Tout à fait blabla !!
On comprend pourquoi il ne rentrait pas plus dans les détails de ses opérations, sur le plan fiscal en particulier !!
Soumis à l'ISF avec redressement fiscal en plus et adieu veau, vache, cochon, ...
bp |
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vpabou
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 08 août 2003 : 10:52:53
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Bonjour à tous,
Je suis novice sur le sujet et ne comprend pas bien le modéle qui permettrait d'accumuler des biens immobiliers en simplement re-louant et faisant appel à son banquier.
Les mensualités de remboursement de l'achat d'un bien financé à 100 % par un prêt sont toujours plus élévées que le montant du loyer perçu, non?
Merci de vos lumières,
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braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
Posté - 08 août 2003 : 11:04:29
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salut a tous,
c'etait juste pour rejoindre le groupe des jeunes investisseurs et faire part de mon expérience: j'ai 25 ans et j'ai constitué une SCI avec mon frere(23) et mon meilleur ami(27). J'investi dans les studio, F1 sur strasbourg que je loue a des étudiants et je gère tout moi même (enfin on se partage les tâches)
mon objectif étant d'avoir une dizaine d'apparts chacun d'ici 20 ans
concernant les prêts : comme on est 3 c'est plus facile par rapport aux banques
concernant grimm : j'ai vu la 1ere diffusion du reportage ainsi que sa rediff et j'etais mort de rire lorsque le présentateur à parler du fisc
a+
brain
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 08 août 2003 : 11:05:36
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...Ce qui ne l'empêche pas de dormir car il venait d'acheter 2 autres immeubles apres son reportage donc total: 19 immeubles locatifs !!!
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 08 août 2003 : 11:19:33
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Pour Vepadou,
Non, les petites surfaces offrent des rentabilités brutes (avant impôts et charges diverses) de 10-12%. Dans ce cas les mensualités d'emprunt sont au moins égales aux loyers. La marge résiduelle sera naturellement utilisée pour faire face aux charges.
Pour braindead : La SCI est une bonne idée, ça permet effectivement d'acheter à plusieurs et donc la SCI peut emprunter plus facilement (c'est elle qui possède les apparts). Finalement si la SCI achète 3 apparts et que vous êtes 3 sociétaires, c'est comme si vous étiez propriétaires chacun d'1 appart (en supposant que la répartition entre vous 3 est d'1/3).
Acheter à trois 3 apparts via une SCI revient au même que d'acheter pour une personne 1 appart
bp |
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