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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
 Posté - 09 août 2003 : 17:10:14
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2 membres sur 5 du CS ont donné leur démission il y a 8 mois, malgré cela, en complicité avec le syndic, les 3 membres restant résilient tous les contrats de la copro, installent pour 4000 euros de bacs à fleurs alors que l'AG n'avait accordé que 1500 euros pour des travaux urgents, certains copros (dont moi-même) n'ont plus accès au local à ordures (clés changées, et le syndic ne fait rien et se contente de dire qu'il ne s'agit que de mesquineries entre copro ...).
Un affichage virulent prend à partie les copros qui s'indignent (... vous ne cherchez que la bagarre ... vous n'êtes pas assez courageux...).
Le TGI refuse de prendre ma plainte. Que puis-je faire ?
colette
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Cleren
Nouveau Membre
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Cleren
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 09 août 2003 : 17:58:26
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Les règles qui participent à la vie des copropriétés sont faites en supposant l’union des copropriétaires, pour le bien de leur résidence. Les conseillers syndicaux parce que bénévoles sont intouchables, malheureusement c’est bien souvent par eux que viennent les difficultés, soif de pouvoir et copinage voilà à quoi ont à faire face les copropriétaires vigilants, et pour s’en sortir il n’y a pas beaucoup de moyens sinon continuer à faire face et protester en essayant de faire apparaître les dysfonctionnements dans la gestion pour faire ouvrir les yeux aux copropriétaires passifs. Voilà 6 ans que je me bats, petit à petit la lassitude envahit les protestataires qui s’en vont, je commence à fatiguer et bientôt à mon tour j’abandonnerai.
Quand ? le législateur comprendra les erreurs des textes 10 juillet 65 ou décembre 2000 ?
Et la première, celle qui bloque tout : les pouvoirs en assemblée générale ! Le jour où les copropriétaires auront la possibilité de faire entendre leur voix et ne se retrouveront plus face à une masse de pouvoirs distribués aux petits copains qui ainsi ont la possibilité de décider de tout, peut-être alors qu’il assisteront aux assemblées générales et que la gestion d’un ensemble immobilier se fera dans la sérénité !
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 09 août 2003 : 21:31:32
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Bonjour,
Je ne partage pas l'avis de Cleren, j'estime que la loi de 1965 contient d'excellentes dispositions. Le problème réside pour une part dans l'indifférence de nombreux copropriétaires et dans l'incapacité de trop de syndics à refuser d'être aux ordres du CS, parfois en totale infraction aux règles.
Les pouvoirs
Il est normal que des copropriétaires ne pouvant assister à l'assemblée générale puisse néanmoins participer aux prises de décision. Si les pouvoirs sont utilisés de façon abusive c'est que de trop nombreux copropriétaires donnent un pouvoir en blanc à n'importe qui comme si une assemblée générale était une simple formalité sans conséquence. Peut-être pourrait-on aménager la loi en exigeant que les pouvoirs soient impératifs ou en autorisant les votes par correspondance, quoique ces modes de participations puissent présenter des inconvénients. La loi ne pourra jamais rendre responsables des personnes n'ayant pas le sens de la communauté ou qui négligent leurs propres affaires. Si l'on veut obtenir de la loi une meilleure garantie de bonne gestion des copropriétés il faudra accepter un encadrement encore plus strict du statut, si cela est possible, et placer les copropriétés sous tutelle des pouvoirs publics en faisant des copropriétaires des assistés et des administrés. Ce n'est pas souhaitable. La solution, c'est de faire lentement évoluer les mentalités. On y arrive bien en ce qui concerne le comportement des automobilistes, on devrait y arriver dans les copropriétés pour qu'il y ait moins d'individualisme et plus de participation.
Validité du conseil syndical
Votre copropriété est sans conseil syndical depuis la démission de deux de ses membres : cf l'article 25, 2ème alinéa du décret du 17 mars 1967 Citation :
Dans tous les cas, le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit.
Pouvoirs du conseil syndical
Le conseil syndical n'a aucun pouvoir exécutif. Tous les actes de gestion courante sont exécutés par le syndic sous sa seule responsabilité. Le conseil syndical assiste le syndic et le contrôle. Il peut proposer de résilier des contrats et de faire des aménagements dans le cadre de l'entretien courant, mais c'est le syndic qui dispose et qui doit refuser s'il juge ces propositions inopportunes ou si elles sortent du cadre de la gestion courante.
Responsabilité du syndic
Le syndic est seul responsable de sa gestion. Cette responsabilité implique une totale autonomie. Il ne saurait donc être aux ordres du CS. S'il engage des dépenses importantes qui n'ont pas été décidé en assemblée générale, celle-ci peut refuser de ratifier ces décisions et faire condamner le syndic à prendre ces dépenses à sa charge.
Clé du local à ordures
Il semblerait que la serrure ait été changée par le CS et que le syndic soit débordé. Bien entendu, puisqu'il est sous la coupe du CS, il n'osera pas s'affronter au triumvirat et vous laisse vous débrouiller avec eux. Une façon douce régler ce problème serait de demander à l'un des membres de ce CS (qui n'est plus régulièrement constitué) de vous fournir une clé. Si vous ne l'obtenez pas à l'amiable par ce moyen, il faudra employer une méthode conflictuelle. J'envisagerais de procéder comme suit :
- vous mettez en demeure (lettre RAR) le syndic de vous fournir sous huitaine une clé du local à ordures faute de quoi vous serez contrainte de déposer vos ordures devant la porte de ce local(correctement emballées, il faut garder le sens de la mesure). Si vous obtenez satisfaction, tout est bien, sinon, dès le huitième jour,
- vous déposez effectivement vos ordures devant le local à ordures,
- vous informez le syndic par lettre RAR que vous procédez comme prévu,
- vous affichez dans les parties communes ces deux lettres.
Dépenses injustifiées
Elles sortent du cadre du budget voté par l'assemblée générale et n'ont pas fait de celle-ci l'objet d'une dépense exceptionnelle. Ces dépenses sont irrégulières. Les copropriétaires sont en droit de refuser de les payer.
Actions pouvant être envisagées
Vous pourriez constituer un front du refus, modéré dans son expression mais déterminé dans ses actions ayant pour but premier d'informer les copropriétaires des excès commis et de son incidence sur le montant des charges. Les copropriétaires sont en général assez attentifs à l'argent qui sort de leur poche. Vous pourriez d'une part écrire au syndic que lors de la prochaine assemblée générale vous vous opposerez à l'approbation des comptes et engagerez sa responsabilité sur les dépenses non autorisées et d'autre part informer l'ensemble des copropriétaires de votre intention. Vous ne manquerez évidemment de contrôler les comptes avant l'AG et de donner votre avis.
Changement de syndic et de conseil syndical
Une copropriété ne peut être gérée sereinement dans ces conditions. Les trois membres restant du conseil syndical doivent en être évincés. Il faut avoir le courage de s'opposer à des personnes en AG. Il faut aussi savoir se proposer pour remplacer celles qu'on veut écarter. Un syndic incapable de prendre ses responsabilités ne doit pas être reconduit. Votre front du refus aurait intérêt à constituer le prochain conseil syndical et à présenter un nouveau syndic. Il faudra que vous fassiez porter à l'ordre du jour, d'une part la nomination d'un nouveau syndic, d'autre part la décision d'exiger du syndic en place l'indemnisation des dépenses injustifiées, à l'amiable ou par la voie judiciaire. Votre action suscitera un tollé auquel il faudra répondre avec le plus grand calme et avec des éléments objectifs en attaquant des personnes le moins possible, et si des personnes doivent être nommées, ne tenir aucun propos insultant. Votre objectif : montrer que la raison et la dignité sont de votre côté.
Action devant le TGI
Qu'avez-vous demandé au TGI et sous quelle forme ?
On ne porte pas plainte devant le TGI : on expose un litige et l'on revendique quelque chose à obtenir de son adversaire après échec de tentatives sous forme de mises en demeure et sommation par voie d'huissier. On ne porte pas plainte en laissant l'initiative de la suite au procureur. De plus, il faut être représenté par un avocat. Dans ce que vous exposez des agissements de votre syndic, il y aurait certainement matière à le faire condamner civilement par le TGI, mais c'est prématuré.
Cordialement
P.F. Barde |
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Cleren
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5 réponses |
Posté - 09 août 2003 : 22:15:02
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Tout est question de taille, pour une copropriété d’une centaine de lots il peut y avoir effectivement possibilité d’une gestion correcte mais malheureusement pour une copropriété avec des centaines de lots là je dis non ! les pouvoirs pour représentation en assemblée générale ont un coté pervers je le maintiens forte de mon expérience.
Quant à faire comprendre aux copropriétaires que certains agissements de leur conseil syndical sont néfastes pour leur résidence ce n’est pas du tout évident et même quasiment impossible.
Que dire d’une assemblée qui vote des travaux sans chiffrage ? un budget prévisionnel avec des dotations non explicitées, tout cela bien entendu grâce aux pouvoirs quêtés dès l’envoi de la convocation pour l’assemblée. (particulièrement chez les personnes âgées)
Quant à la non ingérence du conseil syndical dans la gestion de la résidence, oui exact, mais sur le papier car dans la réalité c’est tout autre chose.
Ma conclusion est que le législateur n’a pas été à la hauteur de sa tâche, il semble que son texte ne concerne que des petits ensembles et qu’il n’a pas tenu compte des grands ensembles et…et…il y aurait beaucoup à dire !
Passer par le TGI ? il faut oser car les résultats ne sont pas toujours ce qu’on en attend et gare à la note !
Cordialement Bonsoir.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 09 août 2003 : 23:45:07
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Il y a de très grosses copropriétés très bien gérées et dans le respect des règles, certaines sous la forme du syndicat coopératif. Ces grosses copropriétés ont souvent comme syndic un grand cabinet, détenteur ou non du label qualité syndic mais s'attachant à respecter un minimuml de règles. Les excès que vous évoquez sont, je pense, assez rares dans les très grosses copropriétés. Le conseil syndical y exerce il est vrai un rôle très important, mais son effectif et l'existence de commissions diverses font qu'un président peut beaucoup plus difficilement y faire ce qu'il veut comme dans une copropriété moyenne.
Je ne prétends cependant pas nier une réalité que vous avez vécue. Je dois également reconnaître qu'appliquer la démocratie directe sur une communauté de plusieurs centaines de personnes est très difficile, ne serait-ce que pour des questions matérielles (temps pour comptabiliser les votes, ordres du jour interminables etc). Le conseil syndical s'y arroge inévitablement un pouvoir exécutif de sorte que ces copropriétés prennent une allure de démocratie représentative, ce qui n'est pas choquant si la volonté générale et l'intérêt commun sont préservés.
Je suis près à admettre que la loi devrait être aménagée pour tenir compte des spécificités des grandes copropriétés. Mais quelles dispositions mieux adaptées envisageriez vous ?
Cordialement
P.F. Barde |
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Cleren
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 10 août 2003 : 14:00:47
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REPONSE A PF BARDE
Bonjour,
Difficile de formuler un projet sans l’avoir « cent fois sur le métier… » mais en quelques mots on pourrait demander :
1- pour les AGO
-Interdire les pouvoirs en blanc, et les subdélégations sauf cas spécial signalé ci-après.
Le copropriétaire qui ne peut se rendre à la réunion doit remettre son pouvoir soit à un copropriétaire qui l’accepte : le nom, et l’adresse du mandataire écrit de la main même du mandant, soit s’il ne connaît personne, le mandater au « président de séance de l’AGO »
-Exiger que le nom du mandataire son adresse et le nombre de tantièmes qui lui est propre soient inscrits en clair avec sa signature sur la feuille de présence.
-Avant le début de séance et après nomination du bureau, subdéléguer aux copropriétaires désignés par tirage au sort les pouvoirs au nom du président de séance, qui auront été au préalable comptabilisés par le syndic.
-Interdire au syndic quand un président de séance a été élu de mener les débats à sa place.
-Exiger du syndic (secrétaire de séance) de relater succinctement les incidents de séances sur le PV qui ne doit pas être un simple listing des résolutions avec leurs résultats, et d’y joindre en plus de la liste des opposants, défaillants et votes nuls, les réserves écrites qui ont été faites par les copropriétaires en cours de séance.
2- Pour le conseil syndical :
Limiter à un an (tous les 3 ans) la tenue de la présidence soit du conseil soit d’une commission. Mais autoriser le changement de présidence une année sur l'autre, facilitant ainsi la connaissance de la vie du conseil d’un plus grand nombre et réduisant la prise de pouvoir par certains.
-Interdire les votes avec pouvoir (le présent vote uniquement) cela évitera que l’on fasse élire des conseillers pour avoir en main leur pouvoir car ils ne viennent jamais aux réunions.
-Limiter le pouvoir du conseil syndical aux communes générales. Interdire son immixtion dans une entrée ou immeuble (indépendant des communes générales) quand majoritairement les copropriétaires le refusent.
3- Pour le tout :
Voir les possibilités de créer un service « judiciaire » qui pourrait trancher les différents sans pour autant mettre en train assignation, avocat, plaidoirie, jugement et les article 700 du NCPC et dépends, mais offrir une conciliation et/ou mise en garde.
Ce sont là quelques réflexions qui découlent de mon vécu, mais qui sont également celles d’autres copropriétaires qui sont las des bagarres et menaces syndic/conseil/copropriétaires, et aimeraient vivre en paix.Mais pour que certains actes « illicites » soient pris en compte par les différentes parties, il serait également souhaitable qu’ils soient tarifés à l’image des contraventions de la circulation routière ! ! !
Voilà ce qu’il serait bon d’étudier et sans doute de mieux formuler
cordialement
bonne journée
momo |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 10 août 2003 : 19:22:21
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Bonjour,
Certaines de vos idées sont inscrites dans la loi depuis près de quarante ans :
- Le syndic ne peut présider l'assemblée, ce qui implique qu'il ne peut mener les débats. Au président de s'imposer.
- Le syndic, comme secrétaire est aux ordres du président qui peut lui faire prendre note de toutes observations utiles.
- Les réserves émises par les copropriétaires doivent être portées dans le PV, c'est une disposition du décret du 17 mars 1967.
Le conseil syndical peut exercer avec profit un rôle de médiation. Mais on ne peut envisager qu'un organe privé quelconque se substitue à la justice. Mieux vaut les lourdeurs d'un état de droit que la loi de Lynch.
Vos questions sur les pouvoirs méritent réflexion.
Enfin, vous pouvez imaginer toutes les lois possibles, mais si la majorité ne se sent pas responsable, elles seront inpoérantes.
Cordialement
P.F. Barde |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 10 août 2003 : 22:01:11
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Il existait autrefois une justice qui avait pour intérêt la rapidité et l'absence de lourdeur procédurale, et pour corolaire le faible coût (non je ne parle pas de la basse, moyenne et haute justice)!
La Justice de Paix, puisqu'il faut l'appeler par son nom, n'était pas rendue par des amateurs (comme la médiation actuellement) mais par des juges ayant une formation réellement juridique (en générale modeste, mais comme on pouvait faire appel).
Cette justice "locale", elle était associée au chef lieu de canton, est en train de renaître, cette fois avec il me semble un dangereux amateurisme... puisque les juges sont recrutés sur une base que je n'arrive pas à cerner en fait.
Elle correspond tout à fait au souci d'ester en justice efficacement pour des choses qui de l'extérieur sont des broutilles mais qui de l'intérieur rendent la vie impossible, comme l'impossibilité de mettre ses poubelles dans le local prévu à cet effet...
Le mari de Thoveyrat |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 11 août 2003 : 02:26:25
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Depuis l’affaiblissement de la voiture à cheval, l’essoufflement des autocars des compagnies départementales de transport de voyageurs et la décrépitude des chemins de fer à voie métrique vaincues par le camion (en même temps que la lampe à huile et le briquet à amadou flageolaient et périclitaient en maints lieux), les chefs lieux de canton ont - en général - en effet subi quelque déclin (sauf en matière électorale : mais, alors là, quelle autre paire de manches ! ).
Et c’est au chef lieu d’arrondissement que se tient le tribunal d’instance (il y a des exceptions).
La redingote du Juge de Paix s’en est allée. Le bedeau de l’église n’a non plus été remplacé. Les chaissières s'en désolent.
Dans le même temps, la population a décidé - allez savoir vraiment pourquoi, oui pourquoi vraiment se demandera-t-on à Cancun avec José (si j'ai bien lu les news) - de résider, pour plus des trois quarts, dans des villes et agglomérations et non plus dans les bourgs qu’étaient les dits chefs lieux de canton et les villages de moindre importance administrative.
Ceci explique cela.
Il ne vous aura pas échappé, Mr le Mari de Thoveyrat que l’on sent un peu nostalgique de la Justice de Paix qui fleurait bon l’air d’antan où les cafés des chefs-lieux de canton étaient peuplés (surtout les jours d'audience et de foire) de solides gaillards à grandes moustaches qui lampaient d’amples goulées de rouge (la redingote judicaire n’y mettait guère les pieds, si je puis dire), il ne vous aura pas échappé, donc, Mari de Thov, que beaucoup d’agglomérations, y compris d’assez modestes sous-préfectures, comportent même plusieurs cantons...
La géographie administrative et judicaire évolue.
Je ferais bien d’ailleurs le pari que la grande majorité des habitants d’un canton rural (même au cœur de le région très tendance ‘Poitou-Charentes’, par exemple dans l’arrondissement de Chasseneuil) va, de nos jours, au moins une fois le mois au chef lieu d‘arrondissement avec son automobile ou celle d’un proche pour quelques emplettes, franchissant ainsi alors hardiment les limites de son canton d’attache (et sans guère le savoir dans la plupart des cas). Ainsi - ce n’est certes qu’un exemple au cœur de notre actualité - la petite et raffarinesque ville de Chasseneuil (devenue Chasseneuil-du-Poitou) a même son site internet, figurez vous. A propos, est-ce que cette charmante bourgade gardera sa brigade de gendarmerie ? La négociation doit être ardue.
Mari de Thov, l’instauration du juge de proximité ne donne pas lieu, comme vous le craignez semble-t-il, au recrutement d’analphabètes juridiques.
Vous vous en convaincrez, je l’espère, en prenant connaissance :
de la loi organique y relative n° 2003-153 du 26 janvier dernier :
http://www.senat.fr/Extense/bin/nph-cgi_view.cgi?file=%2Fappl2%2Fusers%2Fmcweb%2Fdoc%2Fleg%2Ftas02-060.html&words=justice+de+proximit%E9&base=http%3A%2F%2F
et de la place que cette loi a ainsi prise dans l’ordonnance n° 58-1270 du 22 décembre 1958 relative au statut de la magistrature :
http://www.legifrance.com/texteconsolide/PFFAA.htm
Le principal frein à leur recrutement est budgétaire…
C’est un autre sujet. Sujet qui fâche, dur.
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 15 août 2003 : 09:13:59
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Merci pour vos réponses, malheureusement je crains qu'elles ne fassent que consolider mon désappointement.
En effet, notre résidence ne comprend que 3 appartements, la moitié des copros laisse faire, l'autre moitié préfère ne rien voir.
À ma demande, le syndic vient d'envoyer une lettre faisant réponse à l'affichage de la "présidente" qui recommandait aux copros de ne plus payer les charges en attendant l'éléction du 3ème syndic en 9 mois. La lettre fait connaître à tous les abérations d'une telle recommandation.
Attendons 
colette |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 15 août 2003 : 09:24:10
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Une petite rectification : au lieu de 3, il convient de lire 83 appartements
colette |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 15 août 2003 : 16:10:23
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Je comprends votre hargne et votre lassitude. Je crains malheureusement qu’on pourra prendre les mesures législatives les plus imaginatives qui soit, on n’empêchera pas la bêtise humaine de nuire.
Vous pourriez tenter une expérience. Par précaution achetez quelques jerrycan d’eau, de quoi stocker une centaine de litres, laissez faire, puis observez de ce qui arrivera quand la compagnie aura coupé l’eau de l’immeuble pour défaut de paiement de la facture.
Cordialement
P.F. Barde |
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