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je vais racheter à un grand oncle (Mr Z) une partie d'immeuble. Cette partie est composée de 2 appartements dont l'un est loué (échéance anniversaire 20-04-2004). J'ai un pb dans le cadre d'une résiliation de bail pour reprendre cet appartement et l'habiter. Mais un petit historique s'impose:
Le locataire est Mr Y (85 ans )qui a signé en 01-1970 un bail de 6 années avec Mme Z mère de mon grand oncle. DC de Mme Z en 1973 et Mr Z (notre grand Oncle) résilie le bail en 10-1975 . Devant un courrier de Mr Y qui "éprouve des difficultés pour trouver qq chose d'à peu près équivalent" l'oncle accepte de faire signer le 20 avril 1976 un "engagement de location" pour une durée de 1 an renouvelable (précaire ?). Le 19 Avril 1983 un "contrat de location " est signé entre notre oncle et toujours Mr Y. Ce contrat plus précis que ceux de 1970 et 1973 précise les modalités de résiliation à l'initiative du bailleur (vente , habitation, non respect obligation du locataire...). Durée de 3 ans renouvelables. Ce contrat se réfère à l’article 71 de la loi du 22 juin 1982 : « les parties conviennent , conformément à l’article 71 de la loi du 22 juin 1982 d’établir un nouveau contrat qui est assimilé de par la loi à un renouvellement entrant bien dans le champ d’application de la loi du 22 juin 1982 et ne relevant pas de la loi de 1948 ni d’un statut dérogatoire à cette loi »
Problème 1: Nous allons résilier la semaine prochaine (après la vente) le bail pour reprendre l'appartement et l'habiter dés 05-2004. En fait nous allons dans un premier temps reprendre l'appartement du dessous (dés 12-2003) et à l'échéance du bail reprendre l'appartement de Mr Y afin de pouvoir habiter les deux appartements . Il se trouve que depuis qq mois Mr Y m'adresse des courriers (j'ai en effet été mandaté par l'oncle pour faire effectuer les diligences d'usages préalables à la vente) en faisant référence au bail de 1970 sans se référer à celui de 1983. Le locataire peut il invoquer une loi particulière (1948 ?) qui m'empêcherai de résilier ce bail (échéance 20-04-2004), ou est-ce la loi de 1989 qui s'applique?
Un point fondamental dans cette affaire est que le locataire en titre est bien Mr Y mais que Mr Y habite a titre de résidence principale depuis 30 ans une maison dans une commune limitrophe (il est abonné au téléphone sur cette commune et le cadastre de cette commune le désigne bien comme étant propriétaire), l'appartement quant à lui est habité depuis 30 ans par sa fille Mlle Y (65 ans, abonnée au téléphone à cette adresse) qui n'a d'autres ressources que celles de son père. Elle vit dans l'appartement avec 4 chats et des odeurs nuisent à la tranquillité des lieux. Notre oncle est au courant de cette situation depuis 1992 et a essayé sans vraiment insister (age et distance) de résilier le bail depuis cette date en invoquant une sous location non tolérée et la présence d'un "locataire sans droit ni titre"....
Problème 2: le locataire Mr Y refuse d'ouvrir son appartement pour que nous puissions faire effectuer le traitement nécessaire antiparasitaire et son appartement est aussi le seul passage pour accéder à la charpente et celle ci doit être traitée. Le locataire invoque un problème de santé et les recommandations de son médecin. Le locataire peut il vraiment s'opposer à ces traitements (traitement destiné à assurer la sécurité de cet immeuble) ? L'électricité devant aussi être refaite nous nous attendons à un refus du locataire de procéder à l'accès au logement pour procéder à ces travaux de sécurité. Dois je faire demande puis MED puis injonction de faire etc … en invoquant ses obligations de locataire ?
Le bail de 1970 était-il en loi de 1948? Car le problème dans ce cas, sera pour vous d'établir que le logement est sorti du cadre de la loi de 1948. S'il n'en est pas sorti, je pense que le locataire en titre pourra faire constater à tout moment la transmission du bail en faveur de sa fille. Vous n'auriez plus alors qu'à attendre la loi qui abolira la loi de 1948...
P.S. : en ce qui concerne les travaux, vous pouvez y aller comme vous l'avez écrit : s'il y a réellement une contre-indication médicale (ce qui m'étonnerait vu la présence des chats, ce seraient plutôt eux qui seraient contre-indiqués dans ce cas-là), votre locataire et/ou sa fille ne manqueront pas de vous le faire savoir.
Merci pour vos reponses. Petites precisions : comment savoir si le bail de 70 se rapportait à la loi de 1948 car rien dessus ne l'indique ? il est seulement fait reference au decret du 02-11-1961 lorsqu'il est specifié "que cet appartement remplit les dispositions prevues par le decret du 2 Novembre 1961" (refrenec aussi à l'article 606 du Code Civil en ce qui concrerne des repartions à la charge du bailleur).
Dois je comprendre que la signature entre les memes personnes en 1983 n'a servi à rien ? Concernant le transfert du contrat sur sa fille il importe de signaler que Mr Y domiciliait ses courriers il y a encore peu de temps dans la commune ou il a sa residence principale; depuis qq semaines ses courrier sont domiciliés dans les lieux où il est locataire en titre...
Si le premier bail était en loi de 48, c'est que le logement y était soumis, par conséquent votre grand-oncle n'était pas libre de rédiger un bail libre pour ce logement. Vous pourriez avoir ce renseignement au cadastre. Dans ce cas, le deuxième bail était nul car contrevenant à la loi de 48... mais vous pourriez expulser votre locataire, maladroit car il aurait dû jouer sur la reprise par sa fille, possible, plutôt que sur son retour, car on peut expulser quelqu'un qui dispose d'un autre logement, en loi de 1948. Si le premier bail n'était pas en loi de 48, c'est celui de 1983 qui compte. Là, vous êtes en loi de 1989, le bail n'est pas transmissible (sauf en cas de décès, de départ sans laisser d'adresse), mais il vous appartiendrait de prouver que ce logement ne constitue pas réellement la résidence principale du locataire en titre, pour pouvoir le déloger sans avoir à le reloger.
Mais si le bail de 1983 est nul....alors la date anniversaire est celle de 1970 c'est à dire le 20 -01 ? Vous evoquez l'expulsion car il a un autre logement mais dois-je pour autant respecter un préavis de 6 mois ...qui vient d'etre depassé
Merci et felicitations pour votre forum, votre disponibilité et la rapidité
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Posté - 14 août 2003 : 22:41:38
