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benlem
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 18 août 2003 : 20:06:24
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Mon proprietaire désire vendre l'appartement que j'occupe, alors que mon bail vient d'être renouvelé pour 3 ans. Je suis intérressé par la vente, mais il en propose beaucoup trop. J'ai entendu dire qu'un appartement "occupé" devrait se vendre à -20% de sa valeur, doit-il en tenir compte ?
Quels sont mes droits de regards si nous ne tombons pas d'accord sur un prix ? Peut-il le proposer - cher à la vente sans me prévenir ?
Suis je à même de pouvoir bénéficier, en premier, de la meilleure offre ? Combien de temps ?
MERCI !!
BENLEM
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 18 août 2003 : 21:26:18
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Attention, attention à la confusion : le mécanisme prévu au II de l’article 21 de la loi de 1989 (ce paragraphe II est reproduit ci-dessus) ne vaut que dans le cadre d’un congé pour vendre et une fois ce congé notifié en bonne et due forme [sur ces formes, voir le reste de la loi de 1989].
Benlem, si vous n’êtes pas dans cette situation (on comprend que tel est le cas de votre message) , vous n’avez pas de droits spécifiques.
Un propriétaire qui met en vente un bien occupé n'est pas tenu d'en informer le locataire.
Dans tous les cas le vendeur fixe le prix qu’il veut.
Citation :
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article 1er de la loi n° 53-286 du 4 avril 1953 modifiant la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp )
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benlem
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 19 août 2003 : 00:21:19
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Merci pour vos informations précieuses.
J'ai donc, si je comprends bien, 2 mois (je viens de recevoir l'avis) pour "négocier" le prix de la vente. Mais que se passe-t-il ce délai expiré ?
Et si un acheteur potentiel lui en propose moins que prévu, voire un prix qui m'aurait convenu, Doit-il m'en informer et me le "reproposer" à ce nouveau prix mon délai de 2 mois expiré ???
Mon bail de 3 ans vient d'être reconduit, mon propriétaire a-t-il tout ce temps pour essayer de le vendre à autrui ?
En savez vous un peu plus sur le fait de vendre un appartement occupé encore pendant 3 ans (si je ne fais pas la vente !)
merci !
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 19 août 2003 : 01:17:37
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Vous dites, dans votre second message, que vous venez de recevoir un "avis".
De quoi s'agit-il exactement ?
• Si il s'agit d'un « congé pour vendre » au sens de la loi de 1989 dans son article 15, le processus est celui qui est décrit dans les cinq premiers alinéas du II de cet article, dont le texte est reproduit ci-dessus : suivez pas à pas toutes les étapes
(vous noterez que, en vertu du sixième alinéa du II de l'article 15, ces cinq premiers alinéas doivent obligatoirement figurer dans un congé pour vendre – faute de quoi il n’est pas valide ; et que, en vertu du deuxième alinéa du I de ce même article 15, le congé doit vous avoir été notifié par LRAR ou par huissier – faute de quoi il n’est pas non plus valide, les deux conditions se cumulant).
• Si il s'agit d'une vente en occupé dont vous avez été informé par votre bailleur, vous n'avez - comme déjà mentionné - pas de droit particulier (mais vous pouvez évidemment vous porter acquéreur auprès de votre proprio dans le cadre d'une négociation ordinaire).
Votre proprio peut enclencher une vente à n'importe quel moment de votre bail, que ce soit dans le cadre d'un congé pour vendre ou que ce soit pour une vente en occupé.
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benlem
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 19 août 2003 : 10:10:06
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Il s'agit d'un congé en vue de vendre le logement.
La date d'effet du congé est le 31/03/2006 !!
Si j'ai bien tout lu, j'ai 2 mois pour me décider sur l'offre de vente. Si je ne l'accepte pas je suis déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Mais alors ? Le propriétaire peut-il alors revoir son prix de vente à la baisse sans m'en informer ?
N'ai-je plus aucun droit pour pouvoir l'acheter à son nouveau prix ?
Je souhaiterai l'acheter mais Il est clair qu'aujourd'hui, le propriétaire en veut beaucoup trop par rapport au marché.
Mon angoisse serait de louper la vente si après 2 mois et déchu de mes droits, il révise son prix à la baisse !!!
Que pourrai-je faire alors ??
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 19 août 2003 : 19:43:51
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S'il signe un compromis ensuite à un prix plus bas, le notaire (à peine de nullité de la vente) vous en informera et vous pourrez exercer votre droit de préemption.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 19 août 2003 : 23:51:19
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Benlem,
Vous dites que la date de fin de préavis est le 31/03/2006 (pas d'erreur de lecture ?).
Je vous rappelle le second alinéa du II de l'article 15 :
Citation :
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Pour le cas où vous n'avez pas accepté l'offre, vous n'êtes aucunement - contrairement à ce que vous craignez - déchu de votre bail au terme des deux mois de validité de l'offre qui vous a été faite avec le congé reçu.
Relisez bien le texte - tout le texte -, pas à pas.
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benlem
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 20 août 2003 : 02:02:37
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Mon proprio veut en effet vendre l'appartement OCCUPÉ, puisque mon bail de location vient d'être renouvelé pour 3 ans (03/2006)
Donc, apriori, j'ai tout mon temps.
Pour répondre à Valazur : j'entends par trop cher un prix = 4700€ / m2
alors que pour l'immeuble et le quartier (renseignement prix chez des voisins proprio et dans l'agence en bas de chez moi) on avoisine plus les 3700€ / m2.
On m'a aussi bien signifié qu'un appartement "occupé" se vendait - cher (-15/20%)
Qu'en pensez vous ?
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 20 août 2003 : 18:11:28
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Il faudrait alors monter un dossier, pour prouver la surévalutation et faire casser le congé, qui alors serait nul même pour 2006.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 20 août 2003 : 21:51:58
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Thov,
Je ne cpmprends pas votre commentaire. Une personne peut, si elle le désire, vendre son bien au prix qu'elle le désire.
Pourquoi le bailleur de benlem ne pourrait'il pas essayer de vendre son bien le plus cher possible?
Prados |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 20 août 2003 : 22:07:37
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Je ne peux pas citer les références, mais il y a une jurisprudence qui dit qu'un congé donné avec une offre de prix dissuasive n'est pas valable. Cela me semble être le cas ici. Un bailleur qui donne un congé pour vente doit proposer un prix à peu près raisonnable à son locataire, quitte à demander plus lors de la mise en vente par agence.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 20 août 2003 : 22:48:44
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Thov,
Je comprends votre point, et j'aimerais avoir des références car il est particulièrement difficile de prouver qu'un bien est surévalué.
Deux appartements de même nature dans le même immeuble peuvent avoir des prix complétements opposés si l'un est situé plein et l'autre plein nord, ou l'un en RDC et l'autre au dernier étage avec vue.
Valazur,
Dans le cas de benlem, le prix proposé au locataire ne peut pas être augmenté par rapport à quoi? Je ne saisis pas bien ce que vous voulez dire.
Prados |
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benlem
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 21 août 2003 : 00:41:34
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je vois qu'une polémique est lancée !!
Je contacte mon proprio pour lui faire une offre d'achat, beaucoup plus raisonnable par rapport au marché, l'emplacement, et surtout à ca qu'il me propose !!
nous verrons bien sa réaction. Une chose est sure, et je le répète. il a fait une première offre bien au dessus de ce qui est proposé dans le quartier.
J'ai des arguments pour lui faire une offre "honnête".
Que savez vous sur le prix la vente d'un appartement "occupé" ??et dans mon cas, au pire libre que dans 3 ans, date de la fin de mon bail.
Un appartement occupé vaut-il, à l'achat moins cher qu'un appartement libre ???
merci !!
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 21 août 2003 : 01:00:42
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Oui ..... et non.
Cela depend de la ville, du quartier, de l'exposition, etc.....
J'acheterais un bien au prix du marche, meme occupe, s'il est dans les beaux quartiers ou dans des quartiers recherches en terme d'offre. Je pourrais meme aller jusqu'a l'acheter plus cher dans certains cas.
C'est le jeu de l'offre et de la demande.
Plus il y a de demande et plus les acheteurs potentiels sont prets a surencherir de maniere a avoir le bien.
Aujourd'hui, nous sommes dans un marche ou les vendeurs font la loi a cause de la forte demande, d'ou la position de votre bailleur de tenter de vendre a prix fort.
Vous etes libre d'acheter ou pas, mais lui est libre de proposer ce prix.
Bonne chance pour votre negociation
Prados |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 21 août 2003 : 02:49:57
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Deux points :
• "congé pour vendre" ou vente d'un appartement occupé :
Je ne vois plus bien, Belem, compte tenu de ce que vous avez - nouvellement - dit dans votre message qui comporte le mot 'occupé' en majuscules, si votre proprio vous a fait une offre dans le cadre d'un "congé pour vendre" de l'article 15, ou si ce propriétaire entend vendre son bien occupé.
Dans le premier cas, vous avez tout le mécanisme de l'article 15 ; dans le second cas, vous n'avez aucun droit particulier.
Vous avez intérêt à clarifier les choses, à l’examen précis de ce que vous avez reçu, pour savoir dans quelle situation vous êtes réellement.
• prix de vente proposé :
J’ai été assez étonné à la lecture du message de Thoveyrat qui disait :
Citation :
Je ne peux pas citer les références, mais il y a une jurisprudence qui dit qu'un congé donné avec une offre de prix dissuasive n'est pas valable. Cela me semble être le cas ici. Un bailleur qui donne un congé pour vente doit proposer un prix à peu près raisonnable à son locataire, quitte à demander plus lors de la mise en vente par agence.
▫ Sur le fond tout d’abord : les prix d'offre sont totalement libres, quelle que soit la forme de la vente envisagée.
Et même, si je puis dire, de plus en plus libres dans notre économie libéralisée de prix libres, ce qui limite sérieusement la portée d’anciens arrêts judiciaires impliquant des considérations de prix.
N’oublions pas d’un autre côté que le fisc est là pour ratisser les plus-values…
▫ Sur le caractère « dissuasif » : les décisions qu’évoque Thoveyrat ont été prises dans les cas – et seulement dans les cas - où il a été estimé par le tribunal que le prix proposé au locataire dans le cadre de l’article 15 était non « dissuasif » tout court mais que sa mise en avant dans ce cadre spécifique constituait de la part du vendeur une manœuvre délibérée tendant à mettre en échec la faculté que le locataire a alors de se porter acquéreur.
La littérature rapporte (je cite de mémoire, car je ne suis pas chez moi et n’ai donc pas ma doc ‘papier’) qu’un prix double du prix du marché [et comment l’apprécie-t-on vraiment ?] mis en avant par un professionnel a été jugé comme ressortant de ce type de manœuvre.
Cela limite sérieusement les choses, et ne semble pas correspondre à la situation rapportée par Belem (on lui présente du 4700€/m2 pour un prix qu’il pense, sur quelques références rapides, devoir être de 3700 : un ‘petit’ 30 %).
Il n’y a pas en tout cas d’arrêt dits ‘de doctrine’ sur cette matière (je viens de le vérifier sur base de données juridiques), ce qui ne permet pas de dire « ouh lala il y a là une solide jurisprudence »…
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benlem
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 22 août 2003 : 11:26:37
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Bonjour à tous.
Je vous fais part ici même d'un extrait du courrier reçu.
Vous pourrez juger par vous même :
titre : "congé en vue de vendre le logement"
"Monsieur, en applicationde l'article...etc....présent congé vous étant notifié en vue de vendre le logement."
Préavis :
"je vous rappelle que le délais de préavis applicable au congé est de 6 mois avant la date d'échéance du bail, et que ce délai commence à courir à compter du jour de la présente lettre recommandée." (en l'occurence le 4 Aout dernier)
Date d'effet :
"en conséquence, le présent congé vous est donné pour la date échéance de votre bail, soit le 31/03/2006"
(oui vous lisez bien 2006, mon bail venant d'êre reconduit.)
"le présent congé vaut offre de vente à votre profit.
cette offre reste valable pendant les 2 premier mois du délais de préavis.
Le prix de vente est fixé à 236000€"..."
etc.etc.
Ce que je ne comprends pas trés bien dans ce courrier, c'est qu'on me dit que l'offre reste valable les 2 premiers mois de préavis.
OR, le délai de préavis est de de 6 mois AVANT le date d'échéance du bail , soit LE 31/03/2006 !!!
si je comprends bien, pendant les 3 ans qu'il me reste sous ce bail, mon proprio est OBLIGÉ de me proposer l'offre avant tout le monde, de surcroit s'il révise son prix à la baisse !!
Sommes nous d'accord ???
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 22 août 2003 : 23:41:58
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Rien à ajouter à ce que dit Vala, sinon ce qui suit à l'attention de Belem :
Il convient que vous vérifiiez que le congé que vous avez reçu respectait bien le sixième alinéa du II de l'article 15 (voir ci dessus le texte complet de ce II), cet alinéa disant :
Citation :
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Si tel n'est pas le cas (vous n'avez cité que des extraits de ce que vous avez reçu, donc on ne sait pas – et au surplus la substance de ce qui est dit par le proprio dans ces extraits que vous citez est elle même bien cafouilleuse), il n'y a pas eu de congé délivré de façon valide, et le proprio retourne à la case départ.
A vous de voir dans ce cas si vous en avisez ou non votre proprio (vous n'êtes pas tenu de le faire : vous avez le choix de laisser les choses se dérouler).
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