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Afin de me constituer plus tard un complément de retraite, j'ai pensé à l'investissement foncier. J'habite pour l'instant en région parisienne. Dans quelques mois je serai dans la région de Nîmes-Alès. Je regarde les prix qui ne sont pas les mêmes(tant dans l'investissement que pour les loyers à percevoir) et me pose la question dois-je investir en région parisienne ou vers Nîmes. Dois-je préférer du Besson en neuf, ou déclarer mes revenus en micro-foncier. Le neuf demande un investissement plus important en général, et les loyers sont règlementés, alors que l'ancien semble plus abordable et les loyers semblables. Où est l'avantage du Besson ? Merci de m'aider dans mes réflexions. Cordialement.
1) L'immobilier comme complément de retraite. Il vaut mieux terminer avant le grand âge, ou bien vendre en viager libre ou confier la gestion à ses enfants... Car être propriétaire n'est pas une mince tâche, je dirais même que c'est un travail qui se "professionnalise" de plus en plus. Quant aux agences qui pourraient assurer la gestion du bien (j'en connais une très bien à Marseille par exemple), certaines pourraient être tentées de compter sur le grand âge de leur client pour les flouer. Mes parents, qui étaient assez naïfs en affaires, ont été floués à plusieurs reprises par des agences qui prétendaient que le bien était vacant et encaissaient les loyers, ou qui s'en servaient comme garçonnière... sans parler de celles qui y mettaient des locataires déjà insolvables à l'entrée dans les lieux, et qui ne payaient jamais malgré toutes les démarches d'aide possibles! Bref, je pense que l'immobilier est un excellent placement, mais plutôt pour des personnes qui ont les moyens physiques d'une activité. 2) Choix du lieu de l'investissement. Il vaut mieux, sauf là encore si vous connaissez une très bonne agence, choisir près de chez soi. A condition que le marché soit porteur... Là encore, il vaut mieux inverser le raisonnement, et ne pas se demander quels sont le montant et la localisation optimaux du placement en fonction de vos objectifs de défiscalisation, mais quel est le meilleur placement tout court. Par exemple, si la région regorge de studios vides et manque de trois pièces, il vaut mieux investir dans un trois pièces même si l'effort est important. 3) Neuf ou ancien? Le neuf est plus cher que l'ancien, pratiquement partout, et comme quand on le revend il est devenu ancien, on risque une moins-value. Oui, mais, dans l'ancien, il faut ajouter aux frais, des travaux qui viennent en permanence grever la rentabilité de votre investissement, alors que dans le neuf (toujours faire attention à la qualité de construction, et fournir un logement prêt à être habité), on est à peu près tranquille pendant la durée du prêt, ce qui est rassurant si l'on emprunte. Dans tous les cas, pour comparer, il faut examiner le marché local, l'incidence de la fiscalité... Bref, faire des simulations. Par ailleurs, les loyers Besson sont plus bas dans l'ancien que dans le neuf. 4) Le micro-foncier. Il ne devient intéressant qu'après la fin des emprunts. Personnellement, avec un bien confié en gestion (loin de chez moi...), les taxes, les charges etc et les 14% forfaitaires, j'arrive à des frais de l'ordre de 34% des loyers HC. Les 40% du micro-foncier sont un mieux mais si j'avais un emprunt dessus je n'hésiterais pas à opter pour le réel ou pour Besson car les intérêts d'emprunt sont déductibles (des revenus fonciers, pas du revenu global).
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Posté - 06 mars 2002 : 16:47:12
