|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
stfti
Pilier de forums
392 réponses |
 Posté - 26 sept. 2003 : 17:42:30
|
Bonjour à tous,
Pour ceux et celles qui ont un peu suivi mon histoire (Thoveyrat,par ex),après avoir rencontré quelques difficultés avec le locataire pour visiter, je vais finallement acheter "son" appartement puis donner congé pour reprise a la fin de bail(06/2005).
J'aimerai savoir si une assurance impayés a un interet dans mon cas,a savoir que sur l'historique des loyers (depuis 2001),le locataire a toujours payé ses loyers,et il a dans le bail une banque pour caution(banque privé ST Dominique Paris 8).
Y a t-il malgré tout un risque selon vous? Je n'ai pas les moyens financiers de me passer de son loyer.
Merci de m'expliquer pourquoi "oui" ou "non" et de m'indiquer le cout d'une telle assurance approximativement.
Remerciements
supermanchot
|
|
Signaler un abus
|
|
|
TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 27 sept. 2003 : 10:33:13
|
Il faudrait consulter les conditions de cette caution bancaire (montant, et surtout cessibilité). Il ne faudrait pas qu'elle ne puisse bénéficier qu'au vendeur du logement, et pas à vous! Si tel était le cas, une assurance loyers impayés s'imposerait, à moins que le vendeur ne s'engage sur les loyers à venir jusqu'à la fin du bail, si lui gardrait le bénéfice de la caution. Bien lire toutes les lignes...
Thoveyrat |
Signaler un abus  |
|
|
stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 27 sept. 2003 : 18:11:50
|
Lorsqu'on rachete un logement, le bail n'est pas modifié, alors pourquoi ces conditions ne pourraient bénéficier qu'au vendeur?
Je pensais (peut etre mal!) que je reprenais également le bail dans les conditions dans lequel il a été signé!
Je ne connais pas le mot "cessibilité", il s'agit de ce dont vous me parlez la ou est ce encore autre chose?
Encore une fois merci de votre précieuse aide!
supermanchot |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 27 sept. 2003 : 18:29:52
|
Comme le dit TR il faut vérifier la cessibilité de cette caution d'une part et d'autre part la faire examiner "à la loupe" pour voir si toutes les conditions de forme sont remplies, afin de ne pas être débouté par le tribunal en cas d'action sur une caution non valable(c'est à dire pour "vice de forme")
|
| Signaler un abus |
|
|
TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 28 sept. 2003 : 15:47:34
|
La caution sera cessible, suivant ce qui est écrit dans l'acte, qu'il faut absolument vous faire communiquer si vous voulez avoir une chance d'en bénéficier. Par exemple, si elle écrit "le bailleur", sans aucune précision, en particulier en préambule, vous devriez pouvoir en bénéficier, alors que si le vendeur est cité, et qu'aucune clause de la caution ne prévoit que le bénéfice de celle-ci se transmettra à un éventuel acquéreur, vous ne pourrez certainement pas en bénéficier.
Néfer a raison : il faudrait vraiment, si vous comptez bénéficier de cette caution, la montrer à un avocat, ce qui vous coûtera très cher; si vous ne comptez pas vous en servir, il vaudrait mieux faire inclure dans le compromis, que le vendeur prend à sa charge les démarches pour la faire annuler. Cela contribuera à améliorer vos relations avec le locataire, à qui cette caution bancaire coûte très cher. Vous prendrez alors une assurance loyers impayés, qui autorise une inscription en cours de bail et sans vérification des revenus du locataire. Mais vous pouvez aussi vous en passer : un locataire qui a eu les moyens de fournir une caution bancaire, et qui n'a jamais eu d'impayé, a peu de chances de vous faire faux-bond!
Thoveyrat |
| Signaler un abus |
|
|
stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 28 sept. 2003 : 18:56:42
|
Merci Nefer et TR de ces précisions, je ne prendrai pas 1 avocat pour examiner cete caution sachant que je souhaite "reprendre" le logement en juin 2005 et donc je ne veux pas trop engager de frais pour 1 locataire qui n'est pas voué a rester.
Pour suspendre sa caution (je ne savais pas que ca lui coutait cher), je trouve que c'est + a lui de me le réclamer qu'a moi de lui proposer, j'aurai un peu le sentiment de me meler de ce qui ne me regarde pas si la démarche vient de moi.
De plus, il peut tres bien penser qu'il faut absolument qu'il paye pour éviter que sa caution ne lance des poursuites, une fois libéré de cette caution, ne serait il pas tenter de penser que le risque de ne pas me payer n'est plus aussi génant?
Enfin et surtout ,puis je avoir une idée du coût d'une telle assurance (loyers impayés),je pense que c'est un pourcentage du loyer mais combien?
Cordialement
supermanchot |
| Signaler un abus |
|
|
TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 29 sept. 2003 : 10:05:00
|
La caution bancaire, c'est une somme (par exemple 10.000 euros) qu'il a versée sur un compte bancaire à son nom, bloqué jusqu'à ce que le bailleur ou un tribunal dise qu'on peut la débloquer. Les banques font payer très cher ce type de service.
Le problème de l'assurance loyers impayés, c'est que sa mise en œuvre nécessitera peut-être, non le dossier du locataire à leur entrée dans les lieux (dossier que le vendeur devrait vous transmettre), mais leur dossier au moment de la souscription de l'assurance, dossier que vous n'aurez pas. Ce n'est pas la peine de payer une assurance pour vous voir répondre, en cas d'impayé, que ce sinistre n'est pas couvert!
Thoveyrat |
| Signaler un abus |
|
|
stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 29 sept. 2003 : 14:51:40
|
La caution est cessible et le montant est d'un peu plus de 1400€ pour des loyers nets d'environ 720€ sachant que je "devrais " récuperer ce logement en Juin 2005, le risque me parait faible d'y etre de ma poche si le locataire ne payait plus.
Vous dites:
"Le problème de l'assurance loyers impayés, c'est que sa mise en œuvre nécessitera peut-être, non le dossier du locataire à leur entrée dans les lieux (dossier que le vendeur devrait vous transmettre), mais leur dossier au moment de la souscription de l'assurance, dossier que vous n'aurez pas. Ce n'est pas la peine de payer une assurance pour vous voir répondre, en cas d'impayé, que ce sinistre n'est pas couvert!"
Je ne comprends pas bien cette phrase,pourriez vous m'éclairer?
Enfin ,je repose mon éternelle question a laquelle je n'ai decidément pas de réponses, a combien environ s'éleve ce type d'assurance (impayés)?
Merci a vous
supermanchot |
| Signaler un abus |
|
|
TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 29 sept. 2003 : 15:30:38
|
La "caution" dont vous parlez, ne serait-ce pas tout simplement le dépôt de garantie? Le dépôt de garantie, quel que soit son montant, vous aurez à le rembourser au départ du locataire, déduction faite de ce qu'il vous doit encore. Alors il vaut mieux vérifier que son paiement par le vendeur est bien prévu dans le compromis!
Quant à l'assurance loyers impayés, pour la souscrire et payer les primes, on ne vous demandera pas de papiers, mais si un jour vous avez un impayé et que vous voulez vous faire indemnisé, on vous en demandera beaucoup, dont peut-être les bulletins de paie etc du locataire au moment de la souscription de l'assurance, c'est à dire au moment de la vente; et comme vous n'avez aucun moyen d'exiger des locataires qu'ils vous communiquent ces renseignements...
Thoveyrat |
| Signaler un abus |
|
|
stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 29 sept. 2003 : 16:54:51
|
Rectificatif, effectivement, je parlais bien de caution dans mon post puis j'ai "mélangé" avec le dépot de garantie.
Renseignements pris, la caution va effectivement perdre effet au moment de la vente.
En résumé, je me retrouve avec un dépot de garantie de 1433€ mais sans caution.
Pour l'assurance impayés, elle me semble donc + que jamais indispensable, a condition qu'elle soit utile le jour où il y aura un probleme et sur ce point ,vous me faites peur TR!
Alors y a t-il un autre moyen dont je n'ai pas connaissance?
Si je laisse la gestion au groupe qui s'en occupe déja (SAGGEL), peuvent ils me faire une garantie impayés sachant qu'ils doivent avoir les salaires vu qu'ils ont laissé cet appart aux locataires actuels?
Ou alors y a t-il une assurance sérieuse qui lorsqu'elle accepte de nous assurer et d'encaisser nos paiements, accepte aussi de simplement jouer son role lorsqu'on en a besoin?
En bref, comment feriez-vous ?
(Je ne dois pas tout lacher si pres du but tout de meme!)
Aidez moi, merci encore...
PS:La citation du jour: "On devrait tous avoir un(e) "Thoveyrat" proche de nous, tout serait tellement + simple...."
Cordialement
supermanchot |
| Signaler un abus |
|
|
TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 29 sept. 2003 : 19:37:00
|
Merci beaucoup, mais je ne suis pas sûre de la pertinence de votre appréciation; en effet je me débrouille comme un manche, parce que je suis trop gentille. Enfin, là, c'est décidé, je passe à la sommation interpellative, pour avoir mes quittances.
La solution de la gestion par SAGGEL pourrait convenir. Je ne sais pas s'ils sont de bons gestionnaires au quotidien, mais au moins, en cas de problème, vous pourrez engager leur responsabilité, parce qu'ils étaient au courant de tout, et pour cause. Autrement dit, en cas d'impayé, si leur assurance refusait de payer, vous pourriez les attaquer pour défaut de conseil et récupérer vos sous, ce qui est l'essentiel...
Autrement, vous pouvez faire le tour des assurances loyers impayés accessibles aux particuliers, et leur demander les pièces exigées en cas de sinistre, lorsque la location a commencé en cours de bail.
Thoveyrat |
| Signaler un abus |
|
|
stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 29 sept. 2003 : 21:33:18
|
Merci de votre réponse toujours aussi rapide, j'aimerai savoir où connaitre des noms d'assurance, pourriez vous m'en indiquez ou me dire où je peux m'en procurer?
Saggel me propose 7.5% de frais de gestion+ 1.8% garantie impayés, qu'en pensez vous au niveau du tarif?
Pour ma part, si la garantie impayés me semble tout a fait raisonnable, les 7.5% pour la gestion me semble cher, surtout qu'ils n'ont pas a chercher le locataire puisqu'il y en a déja 1 et que le jour de son départ, je n'en reprendrai pas puisque j'habiterai cet appart.
Quel est votre opinion,avez vous des noms de gestionnaire bien réputés à me suggérer; pensez vous qu'il soit possible pour quelqu'un (=moi) qui ni connait rien de le gérer soit meme efficacement ou la gestion déléguée est-elle la meilleure alternative?
supermanchot |
| Signaler un abus |
|
|
stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 29 sept. 2003 : 21:39:23
|
Oups, autre question oubliée,est il possible de prendre l'un sans l'autre c'est à dire la garantie assurance impayés mais gerer soit meme le bien?
supermanchot |
| Signaler un abus |
|
|
TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 29 sept. 2003 : 21:50:29
|
Les frais de recherche d'un nouveau locataire sont facturés en plus des frais de gestion! 7,5% (HT bien entendu), ce n'est pas mal si le service est correct. Quant à l'assurance, elle n'est à ce tarif-là que si c'est le professionnel qui gère le bien! Vérifiez surtout, dans le mandat, qu'il est bien écrit noir sur blanc qu'au départ de ce locataire, quelqu'en soit le motif, le bien ne devra pas être reloué.
Thoveyrat |
| Signaler un abus |
|
|
TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 29 sept. 2003 : 21:51:54
|
Au fait, pour les assurances loyer impayés accessibles à des particuliers, il me seble qu'il y a entre autres, mais je peux me tromper, Abeille, Solly-Azar et Direct Gestion.
Thoveyrat |
| Signaler un abus |
|
|
stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 30 sept. 2003 : 13:59:21
|
Il s'agit ici de 7.5% TTC fiscalement déductible pour la gestion + 1.8% TTC dont 1.7% fisc. déduc donc selon vous des tarifs raisonnables?
L'assurance impayés est souscrite auprès de Cornhill France et assure la garantie des impayés,les détériorations immo et la protection juridique selon la brochure que le négociateur m'a remise...Soit pour les 2, 9.3% des loyers ce qui me semble deja bien payé!
Il est toutefois écrit 7.5% des encaissements alors que les 1.8% sont pour le quittancement,(encaissement/quitancement) ca change quoi concrètement, pourquoi ne pas avoir utilsé le même vocabulaire?
supermanchot |
| Signaler un abus |
|
|
TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 30 sept. 2003 : 15:34:19
|
7,5% TTC, ce n'est pas cher pour un bon service. J'ai eu 8% HT (et je suis contente, car le service est à la hauteur). Pour un mauvais service, si basse que soit la commission, elle est toujours trop chère!
Pourcentage des encaissements : c'est toujours le cas, la rémunération est prélevée sur le montant des loyers, charges, impôts fonciers, etc que l'agence récupèrera sur le locataire.
% des quittancements : l'assurance, elle, ne vous remboursera que les loyers et charges impayés, il est donc logique que son coût porte sur ces sommes.
Je crois que Cornhill ne propose pas d'assurance aux particuliers qui gèrent eux-mêmes leurs biens.
Thoveyrat |
| Signaler un abus |
|
|
stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 30 sept. 2003 : 16:26:32
|
Merci de ces précisons.
Pour Cornhill; je ne sais pas si elle propose des assurances aux particuliers mais la ,je vous parlais du cas ou je confierai le mandat a Saggel, ils peuvent adosser ce contrat a une assurance chez Cornhill.
Pour ce qui est du prix ,heureux de savoir qu'ils n'essaient pas de profiter de mon inexpérience , pour la qualité du service, je ne sais pas ce que ca vaut par contre.
Je retiendrai donc probablement cette formule avec l'assurance impayés en + afin de ne pas avoir de souci comme les nombreuses personnes qui utilisent ce forum et qui finissent par faire peur!
Merci bcp a vous
supermanchot |
| Signaler un abus |
|
|
TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 30 sept. 2003 : 19:59:33
|
Tout de même, bien vérifier dans le mandat qu'en cas de départ du locataire, le bien ne doit surtout pas être reloué, et que vous devez être averti dans les plus brefs délais de la remise d'un congé et de sa date d'effet.
Thoveyrat |
| Signaler un abus |
|
|
stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 30 sept. 2003 : 22:41:53
|
J'ai pris note et je le demanderai effectivement dans le contrat, en vous remerciant.
supermanchot |
| Signaler un abus |
|
|
Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 01 oct. 2003 : 10:03:37
|
Bien que ce soit pratiquement un dialogue entre Thoveyrat et vous, je voudrais apporter un petit echo a la discussion.
C'est vrai que 7,5 % est dans la gamme "haute" (j'ai travaille jusqu'a aujourd'hui avec du 6% TTC mais comme je dispose de plus de temps, je prends les choses en main moi-meme). Le service etait bon et c'est vrai que je n'ai pas eu de gros pepin donc pas eu a tester l'opiniatrete de la gerance en matiere de recuperation de loyers.
toutefois, je crois que le service aurait pu etre ameliore mais ca, c'est une opinion et formation tres personnelle pour avoir travailler dans un domaine tres demandeur.
Ceci dit, j'ai achete recemment un appart dans les memes conditions que vous, via la Saggel et en ce qui me concerne, j'ai eu affaire a des interlocuteurs qui connaissent tres bien leur dossier et qui suivait aussi tres bien notre transaction. Ils m'ont fourni sans aucun probleme tous les documents que je leur reclamais et ma foi, jusqu'a present, je leur donne 10/10.
Si leur service de gestion est aussi professionel, je pense que vous n'aurez pas trop de soucis.
D'autre part, en tant que (ex) gestionnaire d'une institution, ils font tres attention au choix de leurs locataires alors j'ai tout lieu de penser que votre locataire est solvable et qu'il n'y aurait pas de raison particuliere pour qu'il cesse soudain les paiements.
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Forum fermé
Sujet fermé
