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Gonokox
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 23 mars 2002 : 23:47:48
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Bjr,
Je viens d etre propriétaire d un appartement ou reside une personne qui se dit sous la loi de 1948; Soit disant un héritage de son mari qui est mort , il ya quelques années. Je n ai aucun papier prouvant qu elle est en droit d etre sous ce regime( le cabinet gestionnaire de l appartement n a rien).
Ou et à qui puis je m adresser pour avoir les preuves de son bon droit? Par ailleurs, je pensais que ce droit n etait pas transmissible.
Pouvez vous m éclairer sur ce sujet,je vous remercie pour votre aide.
Gonokox & Co
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 24 mars 2002 : 00:15:03
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Ce droit est transmissible. Il est possible de faire sortir un logement de la loi de 1948 (bail de sortie de huit ans) ou dans certains cas (rares) de le reprendre pour habiter, mais c'est long et difficile.
C'est la raison pour laquelle les logements occupés loi 1948 subissent une décote importante. vous pouvez donc vous retourner contre le vendeur s'il ne vous a pas informé de la nature de cette occupation. Pour cela, il vaut mieux prendre un avocat, si possible spécialisé.
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malechka
Pilier de forums
218 réponses |
Posté - 26 mars 2002 : 13:36:29
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Plouf-plouf,
Vous êtes donc propriétaire d'un bien loué et vous n'avez pas le bail!
Il est urgent de vous le procurer, en le demandant à votre gérant, ou à votre vendeur, ou en dernier ressort au locataire ainsi vous pourrez vérifier si cet appartement est bien sous la loi de 1948.
Mais qui appelle les loyers et sur qu'elle base ?
A bientôt.
Edité par - Malechka le 26/03/2002 13:39:34 |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 26 mars 2002 : 19:50:20
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Peut-être pouvez-vous nous dire comment vous en êtes devenu propriétaire, cela nous aiderait à comprendre...
Ceci étant, il y a un point-clé incontournable : le logement respecte-t-il les conditions minimales de confort et d'habitabilité du décret du 6 mars 1987 ?
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Gonokox
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 31 mars 2002 : 16:37:09
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Bjr,
J ai acheté ce bien en connaissance de cause mais je suis surprise de la réponse du cabinet de gérance , qui gérait ce bien pour le vendeur. Il m a répondu que pour ce type de location, il n y avait d écrit: C est a dire que je m appuie aujourd hui sur ce que facturait le cabinet en loyer et je n ai pas non plus d'état des lieux. Par ailleurs, je ne sais meme pas depuis quand cette personne est dedans.
Je souhaiterais avoir un papier officiel.
Est ce que le vendeur aurait du me donner qque chose ? le cabinet de gérance? et/ou a qui puisje m adresser pour verifer cela?
Cet appartement répond aux normes de confort et d'habitabilité.
Merci pour vos réponses.
Gonokox & Co |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 02 avr. 2002 : 12:02:06
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En matière de location, lorsqu'il n'y a pas d'écrit, chaque partie peut exiger la rédaction d'un bail. L'absence d'état des lieux vous est en principe favorable, puisque cela signifie que le locataire est supposé avoir reçu un logement en bon état. Cela dit, si cela fait très longtemps qu'il s'y trouve, cela ne rime plus à grand chose pour les revêtements par exemple. Mais je pense que vopus pourriez demander à avoir accès au logement pour, par exemple, établir des devis de travaux avec un professionnel.
Les loyers plafonds dépendent de la catégorie du bien et de sa surface corrigée. Les catégories I et IIA sont déjà sorties de la loi de 1948. Les catégories IIB et IIC peuvent en sortir, avec de nombreuses conditions (en particulier, le locataire ne doit pas être âgé de plus de 65 ans, et doit percevoir des revenus supérieurs à un plafond assez haut). Il y a alors un bail de sortie de la loi de 1948, de huit ans (à faire faire par un spécialiste...), avec un loyer rattrapant peu à peu les loyers du voisinage.
Une autre solution est le congé pour habiter, mais les conditions sont draconiennes et vous devez reloger le locataire dans un logement correspondant à ses possibilités et à ses besoins (mais pas nécessairement en loi de 48).
Il y a aussi le congé pour construire, si vous souhaitez faire des travaux qui rendront le logement inhabitable pendant leur exécution.
Enfin, vous pouvez vérifier que votre locataire habite bien le logement au moins huit mois par an, qu'elle ne dispose pas d'autre logement, et que le logement n'est pas "trop grand" pour elle (le maximum est de trois pièces pour une personne seule, par exemple).
Et vous avez un drôle de pseudo...
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Gonokox
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 03 avr. 2002 : 20:20:46
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Bjr Thoveyrat,
Je ne pense pas que je puisse demander la redaction dun nouveau bail car ce type de location 1948 est tres spécifique et sortir le locataire pour des raisons de contruction m oblige a remettre a la fin des travaux le locataire dans les lieux.
Je suis étonnée de ne pas avoir de réponse franche à ma question et/ou de ne pas trouver de dossier sur la gestion des locataires en loi 1948(peut etre ai je mal visité le site?dans ce cas, excusez moi et dites moi ou je pourrai trouver le lien).
L'objectif de ma question n est pas de trouver un moyen pour sortir le locataire mais de me procurer les papiers de ce droit et de l'état des lieux.
Merci pour vos réponses.
Gonokox & Co |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 03 avr. 2002 : 21:18:20
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Pour l'établissement du loyer (donc pour vous, pour vérifier que c'est bien le bon) il faut déterminer la catégorie du bien, qui donne un loyer par mètre carré de surface corrigée. Ensuite il faut déterminer la surface corrigée, ce qui est de loin le plus compliqué, puisque cela dépend parfois de notions subjectives telles l'entretien, la qualité de la vue etc. Et, pour ces raisons, cela peut même varier en cours de location : un appartement de 50m², refait, dans un immeuble bien entretenu, peut avoir une SC de 120m² par exemple, et douze ans plus tard, alors qu'aucun entretien n' été fait, qu'il commence à y avoir des fuites etc, avoir une SC de seulement 60m²...
L'état des lieux n'a peut-être jamais été fait. Le bail non plus... C'était très fréquent autrefois.
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 04 avr. 2002 : 18:33:06
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Il est très difficile de faire un dossier sur la loi de 1948 où chacun trouve réponse à ses problèmes, en général très "pointus" ... autant faire un livre ! Par contre, vous avez sur le site accès à la loi du 30 septembre 1948 elle-même, et à la loi du 23 décembre 1986 qui comporte les modalités des baux de sortie... Ces textes sont un peu compliqués (à cause de la complexité des règles maintes fois modifiées) mais très lisibles...
Ceci étant, vous êtes dans une situation très singulière ! Vous êtes vis à vis d locataires aux droits et aux devoirs des propriétaires antérieurs et vous n'avez aucun document ! Le gérant n'est pas forcément en cause, sauf si c'est lui qui a perdu les documents : à votre vendeur de prouver qu'il les lui a remis...
C'est aussi peut-être un bail verbal (le vendeur et le gérant ont tort d'affirmer que c'est pratique courante : c'est totalement anormal et très préjudiciable ; cela fait des siècles qu'on rédige des baux écrits !). Dans ce cas, le saviez-vous en signant ? Y a-t-il des mentions quant aux documents à transmettre sur cette location dans votre acte de vente ? Le montant du loyer était-il mentionné ? Tous ces points conditionnent la possibilité ou non d'agir à l'encontre de votre vendeur pour condamnation à transmettre sous astreinte (cas où il disposerait de documents non transmis - à faire uniquement si vous en avez la preuve), en responsabilité pour un préjudice qui reste à établir, ou en annulation de la vente ou réduction du prix pour "vice du consentement" et plus particulièrement pour "réticence dolosive d'information" (voir notre article)...
Le bon (et seul ?) moyen de vous en sortir semble d'admettre qu'il s'agit d'une loi de 1948 et de proposer un bail de huit ans en application de l'article 28 et suivants de la loi du 23 décembre 1986, si toutefois vous remplissez les conditions... De la sorte vous aurez mis en place des bases contractuelles à cette location !
Mais au fait, quel est votre objectif réel par rapport à cette location ?
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Gonokox
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 13 avr. 2002 : 21:58:57
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Bjr a tous,
Merci de m avoir repondu.
L objectif reel est d avoir un document administratif pour prouver son droit.
Bonne journée
Gonokox & Co |
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